唐山宏**有限公司与杜春耕确认合同无效纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）唐山宏**有限公司与被告（反诉原告）杜春耕、第三人滦南县**民委员会确认合同无效纠纷一案，本院受理后，于2014年8月20日依法适用简易程序第一次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）唐山宏**有限公司委托代理人张*、被告（反诉原告）杜春耕及其委托代理人张*、第三人滦南县**民委员会委托代理人李**到庭参加了诉讼。此案转为普通程序后，于2015年4月16日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人张*、被告（反诉原告）杜春耕及其委托代理人张*、第三人法定代表人李**及委托代理人孟**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2010年，原告承建第三人村的拆迁平改项目，由政府派驻的工作队人员经办，和被告及第三人签订了《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：北326），并向被告支付了拆迁款21679元、安置租房费4000元，合计25679元。后因村民举报，经原告审查并由政府派驻专门工作队进行公示和进一步核实，被告原房屋无合法宅基地使用权。三方所签拆迁协议违反法律强制性规定。为维护原告合法权益，原告起诉，请求法院确认《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：北326）无效；判令被告返还已经领取的拆迁款21679元、安置租房费4000元；判令本案诉讼费用由被告承担。

被告答辩并反诉称，2010年4月30日，原告、被告及第三人签订了《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：北326）及补充协议，该协议约定，被告将住宅房屋拆迁，将住宅房屋占用的土地交给原告用于商业开发，原告将所开发房屋中的166平方米用于安置被告。协议签订后，被告已按照协议全部拆除房屋和交付土地，原告也将该地块用于建设房屋，并且已经建造完毕，但原告却以种种理由拒绝向被告交付房屋。涉案协议不存在任何合同无效的法定情形。原告与第三人签订的《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》对被告没有法律约束力，也不应成为评价原、被告之间合同效力的标准。被告没有土地使用权证，不等于对土地没有合法使用权，更不等于违反了国家法律法规。即使被告没有取得土地使用权证违反了国家法律法规，不等于涉案协议违反了法律法规的强制性规定。涉案协议没有违反滦南县政府相关平改政策，即使违反了，也不是法律上认定合同无效的理由。涉案协议内容是原告、被告及第三人真实意思表示，该协议合法有效，三方均应履行协议约定的义务。被告故提起反诉，请求法院判令原告按照《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：北326）约定，向被告提供面积为166平方米的拆迁安置房；判令原告向被告按每年4000元的标准支付自2013年5月15日起至本案一审判决之日止的过渡安置费；判令本案诉讼费由原告承担。

原告（反诉被告）对反诉答辩称，被告未取得土地使用权证，不具有合法用地手续，被告属于无证有建筑物情形，不应给被告置换房屋。被告在未取得土地使用权证的情况下与原告、第三人签订的拆迁协议违反法律法规的强制性规定，该拆迁协议自始无效，原告无需履行该协议约定的权利义务。因涉案协议无效，原告向被告支付过渡安置费于法无据。原告终止履行该拆迁协议、不予置换房屋的行为未侵犯被告的合法权益，不属于违约行为。

第三人述称，2010年4月24日，原告对谷家营村住宅整体拆迁，由滦南县人民政府下派工作组协助实施，拆迁过程中，原告及工作组只做宣传，没有做到“五公开”。签订涉案协议时，原告、工作组、第三人及部分村民代表入户对被告的宅基地进行测量，经共同研究、分析，就被告证件不全的房屋达成了一致意见，给予置换三间宅基地面积，剩余1间不给置换。现原告起诉被告没有法律依据，是对被告不动产所有权的侵权行为。被告所建房屋是利用村内废弃多年的大坑，没有违反相关法律规定，即使建房行为违法，也应由法律授权执法机关根据法律规定在建造房屋后，征收拆迁之前确定，不能一概而论。而且行政处罚法规定，违法行为在两年未被发现，超过追诉时效不再处罚，现拆迁已过四年半，已超过时效。综上，原告的违约行为严重侵害了被告的合法权益，恳请法院确认协议有效，全额补偿被告应置换的楼房面积，否则原告将被告的房屋建筑恢复原状。

