田**与吴**等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

田**与吴**房屋买卖合同纠纷一案，北京**民法院于2010年8月3日作出（2010）朝民初字第06647号民事判决；案外人刘**不服前述判决，向检察机关申诉；北京市人民检察院第二分院于2013年6月3日作出京检二分民字（2013）第0028号民事抗诉书，向北京**人民法院提出抗诉；北京**人民法院于2013年6月20日作出（2013）二中民抗字第10388号民事裁定，指令北京**民法院再审；北京**民法院经审理后，作出（2013）朝民再初字第38110号民事判决；田**不服该判决，上诉至本院。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人田**之委托代理人何**，一审申诉人刘**之委托代理人金*、沈**参加诉讼，被上诉人吴**经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2010年1月22日，田**在北京**民法院起诉称：2006年10月30日，田**与吴**达成一致，约定吴**将其位于北京市朝阳区农光里xxx号楼x单元xxx号房屋（以下简称xxx号房屋）出售给田**，价款为58万元。吴**于2006年10月30日收取田**全部购房款，并约定于1个月内协助田**办理xxx号房屋的产权过户手续，后吴**拒绝办理。故田**诉至法院，要求吴**继续履行于2006年10月30日与田**口头达成的房屋买卖合同，并协助田**办理xxx号房屋的产权过户手续。

北京市朝阳区人民法院原审期间，吴**未到庭应诉，亦未答辩。

一审法院查明

北京**民法院原审查明：2006年10月30日，吴**为田**出具收条，内容为“今收到田**交来农光里xxx号x门xxx房款人民币伍拾捌万元正此房款已全部结清收款人：吴**2006年10月30日”。庭审中，田**提交xxx号房屋的房产证原件、供暖费收据、公共维修基金收据、契税完税凭证、电费收据、商品房买卖合同及吴**身份证复印件，用以证明其支付全部房款后，吴**将xxx号房屋的相关手续都交给了田**。

一审法院认为

北京市**院原审认为：吴**为田秋棉出具的收条，能够证明田秋棉、吴**之间已达成买卖xxx号房屋的协议，且该协议系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方都应按照约定履行各自的义务。田秋棉已依约支付全部房款，吴**也应配合田秋棉办理xxx号房屋的产权过户手续。故田秋棉要求吴**继续履行房屋买卖合同、协助办理xxx号房屋产权过户手续于法有据，予以支持。吴**经法院合法传唤未出庭应诉，不影响法院依据查明的事实，依法作出处理。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，缺席判决：被告吴**继续履行于二○○六年十月三十日与原告田**达成的房屋买卖合同，于本判决生效后二十日内协助原告田**将北京市朝阳区农光里xxx号楼x门xxx号房屋过户至原告田**名下。

前述原审判决后，双方均未上诉。

北京市人民检察院第二分院抗诉认为：有新的证据，足以推翻北京市朝阳区人民法院（2010）朝民初字第06647号民事判决。

辽宁省**民法院（2006）锦民一终字第497号民事调解书在原审庭审结束前已经客观存在，但因刘*艳系原审诉讼的案外人，不可能将该调解书提交给原审法院，导致原审法院未及时发现该民事调解书。最**法院关于适用《〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第十条第一项规定，原审庭审结束前已经客观存在庭审结束后新发现的证据属于新的证据。故，辽宁省**民法院（2006）锦民一终字第497号民事调解书属于新的证据。

辽宁省**民法院（2006）锦民一终字第497号民事调解书确认诉争房屋为刘**所有。而田**在明知诉争房屋归刘**所有的情况下，故意向北京**民法院隐瞒这一事实，刘**作为案外人又无法向北京**民法院提供相关证据，最终导致北京**民法院在不知情的情况下做出（2010）朝民初字第06647号民事判决，判决吴**协助田**过户，而该判决与刘**已经办理的诉争房屋的产权证明相悖，最终导致田**占据刘**的房屋，不予腾退，刘**的合法权益受到侵害。

北京**民法院再审过程中，申诉人刘**称：同意检察院抗诉意见。根据生效裁判文书，xxx号房屋已认定归刘**个人所有，xxx号房屋虽登记在吴**名下，但系吴**在与刘**离婚诉讼期间，未经刘**同意，私自将作为夫妻共同财产的xxx号房屋赠与吴**，法院生效判决亦认定该赠与行为无效。田秋棉虽主张其与吴**存在房屋买卖关系，但未经法定登记公示程序，不符合物权法规定的善意取得要件。田秋棉与吴**未签订《房屋买卖合同》不符合交易习惯，没有《房屋买卖合同》，无法缴税并取得完税凭证，亦无法在建委办理过户登记，且田秋棉无证据证明其已经支付了购房款。

