冯*与冯**等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人冯*因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西*初字第16450号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年5月，冯*起诉至原审法院称：我系冯**与刘**的婚生子（1977年1月28日出生），刘**系北京**刷厂职工，冯**系铁道**程局职工，冯**常年工作在外地，户口不在北京。一家三口居住的北京市西城区×××福禄居131-19号职工家属宿舍系刘**所在单位北京**刷厂分配的，冯**是北京**刷厂职工，与其老伴及三个女儿居住于北京市海淀区×××94-7号，系北京**刷厂的另一处职工家属宿舍。1982年7月24日，刘**因患病去世，北京**刷厂为了照顾年幼的冯*，遂将刘**遗留下的北京市西城区×××131-19号宿舍，调换至北京市海淀区×××94-1号北京**刷厂另一处职工宿舍，目的是为了方便冯**及其老伴照顾其日常生活，因为冯**常年工作于外地，无法照顾、看管尚处年幼的冯*。调换房屋之后，冯*与冯**居住于北京市海淀区×××94-1号中，其间，1982年9月冯**调回北京工作（但其户口直至2006年8月才迁回北京）。1986年12月，冯**再婚妻子王**及长子冯*、次子冯越将户口迁入北京市海淀区×××94-1号，单独立户。冯**一家人共同居住在该宿舍内。1987年7-8月间，北京市海淀区北太平庄红联北村北京**刷厂职工家属宿舍整体改建，冯**做主将北京市海淀区×××94-1号及94-7号两套宿舍通过换房协议，调换至北京市西城区×××21号19-20、22三间平房，并私自做主与公房管理机关签订了以其个人名义为承租人的北京市公有住宅租赁合同。随后，冯**和冯**两家人均搬至新居所，并分别将两家的户口迁入×××25号同一户址（也就是北京市西城区×××21号19-20、22三间平房）。此外，为补偿换房协议中面积不足的差数，北京**刷厂同意给冯**留有一套在建中的一居室，即北京市西城区×××5楼505号。1991年11月，北**印刷厂新建成的北京市西城区×××5楼投入使用后，冯**由北京市西城区××××××迁出，搬入北京市西城区×××5楼505号。但是，2000年4月1日，冯**仍旧私自做主以北京市西城区×××21号19-20、22三间平房承租人的名义与公房管理机关签订了北京市公有住宅租赁合同。冯*一家人从1982年就住在刘**生前留下的房子里，并自1987年就居住并实际占有北京市西城区×××21号19-20号房屋，但冯**一直以承租人的名义妨害冯*对争议房屋的正常使用、管理、收益、处分之权利，故诉至法院，请求：1、依法确认北京市西城**什刹海管理所（下称什刹海房管所）与冯**于2000年4月1日签订的房屋租赁合同无效；2、依法确认冯*对北京市西城区×××21号房屋具有合法承租使用权益。

一审被告辩称

冯**辩称：同意冯*的诉讼请求。冯**没有94-1号房屋的处分权利，承租人是刘**。冯*起诉我租赁合同无效是正确的。本来属于刘**的房子现在想还给刘**或冯*。

什**管所辩称：不同意冯*的诉讼请求。确认合同无效要符合法律明确规定的要求，我们理解的冯*情况，但法律上无法支持冯*的诉请。2000年签订的合同只是之前法律关系的延续，形式上换了个合同，1987冯**调房后就开始承租。

一审法院认为

原审法院经审理认为：本案中，冯*要求确认冯**与什**管所签订的房屋租赁合同无效，应当由冯*举证证明该合同无效的事实依据和法律依据。本案中，根据在案证据，什**管所系根据冯**与秦**签订的换房协议书及北**彩印厂的介绍信与冯**签订的房屋租赁合同，换房协议书及介绍信上并未提及海淀区×××94-1号房屋，即使确实存在该房屋，通过冯**实际承租房屋已二十多年，冯*及相关人员从未提出异议的情形，亦可以反映冯**承租×××21号房屋系家庭成员同意并认可的，现冯*主张冯**无权承租×××21号房屋，缺乏依据，冯*亦未提供证据证明房屋租赁合同存在其他法定无效的情形，故对其要求确认冯**与什**管所签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求，法院不予支持。冯*要求确认其对×××21号房屋具有合法承租使用权益的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年8月判决：驳回冯*的全部诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，冯*不服，上诉至本院称：冯**与什**管所签订×××21号房屋租赁合同之时，我对该房屋拥有单独的承租使用权，冯**已经丧失了承租资格；原审法院未审理涉案中的两次换房及换房的历史渊源，仅认定北京市海淀区×××94-7房屋存在，×××21号房屋承租权包含冯**与我们两家的工资剩余价值和福利，该房屋的公房承租权是按份共有；冯**与什**管所于2000年4月1日签订的公房承租合同侵犯了我的合法权益，应依据民法通则第58条之规定认定为无效；故要求撤销原判，依法改判支持我的诉讼请求。冯**未提出上诉。什**管所同意原判。

