鑫亚**限公司与北京今**有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告鑫亚**限公司诉被告北京今**有限公司、第三人北京今**有限公司崇文分部租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人顾*、张**，被告的委托代理人李**，第三人的委托代理人石**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告鑫亚**限公司诉称：2007年12月24日，原告与梅河口市人民政府驻北京联络处（以下简称梅**络处）签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于北京市东城区广渠门北里乙×号院内北楼地上一、二层（以下简称涉案房屋）出租给梅**络处，租赁期限自2007年12月24日至2014年2月6日。2010年6月30日，原告、梅**络处与被告签订《房屋租赁协议》，该协议约定原告将涉案房屋出租给被告经营，租赁期限条款与2007年12月24日签订的《房屋租赁合同》中约定租赁期限相同。签署该协议后，被告将房屋交由第三人经营。2014年1月以来，原告多次就房屋续租问题与第三人发函，要求其明确具体的租赁价格、租赁期限等问题，但被告及第三人均未能给出明确答复。现租赁期限已经届满，双方未就续租事宜达成一致意见，原告已经将涉案房屋出租给美隆元亨**有限公司，现第三人仍占用涉案房屋，故原告诉至法院，要求1、被告、第三人立即搬离涉案房屋，并将涉案房屋返还原告；2、被告、第三人按照每日每平米2.369元的标准，支付自2014年2月7日至2014年4月21日的房屋使用费205458.63元；3、被告、第三人按照每日每平米4.1元的标准，支付自2014年4月22日至实际腾房之日的房屋使用费；4、被告、第三人按照银行同期贷款利率支付上述费用的利息损失。

被告辩称

被告北京今**有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。合同履行期内，原告曾承诺续租5年，2012年被告花费300万进行了装修，不续租合同被告无法收回投资成本；根据双方的约定，合同届满前，原告应该按照市场价格与被告协商，如果协商不成应参考权威部门的数据或进行评估，但原告并未与被告协商租赁价格。被告同意在原有租金基础上适当上浮，但原告提出每日每平米4.1元的价格过高，原告是为了将被告赶出涉案房屋故意设计提高租金价格，其行为迫使被告无法经营，被告认为房租在每平米每天3元到3.2元比较合理；原告在2013年就曾发函说到期不再续租，其对于毁约事宜早有预谋；原告作为国有企业，出租房产应遵循相关规定采用公开招租，竞争性谈判等方式确定房屋出租价格；美**公司不是善意承租人，其没有权利取代被告和侵犯被告的优先权地位，故被告不同意腾退房屋。被告在合同履行期内从未拖欠房屋租金，合同期满后的费用与本案并非同一法律关系，不同意支付房屋占有使用费。

第三人北京今日蓝鹰**限公司崇文分部答辩意见同北京今日蓝鹰**限公司。

本院查明

经审理查明，2007年12月24日，原告（甲方）与梅河口联络处（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积1172平方米，该房屋用途为办公。租赁期限自2007年12月24日至2014年2月6日，共计6年45天，其中2007年12月24日至2011年2月6日年租金及物业费为983894元，2011年2月7日至2014年2月6日年租金及物业费为1013

410.82元，租金每半年为一支付周期，乙方应于每支付周期首日前5日内交付租金。2010年6月30日，原告（甲方）、梅河口联络处（乙方）与被告蓝鹰招待所（丙方）签订《房屋租赁协议》，约定：经甲、乙、丙三方共同协商，甲方同意将涉案房屋转租给丙方经营宾馆，丙方自该协议签订之日其承担所租楼层的水费。租赁期满，在同等条件下，丙方有优先承租权。除上述条款以外，租赁价格及其他条款与原甲、乙双方签订的合同条款维持不变。丙方承担原甲、乙方原租赁协议中乙方的权利和义务，丙方同意在承租期间向甲方支付承租楼层水费，甲方若腾出北楼三层的房屋，在同等条件下，丙方有优先承租权；本协议是原甲、乙双方签订的租赁合同的补充，与原租赁合同具有同等法律效力，未尽事宜，由相关各方协商解决。此后，被告接管涉案房屋，并将涉案房屋交由第三人实际经营。

2012年5月29日，第三人向原告发送《关于申请扩大承租面积和延长租赁期的报告》，内容主要为1、申请扩大承租面积（承租经营场所的三层）；2、将租赁期间在原有协议基础上延长5-10年；3、装修改造期间，给予2个月的免租期。2012年6月7日，就上述报告原告向第三人回复《关于蓝鹰招待所申请扩大承租面积等事宜的答复》，称暂不考虑扩大承租面积的请求；“原则上同意待租赁合同到期后，继续与**部续签租赁合同，为期5年，续签后每年租价按当时市场行情确定，在同等条件下，**部享有优先权”；同意给予第三人两个月免租期，2012年免1个月、续签合同时再免1个月。

2013年1月6日，原告向涉案房屋送达《关于不再续租房产的通知》，抬头为“北京今日蓝鹰招待所”，内容为“贵公司与我公司签订的《房屋租赁合同》将于2014年2月6日到期，由于我公司对于房产另有安排，届时将不再与贵公司续签租赁合同，请贵司提前做好准备。”