被申诉人田**称：xxx号房屋从2002年初始登记至2006年都一直登记在吴**名下，2006年10月30日田**在审查了房产证原件、商品房买卖合同原件、吴**身份证原件及本人在场的情况下，与吴**达成了房屋买卖合同，约定房屋价款是58万元。当日，田**向吴**支付了全部购房款，吴**将房屋及钥匙交付给田**，并向田**出具了委托其办理房屋过户手续的公证书。田**在办理房屋过户时发现，刘**依据其与吴**的离婚调解书申请法院查封了xxx号房屋，经我们查证该离婚调解书中涉及到的xxx号房屋处理的依据是刘**与吴**伪造的房产证，后吴**、刘**与吴**通过恶意诉讼将xxx号房屋判到刘**和吴**的名下。经过多年诉讼，田**深受其害，吴**始终不露面，田**办理不了过户，故请求法院判决吴**继续履行与田**之间的房屋买卖合同，并协助田**办理xxx号房屋的产权过户手续。

被申诉人吴**经法院合法传唤，未到庭应诉，亦未答辩。

本院查明

北京**民法院再审查明：刘**与吴**原系夫妻关系，双方于1991年9月27日登记结婚（吴**系再婚），2006年12月4日二人经法庭调解离婚。吴*华系吴**与前妻所生之子。

北京**民法院一审庭审中，田**称2006年10月30日其与吴**口头约定，由田**购买吴**名下的xxx号房屋，房屋价款为58万元，当天田**向吴**支付了全部购房款并搬入xxx号房屋居住。为证明其向吴**购房的事实，田**向法庭提交了吴**向其出具的收条、xxx号房屋产权证原件、供暖费收据、公共维修基金收据、契税完税凭证、电费收据、吴**与北京市云**责任公司签订的《商品房买卖合同》、吴**身份证复印件及吴**开立个人银行结算账户申请书，用以证明其向吴**支付全部房款后，吴**将诉争房屋的相关手续全部交给田**。田**称其虽未与吴**签订书面的房屋买卖合同，但吴**向其出具了一份公证书，委托田**办理xxx号房屋的产权过户手续。刘**称该公证书仅能说明田**是委托代理人，并不能证明田**购买了吴**的房屋。

北京市**院一审另查明，2006年12月4日辽宁省**民法院作出（2006）锦民一终字第497号民事调解书，该调解书第一项确认刘**和吴**自愿离婚；第三项中确认xxx号房屋归刘**所有。

刘**依据该调解书到北京**屋管理局办理xxx号房屋的产权手续时发现：2004年6月，吴**出具赠与书，将xxx号房屋赠与吴**，xxx号房屋已登记在吴**名下，且由田**实际占用。2007年1月4日，应刘**申请，锦州**民法院对xxx号房屋进行查封。刘**随即于2007年2月14日向北京**民法院提起诉讼，要求确认xxx号房屋为其个人财产；吴**与吴**擅自变更房屋产权登记行为无效。2007年11月20日，北京**民法院将刘**诉吴**、吴**一案移送至锦州**民法院审理。锦州**民法院指令锦州**民法院审理。该院在审理过程中，追加田**为第三人。田**在该案件中表示其已向吴**购买xxx号房屋，该房屋应归其所有，并出具了吴**收款凭证。锦州**民法院于2009年3月10日作出（2008）古民一初字第00633号民事判决，认定吴**将诉争房屋赠予吴**的行为无效，田**主张已购买该房屋，房屋归其所有的主张法院不予支持；因刘**与吴**的离婚案件已经再审，其所依据的离婚调解书不发生法律效力，故只确认诉争房屋系刘**和吴**夫妻共同财产，至于如何分割，应在双方离婚案件中处理，本案不作调整。锦州**民法院遂判决xxx号房屋归刘**及吴**所有。田**提出上诉后，锦州**民法院于2010年1月20日作出（2009）锦民一终字00517号民事判决，维持原判。

