李**等与邵*房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）李**、张**、张*、李**与被告（反诉原告）邵*房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘**任审判，公开开庭进行了审理。原告李**之委托代理人田**、宋**、原告张**及其委托人郑**、原告张**、张*、李**之共同委托代理人邸**、被告邵*之委托代理人李*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

李**诉称，北京市××区×小区×号×层×单元404号房屋是李**、李**、张**及张*共同财产，每人各占25%的份额。李**、李**、张**及张*一致同意将上述房屋进行出售。2014年4月，李**、李**、张**、张*和邵*通过北京我爱我家房地**限公司签订了《房屋买卖合同》，合同约定了房屋价格、交付方式及违约责任等相关条款。之后，双方又签订了补充协议。在补充协议的第三条约定，在（房源核验后、网签完成后）过户当日乙方向甲方支付175万元，剩余房款155万元在双方过户前三个工作日做资金监管。双方签订协议后，邵*仅仅向李**、李**、张**、张*交付了10万元定金。2014年5月15日我们已经将钥匙交付给邵*，将房本及相关材料交给中介。李**、李**、张**及张*督促邵*办理网签，但邵*以合同签订后房屋市场价下降为由，迟迟不配合办理房屋网签手续，致使房屋买卖合同无法继续履行，邵*的行为已经构成违约。我与李**、张**、张*针对是否以诉讼方式解决与邵*间的纠纷无法达成一致意见，故只能以自己的名字单独起诉。现起诉至法院要求：1、解除我、张**、张*、李**与邵*2014年4月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、2014年4月29签订的《补充协议》；2、邵*支付我定金2.5万元；3、邵*向我支付43.75万元20%的违约金8.65万元；4、诉讼费由邵*承担。

张**、张*、李**诉称，2014年4月，我们与李**和邵*通过北京我爱我家房地**限公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》，我们三人均依据约定履行合同义务，将涉案房屋交付邵*占有使用、向中介交付房屋核验材料及网签材料，并将自己持有的房产证依据与中介签署的服务合同交付给中介，至此我们三人已经完成合同约定中所有可以完成的义务。在合同履行过程中，邵*在没有与我们及李**进行任何协商的情况下，也没有支付房屋首付款，单方限制要求李**将涉案房屋的户口迁出，而对涉案房屋首付款和剩余房款的支付没有做出任何支付的意思表示，后又直接发出要求解除合同的通知。我方认为邵*以李**没有迁出户口解除合同不符合双方合同的约定，不符合合同中关于解除合同的条款。邵*单方要求解除合同的行为违反其应支付剩余房款及配合办理网签手续之义务，我方认为邵*已构成违约。鉴于双方在履行合同过程中均是通过中介公司传达意见，或许在传达意见之中存在分歧或者误解，我们三人作为出卖人诚意要履行合同，但基于邵*已经提出反诉并要求解除合同，我们为简化审理程序，降低矛盾冲突，现李**与邵*均同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及二份《补充协议》，我方也同意解除。基于邵*的违约行为，邵*向我们三人支付的定金7.5万元应归我们所有，不再返还。现要求：1、解除李**、张**、张*、李**与邵*2014年4月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、2014年4月29日签订的《补充协议》；2、邵*已经向我们分别交付的2.5万元定金归我们所有；3、诉讼费由邵*承担。

