吴**与北京市**运动委员会等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人吴**因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第15486号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院认为

2015年9月，北京市**运动委员会（以下简称基督教爱国会）起诉至原审法院称：吴**承租了北京市东城区×号房屋。2015年8月7日，我方与吴**签订《住宅租赁合同》，合同约定租赁期限自2015年7月30日至2020年12月31日，月租金为56.51元。合同约定，如承租人擅自将承租的房屋转租的，出租人有权终止合同，收回房屋。2015年8月，我方得知吴**于2015年4月将房屋转租给毛*，认为吴**的转租行为违反了双方合同约定，侵犯了我方的合法权益。现我方诉至法院要求：1、解除我方与吴**之间的《住宅租赁合同》；2、吴**、毛*腾退北京市东城区王府井大街×号房屋。

被上诉人辩称

吴**辩称：不同意基督教爱国会的诉讼请求。基督教爱国会所称房屋承租情况属实。基督教爱国会与我之间的合同应该继续履行，我与基督教爱国会签订的《住宅租赁合同》是格式合同，且租赁合同期限达五年半之久，2010年基督教**业公司托管期间，我曾询问管理人员是否可以转租，对方答复可以。2015年8月基督教爱国会与我订立合同时，并未询问房屋是否有转租，亦未提示我注意不能转租的合同条款。我是一位老人，并没有专业的法律知识，签订合同时不可能对合同条款详细阅读；我自2004年开始承租涉案房屋，我及亲属使用房屋长达13年，有三名家庭成员落户在涉案房屋；我与毛*的合同仅约定为1年，远短于我与基督教爱国会之间的合同期限，且毛*承租房屋刚开始两个月基本没有入住，我与毛*的合同没有侵犯基督教爱国会的合法权益；我与毛*的合同订立日期早于我与基督教爱国会的合同订立日期；2015年4月我将房屋转租毛*时，我持有的是上一份与基督教爱国会委托的物业公司签订的合同，但合同原件在领取新合同时交还基督教爱国会收回；基督教爱国会涉嫌与毛*恶意串通，以解除与吴**签订的住宅租赁合同；我在接到法院起诉书后就要求与毛*解除租赁合同，但毛*拒接电话，我于2015年11月2日曾报警要求换锁收回涉案房屋，后因未带公房租赁合同未换锁。

毛*辩称：我是2015年4月29日通过中介自吴**处承租的涉案房屋，当天我就交给吴**押金和半年的房租。租房后我没住，因我爱人的侄女需要住处所以让她住了，吴**确实在2015年11月2日报了警，但没有换锁。我爱人的侄女已经从涉案房屋中搬走了，现我在涉案房屋实际居住，但我和吴**的合同还没到期，我不同意搬走。

原审法院经审理后认为：基**国会与吴**之间房屋租赁合同关系为双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。现基**国会与吴**于2015年8月7日订立的合同编号为京基房东字025号，吴**与毛*于同年4月29日签订的合同中约定所出租的房屋产权编号亦为京基房东字025号；且2014年9月15日吴**交纳2011年至2015年涉案房屋租金的对象亦为基**国会，故虽基**国会与吴**均未向法院提交2015年8月7日之前吴**承租涉案房屋的合同，故法院认定至少自2014年9月15日起，与吴**就涉案房屋订立租赁合同的相对方应为基**国会。吴**在其与基**国会的合同履行期间，将房屋转租毛*。2015年8月7日，基**国会与吴**续订的租赁合同明确约定涉案房屋不得转租及转租房屋的后果，吴**在签订合同时应当知晓房屋转租的后果，但其并未及时更正违约行为，直至收到法院传票才通知毛*解除租赁合同，故法院认定吴**违反了其与基**国会的合同约定，达到合同约定的解除条件，对基**国会要求解除其与吴**之间租赁合同的诉讼请求，法院予以支持。法院对吴**辩称该条款为格式条款，基**国会签订合同时并未提醒其注意该条款的辩论意见不予采信。合同解除后，吴**应当将房屋返还基**国会，而涉案房屋现由毛*实际使用，故对基**国会要求吴**、毛*腾退涉案房屋的诉讼请求，法院予以支持。综上所述，原审法院于2015年12月判决：一、解除北京市**运动委员会与吴**之间的《北京市**运动委员会住宅租赁合同》（合同编号：京基房东字第〇二五号）；二、吴**、毛*于判决生效后三十日内腾退吴**在北京**×号承租的房屋。

判决后，吴**不服，上诉至本院称：我与毛*签订合同在先，与基**国会签订合同在后，在我与毛*签订合同时，没有合同约定不能将诉争房屋转租，因此我转租行为不构成违约。我与基**国会签订的合同是基**国会提供的格式合同，基**国会未采取合理方式提醒我注意有关重要条款。综上，请求二审法院依法撤销原判，判令我与基**国会继续履行合同。基**国会及毛*均同意原判。

