北**印刷厂与北京九洲**责任公司等确认合同无效纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京轻工印刷**询有限责任公司（以下简称九**司）、中国电**北京分公司（以下简称北**公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王**任审判，公开开庭进行了审理。原告北**印刷厂之委托代理人马**、王*，被告九**司之委托代理人王**、法定代表人陈**，被告北**公司之委托代理人卫*、侯**，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告北京轻工印刷厂诉称，2013年11月，原告因被告**公司未通知原告擅自在原告所属房屋上违法搭建信号塔而将其诉至法院，但该公司提出种种无理抗辩。在今年庭审过程中，被告**公司提交了其与被告九**司在2011年7月18日签订的租房合同，原告才知道被告九**司为了私利（少交租金）与被告**公司恶意串通，即被告**公司明知被告九**司没有房屋所有权且无权将没有所有权的屋顶出租仍与被告九**司签订租房合同，达到非法目的，二被告的行为侵害了原告的合法权益。现诉至法院，要求确认二被告在2011年7月18日签订的《租房合同》无效。

被告辩称

被告九**司辩称，一、原告起诉所述与事实不符。1、被告对原告位于西城区南草厂街11号的建筑物拥有合法的出租管理经营权。原告与被告早在2002年12月12日签订了《房屋租赁合同》，其中第一条约定“乙方利用租赁物在国家法律规定的范围内从事自主经营活动”，该合同至今有效，且仍在履行中。被告基于该合同与不同商户签订了租赁合同，包括桔子酒店、权金城等，同样与中**公司所签合同也依法有据。2、被告与北**公司签订的“移动通讯基站房屋租赁合同”合法有效。2001年8月3日，被告与联通新时空移**京分公司签订了“移动通信基站房屋租赁合同”，合同有效期自2001年8月起至2011年8月2日止。2011年7月18日，二被告续签租房合同（被告二改制为中国**限公司北京分公司），租用年限为10年。自2011年8月3日至2021年8月3日。原告在2013年11月起诉中**信时诉称2011年底发现西城区南草厂街11号建筑物上铺设了电信信号塔显然与事实不符。3、二被告签订上述租赁合同没有任何非法目的。原告没有任何证据证明二被告签订上述合同有什么非法目的。该合同是双方真实意思表示，第一个十年履行期过去了，双方没有任何非法目的实现。4、二被告的行为没有侵害原告的任何合法权益。被告与原告既是物业委托管理关系，也是房屋租赁合同关系。根据物权法第八十一条的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。该房屋租赁合同系被告正常行使委托物业管理权，与中**信所签，既没有侵害原告的合法物权，也没有造成任何环境污染。5、被告没有给原告的不动产房屋造成毁损。中**信依据合同在西城区南草厂街11号建筑物上铺设电信信号塔的行为并没有造成上述物业毁损，也没有给原告造成任何伤害。二、原告不具有原告的主体资格。1、原告作为合同外第三人，按照合同相对性原则，其无权请求确认他人合同无效。合同效力只及于合同双方当事人，第三人不是合同当事人，所以第三人不能“请求人民法院确认其与被告（合同双方当事人）间存在或不存在某种民事法律关系的诉”，即合同的效力确认，因为合同效力只涉及合同当事人不涉及第三人，第三人与合同当事人不存在合同上的民事法律关系，所以第三人提起确认合同无效的主体不适格，第三人无权提起确认合同无效。2、原告作为合同外第三人，其与合同约定事项无直接利害关系，也不符合无效合同构成要件，第三人就没有提起确认合同无效之诉的权利，因为其不具备民诉法第108条规定的起诉的必备要件。3、原告没有证据证明二被告的合同是恶意串通及损害了其利益。三、被告作为用益物权人依法享有占有、使用和收益的权利，原告不得干涉。综上所述，原告无权确认二被告签订的租赁合同无效，请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告**公司辩称，二被告之间签订的租赁合同是合法有效的。被**公司与原告在2002年签订了租赁合同，约定了合同有效期是30年，九**司是房屋的使用人，我公司从九**司处再租赁了房屋。2001年，联通与九**司签订了租赁合同，约定有效期到2011年，在此过程中原告没有提出过任何异议。2008年我公司从联通承接了该基站。2008年以后，与被告已签订的合同由北**信来履行。2011年合同到期后，我公司与九**司续签了租赁合同，是在2011年7月18日续签的合同，合同内容与之前的合同内容一致。在和九**司签订合同时，我们要求九**司出示了房屋产权证以及九**司有权出租的权利证明，包括原告的加盖了公章的产权证、房屋租赁证明，该证明中写道原告与九**司的租赁期是2002年至2032年，并允许九**司从事自主经营活动。我公司与九**司签订的合同是在有效期内的，九**司将房屋出租给我公司是经过了原告的授权的。原告称租给九**司的房屋不包含屋顶，但2002年原告与九**司签订的合同中没有明确约定不包含屋顶，屋顶也没有单独的物权。基站是在2001年就建好了，我公司租赁了楼顶，原告对此没有提出过异议。我们认为我们尽到了审核的义务，提供的材料也是真实的，经过产权人同意是可以转租的，我们经过了原告的同意。二被告之间的行为符合法律规定，我们也一次性的把十年的租金交给了九**司，不存在侵犯原告合法权益的情况，不同意原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，北京市西城区南草厂街11号房屋所有权人登记为原告北京轻工印刷厂。