被告辩称

邵**称，对李**的诉请：同意解除李**、李**、张**、张*与我签订的《北京市存量房屋买卖合同》及二份《补充协议》；不同意李**第二、三、四项诉讼请求，不同意张**、张*、李**第二、三项诉讼请求。我认为李**、李**、张**、张*存在违约，我不存在违约，不适用定金罚则，也不应支付李**违约金。2014年4月24日，我与李**、李**、张**、张*在北京我爱我家房地**限公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，同时还签订了《补充协议》，约定我购买李**、李**、张**、张*位于北京市××区×号楼×层404室房屋，房屋总价款340万元;李**、李**、张**、张*应于涉案房屋买卖合同签订之日起90日内办理房屋权属转移登记手续，并在《补充协议》中约定李**、李**、张**、张*应在涉案房屋过户之前转移所有已落户口，且约定未依约履行应承担相应的违约金条款。合同签订后我于2014年4月24日将定金10万元分别交与李**、李**、张**、张*,且向中介公司支付居间服务费55080元。时至今日，虽经我方发函催告，李**、李**、张**、张*仍未将涉案房屋所有已落户口迁出。在双方签订的合同第10.1条、补充协议第6条约定的先决条件是办理房屋当时的户口转移手续，但李**没有转移户口导致我解除合同。李**户口不转移我购房后将丧失司法救济途径。现我提出反诉，要求：1、解除我与李**、张**、张*、李**签订的《北京市存量房屋买卖合同》及二份《补充协议》；2、李**、张**、张*、李**返还我定金10万元；3、李**、张**、张*、李**支付我居间服务费55080元；4、李**、张**、张*、李**支付我违约金68万元；5、反诉费由李**、张**、张*、李**承担。

李**针对邵*的反诉辩称，我同意邵*第一项反诉请求，对第二项反诉请求不同意，邵*存在违约，要求定金归我所有。合同仅仅说过户前转移户口，没有说交纳首付款前就办理户口迁出。邵*违反补充协议第三条第二小条，其不配合办理网签，并且发出律师函要求解除合同，说明他没有诚意履行合同。不同意邵*第三、四项反诉请求，补充协议第四条已经约定邵*承担所有税费及代理费，我不存在违约。合同只是说过户前转移户口，但没有具体时间，只要在过户前转移就不存在违约。邵*买房只是交付了定金，没有履行合同的主要义务。签订合同时诉争房屋中只有我儿子李*的户口在，目前李*的户口仍在诉争房屋中。户口我们也在办理迁出，只是遇到政策问题，要求是未就业、未达到法定婚龄派出所才接收户口，李*投靠父母不符合政策规定，户口无法迁出。我不同意承担反诉费。

张**、张*、李**针对邵*的反诉辩称，不能履行合同是邵*原因导致，故我们不同意返还定金。根据居间服务合同约定，居间服务费由违约方承担，邵*存在违约，其应承担居间服务费。我们不存在违约，故邵*主张违约金没有依据，且违约金计算标准过高。现从邵*反诉理由可以看出他认为我们存在违约的依据是我们没有按照合同迁出户口导致合同解除，这一主张违反合同约定，也与事实不符。根据《补充协议》第三条第二款、第六条可以看出涉案房屋的交易流程应该是交定金、房屋核验、网签、交付首付款、办理资金监管、办理产权过户。而迁出户口是在签订合同之后至办理产权过户之前办理即可，产权过户的前提是办理网签手续，如果不办理网签手续不可能办理过户，本案合同履行恰恰就在于邵*未及时配合办理网签。根据合同约定和一般交易习惯，买方交付定金后应交付首付款，根据合同约定首付款金额175万元，合同签订至今邵*都没有向我们任何一个人交付首付款。我们已经依约交付网签所有手续，配合房屋核验，在邵*没有交付首付款的情况下就将房屋交付邵*占有使用，我们已经履行合同中绝大多数义务，此后是配合办理产权过户和户口迁移，但是户口迁移期限没有届满，产权过户条件基于邵*原因导致没有成就，我们没有违约。根据邵*向我们发送的律师函内容，他单方限定我们在收到后5日内迁出户口，而对首付款的交付只字不提，在期限届满后又单方要求解除合同，未与我们就交付首付款、网签等事宜进行任何协商，邵*要求解除合同才是合同不能履行的根本原因。综上，我们并没有因户口迁出问题导致合同不能履行，不同意邵*反诉所称的违约行为。退一步讲，户口迁移是需要政府部门包括民政部门、公安部门配合办理，有一个过程，而双方合同中并没有对户口迁移包括逾期迁出或者未迁出作为解除合同的条件，邵*以此为由要求解除合同依据错误。双方交易是房屋买卖，户口不影响邵*对房屋所有权的占有、使用、收益。且根据现有户口管理政策，即使李**没有将户口迁出也不影响邵*将己方户口落入房产。因此我们的行为不足以导致合同解除，合同不能履行之违约责任是邵*造成。同意邵*第一项反诉请求，对其第二至第五项反诉请求均不同意。

