北京北**有限公司与李**等物权保护纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京北**有限公司（以下简称北**公司）与被告北京**有限公司（以下简称华创纵横公司）、北京紫**有限公司（以下简称紫**公司）、李**以及第三人王**物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北**公司的委托代理人江群、李*，被告华创纵横公司的委托代理人李*及肖**，被告紫**公司的委托代理人邓**及其法定代表人李**，被告李**，第三人王**，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告北**公司诉称，2010年11月及2011年3月，经北京**民法院（以下简称海**院）一审判决及北京**人民法院（以下简称一中院）终审判决，我方与华**公司订立的《租赁合同》及《﹤租赁合同﹥补充协议》于2010年3月9日解除。但上述协议解除后，华**公司拒不向我方*退房屋，且在未经我方允许的情况下，在承租的院内自建房屋。我方于2012年5月以所有权保护为由对华**公司提起诉讼，诉讼期间，华**公司提交了其与紫**公司和李**签署的《合伙经营项目协议书》，我方才得知上述三方在我方的物业内合伙承租经营，院内的自建房是上述三方共同建造。我方认为，我方与华**公司之间的租赁合同已经明确约定，租赁期间华**公司不得在诉争院落内私自搭建违章建筑，否则损失和责任由其自行承担，而诉争房屋没有合法的建房手续，是违章建筑，有消防隐患，城管部门多次谈话要求我方拆除和整改，诉争房屋是私搭乱建，侵犯了我方的物权，同时，妨碍了我方对诉争院落的管理。诉争房屋在建时，我方已经提出阻止，并发出了书面的要求整改的通知，华**公司、紫**公司、李**也收到了我方的上述通知。综上，上述建筑严重影响了我方物业的正常使用和院内的管理秩序，故我方诉至法院，请求判令华**公司、紫**公司、李**拆除我方位于北京市海淀区温泉镇白家疃5668号院内的自建房85间（具体包括：法院勘验图中A1处房屋1大间，A2处房屋1间，B1处房屋7间，B2处四个院内共计房屋10间及院一中的棚子1间，B3处房屋16间，C处房屋24间，D1处房屋18间，D2处房屋3间，E1处棚子1间，E2处棚子1间，E3处厕所1间，F处食堂1间），恢复原状。本案的诉讼费由华**公司、紫**公司、李**共同负担。

被告辩称

被告华创纵横公司辩称，北**公司诉讼请求指向的85间建筑物数量无异议，其中有改建和翻建的房屋，也有新建的房屋。具体情况是，B1处的7间房屋是我公司与紫**公司、李**拆除了出租方在该处原有的石棉瓦顶棚子后翻建的，B2处的10间房屋和1间棚子是我公司与紫**公司、李**拆除了出租方在B2处原有的石棉瓦顶棚子后翻建而成的，B3处所标1-8的8间房屋是我公司与紫**公司、李**将出租方在该处原有的石棉瓦顶、加气板墙的棚子改建而成的——即将石棉瓦顶换成现有房顶，在加气板墙外砌砖墙。除上述共计26间房屋外，北**公司主张的其余59间建筑均是我公司与紫**公司、李**与王**共同新建的，其中我公司与紫**公司、李**建了41间，王**建了18间（即D1处）。就北**公司主张的拆除房屋及恢复原状，我方的意见是：第一，2008年4月，北京维**有限公司（以下简称维**司）与我方签订租赁合同，后**知公司将其合同权利义务转让给北**公司，此前此后双方均履行了合同义务。第二，我方依据与维**公司于2008年4月15日签订的租赁合同以及维**公司2008年5月6日出具的授权委托书，为了物业管理，在诉争院落内建造房屋，在建房过程中及建房后我方都通过书面形式将相关情况告知出租方。而且，紫**公司和李**均是基于我方授权在诉争院落内建房。租赁合同中虽约定不允许我方进行建房，但2008年5月6日的授权委托书授权我方为美化环境对院落的部分房屋进行整治、改造和装修，该委托书已改变了上述租赁合同中不允许建房的限制，我方也是依据该委托书对诉争院落进行了改造和装修，并为了经营租赁标的在院内进行了加建。第三，2010年，北**公司利用我方法律知识欠缺，起诉我方要求解除上述租赁合同和补充协议，（2010）海民初字第12548号民事判决书也判令解除，但是该判决未确认诉争院落内我方所建房屋为私搭乱建、违约行为，且该判决未一并处理合同解除的责任、房屋院落腾退、房屋及装修损失的赔偿，告知双方另案解决。在上述租赁合同和补充协议被解除后，北**公司既不提出腾退问题，也不提出赔偿问题。我方与紫**公司、李**为继续经营，由紫**公司将一部分房屋场地出租给王**。现北**公司就包括王**所建的18间房屋在内的85间建筑物要求拆除，是其给我方、紫**公司、李**和王**造成的损失，故其应就上述85间房屋向我们赔偿损失。

