北京**人民法院民事判决书

审理经过

上诉人苗*因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第15068号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2013年11月，侯家兴诉至原审法院称：经北京博**限责任公司（以下简称博爱公司）中介，我与苗*于2013年4月11日签订《北京市房屋买卖合同》一份，约定苗*将北京市顺义区××室房屋一套出售给我。合同签订当日，我依约支付给苗*首付款44万元，另有16万元待苗*办理房屋解押手续当日支付。苗*未按照约定及时办理房屋解押、过户手续，导致合同无法继续履行，其行为严重违反了合同约定，应当依照合同承担继续履行、并支付违约金的责任。为了维护自身合法权益，请求判令：1.苗*继续履行合同，立即将位于北京市顺义区××室房屋一套交付我并将产权过户给我；2.苗*支付我逾期履行违约金，自2013年7月1日起至实际履行之日止，按照总房价110万元的日千分之三计算；3.博爱公司在苗*办理房屋解押当日垫付房款16万元；4.诉讼费由苗*负担。

一审被告辩称

苗*辩称：我并未如侯**所述不履行合同义务，相反，我在合同签订后积极履行义务，向银行申请解押，但在向侯**通知可以办理解押手续时，侯**却告知我，博爱公司的垫付款16万元不能及时到位，因此我无法办理解押手续，并始终等待剩余16万元垫付款的支付到位。在双方多次协商未果的情况下，我已经向侯**发出了解除合同的通知。综上，我不存在违约情形，侯**的诉讼请求不应得到支持。

博爱公司辩称：同意在办理过户手续时履行垫资16万元的义务，但侯**应与我公司另行签订垫资协议，并支付垫资手续费每月4800元。

中国银行**顺义支行（以下简称中行顺义支行）书面辩称：我行与苗*之间的《楼宇按揭担保借款合同》合法有效。苗*以贷款所购房产设定抵押，抵押权已设立，我行作为抵押权人对所涉房屋享有优先受偿权。我行在案件中为有独立请求权第三人。如果涉及的房屋买卖合同被判有效，我行请求解除与苗*之间所签《楼宇按揭担保借款合同》，但苗*应承担偿还我行贷款本息的义务，如其不能偿还，我行有权处分抵押物并优先受偿。鉴于苗*贷款所购房屋已涉诉讼，我行在债权得到顺利实现的条件下，同意依照人民法院所作生效判决，协助法院办理解除该房屋抵押登记及过户手续。

本院查明

本院经审理查明：2013年4月11日，经博爱公司中介，侯**与苗*签订《北京市房屋买卖合同》一份，约定苗*（甲方）将位于北京市顺义区××室房屋一套出售给侯**（乙方），房屋价款110万元。该合同约定：第四条、付款方式B、商业贷款或公积金贷款方式1、：乙方应在签订本合同时支付给甲方购房定金人民币伍万元整，在签订合同后2日内付给甲方购房首付款为人民币陆十万元（含定金）。2、如乙方所申请的贷款数额不足申请额的，乙方于银行发放贷款通知之日起第15个工作日补足购房首期付款。乙方申办抵押贷款，若因乙方自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意继续申请其他贷款方式，至贷款批准。如乙方所申请的贷款未获批准，乙方于银行发放贷款通知之日起第15个工作日内，采取一次性付款方式。C、附加：经甲乙双方友好协商达成如下协议：①乙方于签订合同之日起2日内给予甲方购房首付款44万元整（含定金5万元），剩余需垫资项目16万元整，于甲方银行解压当日付清。②乙方支付甲方的首付款总计陆拾万元整，乙方应贷50万元，实际放款66万元整，其中由博爱房**责任公司垫资16万元整，含一次性由银行放款给甲方。在放款之日起甲方应当4日内归还乙方。如逾期归还或未归还，乙方有权追究甲方一切法律责任。”第五条：若甲方所售房屋设定抵押，甲方需将乙方交付的首付款用于办理该房屋解押，并于2013年X月X日前办理完毕，逾期将承担违约责任。第七条、房屋交付：1、甲方应于该房屋办理完权属过户手续并收到房屋总价款之日起当日向乙方交付房屋。第八条、关于产权登记的约定：3、乙方为商业或公积金贷款的，甲方应配合乙方到银行办理贷款手续，无条件提供贷款所需材料。甲乙双方在合同签订之日起当日提交贷款相关资料，应在贷款机构签发的批贷通知书之日起当日内共同到产权登记部门办理产权过户登记手续。第九条、违约责任：2、乙方如未按照本合同第四条规定付款方式付款，甲方对乙方逾期付款行为有权追究违约责任。每逾期一日，乙方应支付甲方逾期款项的千分之三作为延期付款的违约金。逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同，违约方应承担该房屋成交价格20%的违约金。3、甲方逾期不提交房屋贷款手续、逾期不办理房屋解押手续、逾期不办理房屋登记过户手续时，乙方有权追究甲方违约责任。每逾期一日，甲方应支付乙方房屋全款的千分之三的违约金。逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同，违约方应承担该房屋成交价格20%的违约金。侯**、苗*、博爱公司三方于该合同签订当日，一并签订了《居间服务合同书》、《买卖定金协议书》。2013年4月13日，苗*向侯**出具收条一张，确认收到首付款44万元。