本院查明

经审理查明，北京市××区×小区×号404号房屋（以下简称404号房屋）是李**、李**、张**、张*继承所得的共同财产，李**、李**、张**、张*各自占25%的产权份额。2014年4月24日，出售方李**、李**、张**、张*与买受方邵*在北京我爱我家房地**限公司（以下简称我爱我家公司）居间下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：邵*购买404号房屋，房屋成交总价为340万元，邵*可以在签订本合同的同时支付定金10万元;出售方应当在过户（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给买受方;买卖双方任何一方签订合同后，不履行合同或不按合同约定履行合同，经守约方催告仍不履行或不按合同履行的，因此导致合同无法继续履行时，违约方向守约方承担该房屋买卖合同总价款20%的违约金。权属转移登记中约定：买卖双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出售方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出售方自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受方支付5000元的违约金;逾期超过10日未迁出的，自期限届满之次日起，出售方应当按日计算向买受方支付全部已付款万分之五的违约金。本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。当日，出卖方（甲方）李**、李**、张**、张*与买受方（乙方）邵*在我爱我家公司（丙方）见证下签订《补充协议》一份，约定：经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中，如有任何一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额20%的违约金;若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费。在房源核验后、网签完成后、过户当日乙方交付甲方首付款175万元。甲乙双方协商同意，甲方必须在过户之前转移所有已落户口。同日，三方还签订《房屋交易保障服务合同》、《居间服务合同》，其中《房屋交易保障服务合同》中就违约责任约定：甲、乙双方中任何一方违反买卖合同导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并赔偿守约定方已支付的费用。丙方已收取的服务费、评估费不予退还;《居间服务合同》约定:乙方向丙方支付居间代理费55080元;丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任;甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用为守约方，可向违约方追偿该笔费用。签订合同当日，邵*向李**、李**、张**、张*支付定金共计10万元，李**、李**、张**、张*写有定金收条。2014年4月29日，李**、李**、张**、张*与邵*又签订《补充协议》一份。后邵*向我爱我家公司支付居间代理费55080元。2014年5月15日，李**、李**、张**、张*与邵*办理了房屋交接手续，将404号房屋交付邵*，并结清房屋相关费用。另，李**、李**、张**、张*与邵*签订《房屋买卖合同》时，李**之子李*户口落户于404号房屋中。

审理中，李**提供吉林市公安局龙潭分局山前派出所警务公开信，其中第四条载明：“未就业且年龄不超过法定婚龄的，可凭原户籍所在地公安派出所或单位、社区（村委会）出具的家庭关系证明到被投靠方户籍所在地公安派出所所申请，报县（市）、区公安机关户政管理部门办理准迁手续。”李**称其子李*×年×月×日出生，已经×岁，超过法定婚龄，故李*父母的户口所在地的派出所不接收导致李*户口无法迁出，证明李*因为国家政策问题无法将户口迁出。邵*对李**提供的上述证据真实性不予认可，称无法核实。李**、张**、张*对该证据真实性认可，称他们根据下方的监督投诉电话核实过，详细询问了相关政策，与警务公开信规定一致。另，邵*提供2014年7月29日、2014年8月15日其分别向李**、李**、张**、张*发出的《律师函》及《解除合同律师函》，用于证明他催告李**、李**、张**、张*履行合同约定及他们未履行后，他依法解除双方签订的《房屋买卖合同》。李**、张**认可收到邵*发送的《律师函》及《解除合同律师函》。张*和李**均未收到邵*发送的《律师函》及《解除合同律师函》，但均称知道这个情况。对《律师函》，张**称邮件显示的催告时间是2014年8月11日，她于当天晚上即向邵*回复有异议，该催告函要求5日内迁出户口属于邵*单方提出要求，她并没有认可。对《解除合同律师函》，认为邵*以户口迁出为由作为合同解除依据，不符合合同约定，属于单方违约。

