梁**等与靳**返还原物纠纷一审民事判决书

审理经过

原告梁**、原告靳**与被告靳**合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员曹**担任审判长，与人民陪审员王**、李*组成合议庭。本案审理过程中，被告靳**提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人左**，被告靳**的委托代理人高小龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告梁**诉称：原告梁**、靳**系夫妻关系；原告靳**与被告靳**姐妹关系。二原告诉求返还房屋系2005年北京市规划筹建奥运会场、馆期间，二原告原共同居住的朝阳区×周**拆迁安置的经济适用房（房屋所有权证：X京房权证昌字第×号）。2008年8月，二原告将该房屋借与被告暂住，后被告提出与二原告协商将该房屋所有权转让其所有，二原告未同意。之后，被告与二原告产生矛盾，并拒绝与二原告联系。现二原告暂住的昌平区×小产权房面临拆除，且无其他住房，故提出本诉，请依法判令：1、被告返还二原告昌平区×房屋；2、诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告靳**辩称：不同意原告的诉讼请求，我们之间是房屋买卖关系，不是原告称的借用房屋的关系。

反诉原告靳**诉称：2007年10月被反诉人与反诉人就昌平区×的房产（以下简称“诉争房产”）转让事宜进行协商。当时，双方考虑到诉争房产为经济适用房，且根据政策要求诉争房产需自取得契税完税凭证或房屋所有权证5年后方可上市交易。因此，双方最终口头达成了房屋转让协议，约定如下：（1）被反诉人同意将诉争房屋转让给反诉人，转让价格为在原商品房买卖合同约定价格的基础上增加十万元；（2）反诉人应按照被反诉人的指示将第一笔房屋转让价款（即原商品房买卖合同约定价款）直接支付给房地产开发商，反诉人于诉争房屋满足上市交易条件且办理完毕过户手续当日向被反诉人支付剩余十万元的转让费；（3）由反诉人缴纳相关税费（包括但不限于契税、印花税、专项维修基金、前期物业费和代办房产证服务费等）；（4）诉争房产有关全部手续原件（包括但不限于《房屋买卖合同》、《房产证》、《购房发票》、《契税发票》和《前期物业管理服务协议》等）由反诉人保存和占有；（5）反诉人接收和验收诉争房屋后，有权对诉争房产占有、使用和装修。反诉人按照与被反诉人的约定，履行了全部的支付义务；实际占有、使用和装修了诉争房产；保存了诉争房产的全部原始凭证（其中，反诉人于2008年7月29日取得了编号为X京房权证昌私字第×号《房屋所有权证》）。2013年8月诉争房产满足上市交易条件后，反诉人多次要求被反诉人按照双方约定办理房产过户登记手续，但被反诉人始终以各种理由予以推托。2014年2月被反诉人明知《房屋所有权证》（编号：X京房权证昌私字第×号）在反诉人处保存的情况下，谎称遗失向昌**建委申领补办了房产证，并将房屋所有权人由靳**变更为梁**。至此，被反诉人向反诉人明确表述不予办理房产过户。此后，反诉人再也无法与被反诉人取得联系。反诉人认为，合同是平等的的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。反诉人与被反诉人之间达成的房屋转让协议，意思表示真实、内容未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。依法成立的合同，对当事人双方均具有约束力，当事人应当遵循诚实信用的原则，按照约定全面履行约定的义务，不得擅自变更或解除。反诉人与被反诉人达成房屋转让协议后，反诉人已经按照约定履行了支付义务，并且反诉人在验收诉争房屋后，对其进行了装修并居住至今，对诉争房屋的占有使用近六年之久。被反诉人拒绝按照约定履行过户义务，其行为已严重违约，并严重损害了反诉人之合法权益。目前，被反诉人以房屋出借给反诉人为由要求反诉人返还原物，被反诉人已经明确了其要求解除反诉人与被反诉人关于房屋转让协议的主张。据此，反诉人根据我国《合同法》、《民法通则》、《民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起反诉，要求被反诉人赔偿就其违约行为给反诉人所照成的全部经济损失，请求法院判令：1、被反诉人向反诉人返还房屋转让借款322851元及相关税费16541.24元（包括契税、印花税、专项维修基金和代办房产证服务费等）；2、被反诉人赔偿反诉人因购买诉争房产前后房产价格差异损失1897168元；3、被反诉人承担本案的全部诉讼费用。

