北京北辰实**物业管理中心与北京**合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京北辰实**物业管理中心（以下简称辰运物管中心）与被告北京北辰机械厂（以下简称北辰机械厂）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告辰运物管中心之委托代理人王**、刘**、被告北辰机械厂之委托代理人江群均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

辰**中心诉称，2007年10月31日，我公司与北**械厂签订《合同书》，约定我公司将位于北京市海淀区西三旗东原机械厂南厂西区和北厂区的地上建筑物和设备无偿提供给北**械厂使用，使用期限三年，自2007年10月1日起至2010年9月30日止。双方于2010年9月30日协商同意将使用期限延长至2011年3月31日。合同到期后，我公司向北**械厂发出公函，要求北**械厂返还场地及房屋等，但北**械厂至今未履行返还义务。2012年我公司发现北**械厂在本案涉案场地内未经我公司许可且无任何审批手续大规模新建房屋。故我方现起诉要求：一、确认我公司与北**械厂签订的《合同书》已终止，判令北**械厂将位于北京市海淀区西三旗东北京北**械厂厂区内的土地和房屋返还给我公司；二、判令北**械厂将其在机械厂厂区内新建的建筑予以拆除；三、判令北**械厂承担本案诉讼费。

被告辩称

北辰机械厂辩称，第一，双方签订合同书是事实，但合同书上说得很清楚，合同标的物指的是南厂区与北厂区的建筑物，不包括土地。本案所涉土地的使用权人是北**产公司，而不是辰**中心与北辰机械厂的任何一方，故辰**中心无权作为原告主张土地的有关问题。第二，北辰机械厂原本是辰**中心的全资单位，在建厂之初，北辰机械厂的注册地址和建厂地址都是在本案诉争的场地，从来没有变更过。前几年，北辰机械厂进行了改制，关于改制双方已经约定，北辰机械厂可以在改制后继续使用土地，除非北**产公司要重新进行开发。北辰机械厂作为一个大厂，经营地址不可能说变就变，如果要北辰机械厂腾退房屋和土地，那么应当具备腾退条件，否则不现实。第三，现在机械厂还在正常运行，每年都在年检，厂区内除了厂房之外还有大批家属，如果法院判令北辰机械厂腾退，那么家属如何安置？第四，对于违章建筑问题，已经超过了双方的合同范围，而且在双方签订合同书之后，北辰机械厂并没有在厂区内新建任何违章建筑，故拆除违章建筑与北辰机械厂无关，与本案无关，属于应当另案解决的问题。综上所述，现在辰**中心要求腾退的地方是很混乱的，如果其能拿出明确的原先签订合同时双方约定的范围，那么只要相关建筑还存在，我方就同意腾退。对于辰**中心主张的第二项诉讼请求，我方不同意，那属于另案解决的问题，理由如下：第一，违章建筑的效力问题不是本案审理的范围，不能说辰**中心认为是违章建筑就是违章建筑；第二，房屋是否应当拆除不应当以辰**中心的意见为准，不能说其让拆除就拆除；第三，辰**中心不是土地的使用权人，其不具备诉权。综上，对于新建的房屋我方不知道是谁建的，也不知道有没有手续，故违章建筑的拆除问题与本案无关。

本院查明

经审理查明，北京市海淀区西三旗东原机械厂南厂西区和北厂区的地上建筑物和设备所有权属北京**团公司（以下简称北**团）。2005年9月20日，北**团就北辰机械厂改制做出批复，批复同意北辰机械厂的改制方案，同意将北**团持有的北辰机械厂全部所有者权益578.04万元分别出让给北京北辰**限责任公司（后更名为北辰正方**限公司，以下简称正方公司）和自然人高*，即北辰机械厂改制为有限责任公司，正方公司和高*分别持有改制后公司的96%和4%的出资。该批复附北辰机械厂改制方案，其内容包括：北辰机械厂占地面积44520平方米（土地使用权为北辰**份公司所有），其中：厂南区占地面积37976平方米；厂北区占地面积6544平方米，厂南区中部北侧，墙体工程处家属院有28家住户（其中北辰机械厂职工2家），房屋建筑面积850.4平方米。就改制模式，改制方案中有如下记载：改制后的公司以租赁方式在原址继续经营，与北辰**份公司签订土地租赁使用合同，并与北**团签订房屋租赁使用合同，今后，若北辰房地产开发此地，改制后的公司重新选择厂址，异地经营。