被告紫*来公司辩称，同意华**公司的答辩意见，我方补充如下：第一，在华**公司与维**公司签订2008年的租赁合同之前，我公司和华**公司、李**已就租赁标的的使用、投资进行过商议，进行集资，并签订了三方合作协议，后由华**公司与维**公司签订租赁协议。第二，华**公司和维**公司签订的租赁合同是有效合同，租赁期是2008年5月6日至2015年10月5日，即7年零5个月。北**公司授权华**公司对诉争物业进行整治改造及装修、经营、绿化、美化等。诉争房屋竣工于北**公司通知解除合同之前，所建房屋得到了北**公司同意，现场有监督人员。在上述情况下，北**公司应向我方与华**公司和李**赔偿建房装修等的一切经济损失。第三，上述租赁合同的解除是法院判的，中院判决载明合同解除所涉房屋返还及是否补偿等问题，因本案双方均未主张，双方可另案解决。第四，本案所涉房屋不是违章建筑，中院上述判决书确认北**公司提交的相关证据不足以证明华**公司为能正常经营而对租赁物业管理进行的修缮整治有违约情节存在，且华**公司对此予以明确否认，故该判决对北大维信关于华**公司存在搭建违章建筑、改变物业主体结构的违约行为之主张，未予以支持。第五，北**公司出租的物业是闲置6年之久的破烂厂房，在一切市政工程都没有的前提下租给华**公司的。基于华**公司授权，我公司对诉争院落内所有房屋进行装修，包括做防水，整改道路、电水管线、排水管线，修路、绿化。经与出租方协商，我方将原有棚子翻建成房屋，并新建房屋。上述建设行为均由我方实施，我方还购置了设备设施，华**公司及李**只是进行投资、参与管理。房屋建成后，我公司与华**公司、李**共同对外经营，我方还负责对外协调。华**公司、李**和我方承担着巨大的投资风险，进行了一些列整治、改造、装修、市政等工程，完全是变废为宝。我们刚刚建成，北**公司就提出解除合同，妄图霸占我们的投资，还通过断电、断路、上保安和驱赶住户等以达到赶走我们、不给我们赔偿的目的。自2010年3月9日合同解除后，北**公司直至2012年7月才第二次起诉，所以合同解除后的问题直至现在未能解决，是北**公司的原因导致的。第六，对于D1院落的房屋，因第三人王**在该院落内建造房屋是在我方与北**公司的租赁合同被法院解除后，而合同解除之后诉争院落土地是由北**公司进行管理，不是由我方管理。现北**公司既然要求拆除D1院落的现有房屋，就应该对第三人进行赔偿。

被告李**辩称，认可华**公司、紫**公司的答辩意见。我主要是对诉争院落内的改造和建设进行了投资，具体的经营管理和建设工作是华**公司委托紫**公司进行的。2010年，北**公司起诉要求解除租赁合同时，我方明确表示不同意解除，且已提出赔偿问题，但该案未予以一并解决。现北**公司要求拆除诉争院落处的房屋，应对我方的损失予以赔偿。