上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》、《居间服务合同》、房屋交接协议、《律师函》、《解除合同律师函》、吉林市公安局龙潭分局山前派出所警务公开信、业务收据、（2014）海民初字第00732号民事调解书等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。李**、李**、张**、张*与邵*在平等、自愿基础上签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，且未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。依据双方于2014年4月24日签订的《补充协议》约定，李**、李**、张**、张*必须在过户之前转移所有已落户口。而双方签订合同后，李**并未按双方约定将其子李*户口迁出。李**对此虽作出解释，并提供吉林市公安局龙潭分局山前派出所警务公开信，证明其系因国家户籍政策原因不能将其子李*户口迁出。对此，本院认为，李**在与邵*签订合同前李*户口即已落户在404号房屋，其应在了解李*户口能否迁出的相关政策后再行与邵*签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，并就相关户口迁出问题以及由此产生的违约责任在《房屋买卖合同》及《补充协议》中作出明确约定。本案中，李**在未充分了解李*户口能否迁出相关政策之情况下即与邵*在《房屋买卖合同》中约定相关户口迁出事宜，从而在合同履行过程中由于国家相关户口迁出政策的限制性规定，最终导致李*的户口在客观上无法从404号房屋中迁出。李**未迁出李*户口的行为虽不构成合同的根本违约，但其违反了双方《房屋买卖合同》及《补充协议》的相关约定，其行为已构成违约，其应就此承担相应的违约责任。同时，李**、张**、张*系404号房屋的共有权人，且与李**作为共同的出卖方与邵*签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，故李**、张**、张*应与李**共同向邵*承担相应的违约责任。审理中，双方均同意解除2014年4月24日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及2014年4月29日签订的《补充协议》，对此本院不持异议。鉴于李**、李**、张**、张*的行为构成违约，现邵*要求李**、李**、张**、张*返还定金，具有事实及法律依据，本院予以支持。同理，对于李**、李**、张**、张*要求邵*退还定金，李**要求邵*支付违约金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。就邵*反诉主张的违约金，鉴于双方在合同中就房屋过户之前转移所有已落户口的违约责任未作出明确约定，故对邵*此项反诉请求，本院不予支持。就邵*反诉主张要求李**、李**、张**、张*给付其居间代理费，因双方在合同中明确约定双方中任何一方违反合同导致合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并赔偿守约方已支付的费用，基于邵*已向我爱我家公司支付了居间代理费，而李**、李**、张**、张*的违约行为致使双方合同无法继续履行，以致双方解除合同，故李**、李**、张**、张*对此应予以赔偿。现邵*反诉要求李**、李**、张**、张*赔偿居间代理费，具有事实及法律依据，本院亦予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、于本判决生效之日解除李**、张**、张*、李**与邵*于二Ο一四年四月二十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》及二Ο一四年四月二十九日签订的《补充协议》；

二、李**、张**、张*、李**于本判决生效后七日内返还邵*定金人民币十万元；

三、李**、张**、张*、李**于本判决生效后七日内给付邵剑居间服务费人民币五万五千零八十元;

四、驳回李**、张**、张*、李**的其他诉讼请求;

五、驳回邵*的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一千二百六十五元，由李**负担，已交纳。

反诉案件受理费六千零七十五元，由邵*负担四千三百七十五元，已交纳;李**、张**、张*、李**负担一千七百元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二Ο一四年十一月十二日