北京**有限公司与王亚军房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京**有限公司（以下简称原告）与被告王**（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告对原告提起反诉，本院依法予以受理并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李**、被告委托代理人张**、修桂尊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2014年11月7日，我公司与被告签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，双方约定由我公司购买被告出售的位于北京市朝阳区×号房屋，价款为302万元，我公司根据合同的约定向被告支付了20万元的定金。根据《补充协议》第一条的约定：“经买卖双方协商一致，出卖人将该房屋的出售、抵押登记及办理所有权转移登记等全部权利委托给买受人指定人员。买卖双方应于2014年12月17日前就上述委托办理公证。”但被告在收到我公司给付的20万元定金后，拒不协助办理委托公证，致使现在双方的合同不能履行。现我公司诉至法院，请求判决被告继续履行与我公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，协助我公司办理关于“将该房屋的出售、抵押登记及办理所有权等全部权利委托”的公证，被告协助我公司办理房屋的过户登记手续。

被告辩称并反诉称：原告陈述关于其与我签订房屋买卖合同以及补充协议的情况属实，上述合同签订后，我已经履行完毕合同的全部义务，反而是原告未履行合同的义务，且经过我多次催要购房款，原告仍拒绝给付，现在已经逾期超过15天，根据合同的约定，我有权单方解除合同。在原告未按合同约定履行办理资金监管义务的情况下，我催促原告提供受托人身份证信息，并在双方达成委托协议之后办理公证。之后我多次要求原告支付购房款、领取公证文书，但原告均未履行。根据我和原告签订的第二份缴纳税费补充协议第二条的约定，2015年11月7日前办理税费缴纳手续，在取得契税完税凭证后的五个工作日内办理权属转移登记，在此之前是不具备过户条件的。原告至今未按照约定缴纳税费，也没有取得完税凭证，因此我没有义务协助原告办理过户。综上，我没有违反合同的约定，请求法院驳回原告的诉讼请求。因原告单方违约，拒不支付购房款，现我提起反诉，请求判决：1、解除我和原告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、原告支付我逾期支付定金违约金13590元；3、原告支付我违约金604000元；4、原告赔偿我办理售房委托公证的费用200元。

原告对被告反诉辩称：原、被告双方在《补充协议》中约定被告应当在2014年12月17日前办理委托公证，但因被告的原因一直未能办理，所以我公司不应当向被告支付购房款。本案中，根据被告提供的证据可以查明，被告是在2014年12月31日办理的委托公证，但在我公司起诉之前，我公司始终未能见到这份委托公证书。我公司不存在任何违约行为，因此也就不应当承担违约责任。据我公司了解，被告迟迟不能办理公证的原因系因为在被告与其前妻的离婚协议中约定将房屋过户给他们的孩子，导致很多公证机构无法办理公证。综上，我公司不同意被告的反诉请求，请求法院依法驳回。

本院查明

经审理查明，2014年11月7日，原、被告双方签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》和两份《补充协议》，约定由原告购买被告出售的位于北京市朝阳区×号房屋，房屋价款302万元。该合同附件二第二条第一款约定：“买受人应于签订本附件当日支付定金人民币贰拾万元整，该笔定将作为购房款的一部分。（注：签定合同当天支付定金贰万元整，其余定金壹拾捌万元整于2014年11月13日前付清。）”，第二条第四款第（3）项约定：“买受人通过银行资金托管的方式，于2014年12月17日（日期或条件）支付出卖人购房款人民币贰佰捌拾贰万元整。”该附件第三条约定，双方应于2015年11月7日（含当日）前办理税费缴纳手续，双方应于取得《契税完税凭证》后伍个工作日内办理房屋权属转移登记手续。附件二第八条约定：“买卖双方应按约履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格每日0.5‰向守约方支付逾期违约金，如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行，自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。任何一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或按成交价格的20％向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。”在双方签订的有六条的《补充协议》中第一条约定：“经买卖双方协商一致，出卖人将该房屋的出售，抵押登记及办理所有权转移登记等全部权利委托给买受人指定人员。买卖双方应于2014年12月17日前（含当日）就上述委托办理公证。该售房委托公证书由买受人领取，买受人应于领取公证书后当日，将房款人民币贰佰捌拾贰万元整支付给出卖人，出卖人向买受人出具收款收据。办理上述公证的费用由买受人承担。如买受人与其指定的受托人产生任何争议，均有买受人自行承担。”在有三条的《补充协议》中，第二条约定：“甲（被告）乙（原告）双方应于2015年11月7日前含当日办理该房屋办理税费缴纳手续。甲乙双方应于取得《契税完税凭证》后伍个工作日内办理该房屋权属转移登记。”上述合同签订前，原告在2014年11月6日向被告支付了20000元定金，2014年11月22日，原告向被告支付了剩余的180000元定金。但原、被告双方均未办理涉案房屋的税费缴纳手续，截止本案庭审结束，原、被告双方均未取得涉案房屋的《契税完税凭证》。2014年12月31日，被告与原告指定的受托人胡**签订了委托书，2015年1月4日，被告就上述委托书在北京市志诚公证处办理了公证书，原告支付公证费200元。2015年1月7日，被告按照原告的注册地址向原告邮寄了一份《催告函》，该催告函要求原告在三日内支付剩余购房款282万元。同日被告将该催告函的电子文本发送给原告的法定代表人常*。2015年1月9日，被告再次以电子文本的形式向原告法定代表人常*发出催告函，要求原告领取公证书。庭审中，被告称未能按照合同的约定在2014年12月17日前办理委托公证的原因系因为原告未及时将受托人的身份信息告知被告，直至2014年12月30日，对此原告不予认可。案件审理过程中，被告向本院提交了一段2015年1月7日录制的录像视频，原告的工作人员常*、原、被告委托协议中原告的委托人胡**以及本案中被告的委托代理人修桂尊在视频中均有相关陈述。胡**和常*在视频中明确表示，因原告目前存在资金困难，希望被告配合将涉案房屋抵押，取得资金后支付原告购房款。修桂尊不同意胡**、常*提出的上述建议，故双方未能达成一致意见。庭审中，原告对该视频证据的真实性无异议，但原告认为，该证据系被告在原告不知情的情况下偷录的，故不应当作为证据采信。