第三人王**辩称，北**公司要求拆除的85间房屋中位于院落西南角的D1处的18间房屋是我新建的，如果拆除房屋，我就我所建房屋应该获得相应的赔偿。

被告华创纵横公司、紫**公司、李**共同提出反诉，要求北**公司就诉争85间建筑物赔偿三方损失2143329元并承担诉讼费和反诉费。

原告北**公司就被告华**公司、紫**公司、李**的反诉辩称，不同意华**公司的反诉请求：第一，我方主张拆除的85间房屋中，其中位于院落西南角D1处的18间房屋是王**所建的，华**公司、紫**公司、李**无权反诉要求赔偿。而且，我方与王**无关，王**是基于与紫**公司之间的合同关系在诉争院落内建房，故其建房损失应向他人主张，我方不负有赔偿的责任。第二，对于王**所建房屋以外的其余67间房屋，我方不同意赔偿，理由是，其一、其余67间房屋是违章建筑，且在华**公司、紫**公司、李**建筑涉案房屋之前，我方已经书面致函，要求其停止建设行为，但其未停止，而是陆续建房。而且，在法院判决解除我方和华**公司之间的租赁合同后，华**公司、紫**公司、李**还有建房行为，第三人王**也进行了建房，这些是未经我方同意所为的擅自建房行为，且是违章建房，也不符合添附的法律规定，这些房屋完全可以拆除，且我方不负有赔偿的义务。其二，解除租赁合同的判决虽载明，合同解除后，赔偿问题可以另案解决，但该表述针对的是租赁合同项下租赁标的范围内的房屋，而本案所述的85间房屋均不是租赁标的，故上述判决不能作为华**公司、紫**公司、李**要求赔偿的依据。其三，我方只与华**公司之间有租赁合同，与紫**公司、李**没有合同关系，故紫**公司、李**无权向我方主张赔偿。依据我方与华**公司之间的租赁合同，华**公司私自搭建房屋的损失应由其自行负担，紫**公司、李**因与华**公司的关系在诉争院落内搭建房屋的损失也应由华**公司负担，紫**公司、李**应就其损失向华**公司主张。

第三人王**就被告华创纵横公司、紫**公司、李**的反诉辩称，华创纵横公司、紫**公司、李**主张的85间房屋的赔偿中，有18间房屋是我所建，我应该获得相应的赔偿，我保留提出赔偿主张的权利。

本院查明

经审理查明，北**公司是北京市海淀区温泉镇白家疃5668号院房屋的所有权人。2008年4月1日，北**公司（委托人）与维**公司（受托人）签订《授权委托协议》，北**公司将其位于上述5668号院的物业（包括20481.71平方米的土地使用权和地上5159.81平方米的房屋）委托给维**公司进行经营管理，包括对外租赁并取得合法租赁收益并从该收益中优先提取经营管理费、对上述物业进行正常的维护和管理，委托期限为2008年4月1日至2015年10月1日。

2008年4月7日，紫**公司与华**公司、李**签订《合伙经营项目协议书》，约定三方合伙承租经营上述5668号院的部分物业管理项目，其中，紫**公司占总投资额的54.55%，华**公司占总投资的27.27%，李**占总投资的18.18%。

2008年4月15日，维**公司与华**公司签订《租赁合同》，双方约定，华**公司租用维**公司经授权经营管理的上述5668号院的物业，租赁范围包括房屋2676.32平方米；租期自2008年5月6日（交房日）至2015年10月5日；租赁期间，华**公司不得私自搭建违章临时建筑，如因华**公司违约搭建临时建筑违章，责任和损失应由华**公司承担；华**公司进行租赁物业的上水、下水贯通、小市政路网和内部加建、装修等改造活动时，维**公司应提供一定配合，包括出具原地下管线图纸，协助协调相关部门、提供咨询等服务；华**公司不得转租租赁物业；未征得维**公司同意，华**公司擅自对物业进行结构改造的，维**公司可以要求华**公司恢复原状或赔偿损失。另外，双方合同对于租用物业以平面图的方式进行了划定，同时注明1、2、3、6、11号房屋是租赁范围。合同签订后，双方均按照合同约定履行了相应义务。2008年12月15日，维**公司又与华**公司签订《﹤租赁合同﹥补充协议》，对租赁物业的水、电费计量及缴费办法做出了进一步的约定。

2008年5月8日，华**公司出具委托书，授权李**以其所属的紫**公司的名义对外开展工作，负责华**司承租的上述5668号院内部分物业的经营管理业务。

2009年7月20日，维信学知公司向华**公司发出《物业整改通知书》，称华**公司存在私自转租、私自搭建违章临时建筑、装修方案未获得该公司书面认可，要求华**公司提交书面解释和物业整改方案，在该公司认可的整改期限内停止转租行为、拆除临时违章建筑、恢复物业主体结构、提交书面装修方案。上述通知于次日由华**公司李*签收。

2009年8月20日，维**公司、华**公司与北**公司三方共同签订了《合同权利义务转让协议书》，三方约定：维**公司将《租赁合同》和《﹤租赁合同﹥补充协议》中原属于其的权利义务全部转移给北**公司享有和承担。