本院查明

经审理查明，2010年1月28日，原告唐山宏**有限公司与第三人滦南县**民委员会签订了《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》，该协议约定拆迁补偿以产权置换为主，原告以宅基地的面积（以土地使用证为依据）每平方米置换0.7平方米住宅楼的标准进行置换；以货币补偿为辅，按拆迁户的实际建筑面积给予补偿，主房、倒座每平方米补偿100元，厢房每平方米补偿70元。2010年4月30日，原告唐山宏**有限公司由滦南县人民政府派驻的工作队人员经办与被告杜春耕、第三人滦南县**民委员会签订了《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：北326），该协议载明：原告以其房屋占用的土地从被告处置换楼房面积（含公摊面积）共计166平方米。协议签订后，原告经第三人向被告以每年4000元的标准发放了一年的安置租房费4000元；以主房、倒座按100元／㎡，厢房按70元／㎡的标准发放了拆迁补偿款16710元；以住房、倒座30元／㎡，厢房按10元／㎡的标准发放拆迁奖励款4969元。被告杜春耕用于置换楼房的上述协议涉及的土地情况已由滦南县人民政府派驻的专门工作队进行了调查确认，并于2013年6月22日至24日进行了公示，公示结果是该宗土地无土地使用权证、无批复、不属于老宅。现原告已开发利用该宗土地建成商品楼房。

诉讼过程中，经本院委托，唐山衡**限公司对被告杜春耕在该宗土地上建筑的房屋进行了资产评估，经该公司奔资评报字（2015）第012-16号资产评估报告书评估，被告杜春耕所建房屋（包含住房、倒座、厢房及装修附属物）共计价值288160元。

上述事实，有有当事人陈述、滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议、滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议、谷家营村村民安置租房费发放表、谷家营村无土地使用权合同载明有建筑的户调查核实情况登记表、唐山衡**限公司奔资评报字（2015）第012-16号资产评估报告书等证据证实。

本院认为

本院认为，原告与第三人于2010年1月28日签订的《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》中明确约定了补偿条件是以合法宅基地使用权为前提置换相应的楼房面积，而本案中涉及的土地，被告本身未经有关职能部门批准，未取得合法使用权，不符合《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》的约定。《中华人民共和国土地管理法》第三条规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。”该法第七十六条规定：“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，……。”该法第七十七条同时规定“农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋”。《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款规定“财产所有权的取得，不得违反法律的规定。”《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，……。”而本案中被告在未取得该宗土地的合法使用权的情况下，非法占用该宗土地建住宅，进而又凭非法占用的土地与原告及第三人签订了《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：北326），违反了上述法律的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：北326）应属无效合同，本院依法予以确认。因被告所占用的土地及建造的房屋均未取得合法手续，故原告基于履行合法合同的善意而向被告支付的拆迁补偿款16710元及安置租房费4000元被告无权取得，应返还原告。被告拆除的房屋，虽无合法宅基地使用手续，但被告实际使用，其拆除行为客观上为原告开发楼盘腾出了土地，原告支付必要的拆迁奖励款是合理的，且原告已履行，故原告要求返还拆迁奖励款的诉讼请求，本院不予支持。被告在不能以所占土地置换楼房的情况下，依据公平原则，其投资兴建的地上建筑物应按自身价值（已评估）由原告予以合理补偿。被告要求原告支付过渡安置费的反诉请求于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：北326）无效；

二、原告唐山宏**有限公司给付被告杜春耕地上建筑物补偿款288160元，扣除其已付的拆迁补偿款16710元及安置租房费4000元，实际给付267450元，判决生效即履行；

三、驳回原告唐山宏**有限公司的其他诉讼请求；

四、驳回被告杜春耕的反诉请求。

本案本诉案件受理费5320元，由原告唐山宏**有限公司负担。本案反诉案件受理费80元，由反诉原告杜春耕负担。本判决生效即交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十月二十六日