彭**与李*租赁合同纠纷一审民事判决书
审理经过
原告彭**与被告李*租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孔**独任审判，公开开庭进行了审理。原告彭**及其委托代理人于**，被告李*及其委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告彭**诉称：我与被告于2014年1月3日签订房屋租赁合同，租赁期限自2013年12月28日至2016年12月28日。被告现已租用我房屋一年。合同约定第一年租金可分两次支付，即合同签订日支付75000元，2014年6月28日支付75000元。合同签订后，被告以企业刚起步资金困难为由，一再请求我延期至6月28日一次付清。直至2014年12月30日，在我的一再催促下，被告方支付了2014年6月28日前应支付的全部房租。据此，被告严重违背了双方所签合同中第四款的约定：乙方租用甲方的房屋，应按期缴纳租金，不得拖欠，逾期缴纳，按违约处理。根据合同约定第十二款：甲乙双方有一方违约，需向对方支付违约金30000元。同时我要求支付相应利息。第二年房租，经我几次催要，被告拒不执行双方签订的合同，现仍未支付，再次严重违背了合同约定。根据合同约定第四款、第十二款，被告应支付我违约金30000元，同时支付2015年房租150000元及相应利息。为维护我的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付2014年违约金30000元，同时按国家规定银行同期利息的四倍支付利息；2、被告支付2015年违约金30000元；3、被告支付2015年房租150000元，同时按国家规定银行同期利息的四倍支付按约定缴付日期滞后时间的利息；4、被告承担本案诉讼费。另，我不同意被告的反诉请求。我同意解除合同，违约金是双方约定的，我不存在违约，不同意支付违约金。
被告辩称
被告李*辩称：一、关于2014年度房租问题，我不存在违约情况。《房屋租赁合同》签署后，我与原告口头协商，我多支付给原告4000元，原告同意将交付2014年度的租金延期至2014年12月31日。我在2014年12月30日交付2014年度租金不构成违约。二、我未在2014年11月26日前交付2015年度租金，不构成违约。在2014年11月26日前，我要求原告出示施园村村委会同意原告转租的证明材料，但原告拒不出示。由于原告不出示该证明材料，我担心双方的租赁合同因村委会的介入变得不安全，因此拒绝缴纳2015年度租金。三、原告拒绝腾其放置物品占用的267.58平方米，原告违约在先。《租赁合同》约定，我租赁总占地面积1930.09平方米，此包含原告占用的267.58平方米。我多次要求原告腾空该房屋，但原告拒不腾空。原告违约在先。现我提出反诉，请求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、原告给付违约金30000元；3、反诉费用由原告承担。
本院查明
经审理查明，2002年3月1日，北京市通**村民委员会（甲方）与于**、彭**（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：“一、租赁事项：1、甲方将本村村南印刷厂以西部分土地租赁给乙方从事铝塑等加工使用。2、面积：3650平方米（合5.48亩）另加东墙外道路0.52亩，总面积为6亩。二、年限：本合同一定为五十年，即从二〇〇二年三月一日始至二〇五二年二月二十九日止。”合同中还对其他事项进行了约定。
2014年1月3日，出租人彭**（甲方）与承租人李*（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、甲方将通州张家湾施园村225号自有房屋及厂房计：1012.05平米租与乙方使用，总占地面积1930.09平米。（其中含甲方放置物品占用267.58平米）。二、租赁期限：自2013年12月28日起到2016年12月28日，租赁期3年。租金为每年150000元（壹拾伍万元整），租金支付日期：第一年可分为两次支付，既合同签订日支付75000元，2014年6月28日支付75000元。后续租金每年11月28日前一次性支付次年房租。合同终止后乙方有优先续租权。四、乙方租用甲方的房屋，应按期缴纳租金，不得拖欠。逾期缴纳，按违约处理。十二、甲乙双方有一方违约，需向对方支付违约金叁万元。”合同中还对其他事项进行了约定。2014年7月17日，彭**为李*出具收条一张，载明：“收到壹仟元正。”2014年7月27日，彭**之夫于世*为李*出具收据一份，载明：“今收到叁仟元正。”2014年12月30日，彭**为李*出具收条一份，载明：“今收到2013年12月28日至2014年12月28日止房费壹拾伍万元正。”
上述事实，有《土地租赁合同》、《房屋租赁合同》、收条、收据及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。李*与彭**签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均具有法律约束力。对于彭**主张李*支付2014年违约金30000元，同时按国家规定银行同期利息的四倍支付利息的诉讼请求，因彭**同意李*延迟支付2014年度租金且李*已向彭**支付利息4000元，故本院对该项诉讼请求不予支持。对于彭**要求李*支付2015年违约金30000元的诉讼请求，双方合同约定后续租金每年11月28日前一次性交付次年房租及甲乙双方有一方违约，需向对方支付违约金叁万元，因李*未按照合同约定的时间交付2015年度房屋租金，故李*构成违约，应按合同约定支付违约金30000元。对于彭**要求李*支付2015年房租150000元，同时按国家规定银行同期利息的四倍支付按约定缴付日期滞后时间的利息的诉讼请求，其中要求李*支付2015年房租150000元的主张，理由正当、证据充分，本院予以支持；另利息的主张，未有合同约定，本院不予支持。对于李*反诉主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求彭**给付违约金30000元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
裁判结果
一、本判决生效之日起七日内，被告李*支付原告彭**二〇一五年度违约金三万元；
二、本判决生效之日起七日内，被告李*支付原告彭**二〇一五年度房屋租金十五万元；
三、驳回原告彭**的其他诉讼请求；
四、驳回被告李俊的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二千二百二十五元，由原告彭**负担三百一十八元（已交纳）；由被告李*负担一千九百零七元，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费五百三十八元，由被告李*负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
裁判日期
二〇一五年三月三日
