满*与段**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告满*（下称姓名）与被告段**（下称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。满*之委托代理人龙琍，段**之委托代理人周*均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

满媛诉称：2012年2月26日，我向段**购买了位于北京市朝阳区团结湖北五条一号楼XXX房产。针对该套房屋原有户口迁出问题，双方签署《北京市存量房屋买卖合同》的基础上，增签了补充协议，其中第二条规定：“经甲乙丙三方友好协商同意，在办理完产权登记手续2年内，甲方将该房屋与之相关的户口全部迁出”以及第六条规定：“……若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额20%的违约金”。截止2014年2月26日，两年期限已满，段**仍未履行迁出原有户口的合同义务。为此双方多次交涉无果。我认为段**行为已经构成违约，故起诉至法院，请求法院判决：1、段**履行原有户口迁出的合同义务；2、段**赔偿违约金10万元（期限自2014年4月10日计算至2014年12月3日）。

被告辩称

段**辩称：本案违约责任的承担应该按照合同法的规定来执行，违约责任承担有两种形式，一是根据双方的协议，二是双方的协议约定不明应该适用合同法，本案情况属于双方约定不明，对户口迁出问题没有明确约定，所以应该适用合同法确定违约责任。因户口不属于法院受理范围所以不同意户口迁出，对于违约金亦不认可，应该根据合同法的规定来确定违约责任，因满媛没有经济损失，所以违约金的数额应该为零。不同意满媛第二项诉讼请求，发回重审的案件应当以原审诉求为准，其延长的期限可以作为独立的诉讼请求另案起诉。

本院查明

经审理查明：2012年2月26日，满*（买受人）与段**（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，满*购买段**所有的位于北京市朝阳区团结湖北五条1号楼XXX号房屋（以下简称涉诉房屋），房屋成交价格为139万元。该合同第十条（三）约定“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付相当于已付房款千分之五的违约金；逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”。当日，满*（受买方、乙方）、段**（出卖方、甲方）及北京伟**有限公司（见证方、丙方）又签订《补充协议》（见证方未签章），其中第二条约定，经甲乙丙三方友好协商同意，在办理完产权登记手续2年内，甲方将该房屋与之相关的户口全部迁出；第六条约定，经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《保障合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额20%的违约金。此后，满*领取了涉诉房屋所有权证，产权登记时间为：2012年4月9日。

另查，段**称《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》签订时，涉诉房屋内原有户口为：段**、段**之子段**、段**之妻朱**、段**之子段树堂、段树堂之子段**。段**称收到本案起诉后，已将段**、段**、朱**户籍迁出，但段树堂、段**因无住房，户籍机关不能为其办理户口迁出手续，故户籍至今未迁出。

又查，2013年3月3日，满*（出卖人）与王**（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，满*将涉诉房屋出卖给王**，并约定满*在房屋所有权转移之日起十日内向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付相当于已付房款千分之五的违约金；逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。后因段**等人户籍未及时迁出，王**以满*违约诉至本院，要求1、满*将本案涉诉房屋内原户口迁出；2、满*支付违约金10万元（违约金计算至2014年3月18日）。2014年5月29日，本院经审理作出（2014）朝民初字第14773号民事判决书，判决满*赔偿王**违约金6万元。现该判决已生效。审理中，满*认为系因段**违约导致其遭受此损失，段**反驳称，根据双方《补充协议》，段**履行原有户口迁出义务期限为2014年4月8日前，而王**要求满*承担违约责任的期间计算至2014年3月18日，故满*损失系因其自身原因导致，与段**无关。

审理中，双方就违约责任条款适用均发表了意见，双方均认为《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定户口逾期迁出违约条款已由《补充协议》所取代，不再适用，满*认为应按照《补充协议》第六条规定由段**承担合同价款20%的违约金（只主张10万元），段**则认为该条款只适用于一方提出合同外要求未被配合后违约的情形，不适用于其他违约情况，且20%违约金约定过高，满*无实际损失，应予调整。

上述事实，有双方当事人当庭陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》、（2014）朝民初字第14773号民事判决书等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性禁止性规定，且段**作为完全民事行为能力人对于原有户口是否符合迁出政策应事前了解，不得以不知或客观不能为抗辩，故双方应严格履行合同。根据审理查明的事实，段**未在2014年4月8日前将原有户口迁出涉案房屋，应认定为违约。对于违约责任，本院认为《补充协议》第六条约定的违约金计算方法未限制违约行为类型，不能仅以段落结构认为仅适用于合同变更未达成一致后一方违约的情形，且违约金的适用可以起到督促段**履行义务的作用。因该条约定的违约金标准明显过高，本院根据本案实际情况，综合考虑合同履行情况、段**过错程度、违约责任的性质等因素，酌定段**赔偿满媛违约金3万元。

因户口的迁出不属于人民法院处理民事纠纷的受案范围，且因政策问题存在事实上不能履行的可能，故满*要求段**履行原户口迁出的合同义务的诉讼请求，本院不予处理。但段**仍应采取必要措施促使其一家原有户口迁出涉案房屋。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告段**于本判决生效之日起七日内赔偿原告满*违约金三万元。

二、驳回原告满*的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2300元，由原告满*负担1300元（已交纳），被告段**负担1000元（原告满*已交纳，被告段**于本判决生效之日起七日内支付原告满*）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年十二月十八日