另查，原告亦未按照合同约定，在2014年12月17日前将剩余购房款2820000元提交银行作为监管资金。

上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《委托协议》、支付定金的收据、公证书、录像视频以及原、被告的庭审陈述在案佐证。

本院认为

本院认为，依法成立的合同对各方当事人具有法律约束力，合同的各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原、被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及两份补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，原、被告双方应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，被告未按照合同约定的2014年12月17日前办理完毕委托公证书，被告称未能办理的原因系原告未在该期限之前提交受托人的身份信息，导致无法办理，庭审中，原告虽不认可被告的该陈述，但原告并未提交证据证明其在2014年12月17日前将受托人的身份信息提交给被告，故不应当认定未能在该期限之前办理完毕委托公证属于被告的违约行为。被告在2015年1月4日办理完毕委托公证，但在2015年1月7日，原、被告在协商履行上述合同的过程中，原告明确提出目前没有资金向被告支付剩余购房款，并希望被告配合原告办理涉案房屋的抵押以取得资金支付被告购房款，被告不同意该方案，致使双方未能就继续履行合同达成一致意见。本院认为，在被告办理完毕委托公证之后，原告有向被告支付剩余购房款的主要合同义务，但通过庭审查明的事实可以认定，在被告办理完毕委托公证后，原告明确向被告表示没有资金支付购房款，并要求被告办理房产抵押手续，而根据双方签订的合同的约定，被告没有配合办理房产抵押的义务，故应当认定原告存在根本违约行为。被告要求解除合同的反诉请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求继续履行合同，办理房产过户的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。因原告存在违约行为，被告要求按照合同的约定支付违约金的反诉请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。因原告已经向被告支付了200000元的定金，根据合同法的相关规定，对违约方的定金罚则与违约金不能同时适用，在被告选择要求原告承担违约金的情况下，本院将用原告已经支付的定金折抵应当向被告支付的部分违约金。关于被告要求原告承担迟延支付定金的违约金的反诉请求，本院认为，该请求与被告主张合同违约金存有重合，本院不予支持。关于被告要求原告支付公证费用的反诉请求，亦具有事实和法律依据，本院予以支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告（反诉被告）北京**有限公司与被告（反诉原告）王亚军于二〇一四年十一月七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及两份《补充协议》；

二、原告（反诉被告）北京**有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）王亚军违约金四十万零四百元；

三、原告（反诉被告）北京**有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）王亚军办理公证的费用二百元；

四、驳回原告（反诉被告）北京**有限公司的全部诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）王亚军的其它反诉请求。

如原告（反诉被告）北京**有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费三万零九百六十元，由原告（反诉被告）北京**有限公司负担（已交纳一万五千四百八十元，剩余一万五千四百八十元于本判决生效之日起七日内交纳）。

反诉案件受理费一万七千九百六十元，由原告（反诉被告）北京**有限公司负担一万七千零八十二元（于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）王亚军），由被告（反诉原告）王亚军负担八百七十八元（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十月三十日