鑫亚**限公司等租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人鑫亚**限公司（以下简称鑫**公司）、北京今**有限公司（以下简称今日蓝鹰招待所）因租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第06514号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2014年5月，鑫**公司起诉至原审法院称：2007年12月24日，我公司与梅河口市人民政府驻北京联络处（以下简称梅**络处）签订《房屋租赁合同》，约定：我公司将位于北京市东**号院×楼地上1、2层（以下简称涉案房屋）出租给梅**络处，租赁期限自2007年12月24日至2014年2月6日。2010年6月30日，我公司、梅**络处与今日蓝鹰招待所签订《房屋租赁协议》，约定：我公司将涉案房屋出租给今日蓝鹰招待所经营，租赁期限条款与2007年12月24日签订的《房屋租赁合同》中约定租赁期限相同。签署该协议后，今日蓝鹰招待所将房屋交由北京今**有限公司崇*分部（以下简称今日蓝鹰招待所崇*分部）经营。2014年1月以来，我公司多次就房屋续租问题与今日蓝鹰招待所崇*分部发函，要求其明确具体的租赁价格、租赁期限等问题，但今日蓝鹰招待所及其崇*分部均未能给出明确答复。现租赁期限已经届满，双方未就续租事宜达成一致意见，我公司已经将涉案房屋出租给美隆元亨**有限公司，现今日蓝鹰招待所崇*分部仍占用涉案房屋，故我公司诉至法院，要求：1、今日蓝鹰招待所及其崇*分部立即搬离涉案房屋，并将涉案房屋返还我公司；2、今日蓝鹰招待所及其崇*分部按照每日每平米2.369元的标准，支付自2014年2月7日至2014年4月21日的房屋使用费205458.63元；3、今日蓝鹰招待所及其崇*分部按照每日每平米4.1元的标准，支付自2014年4月22日至实际腾房之日的房屋使用费；4、今日蓝鹰招待所及其崇*分部按照银行同期贷款利率支付上述费用的利息损失。

一审被告辩称

今日蓝鹰招待所辩称：我招待所不同意鑫**公司的诉讼请求。合同履行期内，鑫**公司曾承诺续租5年，2012年我招待所花费3000000元进行了装修，不续租合同我招待所无法收回投资成本；根据双方的约定，合同届满前，鑫**公司应该按照市场价格与我招待所协商，如果协商不成应参考权威部门的数据或进行评估，但鑫**公司并未与我招待所协商租赁价格。我招待所同意在原有租金基础上适当上浮，但鑫**公司提出每日每平米4.1元的价格过高，鑫**公司是为了将我招待所赶出涉案房屋故意设计提高租金价格，其行为迫使我招待所无法经营。我招待所认为房租在每日每平米3元到3.2元比较合理；鑫**公司在2013年就曾发函说到期不再续租，其对于毁约事宜早有预谋；鑫**公司作为国有企业，出租房产应遵循相关规定，采用公开招租，竞争性谈判等方式确定房屋出租价格；美**公司不是善意承租人，其没有权利取代我招待所和侵犯我招待所的优先权地位，故我招待所不同意腾退房屋。我招待所在合同履行期内从未拖欠房屋租金，合同期满后的费用与本案并非同一法律关系，我招待所不同意支付房屋占有使用费。