在原审法院审理中，就解押时间未予明确的事实，侯**解释为合同格式为博爱公司提供，书写内容也是博爱公司所写，合同订立时只说明让苗*尽快办理解押。苗*解释为，因解押时间不能确定，所以在合同上无法具体明确。苗*向原审法院提交涉诉房屋的初始购房合同及按揭担保借款合同各一份，以证明2007年1月28日，苗*与北京顺**发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，购买涉诉北京市顺义区××室房屋一套。2007年2月11日，苗*与中**支行签订《楼宇按揭担保借款合同》，苗*向中**支行借款19万元，贷款期限240个月，自2007年2月14日至2027年2月14日。苗*以涉诉北京市顺义区××室房屋一套向中**支行设定了抵押担保。至2014年4月30日，苗*仍有贷款本金142074.81元及相应利息尚未向中**支行归还。就办理涉诉房屋解押手续流程，原审法院在庭审中向苗*两次进行了询问。2014年2月18日，苗*的委托代理人王*答复称：首先向贷款银行递交提前还款申请，银行于一个月左右进行批复，获得批准后可以偿还未付贷款，贷款偿还完毕，经银行批准向房屋管理部门办理解押手续。苗*对王*的上述答复未提出异议。2014年3月21日，苗*答复称：具体程序及期限不太清楚，只知道办理解押前我方（苗*）需要申请提前还贷，我方（苗*）申请提前还贷至审批下来至少是一个月时间，之后的过程不清楚。就房屋解押的完成状态，苗*答复为解除房屋抵押权的登记。苗*主张，其已经于2013年4月12日向涉诉房屋的贷款银行提出了提前还款解押申请，但苗*未向原审法院提交证据证明其实施了后续解押程序及涉诉房屋已经成功办理解押手续。苗*主张，因在合同履行过程中与侯**就博爱公司垫资事宜发生争议，苗*认为合同约定的垫资款无法及时支付，侯**存在预期违约的事实，故于2013年6月14日向侯**发送了《律师函》及《解除合同通知书》，称因侯**未能支付全部首付款，依据合同规定，现本人（苗*）解除合同，并在已支付的首付款44万元中，按照房屋全价款的20%即22万元扣除违约金。苗*向原审法院提交了双方沟通的短信记录作为证据。侯**否认短信记录的真实性，否认讨论过解除合同问题，但认可双方就税费负担问题有过讨论。侯**表示不接受苗*所发送的《律师函》及《解除合同通知书》。在原审法院庭审中侯**陈述，已于2013年11月或12月强行进入涉诉房屋，并更换了房门锁，现房屋钥匙由侯**掌握。苗*对涉诉房屋已经被侯**换锁并由侯**控制的事实予以确认，但表示不清楚具体时间。侯**表示，如果继续履行合同，不再需要博爱公司履行垫资义务，并撤销了要求博爱公司履行垫资义务的诉讼请求。

原审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。中**支行经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了质证的权利。

