兖矿**公司与国能总公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉**有限公司（以下简称兖**团）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第6856号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

一审原告诉称

2014年4月，兖**团起诉至原审法院称：1996年8月9日，我公司与国能总公司签订《联建住房协议书》，协议名为联建实为买卖，约定我公司购买位于北京市丰台区××小区×号楼×单元的复式和单式住房各两套（以下简称诉争房屋），建筑面积632.625平方米，每平方米价格5000元。合同签订后，我公司依约给付了房款，但国能总公司始终没有给我公司办理房屋所有权证书，致使合同目的不能实现。故起诉请求：1、解除《联建住房协议书》；2、国能总公司返还房款3163125元；3、国能总公司给付我公司经济损失，损失包括两个部分，（1）以3163125元为基数，按照每年百分之九的标准，自2003年1月1日起至房款返还完毕之日止计算损失，（2）按照每月36000元标准，自2003年1月1日起至2014年10月31日止计算租金损失；4、诉讼费用由国能总公司负担。

一审被告辩称

国能总公司辩称：《联建住房协议书》名为联建实为买卖。1、诉争房屋系建设在集体土地上房屋，即小产权房屋，故《联建住房协议书》无效；2、双方对于无效都是有过错的；3、依据我公司与兖**团签订的《会议纪要》可以认定，因兖**团欠付我公司部分款项，故双方决定将诉争房屋抵偿上述欠款，因此《联建住房协议书》实际已不再履行；4、兖**团起诉时已经超过诉讼时效。

一审法院查明

原审法院经审理认为：根据现已查明的事实，诉争房屋是建设在集体土地上的住宅，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。《住房联建协议书》名为联建实为买卖。兖**团并非诉争房屋所在土地的集体经济组织，无权购买诉争房屋。因此，双方签订的《住房联建协议书》应为无效。合同有效系合同解除的前提，在《住房联建协议书》无效的情况下，对兖**团要求解除上述协议的诉讼请求，不予支持。因兖**团系基于合同解除主张第二、三项诉讼请求，故在驳回解除合同诉讼请求的基础上，对于兖**团上述两项诉讼请求，亦不予支持。据此，原审法院于2014年12月判决：驳回兖**团有限公司的诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，兖**团不服，上诉至本院称：原审判决认定《联建住房协议书》无效，属于认定事实不清；依据相关规定，《联建住房协议书》为有效协议；原审判决没有载明判决引用的法律依据，属于适用法律错误；原审判决没有依法对我公司进行释明，程序违法；退一步讲，即使《联建住房协议书》无效，应当对无效的后果进行判决；综上，请求撤销原判，依法改判支持我公司的原审诉讼请求，或将本案发回重审。国能总公司同意原判。

本院查明

经审理查明：1996年8月9日，国能总公司（甲方）与兖州矿**责任公司（兖**团原名称、乙方）签订《联建住房协议书》，约定：“一、经甲、乙双方友好协商，乙方参与出资同甲方联建位于北京市丰台区××公园×侧××小区住房，其中该区×号楼×门×个单元的复式和单式各两套住房，由乙方投资；二、建筑面积632.625平方米，每平方米价格为5000元（含装修费），乙方应向甲方合计付款3163125元，乙方投资均包括以后所增加或未交的土地费，此工作由甲方负责；三、乙方在协议签订后，于96年12月底前将所建房款分两次付清，同时该房屋交付乙方使用；四、甲方在乙方付款后将房屋产权移交乙方，同时办理产权证（产权属乙方）；五、乙方暂时将该房屋的50%借给甲方使用六年，其余的50%在乙方暂时没派人前由甲方代管，使用期内的经常费用由甲方负担……”。该协议签订后，兖**团依约给付了全部房款。诉争房屋现由国能总公司控制使用。

1999年5月19日，兖州矿**责任公司变更名称为兖矿**公司（即兖**团现名称）。

另查：诉争房屋所在土地系集体土地，“房屋产权证”系北京市丰台区花乡人民政府、北京市丰台区六圈农**合公司于1995年9月16日填发，该证登载的所有权人为“国能公司”。国能总公司据此称该房屋的性质系“小产权”房屋，兖**团在本院审理中对诉争房屋的“小产权”性质未坚持异议。

审理中，双方一致认可《住房联建协议书》名为联建实为买卖。

上述事实，有双方当事人陈述、联建住房协议书、汇票委托书、收据、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、企业名称变更核准通知书、房屋产权证等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：根据在案证据，可以认定诉争房屋的性质系“小产权”房屋。目前，相关部门正在对该类房屋进行研究，制定政策。在相关政策法规作出并施行之前，对于涉及“小产权”房屋的买卖合同系有效或无效，人民法院暂时不宜作出法律上的判断。**集团以合同有效为前提，要求解除，并要求国能总公司承担违约责任，本院实难支持。双方可待该类房屋的相关政策法规作出并施行后，再行解决为宜。原审判决理由存在值得商榷之处，但判决结果无误，本院应对该结果予以维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最**法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费89356元，由兖矿**公司负担（已交纳）。二审案件受理费89356元，由兖矿**公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月二十日