本院查明

经审理查明，2004年6月30日，基**国会取得北京市东城区×号房屋产权。此后，吴**实际使用北京市东城区×号房屋（以下简称涉案房屋）。庭审中，基**国会与吴**均认可涉案房屋调整房号前为49-51号房屋。

2015年8月7日，基督教爱国会（甲方）与吴**（乙方）签订《北京市**运动委员会住宅租赁合同》（合同编号：京基房东字第025号），约定吴**承租基督教爱国会所有的北京市东城区×号房屋，租金为每月56.51元，期限自2015年7月30日至2020年12月31日。双方约定：乙方擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的，甲方有权终止合同，收回房屋。吴**向基督教爱国会交纳涉案房屋租金至2015年12月31日。

2015年4月29日，吴**与毛*签订《北京市房屋租赁合同》，约定吴**将涉案房屋出租给毛*居住，吴**持有京基房东字025号房屋来源证明文件，租赁期限自2015年5月1日至2016年4月30日，租金为每月2000元，押金2000元。收到本案诉状后，吴**向毛*提出解除合同，并于2015年11月2日报警，要求毛*腾退涉案房屋，毛*以双方合同未到期为由拒绝腾房。在本院审理过程中，毛*对解除与吴**签订的租赁合同未提出异议并已将涉案房屋予以腾退。

关于2015年8月7日之前双方的合同订立情况，基督教爱国会与吴**持有不同观点。基督教爱国会称自2004年至2010年基督教爱国会将涉案房屋委托给北京仟**限公司（以下简称仟和物业公司）对外管理，由该公司与吴**签订租赁合同。自2011年起，仟和物业公司退出，基督教爱国会直接就涉案房屋与吴**签订租赁合同。吴**称其仅与基督教爱国会签订了一份租赁合同，此前均由吴**与仟和物业公司签订租赁合同，双方于2015年8月7日签订合同时基督教爱国会收走了吴**持有的以前的合同，故无法提供之前所签订的合同。基督教爱国会不认可曾收走吴**的合同，但亦未找到此前订立的合同。

庭审中，吴**提交其交纳租金的收据三张，证明其按期交纳房屋租金，分别为：2014年9月15日的交纳2011年1月至2013年12月房租及违约金共计2237.80元，2014年9月15日交纳2014年1月至12月房租678.12元，2015年1月7日交纳2015年1月至12月房租678.12元，上述三张收据均加盖基督教爱国会财务专用章。基督教爱国会认可三张收据真实性，称虽未找到2015年8月7日之前与吴**订立的租赁合同，但依据该证据显示，自2011年开始涉案房屋的房租均是交给基督教爱国会，故自2011年起与吴**之间存在租赁关系的系基督教爱国会。

经询，吴**认可其本人名下在本市另有住房。

上述事实，有《北京市**运动委员会住宅租赁合同》，《北京市房屋租赁合同》、房产证及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为，基督教爱国会与吴**之间签定的房屋租赁合同为双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据已查明的事实，2014年9月15日吴**交纳的2011年至2015年租金，收取方为基督教爱国会，故虽基督教爱国会与吴**均未向法院提交2015年8月7日之前吴**承租涉案房屋的合同，但可以根据收取房租等证据认定2014年9月15日起，与吴**就涉案房屋订立租赁合同的相对方应为基督教爱国会。

本案争议的焦点是吴**在其与基**国会的合同履行期间，将房屋转租毛*是否构成违约。首先，根据已查明的事实，吴**在将房屋转租给毛*时，未经基**国会同意。其次，2015年8月7日，基**国会与吴**续订的租赁合同中亦明确约定涉案房屋不得转租及转租房屋的后果，吴**在签订合同时应当知晓房屋转租的后果，但其并未及时更正违约行为，直至收到原审法院传票才通知毛*解除租赁合同，故可以认定吴**违反了其与基**国会的合同约定，达到合同约定的解除条件，综上，对基**国会要求解除其与吴**之间租赁合同的诉讼请求，法院予以支持。关于吴**所提其与基**国会签订书面续签合同前有权将涉案房屋转租的上诉请求，依据合同法规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，吴**在与基**国会之间形成租赁合同关系时起，即应受合同法关于转租条款规定的约束。故吴**此节上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于吴**所提租赁合同中约定涉案房屋不得转租及转租房屋的后果条款为格式条款，基**国会签订合同时并未提醒其注意该条款的上诉意见，本院认为，依据合同法规定，承租人将租赁物转租需经出租人同意，因此，基**国会与吴**签订的租赁合同中关于不得转租及转租房屋的后果条款不属于供格式条款一方免除其责任、加重对方责任条款。故吴**此项上诉主张本院亦不予支持。合同解除后，吴**应当将房屋返还基**国会，故对基**国会要求吴**、毛*腾退涉案房屋的诉讼请求，法院予以支持。综上所述，原审法院判决并无不当，本院予以维持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费35元，由吴**负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费70元，由吴**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月三十日