侯**与苗*在博爱公司中介下达成的《北京市房屋买卖合同》、《居间服务合同书》、《买卖定金协议书》合法有效，三方均应按照合同约定全面履行己方义务。案件争议焦点在于，双方对“解押”的完成时态产生争议，“解押”完成至何种状态时产生侯**支付16万元预付款的义务。侯**认为，双方所约定的“解押”应为苗*办理完涉诉房屋在银行的解除抵押手续，应为解押程序的完成时态。苗*认为“解押”应为其向银行申请提前还贷申请之日，不需要办理完成解除抵押全部程序。结合双方所签订《北京市房屋买卖合同》第四条C款附加内容的文意，参考双方订立合同的目的，法院认为条款订立的目的在于将涉诉房屋的解押行为与首付款的支付条件挂钩，以首付款分两次支付的方式督促苗*办理涉诉房屋从申请提前还款至解押完成的各项程序。如果在苗*开始申请提前还款时即认定为“解押”成立，则侯**所承担的支付剩余16万元首付款的条件对于苗*没有任何约束抗衡作用，侯**无法以16万元的支付与否来督促苗*履行办理涉诉房屋的解除抵押手续至终结状态。条款中的“解押”应理解为完成状态，因为解押程序的办理过程较长，且随时可以开始，在开始时间上不具有明确性，而解押的完成之日相对明确，标准具体，双方在约定时，选择此明确具体的标准为付款条件更易为双方所掌握。再者，在存量房屋交易过程中，在所售房屋存在设定抵押的情况下，卖方将买方支付的首付款用于办理所售房屋解押，以为后续将所售房屋登记过户至买方名下创造继续履行的条件，为众所周知的交易惯例，况且，在双方所签订的《北京市房屋买卖合同》第五条中已经对首付款的应用做出明确约定，明确载明“若甲方（即苗*）所售房屋设定抵押，甲方需将乙方（即侯**）交付的首付款用于办理该房屋解押”。案件中，侯**已于2013年4月13日向苗*支付首付款44万元，上述款项已经明显超出苗*办理涉诉房屋解押需要的款项数额，苗*未能兑现承诺完成涉诉房屋解押手续，显然有违诚实信用原则和众所周知的交易惯例。结合上述分析，法院对侯**提出的意见予以采信。苗*在收取44万元首付款后，仅以向银行提出提前还款申请作为履行义务的辩解，法院不予采纳。因苗*未依约定完成涉诉房屋的解除抵押手续，且苗*在合同履行过程中以书面方式向侯**提出解除双方所签订的《北京市房屋买卖合同》，故法院认为苗*存在违约事实，其应当依约向侯**承担违约责任。侯**要求苗*支付违约金的诉讼请求符合法律规定，但该违约金数额主张过高，苗*亦对侯**所主张的违约金数额提出异议，故法院酌情对违约金数额予以调整。虽然苗*存在违约行为，但并不影响侯**主张要求继续履行合同的权利。侯**已经表示同意按照约定支付剩余购房款，并不再要求博爱公司承担垫资义务，故侯**要求苗*将涉诉房屋过户的诉讼请求，在合同约定的付款义务完成后应予支持。因侯**已经实际占有了涉诉房屋，故法院对侯**要求苗*交付涉诉房屋的诉讼请求不再予以处理。中行顺义支行同意在债权得到顺利清偿的前提下，协助办理涉诉房屋的解除抵押登记和过户手续，对此，法院不持异议。

据此，原审法院于2014年7月判决：一、侯**与苗*继续履行就北京市顺义区××室房屋签订的《北京市房屋买卖合同》；二、侯**于判决生效之日起七日内，代苗*向中国银行**顺义支行偿还位于北京市顺义区××室房屋的剩余贷款本金及利息；中国银行**顺义支行履行接受还款的义务；中国银行**顺义支行待侯**还清位于北京市顺义区××室房屋的剩余贷款本金及利息之日起七日内，办理注销上述房屋抵押权的相关手续，苗*予以协助；中国银行**顺义支行注销位于北京市顺义区××室房屋抵押权之日起七日内，苗*协助侯**办理房屋过户登记手续，将位于北京市顺义区××室房屋过户登记至侯**名下，过户产生的各项费用由侯**负担；三、侯**代苗*向中国银行**顺义支行偿还位于北京市顺义区××室房屋的剩余贷款本金及利息应从侯**按照双方就北京市顺义区××室房屋签订的《北京市房屋买卖合同》继续履行应当支付给苗*的剩余款项中予以扣除；四、苗*于判决生效之日起七日内，支付给侯**违约金六万元；五、驳回侯**的其他诉讼请求。

判决后，苗*不服，以侯**未依照约定支付首付款为由上诉至本院，要求撤销原审判决，并解除与侯**签订的《北京市房屋买卖合同》，侯**支付违约金22万元。侯**同意原判。博爱公司、中行**经本院依法传唤，未到庭应诉。

上述事实，有当事人陈述、《北京市房屋买卖合同》、《居间服务合同书》、《买卖定金协议书》、涉诉房屋的原始购房合同及按揭贷款合同、预付款44万元收条、《律师函》及《解除合同通知书》、短信记录等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同对合同当事人均具有约束力。履行合同应遵循诚实信用原则。