反诉被告梁**、靳**辩称：坚持对被反诉人本诉的起诉意见。请求依法驳回被反诉人反诉请求。3、本案诉讼费由反诉人承担。（一）反诉原告主张其垫付的购房款及相关税费为反诉被告房屋转让款，以及5年后房屋可以过户时再支付反诉被告10万元，没有任何事实依据。梁**、靳**系夫妻关系，靳**与靳**系姐妹关系。二反诉被告诉求返还房屋系2005年北京市规划筹建奥运会场、馆期间，二反诉被告原共同所在单位-北辰购物中心分配给二反诉被告的朝阳区×周转房的拆迁安置经济适用房，也是二反诉被告一辈子唯一的一套合法住房。2008年7月29日，昌**建委为该房屋颁发X京房权证昌私字第×号房屋所有权证，房屋所有权人登记为靳**。2008年6、7月份，在该房屋落实到反诉被告进行付款，办理房屋所有权证、交付房屋期间，反诉原告因不愿继续与婆家同楼居住，在得知二反诉被告有拆迁安置经济适用房指标后，反诉原告主动提出由她先垫资买下来并居住，待将来其购房后再腾退。基于亲情，靳**反复说服梁**，并与反诉原告协商一致，反诉原告暂为反诉被告垫付该房屋购房款322816元等相关款项，该房屋交付后借与反诉原告及女儿暂住，二反诉原告再协助反诉原告慢慢寻找房源进行选购，在反诉原告购房时反诉被告归还反诉原告上述垫资。2008年8月该房屋交付，反诉原告及女儿到该房屋居住以后，反诉原告提出与反诉被告协商将该房屋所有权转让其所有。当时反诉被告的女儿去了美国，没有稳定工作，生活没有保障，反诉被告需要钱去接济女儿，梁**提出：该房屋现市场价超过80万元，与反诉原告垫资购房款等相关款项相差1／2以上，反诉原告给现钱10万元，最迟于2008年底前给反诉被告，反诉被告给反诉原告打收据，写书面房屋转让协议，待该房屋允许买卖过户时办理过户手续。反诉原告坚持当时只给反诉被告现钱2万元，拿出2万元现金塞给梁**，梁**拒绝没有接受。后反诉原告与反诉被告当面或电话几次交谈，当时反诉被告坚持补偿款10万元，并要求2008年底前付清，反诉原告很清楚反诉被告的要求，但反诉原告一直拖着不给，至今反诉被告一分钱也没有得到。此后，反诉原告拒绝与反诉被告联系，并与其女儿自行寻找房源购买了住房。今年初，反诉被告准备去美国看女儿，美国签证要求提供房产证原件，反诉原告不配合。2014年2月16日，反诉被告分别通过打电话、发信息要求与反诉原告就该房屋事宜进行面谈，均被反诉原告拒绝，反诉原告称：只谈过户，别的不谈，不行你们起诉我。无奈，反诉被告只能挂失申请补证，2014年2月26日，昌平区住建委同意反诉被告的申请，将该房屋变更登记为反诉被告夫妻按份共有，为该房屋换发了X京房权证昌私字第6063876、606387号房屋所有权证。（二）反诉原告提供证人母×和靳*的书面证言内容，根本不存在。首先，反诉被告上述事实是反诉原告双方进行的协商，没有其他人参与，何来第三方证人证言？双方口头约定更系子虚乌有！如果当时有如此明确的约定，打印出来双方签字，也就不会有今天的对簿公堂。其次，靳**和母亲李**及靳*多次聊过此事，明确表述有关10万元的事，即：“现付10万，我们写字据给靳**！”当时反诉被告需用钱，不可能要求几年后反诉原告再支付，母×和靳*不是不知道，希望母×和靳*能够按事实说话。第三，应当向法庭说明的是，在以前母×是否按照其继子女的要求从中关村与后老伴（已故）居住的住房里搬走的问题上，靳**坚持不应搬出；靳**和靳*未经靳**同意，二人将母×从原住房接走租房居住至今，造成母×的工资大都用于租房支出，母×后悔未听靳**的意见，有证人岑×证言为证。在对此问题的处理上，靳**、靳*和靳**一直存在矛盾。2014年春节，母×和靳*分别跟靳**说过：靳**在安贞一带买了房子，也换了新车。既然反诉原告当时拒绝支付反诉被告10万元补偿款，至今未给反诉被告任何费用已在该房屋居住6年，且其住房问题已经解决。现反诉被告年事已高，已退休或马上退休，反诉被告现暂住的×小产权房面临拆除，不论从亲情上、还是从法律上，反诉被告都有权把我们一辈子唯一的一套合法住房收回。

