北京世邦**务有限公司与董**物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京世邦**务有限公司（以下简称世邦魏**公司）与被上诉人董**物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第08807号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官陈**担任审判长，法官高*、法官赵*参加的合议庭，组织双方当事人进行了询问。本案现已审理终结。

一审原告诉称

世**仕公司在一审中起诉称：董**购买位于北京市朝阳区×号的房屋后于2003年6月与世**仕公司签订了《慧谷根园房屋使用、管理、维修公约》，约定了物业管理费的标准及其它事项，此后世**仕公司按照约定提供了物业服务，董**却未如约支付自2006年7月1日至2007年6月30日、2008年4月1日至2009年12月31日以及2010年9月1日至2014年12月31日期间的物业费用。故起诉要求判令董**支付上述期间的物业费81209.2元及违约金414838.67元。

一审被告辩称

董**在一审中答辩称：不同意世邦魏**公司诉讼请求。一、世邦魏**公司不依据物业管理协议的约定履行义务。依据物业管理协议第四章第二条之规定，世邦魏**公司有义务制止业主私搭乱建、占用和围堵公共绿地及道路，但世邦魏**公司未履行该义务，甚至批准业主私搭乱建。现该小区占用公共绿地私搭乱建的业主有28户，个别业主加盖四层楼房；用铁丝网围圈绿地和道路的有10余户，甚至一户直接把小区道路围堵死围建自己的小院。二、物业保安在上班期间睡觉，个别保安直接就躺在物业门卫的办公桌上睡觉，实在有碍观瞻，更无法与高档社区的服务相提并论。三、物业公司给个别业主在小区内办理企业予方便，本来就一个不大的连排别墅区，开的各种各类公司多达十余家。这一行为不仅仅影响了小区的品质，也给业主的人身和财产安全形成了隐患，每年打架斗殴、入户盗窃案件达十多起。四、至于小区道路和车库经常被不明车辆堵塞引起的纠纷更是比比皆是。五、世邦魏**公司在诉讼请求中主张董**欠交2010年9月1日至2014年12月31日物业费81209.2元计算不实，应当扣除董**在2012年3月8日交纳的5000元，应当是76209.2元。六、世邦魏**公司在2015年3月12日在小区张贴公告，告知全体业主因物业费收取不佳，物价上涨等因素，最终要单方终止物业服务协议。其实质是因为世邦魏**公司自己不履行和乱履行物业服务协议，导致小区私搭乱建、围堵公共绿地和道路的问题成了一个难解方程，为此想一走了之。综上，董**不仅不同意交付物业费，而且不同意世邦魏**公司终止合同，要求世邦魏**公司处理完自己经营期间侵犯业主权益的事情后，再考虑是否终止物业合同。

一审法院查明

一审法院经审理查明：世**仕公司系以投资咨询、房地产经纪、物业管理等为经营范围的有限责任公司。

董*刚称其系北京市朝阳区×号房屋（以下简称涉案房屋）的产权人。世邦魏**公司作为甲方与董*刚作为乙方签署了《慧谷根园物业管理协议》，约定乙方委托甲方进行物业管理。协议第四章物业管理公司的权利义务部分约定物业管理公司有权对房屋产权人（或使用人）的房屋装修方案进行审批，对未经审批的违章装修，私搭乱建进行制止，责令其恢复原状或拆除。对拒不执行的，管理公司将进行拆除，所发生一切费用均由产权人负责……有权劝阻、制止损害他人物业或妨碍物业管理的行为，对造成的损失有权要求赔偿。有权管理园区内所有公共配套服务设施、通讯照明设备、市政管网公共场地、绿地、建筑小品等，制止破坏、践踏、随意占用等行为。有权管理园区内道路及车辆，制止机动车、非机动车乱停乱放行为……协议第五章物业管理收费及其他收费部分约定管理费的确定和调整及其收费办法按照北京市有关规定和法律法规的规定执行。本物业的管理费标准为地上4元／平方米／月，地下2.8元／平方米／月。管理费包括但不限于物业管理企业酬金、物业管理企业的成本、费用、包括行政费、有关税费、员工费用、固定资产折旧费；保安费；保洁费；公共区域保险费；公共区域公共事业费，包括水费、电费、公共设施的修理及保养费；园艺绿化费等。第六章违约责任部分约定产权人（或使用人）进行室内装饰装修，如违反政府及物业公司有关规定，物业管理公司有权制止，要求其限期改正，并恢复原状，以给予罚款停工等处罚。产权人（或使用人）逾期缴纳管理费及其他各项费用的，应按日收取应缴费用的0.3%的滞纳金。如逾期30天仍未缴纳管理费，该产权人需向管理公司支付为追讨欠款而引致的额外行政费用。

