梁**等与靳**合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人梁**、靳**因合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第04930号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

梁**、靳**在原审法院起诉称：梁**、靳**系夫妻关系；靳**与靳**系姐妹关系。梁**、靳**诉求返还房屋系周转房拆迁安置的经济适用房。2008年8月，梁**、靳**将该房屋借与靳**暂住，后靳**提出与梁**、靳**协商将该房屋所有权转让其所有，梁**、靳**未同意。之后，靳**与梁**、靳**产生矛盾，并拒绝与梁**、靳**联系。现梁**、靳**暂住的小产权房面临拆除，且无其他住房，故提出本诉，请依法判令：1、靳**返还梁**、靳**401号房屋；2、诉讼费由靳**承担。

一审被告辩称

靳**在原审法院答辩称:不同意梁**、靳**的诉讼请求，我们之间是房屋买卖关系，不是梁**、靳**称的借用房屋的关系。

靳**在原审法院反诉称:2007年10月梁**、靳**与我就401的房产（以下简称“诉争房产”）转让事宜进行协商。当时，双方考虑到诉争房产为经济适用房，且根据政策要求诉争房产需自取得契税完税凭证或房屋所有权证5年后方可上市交易。因此，双方最终口头达成了房屋转让协议，约定如下：（1）梁**、靳**同意将诉争房屋转让给我，转让价格为在原商品房买卖合同约定价格的基础上增加十万元；（2）我应按照梁**、靳**的指示将第一笔房屋转让价款（即原商品房买卖合同约定价款）直接支付给房地产开发商，我于诉争房屋满足上市交易条件且办理完毕过户手续当日向梁**、靳**支付剩余十万元的转让费；（3）由我缴纳相关税费（包括但不限于契税、印花税、专项维修基金、前期物业费和代办房产证服务费等）；（4）诉争房产有关全部手续原件（包括但不限于《房屋买卖合同》、《房产证》、《购房发票》、《契税发票》和《前期物业管理服务协议》等）由我保存和占有；（5）我接收和验收诉争房屋后，有权对诉争房产占有、使用和装修。我按照与梁**、靳**的约定，履行了全部的支付义务；实际占有、使用和装修了诉争房产；保存了诉争房产的全部原始凭证（其中，我于2008年7月29日取得了《房屋所有权证》）。2013年8月诉争房产满足上市交易条件后，我多次要求梁**、靳**按照双方约定办理房产过户登记手续，但梁**、靳**始终以各种理由予以推托。2014年2月梁**、靳**明知《房屋所有权证》在我处保存的情况下，谎称遗失向昌**建委申领补办了房产证，并将房屋所有权人由靳**变更为梁**。至此，梁**、靳**向我明确表示不予办理房产过户。此后，我再也无法与梁**、靳**取得联系。我认为，合同是平等的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。我与梁**、靳**之间达成的房屋转让协议，意思表示真实、内容未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。依法成立的合同，对当事人双方均具有约束力，当事人应当遵循诚实信用的原则，按照约定全面履行约定的义务，不得擅自变更或解除。我与梁**、靳**达成房屋转让协议后，我已经按照约定履行了支付义务，并且我在验收诉争房屋后，对诉争房屋进行了装修并居住至今，对诉争房屋的占有使用近六年之久。梁**、靳**拒绝按照约定履行过户义务，其行为已严重违约，并严重损害了我的合法权益。目前，梁**、靳**以房屋出借给我为由要求我返还原物，梁**、靳**已经明确了其要求解除我与梁**、靳**关于房屋转让协议的主张。据此，我根据我国《合同法》、《民法通则》、《民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起反诉，要求梁**、靳**赔偿就其违约行为给我所造成的全部经济损失，请求法院判令：1、梁**、靳**向我返还房屋转让借款322851元及相关税费16541.24元（包括契税、印花税、专项维修基金和代办房产证服务费等）；2、梁**、靳**赔偿我因购买诉争房产前后房产价格差异损失1897168元；3、梁**、靳**承担本案的全部诉讼费用。

