北京市**限责任公司与耿**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京市**限责任公司（以下称翠微物业）与被告耿**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员穆**任审判，适用简易程序中的小额诉讼程序公开开庭进行了审理。翠微物业之委托代理人杨*以及被告耿**之委托代理人王**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

翠微物业诉称：北京市**限责任公司朝阳分公司（翠**分公司）系我公司所属的分公司，耿**原系北京市**园小区业主。2006年9月23日，耿**与翠**分公司签订了《物业管理协议》。协议约定，翠**分公司为耿**所居住的天怡家园小区提供物业管理服务。耿**每年应缴纳垃圾清运费30元、电梯检测费20元，物业费按照1.70元／月／平方米计算，所有费用共计1139.16元／年。协议还就双方的权利义务及违约责任进行了约定，并约定如耿**违反协议，不按照本协议约定的费用标准和交费时间交纳有关费用的，我公司有权要求耿**补交，并从逾期之日起每天按应交费用的3%缴纳滞纳金。合同签订后，我公司依约为耿**提供了物业管理服务，但耿**自2008年9月开始拖欠物业管理费。为了维护我公司的合法权益，故我公司诉至法院要求耿**：1、支付2008年9月23日至2015年7月1日的物业服务费（包含垃圾清运费、电梯检测费）共计7974.12元。2、按每年300元的标准，赔偿滞纳金2100元；3、诉讼费由耿**承担。

被告辩称

耿**辩称：我方和翠微物业签订过协议，并付清了2006年至2008年的物业管理费。现在我拒绝全额支付费用，系因翠微物业违约在先。签署物业管理协议时，翠微物业向我提供的合同属于格式合同，并未就合同条款与我进行过协商。翠微物业主张的滞纳金应该属于规费的一种，仅行政管理机关有权收取，翠微物业无权向业主收取；且滞纳金约定金额过高，该约定应属无效。买房时，小区本身自带中水系统，翠微物业也给业主提供了很短一段时间的中水；但不久之后，翠微物业入户将中水管道截断，改接自来水，至今没有恢复使用。买房时，开发商为小区业主提供了电子远传水表，但该水表至今没有使用过，翠微物业从来没有入户读表。小区水质存在问题，翠微物业应定期对小区水箱或供水系统进行消毒、清理，但在2015年时，翠微物业因为水质有问题被卫生局罚了5000元，可以看出翠微物业平时对水质没有检测；就水质不合格而被罚款的情况，翠微物业从没有向业主公示。天怡家园小区内小广告泛滥，垃圾乱堆放，物业人员不及时清理。翠微物业并未及时尽到维修义务，我家中洗手盆下面的管子坏了，我让翠微物业维修，翠微物业仅把水的总阀门关了，剩下的没有修理，我家中的下水堵过两次，翠微物业也没有给我维修。小区供暖均采用壁挂炉，如果出现故障翠微物业也只是给壁挂炉厂家打个电话，而没有进行维修。即便翠微物业进行维修，其收取的费用也比壁挂炉厂家的要高。翠微物业起诉小区内其他业主交费，但地址写的是我家，法院就把别人的传票送到我家去了。翠微物业向我送达收费通知单，结果给我的单子写着其他业主的名字。对于物业费收费标准，天怡家园周边的商品房小区，比如茉藜园收费每月每平方米1.38元，而我们小区是经适房，每平米却要收费1.7元；农业大学经适房小区每月每平方米0.55元的物业费，东城民安小区每月每平方米1.19元，王**的经适房小区每月每平方米0.83元。我觉得翠微物业的收费过高，其应出具物价部门价格核准通知。翠微物业收取的垃圾清运费没有依据，我不认可。电梯检测费应包含在物业管理费之内，其单独收取没有依据，且电梯检测本身并不收费。最后，我认为，翠微物业的收费标准与其提供的物业服务不相符，我有权拒绝支付物业费。

本院查明

经审理查明，2006年9月23日，耿**（甲方）与翠微物业（乙方）签订《物业管理协议》，约定：乙方为甲方所在的小区提供物业服务，甲方购买的房屋位于天怡家园x号楼x号房屋（以下简称x号房屋），建筑面积为53.39平方米；物业服务期限截止本小区业委会与乙方终止物业管理委托关系止；物业服务的的范围包括共用设施的运行、维护和管理，自用部分小修；物业服务收费标准为1.7元／月／平方米，共计1089.16元／年，垃圾清运费30元／户／年，电梯检测费20元／户／年；物业管理费按年收取，于缴费日前一个月交纳下一年度物业管理费；如甲方不按照协议约定的费用标准和时间交纳费用，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每天按应交费用的3%缴纳滞纳金。因双方就物业服务以及收费标准等问题发生争议，耿**自2008年9月23日起拒绝支付物业管理服务费。

另查，耿**已于2015年7月将x号房屋出售他人，翠微物业在本案中主张截止2015年7月1日的物业服务费，耿**同意。

上述事实，有双方当事人陈述，物业管理协议等在案佐证。

本院认为

本院认为，耿**与翠**分公司签订了《物业管理协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律禁止性规定，该协议合法、有效。双方均应恪守履行。

根据我国物权法、合同法及《最**法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律法规的规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。而纵观本案，耿**提出的抗辩理由认为中水系统不能使用的问题，对此物业公司应当积极协调予以改进，但上述情形不能证明物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益。同时，耿**所主张的“服务问题”亦不能依据短时间的服务质量问题或者单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态确认。故，耿**的抗辩理由本院不予采信。

现翠微物业已提供了相应的服务，耿**理应向翠微物业支付费用。对于滞纳金，依据公平原则，本院不再予以支持。

此外，本院尚需指出，良好的小区环境需要物业公司和业主的共同维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，不断提高物业服务水平和质量。同时作为接受物业服务的业主，应当积极协助物业公司进行物业管理，并通过每个业主的自身行动，与物业公司共同努力，建设和谐的小区环境。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告耿元凤于本判决生效之日起日十五日内向原告北京市**限责任公司支付截止2015年7月1日的物业管理费、垃圾清运费以及电梯检测费，共计七千七百一十一元九角三分。

二、驳回原告北京市**限责任公司的其他诉讼请求。

如未在规定的期限内支付全部款项，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自逾期之日起按照中**银行规定的同期贷款利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费26元，由原告北京市**限责任公司负担1元（已交纳），由被告耿**负担25元（原告北京市**限责任公司已交纳，被告耿**于本判决生效后七日内给付原告北京市**限责任公司）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十七日