2006年5月13日，北**团为支持北辰机械厂改制工作出具《授权书》，授权辰**中心自2006年5月15日起以自己名义使用、管理、经营位于北京市海淀区西三旗东机械厂南厂西区和北厂区的土地及房屋，并与北辰机械厂签订《协议书》，由此产生的权利义务及纠纷由辰**中心以自己的名义解决。2011年12月6日，北京北**份有限公司（以下简称北**产公司）出具书面声明，内容为：“我司对位于北京市海淀区西三旗东机械厂南厂区和北厂区的土地拥有土地使用权，土地使用权证号分别为市海其国用（97）字第00012号与市海其国用（97）字第00013号。该土地地上房产及附着物均系北**团所有。为支持北**团原下属企业北辰机械厂的改制工作，我司同意北**团使用、管理、经营该土地，北**团可以自主决定授权其下属企业辰**中心对该土地进行经营管理并处理相关争议。特此声明。”

2007年10月31日，辰运物管中心（甲方）与北辰机械厂（乙方）签订《合同书》，合同约定：根据北**团2006年第9期办公会议纪要，就乙方借用甲方地上建筑物事宜，甲乙双方订立如下合同：一、甲方将位于北京市海淀区西三旗东原机械厂南厂西区（以南北现状墙为界）和北厂区的地上建筑物和设备（以下简称厂区），提供给乙方作为现有生产加工使用；使用期限三年，自2007年10月1日起至2010年9月30日止；二、双方确认：乙方在本合同期限内无偿使用房产完全是甲方对于乙方在改制后所给予的帮助与扶持；三、甲方所提供给乙方使用的厂区已于2006年8月1日按双方事先约定的条件，以房屋和设备现状交付给了乙方，乙方已予以确认；四、在合同履行期间，如甲方根据北**团意见需要将房产另作其他用途，则乙方承诺届时按甲方的要求时限，无条件搬出，另择生产基地，但甲方须提前六个月以文字形式通知乙方；……。

2010年9月30日，辰**中心与北辰机械厂协商一致同意将合同期限延长至2011年3月31日止。2011年3月23日，辰**中心向北辰机械厂发出公函，通知北辰机械厂于2011年4月15日之前搬离。北辰机械厂自接到上述通知至今未从使用房屋中搬出。

另查明，2006年6月26日，北**团作为转让方，与受让方正方公司和高*就北辰机械厂的产权转让事宜签订《产权交易合同》。但合同签订后，双方未到登记机关办理股权变更登记手续。