庭审中，董**提交开票日期为2012年3月28日金额为5000元的物业管理费发票，收款单位为世**仕公司，付款单位为北京金**装有限公司；提交北京金**装有限公司的法定代表人身份证明书，载明董**系该公司法定代表人。世**仕公司认可上述证据的真实性，但提出董**交纳的系2010年1月1日至2010年8月31日期间的物业费。

经询，世**仕公司认可涉案小区存在部分业主私搭乱建、占用绿地的情况。

一审法院判决认定：世**仕公司、董**签署的《慧谷根园物业管理协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案中，世**仕公司为董**房屋所在小区提供物业服务，董**应依约缴纳物业费用。协议约定世**仕公司有权对私搭乱建等行为进行制止，并有权要求恢复原状或拆除，该权利也为世**仕公司之合同义务，考虑到涉案小区确实存在部分私搭乱建以及占用绿地的情形，故法院对世**仕公司主张的物业服务费予以酌减。因世**仕公司也未能严格按照协议约定履行义务，故法院对世**仕公司主张的违约金不予支持。对董**主张的应扣减5000元物业费的抗辩意见，法院认为根据发票所显示的开票时间，应认定为董**交纳的系2012年的物业费，故法院在世**仕公司主张的物业费总额中予以扣减。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、董**于判决生效后七日内支付北京世邦**务有限公司物业服务费六万八千五百八十八元。二、驳回北京世邦**务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

世**仕公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。世**仕公司认为：一审判决认定事实不清，适用法律错误：一、一审法院已经查明世**仕公司作为甲方、董**作为乙方于2003年6月签署了《慧谷根园物业管理协议》，约定乙方将北京市朝阳区×号房屋委托甲方进行物业管理。且协议第六章违约责任部分约定，产权人（或使用人）逾期缴纳管理费及其他各项费用的，应按日收取应缴费用的0.3%的滞纳金。如逾期30天仍未缴纳管理费，该产权人需向管理公司支付为追讨欠款而引致的额外行政费用。世**仕公司认为，出现部分业主私乱搭建的情况同样是违背世**仕公司意愿的，但董**长期不缴纳物业费影响了世**仕公司正常的物业经营管理活动，现世**仕公司并未要求董**支付协议中约定的违约金，因此世**仕公司要求董**支付自2006年7月1日至2007年6月30日、2008年4月1日至2009年12月31日以及2010年9月1日至2014年12月31日期间的物业费用共计81209.2元，该请求属于合理的诉讼请求，理应得到法院的支持而不应予以酌减；二、董**长期不缴纳物业管理费用，使得世**仕公司为追讨欠款付出的人力、物力、财力也是一项很大的支出，因此一审、二审的诉讼费用由董**承担更显公平、合理。综上所述，请求二审法院：1.依法撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第08807号民事判决，将案件改判为董**支付自2006年7月1日至2007年6月30日、2008年4月1日至2009年12月31日以及2010年9月1日至2014年12月31日期间的物业费用共计81209.2元；2.一、二审诉讼费用由董**承担。

被上诉人辩称

董**对世**仕公司的答辩意见为：对世**仕公司的上诉请求均不予认可，物业公司没有依约履行相应义务，虽不同意一审判决，但是没有上诉。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。

上述事实，有双方当事人陈述、《慧谷根园物业管理协议》、发票、法定代表人身份证明书等证据及庭审记录在案佐证。

本院认为

本院认为：董满**理仕公司签署的《慧谷根园物业管理协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。世邦魏**公司应依约尽职尽责进行管理，董**亦应依约交纳物业管理费用。本案中，协议约定世邦魏**公司有权对私搭乱建等行为进行制止，并有权要求恢复原状或拆除，该权利也为世邦魏**公司之合同义务，一审法院依据涉案小区确实存在部分私搭乱建以及占用绿地的情形，对世邦魏**公司主张的物业服务费予以酌减以及酌减的数额并无不当，本院予以确认，对世邦魏**公司主张的全额物业管理费不予支持。

诉讼费用由败诉方负担。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。关于诉讼费用问题，因世**仕公司确实存在合同义务未尽履行问题，故一审法院分配诉讼费用由双方分别承担及承担数额合理，本院予以确认。因本院亦不能支持世**仕公司的上诉主张，故二审诉讼费用亦应由世**仕公司承担。

综上，世**仕公司的上诉理由和请求没有事实和法律依据，本院均不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费1830元，由北京世邦**务有限公司负担315元（已交纳）；由董**负担1515元（于本判决生效之日起7日内交纳）。

二审案件受理费315元，由北京世邦**务有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十六日