本院查明

经审理查明：梁**与靳**系夫妻关系。靳**与靳**系姐妹关系。2007年12月27日，靳**与北京天**发有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买了位于昌平区×房屋，合同约定房屋总价为322851元。靳**支付了该房屋实际购房款322816元，缴纳土地出让金4282元、契税4842.24元、产权代办费800元、印花税161元、专项维修资金6456元。房屋交付后，靳**对房屋进行了装修并入住该房屋。2008年7月29日，涉案房屋办理了房屋所有权证，登记的所有权人为靳**，登记的房屋坐落位置为北京市昌平区×，房屋性质为经济适用住房。2014年2月26日，梁**、靳**取得挂失补证的房屋所有权证，登记的房屋所有权人为梁**、靳**按份共有，每人的共有份额为50%。

在本案审理过程中，经靳**申请，本院委托北京市国**责任公司对上述房屋的房地产价值进行了评估，评估结论为：估价对象在估值时点2014年8月1日的毛坯房价值为215.14万元（已扣减应补交综合地价款）。靳**为此支出评估费6303元。经梁**、靳**申请，本院委托北京京**限公司对上述房屋内的装修价值进行了评估，评估结论为：评估对象的市场价值为68584元。梁**、靳**为此支付评估费6000元。

庭审中，靳**主张双方系借名买房的合同关系，梁**、靳**对此不认可。涉案房屋的商品房买卖合同、购房款发票、房屋所有权证及相关税费发票原件均由靳**持有。梁**、靳**称诉争房屋系二人取得拆迁安置经济适用房指标后购买。

上述事实，有《北京市商品房现房买卖合同》、房屋所有权证、发票、存折交易明细、契税完税证、收条、评估报告及双方当事人的陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，房屋的购房款及相关税费由靳**出资，房屋由靳**占有使用，购房票据及产权证书均由靳**持有，依据上述事实，本院认定梁**、靳**与靳**之间存在借名买房的口头约定。关于双方之间的合同效力问题，因诉争房屋并非是通过摇号程序取得的购房指标，且该诉争房屋的原购房合同系2008年4月11日以前签订，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此双方之间的约定不违反相关政策、不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效。合同虽系有效，但双方当事人均同意由梁**、靳**支付靳**相应款项，靳**将房屋返还梁**、靳**，本院对此不持异议。梁**、靳**应返还靳**房屋购房款及相关税费费用。对于因房屋升值所产生的收益，梁**、靳**应给付靳**相应的房屋增值补偿款，补偿数额由法院根据房地产估价报告等酌情予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条之规定，判决如下：

裁判结果

一、梁**、靳**于本判决生效后九十日内支付靳**购房款三十二万二千八百一十六元、税费相关款项一万六千五百四十一元二角四分、经济损失一百零九万七千一百五十元，以上共计一百四十三万六千五百零七元二角四分；

二、在梁**、靳**履行完毕本判决第一项确定的付款义务后十五日内，靳**腾空北京市昌平区×房屋并将上述房屋交还梁**、靳**；

三、驳回反诉原告靳**的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费七十元，由被告靳**负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费一万二千三百四十七元，由反诉原告靳**负担四千四百一十七元（已交纳），由反诉被告梁**、靳**负担七千九百三十元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费六千三百零三元，由梁**、靳**负担三千七百八十二元（于本判决生效后七日内交纳），由靳**负担二千五百二十一元（已交纳）。评估费六千元由梁**、靳**负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年一月二十六日