北京市**限责任公司与刘*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京市**限责任公司（以下称翠微物业）与被告刘*物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员穆**任审判，适用简易程序中的小额诉讼程序公开开庭进行了审理。翠微物业之委托代理人杨*以及被告刘*均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

翠微物业诉称：北京市**限责任公司朝阳分公司（翠**分公司）系我公司所属的分公司，刘**北京市朝阳区天怡家园小区业主。2006年9月22日，刘*与翠**分公司签订了《物业管理协议》。协议约定，翠**分公司为刘*所居住的天怡家园小区提供物业管理服务。刘*每年应缴纳垃圾清运费30元、电梯检测费20元，物业费按照1.70元／月／平方米计算，所有费用共计2433.12元／年。协议还就双方的权利义务及违约责任进行了约定，并约定如刘*违反协议，不按照本协议约定的费用标准和交费时间交纳有关费用的，我公司有权要求刘*补交，并从逾期之日起每天按应交费用的3%缴纳滞纳金。合同签订后，我公司依约为刘*提供了物业管理服务，但刘*自2008年9月开始拖欠物业管理费。为了维护我公司的合法权益，故我公司诉至法院要求刘*：1、支付2008年9月29日至2015年9月28日的物业服务费（包含垃圾清运费、电梯检测费）共计17101.84元。2、按每年300元的标准，赔偿滞纳金2100元；3、诉讼费由刘*承担。

被告辩称

刘*辩称：在交房时，如果不签物业管理协议，就不能交房，无奈之下，我签订了物业管理协议并支付了第一年的物业费。此后，我没有交纳物业管理费是有理由的。根据文件规定，小区绿化率在30%以上的收费才为0.52元，但翠微物业收费远高于这个金额，我和翠微物业沟通过，没有结果。物业公司设置车位时，将小区内原来的绿地、空地划分为车位，这与当初的审批是不一致的。我购房时，小区是有中水系统的，中水费比自来水费便宜，后来中水系统坏了，翠微物业以费用过高无法维修为由强制将户内的中水系统截断，现在马桶已经用自来水冲水了，比中水费用贵。小区内保安管理有欠缺，地下车库照明亮度很低，经常发生剐蹭；地下车库只有一个保安，保卫的措施不够。我有一辆摩托车停在车库被人偷走了，我去查看监控后发现摩托车就是被外来人员偷走了。此外，天怡家园小区内有收废品的长期驻扎小区，导致环境较差。最后，我认为翠微物业的收费不合理，我不同意支付。

本院查明

经审理查明，2006年9月29日，刘*（甲方）与翠微物业（乙方）签订《物业管理协议》，约定：乙方为甲方所在的小区提供物业服务，甲方购买的房屋位于天怡家园x号楼x单元x号，建筑面积为117.31平方米；物业服务期限截止本小区业委会与乙方终止物业管理委托关系止；物业服务的的范围包括共用设施的运行、维护和管理，自用部分小修；物业服务收费标准为1.7元／月／平方米，共计1937.39元／年，垃圾清运费30元／户／年，电梯检测费20元／户／年，于缴费日前一个月交纳下一年度物业管理费；如甲方不按照协议约定的费用标准和时间交纳费用，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每天按应交费用的3%缴纳滞纳金。因双方就费用标准问题发生争议，刘*拒绝支付自2008年9月29日起拒绝支付物业管理服务费。

上述事实，有双方当事人陈述，物业管理协议等在案佐证。

本院认为

本院认为，刘*与翠**分公司签订了《物业管理协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律禁止性规定，该协议合法、有效。双方均应恪守履行。

根据我国物权法、合同法及《最**法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律法规的规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。而纵观本案，刘*提出的抗辩理由认为绿地减少以及中水系统不能使用的问题，对此物业公司应当积极协调予以改进，但上述情形不能证明物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益。同时，刘*所主张的“服务问题”亦不能依据短时间的服务质量问题或者单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态确认。故，刘*的抗辩理由本院不予采信。

现翠微物业已提供了相应的服务，刘*理应向翠微物业支付费用。对于滞纳金，依据公平原则，本院不再予以支持。

此外，本院尚需指出，良好的小区环境需要物业公司和业主的共同维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，不断提高物业服务水平和质量。同时作为接受物业服务的业主，应当积极协助物业公司进行物业管理，并通过每个业主的自身行动，与物业公司共同努力，建设和谐的小区环境。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告刘*于本判决生效之日起日十五日内向原告北京市**限责任公司支付截止2015年9月28日的物业管理费、垃圾清运费以及电梯检测费，共计一万七千一百零一元八角四分。

二、驳回原告北京市**限责任公司的其他诉讼请求。

如未在规定的期限内支付全部款项，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自逾期之日起按照中**银行规定的同期贷款利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费140元，由原告北京市**限责任公司负担27元（已交纳），由被告刘*负担113元（原告北京市**限责任公司已交纳，被告刘*于本判决生效后七日内给付原告北京市**限责任公司）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十日