梁**、靳**针对靳**的反诉在原审法院答辩称:坚持对我方本诉的意见。请求依法驳回靳**反诉请求。本案诉讼费由靳**承担。（一）靳**主张其垫付的购房款及相关税费为我方房屋转让款，以及5年后房屋可以过户时再支付我方10万元，没有任何事实依据。梁**、靳**系夫妻关系，靳**与靳**系姐妹关系。梁**、靳**诉求返还房屋系职工周转房的拆迁安置经济适用房，也是梁**、靳**一辈子唯一的一套合法住房。2008年7月29日，昌**建委为该房屋颁发房屋所有权证，房屋所有权人登记为靳**。2008年6、7月份，在该房屋落实到我方进行付款，办理房屋所有权证、交付房屋期间，靳**因不愿继续与婆家同楼居住，在得知梁**、靳**有拆迁安置经济适用房指标后，靳**主动提出由她先垫资买下来并居住，待将来其购房后再腾退。基于亲情，靳**反复说服梁**，并与靳**协商一致，靳**暂为我方垫付该房屋购房款322816元等相关款项，该房屋交付后借与靳**及女儿暂住，梁**、靳**再协助靳**慢慢寻找房源进行选购，在靳**购房时我方归还靳**上述垫资。2008年8月该房屋交付，靳**及女儿到该房屋居住以后，靳**提出与我方协商将该房屋所有权转让其所有。当时我方的女儿去了美国，没有稳定工作，生活没有保障，我方需要钱去接济女儿，梁**提出：该房屋现市场价超过80万元，与靳**垫资购房款等相关款项相差1/2以上，靳**给现钱10万元，最迟于2008年底前给我方，我方给靳**打收据，写书面房屋转让协议，待该房屋允许买卖过户时办理过户手续。靳**坚持当时只给我方现钱2万元，拿出2万元现金塞给梁**，梁**拒绝没有接受。后靳**与我方当面或电话几次交谈，当时我方坚持补偿款10万元，并要求2008年底前付清，靳**很清楚我方的要求，但靳**一直拖着不给，至今我方一分钱也没有得到。此后，靳**拒绝与我方联系，并与其女儿自行寻找房源购买了住房。今年初，我方准备去美国看女儿，美国签证要求提供房产证原件，靳**不配合。2014年2月16日，我方分别通过打电话、发信息要求与靳**就该房屋事宜进行面谈，均被靳**拒绝，靳**称：只谈过户，别的不谈，不行你们起诉我。无奈，我方只能挂失申请补证，2014年2月26日，昌平区住建委同意我方的申请，将该房屋变更登记为我方夫妻按份共有，为该房屋换发了房屋所有权证。（二）靳**提供证人母亲李**和靳**的书面证言内容，根本不存在。首先，我方上述事实是靳**双方进行的协商，没有其他人参与，何来第三方证人证言？双方口头约定更系子虚乌有！如果当时有如此明确的约定，打印出来双方签字，也就不会有今天的对簿公堂。其次，靳**和母亲李**及靳**多次聊过此事，明确表述有关10万元的事，即：“现付10万，我们写字据给靳**！”当时我方需用钱，不可能要求几年后靳**再支付，母亲李**和靳**不是不知道，希望母亲李**和靳**能够按事实说话。（三），应当向法庭说明的是，在以前母亲李**是否按照其继子女的要求从中关村与后老伴（已故）居住的住房里搬走的问题上，靳**坚持不应搬出；靳**和靳**未经靳**同意，二人将母亲李**从原住房接走租房居住至今，造成母亲李**的工资大都用于租房支出，母亲李**后悔未听靳**的意见，有证人岑**证言为证。在对此问题的处理上，靳**、靳**和靳**一直存在矛盾。2014年春节，母亲李**和靳**分别跟靳**说过：靳**在安贞一带买了房子，也换了新车。既然靳**当时拒绝支付我方10万元补偿款，至今未给我方任何费用已在该房屋居住6年，且其住房问题已经解决。现我方年事已高，已退休或马上退休，我方现暂住的小产权房面临拆除，不论从亲情上、还是从法律上，我方都有权把我方一辈子唯一的一套合法住房收回。

一审法院查明

原审法院审理查明:梁**与靳**系夫妻关系。靳**与靳**系姐妹关系。2007年12月27日，靳**与北京天**发有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买了401号房屋，合同约定房屋总价为322851元。靳**支付了该房屋实际购房款322816元，缴纳土地出让金4282元、契税4842.24元、产权代办费800元、印花税161元、专项维修资金6456元。房屋交付后，靳**对房屋进行了装修并入住该房屋。2008年7月29日，涉案房屋办理了房屋所有权证，登记的所有权人为靳**，登记的房屋坐落位置为6单元401号，房屋性质为经济适用住房。2014年2月26日，梁**、靳**取得挂失补证的房屋所有权证，登记的房屋所有权人为梁**、靳**按份共有，每人的共有份额为50%。

