北京合**有限公司与朱**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京合**有限公司（以下简称宝林公司）与被上诉人朱**因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第10243号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

宝**司在原审法院诉称：2008年，朱**将其所有的位于北京市朝阳区×号的房屋（以下简称涉案房屋）出租给我公司。合同到期后双方又进行了续签。直至2010年，双方最后一次签订租赁合同，约定我公司承租涉案房屋，租期自2010年9月28日至2015年9月27日，月租金3.6万元。合同履行期间，朱**一方多次提出上涨租金，2014年9月，朱**一方提出将月租金上涨至4万元，我公司难以承受，双方未能达成一致，2014年10月7日，双方办理了交接手续，朱**一方收回了房屋，但没有按照合同约定支付违约金，故我公司诉至法院，要求判令朱**支付我公司违约金8万元。

一审被告辩称

朱*箬辩称：不同意宝**司的诉讼请求。宝**司作为本案原告主体不适格，因为双方之间的租赁合同上签字的承租人是自然人吴*。如法院确认宝**司确系租赁合同的承租方，朱*箬仍不应承担任何责任，因为在整个合同履行过程中，朱*箬不存在违约行为，没有妨碍宝**司行使租赁的权利。双方的租金确实上涨了，但也是双方协商一致的结果。前两次租金上涨恰恰证明租金问题不是合同解除的原因，合同之所以解除，根本在于宝**司单方面退租。宝**司趁我方不在北京之际搬离涉案房屋，2014年10月5日，我们回到北京时发现承租人已经搬出了涉案房屋。

朱**反诉称：鉴于宝**司的违约行为导致合同解除，要求宝**司支付违约金7万元。

宝**司针对反诉辩称：不同意朱**的反诉请求，我公司在租赁过程中没有违约行为，合同之所以未能继续履行，原因在于朱**不断提高房租，导致我公司无法承受。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2005年4月30日，郭*在中华人**二公证处立公证遗嘱一份，主要内容为将其购买的涉案房屋在其去世后留给外孙女朱**。2010年9月28日，朱**的代理人唐**与宝**司的代理人吴*签订房屋租赁合同（续），约定朱**将涉案房屋出租给宝**司作为商住使用。租赁期限自2010年9月28日至2015年9月27日。月租金3.6万元，承租人支付押金款共计7万元，合同到期出租人将押金全部返还承租人。自签约之日起，双方均不得借故解除合同，但宝**司因特殊情况要求退租时必须提前三十天书面通知朱**。并支付一个月的房租作为补偿，朱**应退还宝**司未满期约租金及保证金；如朱**确需收回房屋自用，必须提前三十天通知宝**司，退还未满期约租金及保证金，并向宝**司支付一个月的租金作为补偿。在该合同最下部，双方又注明“补充合同”字样，并约定：如朱**未履行完本合同应支付宝**司两个月房租作为违约金，并返还两个月保证金。如宝**司未履行完本合同朱**不退还此房两个月保证金。签约时宝**司交纳了押金7万元，并入住涉案房屋。2012年下半年，朱**提出房租上涨至每月3.7万元，宝**司表示同意，并按照新的租金标准支付了房租。2013年下半年，朱**又找到宝**司，提出将月租金涨至4万元，宝**司亦表示同意，继续按照4万元每月的标准交纳了房租。2014年8、9月间，朱**再次向宝**司表示上涨月租金，要求宝**司从2014年10月开始按照每月4.5万元的标准支付租金。宝**司与朱**协商，双方未能就租金上涨问题达成一致。2014年9月底，宝**司从涉案房屋搬出，朱**得知后未持异议。2014年10月7日，宝**司代理人吴*与朱**的代理人签订交接协议，协议主要内容为：因出租方要求与承租方就涉案房屋租金涨价，双方无法达成一致，出租方于2014年10月7日与承租方办理该房屋交接手续并解除合同。当日，朱**退还宝**司租房押金7万元。

一审法院认为

原审法院经审理后认为：首先关于本诉的主体问题，从现有证据可以确认吴彬系宝**司的员工，其接受宝**司的委托与朱**方面签订租赁合同及办理租房其他事宜。故合同相对方应为宝**司和朱**。双方之间签订的房屋租赁合同（续）是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。从合同的内容来看，宝**司作为承租方与朱**作为出租方在第五条“违约责任”项下约定双方均不得在合同履行期间借故解除合同，并在“补充合同”中对违约责任的承担方式进行了调整。这实际上是排除了合同履行过程中单方依据约定的解除权解除合同的权利，防止一方强行解除合同，导致合同目的不能实现给另一方带来的损失。现宝**司依据上述合同内容，认为朱**单方解除合同，应承担相应的违约责任，支付违约金。但从双方的庭审陈述和在案证据来看，不能证明朱**有单方解除合同的行为，虽然其多次提出上涨租金，但租金的上涨并不必然等于合同的解除。故对于宝**司的诉讼请求法院不予支持。关于朱**的反诉，法院亦不予支持，原因在于合同未能履行完毕，起因在于朱**不断上调房租，宝**司搬离涉案房屋时已经通知了朱**方面，而其收到相关通知后未持异议，并于不久后与宝**司签订了交接协议，退还了宝**司的租赁押金，进一步确认双方就合同的解除达成一致，交接工作业已经完成。以上均表明朱**与宝**司系经协商一致解除合同，不存在朱**单方强行解约的情形。原审法院据此判决如下：一、驳回北京合**有限公司的诉讼请求。二、驳回朱**的反诉请求。

上诉人诉称

判决作出后，宝**司不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判支持宝**司的诉讼请求。其上诉理由是：朱**单方上涨租金，解除合同，应当承担违约责任。

朱**同意原审法院判决，不同意宝**司的上诉请求。

本院查明

本院经审理查明：

2014年10月7日，宝**司代理人与朱**代理人签订交接协议，协议主要内容为：因出租方（唐**）要求与承租方（吴*）就×租赁合同租金涨价，双方无法达成一致。出租方于2014年10月7日与承租方办理该房屋交接手续并解除合同。

原审法院经审理查明的其他事实属实，本院予以确认。

以上事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同（续）、租金收据、交接协议、遗嘱等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：朱**虽多次提出上涨租金，但无证据表明朱**单方要求收回涉案房屋。现有证据显示，宝**司主动搬离涉案房屋，并与朱**签署了交接协议，因此，本案租赁合同解除系宝**司与朱**双方协商一致的结果。现无证据表明朱**单方解除合同，宝**司的上诉意见于法无据，本院不予采信。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费900元，由北京合**有限公司负担（已交纳）；一审反诉案件受理费775元，由朱**负担（已交纳）；二审案件受理费1550元，由北京合**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月三十一日