第三人今日蓝鹰招待所崇*分部的陈述意见同今日蓝鹰招待所。

一审法院认为

原审法院经审理认为：鑫**公司与今日蓝鹰招待所签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应依约履行。今日蓝鹰招待所崇*分部作为今日蓝鹰招待所的分公司一直实际占有使用涉案房屋，今日蓝鹰招待所对其崇*分部与鑫**公司之间发送函件的效力予以追认，故鑫**公司与今日蓝鹰招待所崇*分部就续租事宜发送的往来函件应视为鑫**公司与今日蓝鹰招待所就续租事宜进行的磋商。现鑫**公司与今日蓝鹰招待所之间的租赁合同已到期，且双方未达成新的租赁协议，故今日蓝鹰招待所及其崇*分部应将涉案房屋腾退并交还鑫**公司。因今日蓝鹰招待所在合同期限届满后未向鑫**公司交还房屋，应当支付房屋占有使用费，鑫**公司要求今日蓝鹰招待所比照租金标准支付2014年2月7日至2014年4月21日的房屋占有使用费，合法有据，法院予以支持；鑫**公司要求今日蓝鹰招待所按照其单方执行的高于租金价格的标准支付2014年4月22日至实际腾房之日的房屋占有使用费，今日蓝鹰招待所提出该标准价格过高，故此段期间的具体标准由法院参照双方合同约定、合同履行情况及案件实际情况予以酌定。关于鑫**公司要求今日蓝鹰招待所崇*分部对今日蓝鹰招待所支付房屋占有使用费承担连带责任的诉讼请求，鉴于今日蓝鹰招待所崇*分部在合同履行期间并未向鑫**公司直接交纳房屋租金，且今日蓝鹰招待所崇*分部并非与鑫**公司签订租赁合同的相对方，鑫**公司无权向今日蓝鹰招待所崇*分部主张房屋占有使用费，故对鑫**公司要求今日蓝鹰招待所崇*分部共同支付房屋占有使用费的诉讼请求，法院不予支持。鉴于双方对利息的给付并无约定，故对鑫**公司要求今日蓝鹰招待所支付房屋占有使用费利息的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2015年7月判决：一、北京今**有限公司于判决生效后十日内将位于北京市东城区广渠门北里乙七十三号院北楼一层、二层的房屋腾空并交还鑫亚**限公司，第三人北京今**有限公司崇*分部予以协助；二、北京今**有限公司于判决生效后十日内向鑫亚**限公司支付自二〇一四年二月七日至二〇一四年四月二十一日的房屋占有使用费人民币二十万五千四百五十八元六角三分；三、北京今**有限公司于判决生效后十日内向鑫亚**限公司支付自二〇一四年四月二十二日至实际腾房之日止的房屋占有使用费，具体标准为每日人民币三千七百五十元四角；四、驳回鑫亚**限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，鑫**公司与今日蓝鹰招待所均不服。鑫**公司上诉称：1、原审判决在我公司提供证据充分的情况下，在认定今日蓝鹰招待所与其崇*分部承担腾退房屋、履行房屋占用费的事实问题上，存在认定事实不清的情形，导致判决不公损害我公司的利益。今日蓝鹰招待所崇*分部应与今日蓝鹰招待所共同承担腾退房屋、支付房屋占有使用费的责任。2、原审判决在我公司提交证据证明美隆元**）有限公司与我公司签订《租赁合同》约定每日每平米租金4.1元的情况下，认定自2014年4月22日至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费，具体标准为每日人民币3750.4元，裁量不当，证据不足。故我公司请求二审法院：1、改判原审判决第1项，改判为今日蓝鹰招待所及其崇*分部共同于原审判决生效后10日内将涉案房屋腾空并交还我公司；2、改判原审判决第2项，改判为今日蓝鹰招待所及其崇*分部共同于原审判决生效后10日内向我公司支付自2014年2月7日至2014年4月21日的房屋占有使用费人民币205458.63元；3、改判原审判决第3项，改判为今日蓝鹰招待所及其崇*分部共同于原审判决生效后10日内向我公司支付自2014年4月22日至实际腾房之日止的房屋占有使用费，具体标准为每日人民币4805.2元。

今日蓝鹰招待所上诉称：1、原审判决认定事实不清。**业公司故意将房租价格提高到一个我招待所无法经营的状态来逼迫我招待所退出经营活动。**业公司违反了合同法诚实信用原则，先同意我招待所装修后又解除合同，是明显的欺诈行为，这样的行为不应得到法律的保护。2、原审判决适用法律错误。原审判决在装修现值已经确定的情况下，未将装修损失赔偿一并处理是错误的。**业公司违反诚实信用原则，其欺诈、违约行为在先。原审法院没有对涉案房屋装修鉴定出来的残值进行任何法律上的阐述，而是要求我招待所另行起诉，增加了诉累，浪费了审判资源。原审判决认定我公司按照每平米3.2元的价格支付房屋占用费没有依据。故我招待所请求二审法院：撤销原审判决，驳回鑫**公司的诉讼请求。