在本案审理过程中，经靳**申请，法院委托北京市国**责任公司对上述房屋的房地产价值进行了评估，评估结论为：估价对象在估值时点2014年8月1日的毛坯房价值为215.14万元（已扣减应补交综合地价款）。靳**为此支出评估费6303元。经梁**、靳**申请，法院委托北京京**限公司对上述房屋内的装修价值进行了评估，评估结论为：评估对象的市场价值为68584元。梁**、靳**为此支付评估费6000元。

庭审中，靳**主张双方系借名买房的合同关系，梁**、靳**对此不认可。涉案房屋的商品房买卖合同、购房款发票、房屋所有权证及相关税费发票原件均由靳**持有。梁**、靳**称诉争房屋系二人取得拆迁安置经济适用房指标后购买。

原审法院认定上述事实，有《北京市商品房现房买卖合同》、房屋所有权证、发票、存折交易明细、契税完税证、收条、评估报告及双方当事人的陈述等证据在案佐证。

原审法院判决认定:依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，房屋的购房款及相关税费由靳**出资，房屋由靳**占有使用，购房票据及产权证书均由靳**持有，依据上述事实，法院认定梁**、靳**与靳**之间存在借名买房的口头约定。关于双方之间的合同效力问题，因诉争房屋并非是通过摇号程序取得的购房指标，且该诉争房屋的原购房合同系2008年4月11日以前签订，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此双方之间的约定不违反相关政策、不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效。合同虽系有效，但双方当事人均同意由梁**、靳**支付靳**相应款项，靳**将房屋返还梁**、靳**，法院对此不持异议。梁**、靳**应返还靳**房屋购房款及相关税费费用。对于因房屋升值所产生的收益，梁**、靳**应给付靳**相应的房屋增值补偿款，补偿数额由法院根据房地产估价报告等酌情予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条之规定，判决：一、梁**、靳**于本判决生效后九十日内支付靳**购房款三十二万二千八百一十六元、税费相关款项一万六千五百四十一元二角四分、经济损失一百零九万七千一百五十元，以上共计一百四十三万六千五百零七元二角四分；二、在梁**、靳**履行完毕本判决第一项确定的付款义务后十五日内，靳**腾空401号房屋并将上述房屋交还梁**、靳**；三、驳回靳**的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

梁**、靳**不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，改判支持我方在原审时的诉讼请求，驳回靳**在原审时的反诉请求。上诉理由:原审判决没有事实和法律依据；靳**对购买诉争房屋存在出资关系，但没有证据证明靳**与我方存在借名登记的约定，靳**反诉请求应予驳回；原审判决酌定我方给付靳**房屋增值补偿款额约占总增值款额的81.22%，明显过高，显失公正。

被上诉人辩称

靳**答辩称：服从原审判决，不同意梁**、靳**的上诉请求及理由。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案争议的焦点是双方是否存在借名买房的合同约定。本案中，双方虽无借名买房的书面约定，但依据本案查明的事实，诉争房屋的购房款及相关税费等均由靳**实际出资，诉争房屋交付后靳**进行装修并占有使用，诉争房屋的购房票据及房屋所有权证书均由靳**持有，梁**、靳**对此并无合理解释。依据上述事实，原审法院认定梁**、靳**与靳**之间存在借名买房的口头约定，且该约定合法有效，有充分的事实根据和法律依据。现梁**、靳**要求靳**返还房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。原审判决支持靳**要求梁**、靳**返还购房相关款项及赔偿房屋增值收益损失的部分反诉请求，根据房地产估价报告等酌定的赔偿损失数额并无不当。梁**、靳**的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

评估费六千三百零三元，由梁**、靳**负担三千七百八十二元（本判决生效后七日内交纳），由靳**负担二千五百二十一元（已交纳）。评估费六千元由梁**、靳**负担（已交纳）。

一审本诉案件受理费七十元，由靳**负担（本判决生效后七日内交纳）。

反诉案件受理费一万二千三百四十七元，由靳**负担四千四百一十七元（已交纳），由梁**、靳**负担七千九百三十元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费一万二千四百一十七元，由梁**、靳**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月二十一日