2014年3月6日，原告向第三人发函，称租赁合同已到期，要求第三人在2014年3月10日12:00之前，以书面形式向原告表明是否续租之意向及租期、租金等租赁要素，原告将在同等条件下，与其他租赁意向方进行比较，最终确定承租单位。3月7日，第三人向原告发送《关于再次申请房屋续租和扩大承租面积的申请报告》，称第三人已多次向原告提交续租和申请扩大承租面积的报告，鉴于原告曾承诺再续租5年，第三人投入300余万元进行装修，故再次提出申请同意按市场租赁整体价格水平适当上浮并考虑适当优惠；并申请租期8-10年。3月12日，原告向第三人发函，称有他方拟以3.8元/天/平米的标准承租涉案房屋，租赁区域为北楼整体，租期5年，请第三人于3月13日17:00前就意向租赁价格与是否同意租赁期限和面积进行书面答复，如第三人逾期不作答复或答复不明确，原告将视第三人放弃优先承租权。3月13日，第三人向原告发送回函称，同意租赁期限和面积，但3.8元/天/平米的现有租金高出65.2%，明显超出市场价格，第三人同意接受现有租金价格上在合理范围内上浮，按照国家和北京市有关规定对现有价格适当上涨。3月14日，原告向第三人发函，称因第三人未明确续租价格，参考周边行情及其他单位报价，正式确定涉案房屋新一期租赁价格为4.1元/天/平米，请第三人于3月17日12:00前回复是否接受此价格，如第三人逾期不作答复或答复内容不明确，双方将不再就续租事宜进行协商，原告将按照该价格与其他单位签订租赁协议。3月18日，第三人向原告发函，称于3月17日早晨10点收到上次函件，认为原告提出的价格过高，远高于市场价格，且双方曾在2012年6月7日已经就续签协议达成一致，原告不应将房屋租赁给他人。5月8日，原告向第三人发送律师函，要求第三人腾空房屋，被告称收到该函件。

为证明涉案房屋租赁价格为4.1元/天/平米，原告提交了其与美隆元亨**有限公司于2014年3月签署的《房屋租赁合同》，该合同记载美隆元亨**有限公司承租涉案房屋及涉案房屋楼上的三、四层，租赁期自2014年5月1日至2019年4月30日，租金标准为4.1元/天/平米，每年递增2%。被告不认可该证据真实性，认为该证据系原告为将被告赶出租赁场所提交的虚假证据，并称该公司并未实际进入涉案房屋的三、四层。

庭审中，原告表示其虽与被告缔结合同，但因第三人一直在涉案房屋中实际经营，故每次原告均与第三人实际发函沟通合同续租等事宜。被告亦表示因第三人在涉案房屋实际经营，故双方的往来函件大部分均由第三人直接向原告发送，对第三人与原告之间所发函件效力予以追认。经询，原告与第三人均表示在原、被告合同履行期间第三人并未直接向原告交纳过房屋租金。

另，于诉讼中，被告申请对涉案房屋的装修现值进行鉴定，并支付了鉴定费43500元。经北京**民法院随机确定评估机构为北京京**限公司，本院委托该公司进行评估。经鉴定，北京市东城区广渠门北里甲、乙73号4号楼1层2层房屋的装修现值为2876289元。原、被告及第三人表示认可鉴定报告的真实性，但均对该报告提出异议，经鉴定机构回函后，仍坚持之前的异议事项，但均表示不再申请重新评估。

以上事实，有房屋租赁合同、房屋租赁协议、双方往来函件、京评（涉）字2015第4001号评估报告及双方当事人当庭陈述等材料在案佐证。

本院认为

本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应依约履行。第三人作为被告的分公司一直实际占有使用涉案房屋，被告对第三人与原告之间发送函件的效力予以追认，故原告与第三人就续租事宜发送的往来函件应视为原、被告就续租事宜进行的磋商。现原、被告之间的租赁合同已到期，且双方未达成新的租赁协议，故被告及第三人应将涉案房屋腾退并交还原告。因被告在合同期限届满后未向原告交还房屋，应当支付房屋占有使用费，原告要求被告比照租金标准支付2014年2月7日至2014年4月21日的房屋占有使用费，合法有据，本院予以支持；原告要求被告按照其单方执行的高于租金价格的标准支付2014年4月22日至实际腾房之日的房屋占有使用费，被告提出该标准价格过高，故此段期间的具体标准由本院参照双方合同约定、合同履行情况及本案实际情况予以酌定。关于原告要求第三人对被告支付房屋占有使用费承担连带责任的诉讼请求，鉴于第三人在合同履行期间并未向原告直接交纳房屋租金，且第三人并非与原告签订租赁合同的相对方，原告无权向第三人主张房屋占有使用费，故对原告要求第三人共同支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。鉴于双方对利息的给付并无约定，故对原告要求被告支付房屋占有使用费利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告北京今**有限公司于本判决生效后十日内将位于北京市东城区广渠门北里乙××号院北楼一层、二层的房屋腾空并交还原告鑫亚**限公司，第三人北京今**有限公司崇文分部予以协助；

二、被告北京今**有限公司于本判决生效后十日内向原告鑫亚**限公司支付自二〇一四年二月七日至二〇一四年四月二十一日的房屋占有使用费人民币二十万五千四百五十八元六角三分；

三、被告北**所有限公司于本判决生效后十日内向原告鑫亚**限公司支付自二〇一四年四月二十二日至实际腾房之日止的房屋占有使用费，具体标准为每日人民币三千七百五十元四角；

四、驳回原告鑫亚**限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9300元，由原告鑫**限公司负担1300元（已交纳），被告北京今**有限公司负担8000元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费43500元，由被告北京今**有限公司负担（已交纳）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二Ｏ一五年七月十日