今日蓝鹰招待所崇*分部不同意原审判决，但未向本院提出上诉。

本院查明

经审理查明：2007年12月24日，鑫**公司（甲方）与梅河口联络处（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积1172平方米，该房屋用途为办公。租赁期限自2007年12月24日至2014年2月6日，共计6年45天，其中2007年12月24日至2011年2月6日年租金及物业费为983894元，2011年2月7日至2014年2月6日年租金及物业费为1013410.82元，租金每半年为一支付周期，乙方应于每支付周期首日前5日内交付租金。2010年6月30日，鑫**公司（甲方）、梅河口联络处（乙方）与今日蓝鹰招待所（丙方）签订《房屋租赁协议》，约定：经甲、乙、丙三方共同协商，甲方同意将涉案房屋转租给丙方经营宾馆，丙方自该协议签订之日其承担所租楼层的水费。租赁期满，在同等条件下，丙方有优先承租权。除上述条款以外，租赁价格及其他条款与原甲、乙双方签订的合同条款维持不变。丙方承担原甲、乙方原租赁协议中乙方的权利和义务，丙方同意在承租期间向甲方支付承租楼层水费，甲方若腾出北楼3层的房屋，在同等条件下，丙方有优先承租权；本协议是原甲、乙双方签订的租赁合同的补充，与原租赁合同具有同等法律效力，未尽事宜，由相关各方协商解决。此后，今日蓝鹰招待所接管涉案房屋，并将涉案房屋交由今日蓝鹰招待所崇*分部实际经营。

2012年5月29日，今日蓝鹰招待所崇*分部向鑫**公司发送《关于申请扩大承租面积和延长租赁期的报告》，主要内容为：1、申请扩大承租面积（承租经营场所的3层）；2、将租赁期间在原有协议基础上延长5-10年；3、装修改造期间，给予2个月的免租期。2012年6月7日，就上述报告鑫**公司向今日蓝鹰招待所崇*分部回复《关于蓝鹰招待所申请扩大承租面积等事宜的答复》，称暂不考虑扩大承租面积的请求；“原则上同意待租赁合同到期后，继续与**部续签租赁合同，为期5年，续签后每年租价按当时市场行情确定，在同等条件下，**部享有优先权”；同意给予今日蓝鹰招待所崇*分部2个月免租期，2012年免1个月、续签合同时再免1个月。

2013年1月6日，鑫**公司向涉案房屋送达《关于不再续租房产的通知》，抬头为“北京今日蓝鹰招待所”，内容为“贵公司与我公司签订的《房屋租赁合同》将于2014年2月6日到期，由于我公司对于房产另有安排，届时将不再与贵公司续签租赁合同，请贵司提前做好准备。”

2014年3月6日，鑫**公司向今日蓝鹰招待所崇*分部发函，称租赁合同已到期，要求今日蓝鹰招待所在2014年3月10日12：00之前，以书面形式向鑫**公司表明是否续租之意向及租期、租金等租赁要素，鑫**公司将在同等条件下，与其他租赁意向方进行比较，最终确定承租单位。3月7日，今日蓝鹰招待所崇*分部向鑫**公司发送《关于再次申请房屋续租和扩大承租面积的申请报告》，称今日蓝鹰招待所崇*分部已多次向鑫**公司提交续租和申请扩大承租面积的报告，鉴于鑫**公司曾承诺再续租5年，今日蓝鹰招待所崇*分部投入300余万元进行装修，故再次提出申请同意按市场租赁整体价格水平适当上浮并考虑适当优惠；并申请租期8-10年。3月12日，鑫**公司向今日蓝鹰招待所崇*分部发函，称有他方拟以3.8元／天／平米的标准承租涉案房屋，租赁区域为北楼整体，租期5年，请今日蓝鹰招待所于3月13日17：00前就意向租赁价格与是否同意租赁期限和面积进行书面答复，如今日蓝鹰招待所崇*分部逾期不作答复或答复不明确，鑫**公司将视今日蓝鹰招待所崇*分部放弃优先承租权。3月13日，今日蓝鹰招待所崇*分部向鑫**公司发送回函称，同意租赁期限和面积，但3.8元／天／平米比现有租金高出65.2%，明显超出市场价格，今日蓝鹰招待所崇*分部同意接受现有租金价格上在合理范围内上浮，按照国家和北京市有关规定对现有价格适当上涨。3月14日，鑫**公司向今日蓝鹰招待所崇*分部发函，称因今日蓝鹰招待所崇*分部未明确续租价格，参考周边行情及其他单位报价，正式确定涉案房屋新一期租赁价格为4.1元／天／平米，请今日蓝鹰招待所崇*分部于3月17日12：00前回复是否接受此价格，如今日蓝鹰招待所崇*分部逾期不作答复或答复内容不明确，双方将不再就续租事宜进行协商，鑫**公司将按照该价格与其他单位签订租赁协议。3月18日，今日蓝鹰招待所崇*分部向鑫**公司发函，称于3月17日早晨10点收到上次函件，认为鑫**公司提出的价格过高，远高于市场价格，且双方曾在2012年6月7日已经就续签协议达成一致，鑫**公司不应将房屋租赁给他人。5月8日，鑫**公司向今日蓝鹰招待所崇*分部发送律师函，要求其腾空房屋，今日蓝鹰招待所称收到该函件。