《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定：依据第六十一条仍不能确定的，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。

本案中，《北京市房屋买卖合同》系苗*与侯**真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行。现双方当事人争议焦点系侯**支付16万元首付款与苗*办理解押手续的履行时间问题。依据侯**与苗*签订的《北京市房屋买卖合同》，在该合同签订后2日内侯**应支付苗*购房首付款60万元，但该合同附加项中又约定其中的16万元应在苗*办理银行解押当日付清。因合同并未约定解押的具体时间及流程，苗*与侯**就支付16万元首付款与办理解押手续的履行顺序产生纠纷，导致涉案买卖合同产生履行障碍。经原审法院核实，解押过程为苗*向银行申请提前还贷并偿还剩余贷款，之后到房屋管理部门办理注销抵押权的手续。从该描述可以看出，解押是一个持续性的行为，并非一个固定的时间点。苗*与侯**仅以“解压当日”作为履行16万元首付款的时间约定，属于约定不明。根据合同法的规定，在履行期限不明的情况下，可以协议补充；达不成补充协议的，可以按照合同有关条款或者交易习惯确定。因苗*与侯**未能就争议问题达成一致意见，且涉案合同亦未进一步确定苗*办理解押的具体时间及相应履行内容，故需考察买卖合同中对于解押与首付款支付的交易习惯。因买卖房屋通常系个人依据自己意思而行为，合同约定的内容依据买卖双方自身情况亦有所不同。故在涉及交易房屋存在银行抵押权的买卖合同中，对于解押与支付购房首付款履行的情况，既存在卖方申请提前偿还银行抵押贷款之时买方支付首付款，亦存在卖方还清银行剩余贷款并注销抵押登记时买方支付首付款的情况。现涉案合同对16万元首付款的支付时间约定不清，依据合同意思自治原则，结合本案目前证据及前述房产交易习惯，本院难以对苗*与侯**在签订合同时如何考虑“解压当日”与16万元首付款支付的履行顺序的真实意思作出认定。在此情形下，依据合同法的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。从本案已查明的事实看，因签订合同约定不明，导致苗*与侯**在16万元首付款支付的时间问题上产生矛盾，进而引起合同继续履行的障碍。但该障碍并非不可消除，故在双方无法协商一致诉至法院的情况下，本院就此明确苗*办理解押手续及侯**支付16万元首付款的时间。在原审法院审理中，中行顺义支行表示在其债权得到顺利实现下，同意依照法院判决协助办理解除涉案房屋抵押登记及过户手续；侯**则表示不需要博爱公司垫资16万元首付款，本院对该两项意见均不持异议。因涉案合同虽对首付款16万元的支付时间约定不明，但确系苗*与侯**的真实意思表示，故双方对就此产生的相应后果均应各自承担责任，现苗*与侯**均以对方当事人不履行合同义务而主张对方当事人承担违约责任的请求，本院均不予支持。苗*据此要求解除涉案合同的上诉请求，因其未在原审法院就该主张提出反诉，且该请求亦缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于侯**提出的涉案房屋过户的请求，因过户时间在涉案合同中已有约定，双方应依约继续履行各自义务。现侯**在未完成合同义务的情况下，要求苗*立即办理涉案房屋的产权过户手续，不符合合同约定，本院不予支持。同时，苗*在侯**办理贷款手续时，应积极履行协助义务。另，对于侯**在未完成合同义务的情况下，进入涉案房屋且更换门锁的行为，本院提出批评，涉案房屋的交付应遵照双方合同的约定进行。本院同时希望，苗*与侯**经过本次诉讼，吸取教训，本着诚实信用的原则，积极履行各自的合同义务。博爱公司、中行**经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

一、维持北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第15068号民事判决第一项；

二、撤销北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第15068号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；

三、侯家兴于本判决生效之日起十五日内向苗*支付十六万元首付款;苗*于本判决生效之日起六十日内向中国银行**顺义支行偿还位于北京市顺义区××室房屋的剩余贷款本金及利息,苗*于偿还清上述房屋剩余贷款本金及利息之日起七日内办理注销上述房屋抵押权的相关手续，中国银行**顺义支行予以协助；

四、驳回侯家兴的其他诉讼请求；

五、驳回苗晶的其他上诉请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费70元，由侯**负担35元（已交纳）由苗*负担35元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费70元，由苗*负担35元（已交纳），由侯**负担35元（于本判决生效后7日内交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一四年十一月二十五日