北京市**限责任公司与张环洲物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

北京市**限责任公司（以下简称翠**司）与张**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员许**独任审判，适用简易程序中的小额诉讼程序公开开庭进行了审理，书记员毛**担任法庭记录。翠**司委托代理人杨*，张**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

翠**司系北京**怡家园物业管理服务企业。张**购买了北京**怡家园×××号楼**单元×××号、建筑面积为103.81平方米的房屋。2006年9月30日，翠**司与张**签订物业管理协议，约定由翠**司为张**提供物业管理服务，物业管理费标准为每月每平方米1.7元、每年为2117.72元，垃圾清运费每年每户30元，电梯检测费每年每户20元。协议约定的物业管理范围包括公共设施设备的运行、维护和管理以及安全消防等，其中双方就安全消防约定为24小时专人值守，进行日常巡视，维护物业区域的公共秩序，对于火警事故以及治安事件等制定处理预案，发生时及时处理并报有关主管部门。协议履行期间，张**未向翠**司支付2007年9月30日至2015年9月29日期间的物业管理费、垃圾清运费及电梯检测费共计17341.76元。现翠**司诉至本院，要求张**支付上述欠费，并支付滞纳金2400元。张**提出未向翠**司支付上述期间物业管理费是因其为一层户主，翠**司收取电梯费用不合理。另外，张**认为翠**司提供的安全保障等服务不到位，导致其家中车辆被砸，造成修车损失480元。就此，张**提交了拍摄的照片以及日期为2014年9月24更换玻璃支出380元、2015年4月23日贴膜支出100元两张收据予以证明。张**表示，如翠**司将物业管理费降为每月每平方米1.1元，同意将上述期间的费用全额支付翠**司，否则将以诉讼时效抗辩，仅同意向翠**司支付最近两年的费用。翠**司表示，张**车辆被砸，属于偶发的治安案件，不能成为其拒付物业管理费的理由，不同意张**主张的每月每平方米1.1元物业管理费标准。

本院认为

本院认为：翠**司与张**签订的物业管理协议是双方真实意思表示，协议内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于张**提出的一层户主是否应交纳电梯费用的问题，本院认为，一层户主虽然较少使用电梯，但电梯是整体楼栋的基础设施，张**既然选择了该楼栋的一层并就此与翠**司签署物业管理协议，就应该严格履行协议约定的义务，自觉向翠**司交纳物业管理费等费用。张**以此拒绝向翠**司交纳物业管理费，其理由显属不当。关于张**以家中车辆被砸而主张翠**司服务不到位等问题，本院认为，张**提交的收据日期是2014年和2015年，表明其家中车辆被砸发生在2014年，但此前其在没有任何理由的情况下，多年拒交物业管理费，已经违反了协议约定的义务。但应指出，翠**司作为物业管理企业，其应严格按照协议约定进行24小时专人值守，进行日常巡视，做好安全防护工作。张**家中车辆被砸，说明翠**司日常巡视不到位、安全防范有纰漏。关于张**主张的诉讼时效问题，本院认为，双方之间建立的是长期稳定的物业管理服务关系，翠**司持续为张**提供物业管理服务，并未因张**未交物业管理费而停止服务。另外，从翠**司主张之事实以及张**之答辩意见综合分析判断，本院确信翠**司连续向张**主张权利。因此，张**以诉讼时效抗辩，不符合法律规定。综上，基于翠**司安全防护不到位以及张**实际损失，本院确定适当减免物业管理费，具体数额酌定为16861.76元。翠**司主张的滞纳金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：

裁判结果

一、张**于本判决生效之日起十日内向北京市**限责任公司支付二〇〇七年九月三十日至二〇一五年九月二十九日期间的物业管理费、垃圾清运费及电梯检测费共计一万六千八百六十一元七角六分。

二、驳回北京市**限责任公司其他诉讼请求。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如张**未在上述期限内向北京市**限责任公司支付全部款项，则自逾期之日起按照中**银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍向北京市**限责任公司支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一百四十七元，北京市**限责任公司负担三十六元（已交纳）；张**负担一百一十一元（本判决生效之日起七日内交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十八日