北京市朝阳区人民法院一审又查明，田**曾于2007年2月25日针对（2006）锦民一终字第497号民事调解书向锦州**民法院提出再审申请。因田**经传票传唤未到庭，锦州**民法院于2010年10月14日作出（2007）锦审民终再字第26号民事裁定，裁定终结再审程序，恢复对该院（2006）锦民一终字第497号民事调解书的执行。该裁定系公告送达，于2011年1月7日生效。北京**屋管理局根据人民法院生效文书，于2011年1月21日，将xxx号房屋过户至刘**名下。

北京**民法院一审庭审中，田秋棉为证明（2006）锦民一终字第497号民事调解书中涉及xxx号房屋处理所依据的产权证系伪造，向法院提出调取（2006）锦古民一初字第175号及（2006）锦民一终字第497号案件的全部卷宗材料，法院未予调取。

北京**民法院一审查明的其他事实与原审查明事实一致。

北京**民法院一审查明的以上事实，有房屋产权证、收条、《商品房买卖合同》、供暖费收据、公共维修基金专用收据、契税完税证、电费收据、吴**身份证复印件、吴**开立个人银行结算账户申请书、《公证书》、（2006）锦民一终字第497号民事调解书、（2008）古民一初字第00633号民事判决书、（2009）锦民一终字00517号民事判决书、（2007）锦审民终再字第26号民事裁定书及当事人陈述等在案佐证。

北京**民法院一审认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案再审争议的焦点是xxx号房屋的归属问题。首先，根据锦州**民法院（2009）锦民一终字00517号民事判决书及（2006）锦民一终字第497号民事调解书查明的事实，可以认定xxx号房屋归刘**所有，该房屋虽登记在吴**的名下，但吴**取得房屋的行为无效，故吴**对该房屋的处分属无权处分。田**虽针对（2006）锦民一终字第497号民事调解书向辽宁省锦州**民法院申请再审，但在再审程序中，田**经传票传唤，无正当理由拒不到庭，故该再审程序终结，恢复了对（2006）锦民一终字第497号民事调解书的执行。现田**主张该调解书中涉及xxx号房屋处理所依据的产权证系伪造，但根据（2009）锦民一终字00517号民事判决查明的事实，501号房屋系吴**与刘**的夫妻共同财产，（2006）锦民一终字第497号民事调解案件中房产证的真伪并不影响对501号房屋系吴**与刘**夫妻共同财产的认定，现田**主张吴**、刘**与吴**通过恶意诉讼将xxx号房屋判至刘**和吴**的名下，无事实及法律依据，故法院对田**的抗辩不予采信。其次，田**要求吴**继续履行双方之间的房屋买卖合同，并协助其办理房屋过户手续，但吴**作为无权处分人擅自处分了刘**的财产，按照物权优于债权的原则，田**基于房屋买卖合同约定的债权不能对抗刘**作为所有权人享有的物权，故田**与吴**签订的房屋买卖合同客观上无法继续履行。再次，田**虽主张其与吴**存在房屋买卖关系且为善意第三人，但根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。而xxx号房屋未办理房屋转移手续，未登记在田**名下，不构成物权法规定的善意取得要件。现田**要求吴**继续履行房屋买卖合同并协助其办理过户手续，但未提供证据反驳已生效裁判文书认定的事实，亦无法证明其是xxx号房屋的合法所有人，故其请求没有事实和法律依据，不予支持。田**提出调取（2006）锦古民一初字第175号及（2006）锦民一终字第497号案件的全部卷宗材料的申请，法院认为该证据不能推翻已生效的（2009）锦民一终字00517号民事判决书及（2006）锦民一终字第497号民事调解书认定的事实，故不予支持。田**可就房屋价款及因此受到的实际损失向吴**另行主张债权。吴**经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响法院依据查明的事实依法裁判。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条、第二百一十三条，《最**法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第二百零一条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：一、撤销北京市朝阳区人民法院于二○一○年八月三日作出的（2010）朝民初字第06647号民事判决；二、驳回田秋棉的诉讼请求。