2009年12月23日，北**公司向华**公司发出通知书，认为华**公司存在将承租物业违约转租给北京市**心卫生院（以下简称卫生院）的行为，违反了租赁合同关于禁止转租的约定，系严重违约，要求华**公司做出书面解释并立即停止转租行为，否则其有权单方解除《租赁合同》。华**公司收到通知书后，于2009年12月28日致信北**公司，表明卫生院使用租赁物业北楼是做周转用房，其与卫生院是合作经营关系。2010年3月8日，北**公司向华**公司发出《解除租赁合同通知书》，以华**公司存在私自搭建违章建筑、发布招租广告转租租赁物业以及将租赁物业转租给卫生院等违约行为为由，通知华**公司解除双方之间的《租赁合同》。2010年3月9日，华**公司收到了该解除通知。2010年4月，北**公司以华**公司从事转租、私搭违章建筑等违约行为，要求法院确认解除双方的租赁合同和补充协议。（2010）海民初字第12548号民事判决书认定华**公司存在转租行为，违反《租赁合同》的相关约定，遂判定北**公司与华**公司之间的《租赁合同》及《﹤租赁合同﹥补充协议》已于2010年3月9日解除。****公司提出上诉，（2011）一中民终字第03051号民事判决书维持原判。

另查，华**公司、紫**公司、李**自2008年起在诉争院落内陆续建房，建成A1、A2、B1、B2、B3、C、D2、F处的房屋共计64间以及E1、E2处的棚子各一间、E3处的厕所一处，上述建筑物均无建房审批手续。为证明上述建房行为是经过北**公司同意的，华**公司、紫**公司提交维**公司2008年5月6日的委托书一份，内容为，鉴于维**公司与华**公司的合作约定，维**公司自即日起将上述5668号院的部分产权物业租赁给合作方***公司经营及管理，为了美化环境，华**公司将在租赁物业部分进行院落及房屋的整治、改造及装修，由此需在政府管理部门所办理的各种手续，均由华**公司全权负责相关申报手续。华**公司还提交2008年6月18日《关于对北大维信白家疃基地进行地面建筑改造的说明》，表明其欲对争议院落进行改造，包括改造西区平房、在东西两侧增加锅炉房和公共卫生间平房、改造扩建原食堂建筑、在东侧平房区改造及加建、拆除原有活动板房改造为砖混结构的砖瓦房、改造原有的锅炉房暂作该区域的运营管理中心、在北门东城搭建临时传达室（活动板房型）。华**公司、紫**公司、李**另提交刘**的证明一份，证明上述地面建筑改造说明已送达北**公司负责人。

2011年8月30日，紫**公司（甲方）与王**（乙方）签订《租赁协议书》，双方约定：甲方将温泉镇白家疃村西口西侧原北大维信院内（即上述5668号院）西南角原旧锅炉房出租给乙方，将东南侧空地提供给乙方使用；租期三年，由2011年9月1日起至2014年9月30日止（其中开始甲方给乙方一个月装修改造期无偿使用）；租金每年85000元整；付费方式为上交款，半年支付一次，数额为42500元；甲方提供水电，乙方支付电费、水费；甲方提供的院落乙方要合法使用，如发生违法行为，乙方自负；协议期满后，乙方按原协议享有优先权，继续租赁和甲方同步走，租金不变；如果甲方与上级部门发生纠纷，导致乙方无法经营，和乙方在租赁期3年内违约，双方协定各赔偿2个月租金14166元整；因自然和国家占地及不可抗拒的因素，导致合同不能进行，双方各不赔偿。王**承租后当年在承租院内（即D1处）新建房屋18间，该房屋均无建房审批手续。

2012年8月，北**公司就作为租赁标的的1、2、3、6、11号房屋的腾退等事宜诉至本院；2012年12月，北**公司就7号、9号房的腾退诉至本院；2013年7月，北**公司就本案85间建筑物的拆除腾退诉至本院。现E1、E2处的建筑物已被华**公司、紫**公司、李**自行拆除。

在本案审理过程中，经华**公司、紫**公司、李**申请，本院委托北京市**有限公司对A1、A2、B1、B2、B3、C、D1、D2、E3、F处的83间建筑物（含室内装修、室内上下水管道的造价）的现值进行评估。该公司于2013年11月20日出具的价格评估结论书以及2014年1月8日就B2-1、B2-2、B2-3的上下水和暖气管出具的补充函称，上述A1、A2、B1、B2、B3、C、D1、D2、E3、F处的83间建筑物（含室内装修、室内上下水管道的造价）的现值共计为2143329元，其中D1的现值为661064元；其余建筑物的现值为1482265元。

