周XX等与李X1等租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告周XX、李XX诉被告李X1、李X2租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员梁*独任审判，公开开庭进行了审理，本案原告周XX及其与原告李XX的共同委托代理人许**、赵**，被告李X1、李X2的共同委托代理人杨**、李X3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告周XX、李XX诉称：原被告双方于2007年9月8日签订《出租合同》，合同约定二被告承租二原告位于北京市通州区永顺镇XX村的房屋，年租金为175000元，合同还约定了其他事项。合同签订后，二原告按照合同约定向二被告交付了房屋，二被告也使用了涉案房屋。现原告发现二被告对房屋的装修，破坏了房屋主体结构，影响了房屋使用安全。二原告多次要求二被告整改，但遭到二被告拒绝。在审理过程中二原告就其起诉的事实和理由进一步补充指出，二被告将其租赁的涉案房屋部分进行了转租用于经营驴肉火烧，并且该店没有合法的经营手续，已经被工商行政部门进行了处罚。据此，二原告起诉至法院，要求判令1.解除原被告双方于2007年9月8日签订的《出租合同》；2.被告李X1、李X2给付二原告周XX、李XX违约金175000元整。诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告李X1、李X2共同辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告李X1、李X2没有破坏房屋主体情况，虽然经营了驴肉火烧，但该驴肉火烧馆属于二被告自营，目的在于方便在被告李X1、李X2经营的宾馆住宿的旅客就餐。

本院查明

经审理查明：原告周XX、李XX与被告李X1、李X2于2007年9月8日签订《出租合同》，合同约定，被告李X1、李X2租赁使用二原告周XX、李XX的一栋二层商业门脸房及南北附垮即锅炉房和原操作间，有三间板式平方100平方米和一间门卫室及房屋东侧空地；约定租金为175000元／年，租金每年一付，租金支付方式为上交款，即租赁物使用方式为先付后租；租期为2007年10月15日至2026年1月1日。该合同还约定了”乙方在装修过程中不能做出对结构有影响的项目（此合同只限宾馆用）”。此外，合同亦约定了租赁期内一方违约，违约方应赔偿对方整体租金的5%以及其他问题。2009年8月4日，原告周XX与二被告再次签订补充协议，该补充协议约定因涉案出租房屋的管理费增加，双方经协商，二被告同意将其自二原告处租赁的房屋中位于南平房西边的一间退还给出租方，以弥补二原告的损失，原定租金不变。

另查：原被告双方在合同履行过程中，经口头协商达成一致，将涉案房屋的租金由原来合同约定的175000元／年变更为200000元／年，该标准自2011年10月15日开始执行。此外，二被告目前没有欠交租金行为。

本院认为

在审理过程中，二原告明确其要求解除合同的依据是二被告破坏涉案房屋的主体结构，影响房屋安全。但，二原告认可因担心二被告的装修破坏房屋结构，影响房屋结构安全，在2007年原被告双方签订合同后，二被告对涉案房屋装修过程中，原告周XX基本都在装修现场监督。二原告认为二被告对涉案房屋楼板打孔、穿管道，将窗户改造成门等行为影响了房屋主体结构的安全。对此，二被告不予认可，并指出装修时原告周XX在现场监督，二被告对楼板的打孔行为并未危及房屋安全。

在审理过程中，二原告向本院提交反应涉案房屋现状的照片，指出一间配房被二被告私自转租，用于经营一家驴肉火烧馆，并指出二被告每年收取该房屋租金38000元或48000元，且该驴肉火烧馆没有正规经营许可手续，此亦是二原告要求解除合同的主要原因。二被告认可照片的真实性，反应了涉案房屋的现状。但是，二被告否认涉案配房转租事实，亦否认收取租金，并指出涉案驴肉火烧馆是二被告开设宾馆的自营项目，目的在于方便在其经营宾馆住宿的旅客就餐。驴肉火烧馆上标注的”朱记”二字，则是负责该事务的员工叫朱**，就此打的名号而已。此外，二被告还指出合同中约定仅限宾馆使用属于霸王条款。二原告对于二被告的上述辩解意见不予认可，但是，二原告表示涉案驴肉火烧馆经营时长已经约有六、七年时间，早在上调房租之前就已经找二被告协商过此事，但是没有结果。

上述事实，有《出租合同》、补充协议、照片、谈话笔录、建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证、公证书及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。当事人对自己的主张有责任提供证据。

根据查明的事实，本案的焦点问题有以下两点，一是二被告对涉案房屋的使用是否危害了房屋结构安全；二是涉案房屋的部分房屋被用于经营驴肉火烧的行为是否构成二原告解除合同的条件。

第一，原被告双方签订租赁协议后，二原告向被告李X1、李X2交付了租赁物，被告李X1、李X2支付了租金并实际控制、使用租赁物，双方实际履行了租赁合同。根据二原告的陈述，在二被告装修期间因担心二被告的装修行为损害房屋主体结构，影响房屋安全，故在房屋装修期间原告周XX基本在装修现场监督。该装修行为至今超过7年时间，且二原告并未提交充足证据证明二被告对承租物的使用切实危及到了租赁标的物的安全，结合在本次诉讼之前，原被告双方仍继续履行合同的实际情况，二原告主张二被告对房屋使用危害了房屋安全的情形并不符合常理，本院不予采纳。

第二，对于涉案房屋的部分建筑被用于经营驴肉火烧馆的行为认定。二原告主张涉案房屋的耳房被用于经营驴肉火烧馆的行为系二被告在没有得到出租人许可的前提下的私自转租行为，二原告据此可以要求解除原被告双方之间签订的租赁合同。虽然原被告双方签订的书面租赁合同，并没有约定转租条款，但是根据二原告的陈述，在对于涉案耳房被用于经营驴肉火烧馆的情况发生后，二原告在长达六、七年的时间内继续收取二被告的租金，双方继续履行原有合同的实际情况，可以得知二原告已经以事实行为即收取租金的方式对该耳房的实际运营状况予以了默认和许可。二原告亦未提交充足证据证明其在驴肉火烧馆运营之初就此事同二被告进行过沟通，并要求二被告进行整改。此外，根据二原告提供的涉案房屋的照片可以得知，用于经营驴肉火烧馆的耳房同被用于经营宾馆的二层楼房之间的所占面积比例，该耳房的的当前使用状态并不足以导致合同第八款约定的涉案房屋仅限宾馆使用的合同目的落空。故，该耳房的当前使用状态并不能构成二原告依据承租人未经出租人许可私自转租进而解除租赁合同的情形。因此，原告周XX、李XX起诉要求解除与被告李X1、李X2签订的《出租合同》，并要求被告李X1、李X2支付违约金的的主张于法无据，本院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告周**、李XX的诉讼请求。

案件受理费一千九百元，由原告李XX、周XX负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十一月三日