唐山宏**有限公司与杨**确认合同无效纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）唐山宏**有限公司与被告（反诉原告）杨**、第三人滦南县**民委员会确认合同无效纠纷一案，本院受理后，于2014年8月19日依法适用简易程序第一次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐山宏**有限公司委托代理人张*、被告（反诉原告）杨**及其原委托代理人郭**、第三人滦南县**民委员会委托代理人李**到庭参加了诉讼。此案转为普通程序后，于2015年4月14日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人丁*、张*，被告委托代理人张*、贾**，第三人法定代表人李**及委托代理人孟**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2010年5月2日，秦皇岛**发有限公司（以下简称鼎**司）与被告、第三人签订了《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：109）。滦南县人民政府对谷家营村平改楼拆迁项目进行了统一规划，依据滦南县人民政府的规划并经合同当事人平等、自愿协商后，鼎**司将其项下在滦南县倴城镇谷家营村拆迁项目已签合同的权利义务转让给原告。原告相信鼎**司已对被告土地使用权证等合法手续进行了审核，为了确保拆迁进度，原告与鼎**司、第三人、被告签订了《谷家营村“平改楼”（二期）房屋拆迁开发补充协议》，由原告承继并履行该拆迁协议的权利义务。后来滦南县倴城镇谷家营村部分村民对无土地使用证也参与分房的情况提出质疑并上访，引起有关部门的高度重视并进行核查。2013年6月22日，滦南县倴城镇谷家营村回迁工作队、谷**委会公示了《谷家营村回迁户置换楼房面积公示表》。至此，原告才知道被告未取得土地使用证，地上建筑物无合法手续。因此原告受让的鼎**司与被告、第三人之间所签署的《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：109）不仅违反了第三人与开发商签订的《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》约定，也违反了国家法律、法规以及滦南县人民政府相关平改的政策，应认定原告受让的鼎**司与被告、第三人之间所签署的拆迁开发协议（编号：109）无效。为维护原告合法权益，原告起诉，请求法院确认《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：109）无效；判令被告返还已经领取的拆迁费23267.5元，安置租房费12000元，合计人民币35267.5元；判令本案诉讼费用由被告承担。

被告答辩并反诉称，2010年5月2日，被告与秦皇岛**发有限公司及第三人签订了《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》及补充协议。该协议约定，被告将住宅房屋拆除，将住宅房屋占用的土地交给原告用于商业开发，原告将所开发房屋中的166平方米用于安置被告。2010年6月8日，原、被告与第三人及秦皇岛**发有限公司签订《谷家营村“平改楼”（二期）房屋拆迁开发补充协议》，将秦皇岛**发有限公司合同项下所有权利义务转让给原告。协议签订后，被告已按照协议全部拆除房屋并交付土地，原告也将该地块用于建设房屋。而回迁安置房建造完毕后，原告却以种种理由拒绝向被告交付房屋。涉案协议不存在任何合同无效的法定情形。原告与第三人签订的《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》对被告没有法律约束力，也不应成为评价原、被告之间合同效力的标准。被告没有土地使用权证，不等于对土地没有合法使用权，更不等于违反了国家法律法规。即使被告没有取得土地使用权证违反了国家法律法规，不等于涉案协议违反了法律法规的强制性规定。涉案协议没有违反滦南县人民政府相关平改政策，即使违反了，也不是法律上认定合同无效的理由。涉案协议的签订是原、被告双方意思表示一致的法律行为，该协议合法有效，双方均应履行协议约定的义务。被告故提起反诉，请求法院判令原告按照《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：109）约定，向被告提供面积为166平方米的拆迁安置房；判令原告向被告按每年4000元的标准支付自2013年6月22日起至本案一审判决之日止的过渡安置费；判令本案诉讼费由原告承担。

原告（反诉被告）对反诉答辩称，被告未取得土地使用权证，不具有合法用地手续，被告属于无证有建筑物情形，不应给被告置换房屋。被告在未取得土地使用权证的情况下与原告、第三人签订的拆迁协议违反法律法规的强制性规定，该拆迁协议自始无效，原告无需履行该协议约定的权利义务。因涉案协议无效，原告向被告支付过渡安置费于法无据。原告终止履行该拆迁协议、不予置换房屋的行为未侵犯被告的合法权益，不属于违约行为。