庭审中，华**公司、紫**公司、李**称，诉争院落内A1、A2、B1、B2、B3、C、D2、E1、E2、E3处的建筑物共计67间建成于2009年。华**公司、紫**公司、李**就其在诉争院落内建造涉案房屋已取得北**公司的同意之主张，举证不足，北**公司亦予以否认。

上述事实，有双方当事人陈述，北**公司提供的判决书等证据，华**公司提供的租赁合同等证据，紫**公司提交的判决书等证据，王**提供的租赁协议书，价格评估结论书、本院的勘验图、勘验照片等证据，本案开庭笔录，在案佐证。

本院认为

本院认为，侵占他人财产应予返还。北**公司与华**公司已就双方租赁合同所涉诉争院落内的租赁物范围作出明确的约定，华**公司不能超出合同范围占有使用诉争院落内非租赁标的的部分。即使李**、紫**公司与华**公司之间签订有合伙经营项目协议书，且华**公司授权李**以紫**公司的名义就华**公司租赁的物业对外经营管理，但李**、紫**公司亦无权占有使用诉争院落内非租赁标的的部分。现华**公司、紫**公司、李**擅自在诉争院落内A1、A2、B1、B2、B3、C、D2、E1、E2、E3、F处建造建筑物共计67间，该行为已侵犯北**公司的合法权益，故北**公司要求华**公司、紫**公司、李**拆除上述A1、A2、B1、B2、B3、C、D2、E3、F处的65间建筑物，存在事实和法律依据，本院依法予以支持；因华**公司、紫**公司、李**已自行拆除E1、E2处的建筑物，故北**公司要求华**公司、紫**公司、李**拆除E1、E2处的建筑物，无事实和法律依据，本院不予支持。虽上述A1、A2、B1、B2、B3、C、D2、E3、F处的65间建筑物均系华**公司、紫**公司、李**擅自建造，但该结果的出现与作为出租方的维**公司以及北**公司对于诉争院落疏于管理不无关系；且北**公司在其知晓其权益已被侵犯且在其与华**公司之间的租赁合同和补充协议已被判决解除的情况下，该公司未及时就诉争院落及房屋的腾退提出权利主张，亦存在不当之处，故基于公平原则，北**公司就拆除上述A1、A2、B1、B2、B3、C、D2、E3、F处的65间建筑物，理应向华**公司、紫**公司、李**赔偿一定损失，赔偿比例本院酌定为20%。庭审中，华**公司、紫**公司、李**就其在诉争院落内建造上述房屋已取得北**公司的同意之主张，举证不足，北**公司亦予以否认，故本院对于华**公司、紫**公司、李**的上述主张，不予采信。

关于D1处的18间房屋，因该房屋系第三人王**在与紫**公司就D1处的院落房屋签订租赁合同后所建，非华**公司、紫**公司、李**所建，故北**公司现要求华**公司、紫**公司、李**拆除D1处的18间房屋，于法无据，本院依法不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十六条，判决如下：

裁判结果

一、北京华**有限公司、北京紫**有限公司、李**于本判决生效后三十日内将位于北京市海淀区温泉镇白家疃五六六八号院内A1、A2、B1、B2、B3、C、D2、E3、F处的建筑物共计六十五间拆除，将土地腾空后交予北京北**有限公司。

二、北京北**有限公司于本判决生效后三十日内给付北京华**有限公司、北京紫**有限公司、李**损失共计人民币二十九万六千四百五十三元。

三、驳回北京北**有限公司的其他诉讼请求。

四、驳回北京华**有限公司、北京紫**有限公司、李**的其他反诉请求。

如果北京北**有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

鉴定费三万六千一百元，由北京华**有限公司、北京紫**有限公司、李**负担二万九千二百八十元，已交纳二万七千二百八十元，余款二千元于本判决生效后七日内交纳；由北京北**有限公司负担六千八百二十元，于本判决生效后七日内交纳。

案件受理费七十元，由北京华**有限公司、北京紫**有限公司、李**负担，于*判决生效后七日内交纳。

反诉费二万三千九百四十七元，由北京华**有限公司、北京紫**有限公司、李**负担二万零六百三十五元（已交纳）；由北京北**有限公司负担三千三百一十二元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年三月二十七日