田**不服一审判决，上诉至本院，请求：撤销（2013）朝民再初字第38110号民事判决；被上诉人继续履行房屋买卖合同，将涉诉房屋过户到上诉人名下；案件受理费由被上诉人承担。理由：第一，2006年10月，涉案房屋登记在被上诉人吴**名下，吴**为了出卖房屋，办理了公证手续，并将诉争房屋的产权证、契税等原件交给我；在这种情况下，我向吴**支付了房款并入住诉争房屋，上诉人据此相信了被上诉人是房屋的产权人。第二，2006年，刘**与吴**离婚诉讼案中，使用了伪造的诉争房屋房本，骗取了一审判决和锦**院的生效调解书，后刘**又据此申请法院将诉争房屋查封，导致诉争房屋无法过户到上诉人名下。第三，2007年至2010年间，刘**知道涉诉房屋有争议，按照其他诉讼中的证据，吴**、吴**曾签订过变更购买人的相关文件，并愿意承担相应的法律责任，此情况下，刘**仍坚持在离婚诉讼中分割诉争房屋；现吴**和吴**两人不露面，最终导致了现在的诉讼纠纷。综上，应认为是他们一家人在恶意串通。第四，刘**申诉所依据的裁判文书是2010年11月14日作出的，而本案原审判决是在2010年9月7日就登记生效了，上诉人所依据的本案原审判决时间比刘**所依据的裁判文书早，不能以后来的判决推翻本案原审判决。第五，诉争房屋从吴**名下变更到吴**名下，判决是由锦**院作出的，而诉争房屋位于北京市，该案应由北**院审理，前述诉讼违反了专属管辖的规定，判决是错误的，应撤销。

一审申诉人刘*艳述称：本案一审认定事实清楚，适用法律正确。本案原审判决是在上诉人隐瞒相关事实和诉讼，通过缺席判决得到的；吴**是申诉人前夫与其他人生的孩子，与刘*艳无血缘关系，当时房屋虽登记在吴**名下，但吴**是无权取得诉争房屋的产权的，这些事实，已经由其他诉讼的裁判文书予以确认。上诉人曾就刘*艳和吴**的离婚案件申请过再审，但该案开庭时，上诉人经法院传唤未到庭参诉，应视为其撤诉，且该案的裁定已经生效，诉争房屋应归刘*艳所有，现已登记在刘*艳名下。上诉人与被上诉人之间没有房屋买卖合同，也没有付款凭证，上诉人提供的收据因吴**未参诉而无法核实对证。上诉人提供的公证书也未写明是上诉人要购买诉争的房屋，而只是写明上诉人有权出售该房屋，这说明上诉人与被上诉人之间是委托出售房屋的居间关系。在诉争房屋没有出售前，上诉人与被上诉人之间也没有实际付款。关于另案的管辖问题，是因为朝**院出具过裁定书，将相关的案件移送到了锦**院审理，这是没有问题的，符合法律规定。

被上诉人吴**经本院依法传唤，未到庭应诉，亦未提交答辩意见。

本院二审期间，当事人未有新的证据材料提交。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。

本院认为

本院二审认为：上诉人田**是否为其所述房屋卖合同中的善意第三人，是本案的核心争点。首先，由发生法律效力的（2009）锦民一终字00517号民事判决书书及（2006）锦民一终字第497号民事调解书可知，吴**未经刘**同意，将夫妻共同共有的不动产赠与吴**的行为应为无效的法律行为，该行为自始无效。亦可知，吴**取得诉争房屋所有权没有法律和合同依据，因此其不是诉争房屋的合法所有权人，其对诉争房屋的处分属无权处分；刘**为诉争房屋的合法所有权人。其次，我国法律有规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。通过在案证据可知，本案原审起诉时诉争房屋并未办理房屋登记变更手续，未登记在田**名下，故田**所主张的善意取得要件并未完成。综上，田**关于其是房屋卖合同中善意第三人的主张不能成立，其不能取得诉争房屋的所有权，亦不能要求吴**继续履行房屋买卖合同并协助其办理过户手续。

另，通过本案及另案的诉讼过程可知，田**在本案最初起诉时，对（2008）古民一初字第00633号民事判决和（2009）锦民一终字00517号民事判决所查明的事实和处理结果均知悉；虽前述民事诉讼案件系北京市朝阳区人民法院向锦州**民法院移送而始，但北京市朝阳区人民法院并不必然对该案的审理情况完全知悉；田**应当在本案原审时将前述民事诉讼案件情况向一审法院告知说明，但田**在本案原审期间并未予告知说明；现人民法院因检察机关抗诉而知悉另案情况启动再审，并依据当事人的主张和证据作出裁判，于法有据，并无不妥。

本院还认为：上诉人的其他上诉理由均无事实和法律依据，其上诉请求不应支持；被上诉人吴**经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费七十元，由田**负担。

二审案件受理费七十元，由田**负担。

一审公告费一千一百二十元，由田**负担；二审公告费二百元，由田**负担。

（前述案件受理费、公告费未交纳的，于本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年一月三十日