第三人述称，2010年5月2日，秦皇岛**发有限公司对被告的宅基地及地上建筑物进行了实际丈量及评估，确认无误后与被告、第三人签订了《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：109），该协议合法有效。后来原告和秦皇岛**发有限公司达成协议，将《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：109）中的权利义务由秦皇岛**发有限公司转让给原告。但原告至今未履行协议约定，属违约行为。被告未取得土地使用权证是历史原因造成的，1996年为纪念唐山大地震20周年，滦南县人民政府根据上级指示精神对谷家营村公路两侧进行了平改，所有房屋按“拆一给二”的标准给予补偿，被告的宅基地就属于这种情况，当时所涉及的拆迁户都没有土地使用证。政府各部门应承认宅基地的合法性，原告无权干涉，请法院驳回原告的无理诉讼请求，并全额履行协议中的置换面积和给被告因此造成的所有损失。

本院查明

经审理查明，2010年1月28日，原告唐山宏**有限公司与第三人滦南县**民委员会签订了《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》，该协议约定拆迁补偿以产权置换为主，原告以宅基地的面积（以土地使用证为依据）每平方米置换0.7平方米住宅楼的标准进行置换；以货币补偿为辅，按拆迁户的实际建筑面积给予补偿，主房、倒座每平方米补偿100元，厢房每平方米补偿70元。2010年5月2日，秦皇岛**发有限公司与被告杨**、第三人滦南县**民委员会签订了《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：109），该协议载明：原告置换给被告的楼房面积（含公摊面积）共计166平方米。2010年6月8日，原、被告与秦皇岛**发有限公司及第三人签订了《谷家营村“平改楼”（二期）房屋拆迁开发补充协议》，该协议约定由原告享有和承担《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：109）中秦皇岛**发有限公司的权利和义务。协议签订后，原告经第三人向被告以每年4000元的标准支付安置租房费12000元；以主房、倒座按每平方米100元、厢房按每平方米70元的标准发放了拆迁补偿款17915元；以主房、倒座按每平方米30元，厢房按每平方米10元的标准发放了拆迁奖励款5352.5元。被告杨**用于置换楼房的上述涉及的土地情况已由滦南县人民政府派驻的专门工作队进行了调查确认，并于2013年6月22日至24日进行了公示，公示结果是该宗土地无使用权证、无批复、不属于老宅。现原告已开发利用该宗土地建成商品楼房。

诉讼过程中，经本院委托，唐山衡**限公司对被告杨**在该宗土地上建筑的房屋进行了资产评估，经该公司奔资评报字（2015）第012-10号资产评估报告书评估，被告杨**所建房屋（包含住房、倒座、厢房及装修附属物）共计价值269630元。

上述事实，有当事人陈述、滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议、滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议、谷家营村“平改楼”（二期）房屋拆迁开发补充协议、谷家营村“平改楼”拆迁补偿明细、谷家营村村民安置租房费发放表、谷家营村无土地使用权合同载明有建筑的户调查核实情况登记表、唐山衡**限公司奔资评报字（2015）第012-10号资产评估报告书等证据证实。

本院认为

本院认为，原告与第三人于2010年1月28日签订的《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》中明确约定了补偿条件是以合法宅基地使用权为前提置换相应的楼房面积，而本案被告所建房屋涉及的土地，被告本身未经有关职能部门批准，未取得合法使用权，不符合《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》的约定。《中华人民共和国土地管理法》第三条规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。”该法第七十六条规定：“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，……。”该法第七十七条同时规定“农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋”。《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款规定“财产所有权的取得，不得违反法律的规定。”《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，……。”而本案中被告在未取得该宗土地的合法使用权的情况下，非法占用该宗土地建住宅，进而又凭非法占用的土地与秦皇岛**发有限公司、原告及第三人签订了《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：109）、《谷家营村“平改楼”（二期）房屋拆迁开发补充协议》，违反了上述法律的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，应认定《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：109）属于无效合同。因被告所占用的土地及建造的房屋均未取得合法手续，故原告基于履行合法合同的善意而向被告支付的拆迁补偿款17915元及安置租房费12000元被告无权取得，应返还原告。被告拆除的房屋，虽无合法宅基地使用手续，但被告实际使用，其拆除行为客观上为原告开发楼盘腾出了土地，原告支付必要的拆迁奖励款是合理的，且原告已履行，故原告要求返还拆迁奖励款的诉讼请求，本院不予支持。被告在不能以所占土地置换楼房的情况下，依据公平原则，其投资兴建的地上建筑物应按自身价值（已评估）由原告予以合理补偿。被告要求原告支付过渡安置费的反诉请求于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：109）无效；

二、原告唐山宏**有限公司给付被告杨**地上建筑物补偿款269630元，扣除其已付的拆迁补偿款17915元及安置租房费12000元，实际给付239715元（判决生效即履行）；

三、驳回原告唐山宏**有限公司的其他诉讼请求；

四、驳回被告杨**的反诉请求。

本案本诉案件受理费4900元，由原告唐山宏**有限公司负担。本案反诉案件受理费80元，由反诉原告杨**负担。本判决生效即交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十月二十六日