为证明涉案房屋租赁价格为4.1元／天／平米，鑫**公司提交了其与美隆元亨**有限公司于2014年3月签署的《房屋租赁合同》，该合同记载美隆元亨**有限公司承租涉案房屋及涉案房屋楼上的3、4层，租赁期自2014年5月1日至2019年4月30日，租金标准为首年4.1元／天／平米，每年递增2%。今日蓝鹰招待所及其崇文分部不认可该证据真实性，认为该证据系鑫**公司为将今日蓝鹰招待所赶出租赁场所提交的虚假证据，并称该公司并未实际进入涉案房屋的3、4层。

原审法院庭审中，鑫**公司表示其虽与今日蓝鹰招待所缔结合同，但因今日蓝鹰招待所崇*分部一直在涉案房屋中实际经营，故每次鑫**公司均与今日蓝鹰招待所崇*分部实际发函沟通合同续租等事宜。今日蓝鹰招待所亦表示因今日蓝鹰招待所崇*分部在涉案房屋实际经营，故双方的往来函件大部分均由今日蓝鹰招待所崇*分部直接向鑫**公司发送，对今日蓝鹰招待所崇*分部与鑫**公司之间所发函件效力予以追认。鑫**公司与今日蓝鹰招待所崇*分部均表示在鑫**公司与今日蓝鹰招待所合同履行期间，今日蓝鹰招待所崇*分部并未直接向鑫**公司交纳过房屋租金。

另，原审法院审理过程中，今日蓝鹰招待所申请对涉案房屋的装修现值进行鉴定，并支付了鉴定费43500元。经北京**民法院随机确定评估机构为北京京**限公司，原审法院委托该公司进行评估。经鉴定，涉案房屋的装修现值为2876289元。**业公司、今日蓝鹰招待所及其崇*分部表示认可鉴定报告的真实性，但均对该报告提出异议，经鉴定机构回函后，仍坚持之前的异议事项，但均表示不再申请重新评估。

以上事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁协议》、双方往来函件、《京评（涉）字2015第4001号评估报告》以及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。如承租人继续占有使用涉案房屋，应当向出租人支付房屋占有使用费。本案中，鑫**公司、今日蓝鹰招待所与梅河口联络处签订的《房屋租赁协议》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，各方均应依约履行。按照合同约定，涉案房屋的出租人为鑫**公司，承租人由梅河口联络处变更为今日蓝鹰招待所，今日蓝鹰招待所享有承租人的权利和义务。因《房屋租赁协议》约定的租赁期间为2010年6月30日至2014年2月6日，该租赁期间届满后，双方未就续租达成合意，今日蓝鹰招待所应当将涉案房屋腾退并交还鑫**公司。如今日蓝鹰招待所继续占有使用涉案房屋，则应向鑫**公司支付房屋占有使用费。原审法院根据双方合同约定的租金标准，判决今日蓝鹰招待所支付鑫**公司2014年2月7日至2014年4月21日的房屋占有使用费是正确的。关于2014年4月22日至涉案房屋实际腾退之日的房屋占有使用费，鑫**公司仅以其与美隆元亨**有限公司签订的《房屋租赁合同》为依据主张租金标准，依据不足，本院不予支持。原审法院综合考虑双方合同约定、合同履行情况以及本案的实际情况，酌定今日蓝鹰招待所按照每日人民币3750.4元的标准支付上述期间的房屋占有使用费，并无明显不当，本院予以维持。

鑫**公司上诉主张今日蓝鹰招待所崇*分部应当与今日蓝鹰招待所共同承担腾退涉案房屋及支付房屋占有使用费的义务。对此本院认为，今日蓝鹰招待所崇*分部与鑫**公司之间既无合同关系，亦无资金往来，在原审法院已经判决今日蓝鹰招待所腾退房屋，今日蓝鹰招待所崇*分部予以协助以及今日蓝鹰招待所支付涉案房屋占有使用费的情况下，鑫**公司的该项主张缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。

今日蓝鹰招待所上诉主张原审法院未就装修损失一并处理是错误的。经审查，今日蓝鹰招待作为原审被告，在本案一审过程中，并未就装修损失提出反诉，根据不告不理的原则，原审法院对该部分不予处理是正确的。

综上，鑫**公司与今日蓝鹰招待所的上诉请求，均依据不足，本院对其上诉请求予以驳回。原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费9300元，由鑫亚**限公司负担1300（已交纳），由北京今**有限公司负担8000元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费9300元，由鑫亚**限公司负担4650元（已交纳），由北京今**有限公司负担4650元（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十六日