北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第26997号民事判决认定：北**团和正方公司、高*签订的《产权交易合同》合法有效。北辰机械厂产权转让系整个北辰机械厂改制方案的一部分，北**团已经履行了改制方案中安置职工的内容，北辰机械厂现有职工已经不再以北**团职工的身份进行工作；正方公司指派人员对北辰机械厂的经营、资产、人员情况进行摸底调查，北辰机械厂的法定代表人马*代表正方公司对外签订合同，北辰机械厂现有员工李**被正方公司聘用，正方公司垫付北辰机械厂的员工工资，且正方公司承认北辰机械厂系自主承包经营。综合上述事实，能够认定北**团与正方公司、高*虽未签署交接文件，正方公司和高*虽未任命新的管理层，但正方公司和高*已实际行使股东权利，取得了对北辰机械厂的控制，并采取自主承包经营的方式进行运作。鉴于正方公司和高*已经支付了产权转让价款，并且取得了对北辰机械厂的实际控制权，北辰机械厂的产权应当依据《产权交易合同》的约定进行变更。对于北**团要求北辰机械厂办理变更登记手续、正方公司和高*予以协助的诉讼请求，于法有据，证据充分，法院予以支持。判决：一、北辰机械厂于判决生效后十日内将北**团所持有的北辰机械厂的98%的产权变更至正方公司名下，将北**团所持有的北辰机械厂的2%的产权变更至高*名下；二、正方公司和高*对第一项变更登记事项予以协助；三、驳回正方公司和高*的反诉请求。判决后，北辰机械厂（原审被告、反诉第三人）、正方公司（原审被告、反诉原告）和高*（原审被告、反诉原告）不服，提出上诉。2012年3月20日，北京**人民法院判决驳回上诉，维持原判。

另查，土地收件号为“市海其国用［97］字第00012号”的《北京市城镇土地使用权登记申请、审批表》记载：现土地使用权人为北辰房地产公司，房地坐落北京市**路中心环岛东北侧，四至为：东至小路；南至西三旗路北侧便道红线；西至北京市西**营开发公司；北至北京市清河第三中学。

土地收件号为“市海其国用［97］字第00013号”的《北京市城镇土地使用权登记申请、审批表》记载：现土地使用权人为北辰房地产公司，房地坐落北京市**路中心环岛东南侧，四至为：东至东小口西路；南至北京**业公司行星减速机厂；西至北京市西**营开发公司；北至西三旗路南侧便道红线。

上述两份申请、审批表与其所对应的市海其国用（97）字第00012号和第00013号国有土地使用证记载的四至内容一致。此外，第00013号国有土地使用证“变更记事”一栏记载：根据权属（2002）年第480号发证通知和（2002）年第512号发证函，此证21367.76平方米土地已转让给北京二**展有限公司，故此证土地面积变更为：37976.54平方米。

经本院现场勘察，辰运物管中心主张的五栋新建建筑，有两栋为在建楼房，其余已经投入使用，但目前无法查明上述建筑物的归属及是否为合法建设。庭审中，北辰机械厂表示合同期限已经届满，认可合同已经终止。

上述事实，有双方当事人陈述、声明、授权书、土地使用权证、批复、合同书、公函、现场照片、北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第26997号民事判决书、北京**人民法院（2012）二中民终字第04072号民事判决书等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为，民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用的原则。北辰机械厂与辰**中心签订的《合同书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，故该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。合同到期后，双方合意延长的使用期间已于2011年3月31日到期。现辰**中心起诉要求确认双方签订的《合同书》已终止，北辰机械厂亦认可合同已经终止，故对此本院不持异议。合同终止后，根据北**产公司的声明，辰**中心有权要求北辰机械厂在返还地上建筑物的同时，将南、北厂区内所辖土地一并予以返还。关于辰**中心主张的要求判令北辰机械厂将其在机械厂厂区内新建的五栋建筑物予以拆除之诉讼请求，因目前无法确定在建楼房和已建成并投入使用房屋的归属及其合法性，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认北京北辰实**物业管理中心与北**机械厂于二ＯＯ七年十月三十一日签订的《合同书》已终止履行；

二、北**机械厂于本判决生效后九十日内将由北京北辰实**物业管理中心无偿提供给其使用的南厂区（四至为：东至东小口西路；南至北京**业公司行星减速机厂；西至北京市西**营开发公司；北至北京二**展有限公司）及北厂区（四至为：东至小路；南至西三旗路北侧便道红线；西至北京市西**营开发公司；北至北京**三中学）内的土地及房屋返还给北京北辰实**物业管理中心使用；

三、驳回北京北辰实**物业管理中心其他诉讼请求。

案件受理费七十元，由北京**厂负担，于*判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年七月十日