本院查明

经审理查明：冯学志系冯**之父。冯**与刘*云系夫妻关系，二人婚后于1977年1月28日育一子冯*，刘*云于1982年7月去世。冯**与王**于1985年结婚，二人婚后于1985年8月23日育一子冯越。2009年3月18日，冯*被诊断患有精神疾病。

1987年7月18日，北**彩印厂向厂**管所（现**房管所）出具介绍信，介绍该厂职工秦**用其居住的西城区×××25号房屋与冯**居住的海淀区×××94-7号房屋对换事宜。1987年7月21日，冯**与秦**签订换房协议，冯**将其单位分配给其居住的海淀区×××94-7号房屋与秦**居住的西城区×××23号房屋进行调换，×××23号房屋的管理单位厂**管所在换房协议书上盖章。同日，厂**管所向冯**发放了准住证，载明冯**于1987年7月25日开始承租西城区×××23号房号为19-20、22共三间房屋。1995年6月30日，冯**与厂**管所签订《北京市公有住宅租赁合同》，冯**承租西城区×××21号房号为19-20、22三间房屋。1998年4月，冯**父女分户，西城区×××21号房号为22的房屋分户给了冯**的女儿。2000年4月1日，冯**与北**彩印厂向厂**管所重新签订《北京市公有住宅租赁合同》，冯**承租西城区×××21号房号为19-20共两间房屋。前述西城区×××21号，西城区×××23号，西城区×××25号房屋均指的是同一处房屋。

原审法院审理中，冯*主张冯**实际是用海淀区红莲北村94-7号房屋及海淀区×××94-1号房屋两套房屋与秦**更换的西城区×××21号房号为19-20、22的房屋，其中94-1号房屋换的是×××21号房号为19-20的房屋，94-7号房屋换的是×××21号房号为22的房屋，由于94-1号房屋为单位分给其母亲刘**居住的房屋，一直由其一家居住，换至×××21号房号为19-20的房屋后，也一直由其一家居住，故×××21号房号为19-20的房屋只能由其及家庭成员享有合法承租权，冯**不具备合法承租人资格，无权承租×××21号房号为19-20的房屋，故冯**与什**管所签订的公有住宅租赁合同应属无效。什**管所主张该单位系根据换房协议书及换房单位的介绍信办理的承租手续，该单位与冯**签订的公有住宅租赁合同不存在法定无效的情形。

本院审理中，冯*对冯**1995年6月30日承租西城区×××21号房屋时作为公房承租人，不持异议。

上述事实，有更名申请、证明、准住证、介绍信、《换房协议书》、《双方约定书》、保证书、户口本、《北京市公有住宅租赁合同》、房屋所有权证书及双方当事人的陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。冯**与秦**于1987年7月21日签订换房协议，冯**将其居住的海淀区×××94-7号房屋与秦**居住的西城区×××21号房屋进行调换；冯*主张与冯**实际用包括海淀区×××94-1号房屋在内的两套房屋与秦**换房，但未提供有效的证据予以证实，本院对其该项主张不予采纳。1995年6月30日，冯**承租西城区×××21号房屋，冯*一家对冯**作为公房承租人并不持异议，冯**于2000年4月1日与厂桥房管所重新签订《北京市公有住宅租赁合同》系原公房承租人权利的延续，冯*上诉主张冯**2000年4月1日无权承租×××21号房屋，缺乏依据，本院不予支持。冯*上诉要求确认其对北京市西城区×××21号房屋具有合法承租使用权益，由于涉及直管公房经营管理单位依据其房管职权审查当事人承租资格问题，不属于民事案件的受理范围，本院不予涉及。

综上，冯*的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费35元，二审案件受理费70元，均由冯*负担（均已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十八日