2002年12月12日，原告（甲方）与被**公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、甲方将位于北京西内南草厂11号的综合开发楼（地下一层，地上四层，建筑面积4679平方米）及楼北侧现有停车场租赁给乙方，乙方利用租赁物在国家法律规定的范围内从事自主经营活动，但乙方不得将租赁物整体转租。二、租期为30年，即从2002年12月15日起至2032年12月15日止。……”合同签订后，九**司将其承租的上述房屋分部分转租给了包括桔子酒店在内的其他商家。在该租赁合同履行过程中，双方发生过争议并诉至法院，在案件审理过程中，北**印刷厂（甲方）与九**司（乙方）于2009年12月28日签订《协议》，该协议主要内容有：“一、……甲、乙双方同意将《房屋租赁合同》约定的租赁期改为20年，自2009年12月30日起至2029年12月29日止，到期乙方有优先续签的权利。……三、甲方认可乙方所租赁房屋现状，特别说明关于桔子酒店大厅楼板改造及楼顶的装修改造知晓并认可。如在租赁期内，出现由此改造引发的安全问题，使用方承担相应的责任。”同日，北**印刷厂（甲方）与九**司（乙方）又签订《补充说明》，该说明主要内容有：“1、甲方认可乙方租赁房屋现状，由于房屋结构改变造成的一切损失，由使用方负责。2、乙方所租赁房屋面积不包括桔子酒店在楼顶增建部分，乙方应积极配合甲方向使用方行使权利。3、此补充说明与2009年12月签订的‘协议’具有同等效力。”诉讼中，被**公司称其自2000年即开始承租原告的上述房屋，并于2002年重新签订了租赁合同，九**司为此提交了其于2000年向原告交纳房费的票据。原告对此票据不予认可，称九**司交纳房费的原因可能是在替他人交纳。2007年8月27日，北**印刷厂出具《房屋租赁证明》，主要内容为：“我厂作为全民所有制与集体所有制联营的印刷企业，一直合法诚信经营，从未有违法、违纪行为，2003年至2006年连续被北**商局认定为‘守信企业’。我厂作为位于北京市西城区西直门南草场11号的综合开发楼（以下简称综合开发楼）的合法产权单位，此房产不存在任何债务纠纷。2002年12月12日，我厂与北京九洲**责任公司（以下简称九**司）签订了有关综合开发楼的房屋租赁合同，租赁期为30年（2002年12月15日至2032年12月15日），租赁合同中允许九**司利用综合开发楼在国家法律规定的范围内从事自主经营活动。”2001年，联通新时空移**京分公司与九**司签订了《移动通信基站房屋租赁合同》，约定联通新时空移**京分公司承租西城区南草场街甲11号顶层自建轻体房，合同有效期自2001年8月3日起至2011年8月2日止。合同中虽写的是承租自建轻体房，但实际上是承租的楼顶部分面积，而后由该通信公司自己建设了房屋。2011年7月18日，九**司（甲方）与中国电信**资产分公司（乙方）签订《租房合同》，约定：“一、甲方向乙方提供位于北京市西城区南草厂街甲11号顶层20平方米自建轻体房用作乙方无人值守的基站机房，并提供楼顶平台供乙方自行安装室外收发天线、微波天线，并无偿提供传输光缆由室外引入机房的路由。二、甲方向乙方提供负荷为15KW的三相四线制基站专用380V供电电源，并提供供电线路安装路由。甲方配电室至乙方机房的供电线路施工及工程费用由乙方承担（乙方在机房内安装电表一块）。甲方同时应提供避雷接地线（根据测试结果定），并在乙方租用房间落成一周内，提供电源。三、基于移动电话网运营的长期性，基站用房宜采用长期租用方式，经协商，甲、乙双方一致同意租用年限为10年，自2011年8月3日起使用至2021年8月2日止；甲方将上述基站用房及供电、地线等附属设施一并交付乙方使用。……”后因涉及中国**公司与中国**限公司资产及合同转让事宜，上述合同的履行主体由中国电信**资产分公司变更为被告北**公司。

诉讼中，原告认可被告九**司可以将其承租的房屋分部分进行转租，但不得将房屋整体再行转租。上述事实，有当事人双方当庭陈述、房屋所有权证、房屋租赁合同、协议、补充说明、发票、移动通信基站房屋租赁合同、租房合同、关于转让CDMA资产涉及合同转让事宜的同意函、照片等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为，我国合同法规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

本案中，关于被告九**司是否有权转租楼顶的问题，原告与被告九**司签订的房屋租赁合同第一条写明原告将西城区南草厂街11号综合开发楼整体出租给九**司，出租范围包含地下一层、地上四层及楼北侧停车场。因房顶是房屋不可分割的一部分，通常情况下，出租房屋是应该包含房顶在内的，原告与被告九**司签订的租赁合同并没有特别约定楼顶不在租赁范围之内，故本院确认被告九**司租赁原告房屋的范围包含楼顶。被告九**司在承租房屋后的主要经营方式即为将租赁房屋分部分转租给不同的商家，原告在庭审中也认可被告九**司可以将租赁的综合楼的各个部分分别进行转租，故被告九**司有权将楼顶部分面积转租给被告**公司。关于二被告之间是否存在恶意串通损害原告利益的问题，二被告签订租赁合同的目的是为了建通信基站，被告九**司依法将有权出租的标的物出租给被告**公司，被告**公司按照合同约定建立了基站并依约支付了租金，二被告间并不存在原告所述的恶意串通损害其利益的行为。诉讼中，原告也未提交充分证据证明二被告之间所签合同存在法律、行政法规规定的其他合同无效的情形。综上，原告要求确认二被告之间的租赁合同无效的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告北京轻工印刷厂的诉讼请求。

案件受理费七十元，由原告北京轻工印刷厂负担（已交纳三十五元，余款三十五元于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年九月十八日