李**与袁*等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**因与被上诉人姜*、袁*房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第04177号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2013年12月，李**起诉至原审法院称：北京市朝阳区×屯×楼×单元×号房屋在2004年6月3日以前一直登记在我名下。我儿子李*与袁*从小就是好朋友，袁*2004年5月因购买印刷设备急需用钱，提出向李*借钱，因李*没钱可借，我们也没能力借钱给袁*，我们与袁*也非常熟，袁*提出用我的房产抵押向银行贷款，因用我的名义贷款不符合银行的条件，因其仅有一套住房，在此情况下，袁*提出将我名下的房产过户到他名下，然后再贷款，等贷完款袁*解决了急需的资金问题后，袁*会马上再将前述房屋过户到我的名下。袁*承诺我们帮忙，我的生活不会受到任何影响，房子仍由我们一家居住。2004年6月3日，袁*为我找好了代理人，通过该代理人，双方以买卖合同的形式将前述房屋过户到了袁*名下，但同时约定，房屋并不办理交付手续，袁*会在2月内将前述房屋再过户回我的名下。但此后袁*一直未将前述房屋过户回我的名下。2011年2月21日，袁*还给我出具一份书面承诺，承诺2011年4月底前将前述房产过户回我，以前也多次写过相同的书面承诺，只是时间不同而已。2011年4月，我的家属听说袁*对外还有债务，故我委托李**到朝**管局查询前述房屋的产权是否变动，经查，前述房屋始终在袁*名下。从2011年7月16日到8月3日期间姜*到我的住处，声称她已购买了此房屋，我对此说法根本不相信。2011年7月27日、2011年8月3日下午，李**又到朝**管局查询，查询结果是前述房屋仍在袁*名下。2011年8月，姜*将李**诉至朝**院，案由是返还原物，姜*声称自己是房屋产权人。2011年10月24日，朝**院第二次开庭，姜*的代理人提交了2005年9月14日姜*与袁*签订的一份《购房协议书》，对于该协议书真实性双方均表示认可。该协议书约定姜*以34万元购买前述房产，袁*在两个月内以不低于42万元购回，结合姜*从没有查看过前述房产的事实，该约定进一步说明姜*与袁*之没有真正要买卖前述房产的意思，双方之间实际上应当是民间借贷，在形式上办理前述房产的过户作为担保。即使袁*没有还钱，姜*也不能当然的拥有前述房产的所有权。2011年9月30日，我委托李**到朝**管局查询，2005年9月14日，姜*与袁*还签订了一份《房屋买卖合同》，双方就是依据该合同办理了过户手续。由于2011年10月24日开庭当天，姜*的代理人认可2005年9月14日姜*与袁*所签的意思表示真实的是另一份《购房协议书》，因此，姜*过户时在朝**管局备案的这份《房屋买卖合同》并不是双方的真实意思表示，该合同是虚假的，应当认定为无效。如果上述合同被认定无效，姜*与袁*的过户行为就无效，姜*取得的房产证最终也会被撤销，前述房产还应在袁*名下，我根据袁*的承诺，自然可以将前述房屋最终过户回自己名下。故诉至法院，要求判决2005年9月14日袁*与姜*所签订的在朝阳**理局备案的《房屋买卖合同》无效。

一审被告辩称

袁*辩称：同意李**的诉讼请求。我在2004年的时候，因为开一家小公司，急需用钱。我找到一个朋友叫蔡*，蔡*说如果用涉案房屋做抵押，他可以帮我借到钱。在蔡*的公司，我见到姜*。姜*说借给我34万元，帮我还贷款252154.16元，其余的给我现金。要求我在两天内将房屋赎回，赎回房款不低于42万元，因为还要我承担回购的契税。后来因为公司周转不好，我没有还上这笔钱，但是我一直还想去还这笔钱，我在给姜*交房租，让姜*允许我把房屋再回购过来。到2011年资金彻底断了后，房租我也交不上了，我就去了外地，当时跟姜*签订购房协议书不是真实的意思表示，是我为了向姜*借款。当时不签借款协议而签订的是购房协议书，是因为当时姜*说不这样签，就不借给我钱。去房管局签订的房屋买卖合同，是蔡*让我去签的，因为我当时着急用钱，就去签了，房屋买卖合同上的39万元是政府指导价，而购房协议书上写34万元，是因为我当时只需要向姜*借34万元，后来，姜*让我把房屋腾空，我说房屋内还有人住，不能腾空，我说按照2500元给姜*交房租，姜*就同意了。

姜*辩称：不同意李**的诉讼请求，我和袁*的买卖合同合法有效，不违反国家法律规定，是双方真实意思表示，且房屋已经实际交付，我们已经合法取得该房屋的所有权，李**的诉讼请求和事实不符，请求驳回。袁*说的不是事实，都是袁*杜撰的，这是在有人指导下，准备的故事。2005年9月初，中介公司带我去涉案房屋看房，当时袁*领着我和中介的人去看的房，房屋内没有人住，里面也没有什么家具，当时我出来后，还没有决定要买，中介和袁*跟我说这房屋有贷款，让我把贷款还了，然后再办过户手续，后来我同意了，就和袁*及中介一起去把银行贷款还了。等去房管局过户的时候，袁*说能否将来把房屋赎回来，当时我犹豫了一下，想反正也是投资，就同意了，给袁*两个月的时间回购，后来袁*跟我说他不准备回购了。我对房管局备案的合同的真实性没有任何异议，且已经实际履行，李**并不是适格的主体，李**没有权利对合同的有效性提起诉讼，且李**没有证据证明房屋交易存在不合法、不合理的地方。我与袁*存在房屋买卖合同、房屋租赁两个法律关系，都有证据予以佐证。而李**主张的借款、担保均没有证据予以佐证，且房屋产权过户已经9年了，这9年中没有任何人告知我们产权不合法，2006年我和袁*签订租赁合同，我一直到2011年6月才发现李**在房屋内居住，我购房的时候只有袁*在居住。

一审法院认为

原审法院经审理认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定有：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，李**提交的证据不能证明姜*与袁*之间名为购房、实为借贷、袁*和姜*存在恶意串通损害李**利益的行为。袁*虽辩称，其与姜*签订的《房屋买卖合同》及《购房协议》不是其真实意思表示，但是袁*未就此提交相关证据，且自2005年9月14日签订上述协议至今，袁*从未提出要求撤销上述协议。因此，对李**关于袁*及姜*签订的《房屋买卖合同》不是姜*与袁*的真实意思表示，存在恶意串通损害李**利益的行为的主张，法院不予采信。李**主张的袁*无权处分亦不符合《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定。因此，法院对李**的诉讼请求不予支持。据此，原审法院于2014年7月判决：驳回李**的全部诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，李**不服原审判决，上诉至本院称，姜*与袁*所签的《购房协议书》和《房屋买卖合同》，名为购房关系，实为借贷抵押关系，二人属于以合法形式掩盖非法目的，恶意串通损害李**的利益，理应无效，请求二审法院撤销原判，改判支持其诉讼请求。姜*同意原判。袁*不同意原判，但未提起上诉。

本院查明

经审理查明：2000年，北京市朝阳区×屯×楼×单元×号房屋，建筑面积65.96平方米，登记在李**名下。2004年5月21日，李**、案外人李**作为委托人，案外人李*作为受托人，在北京市第二公证处做出经公证的委托书，内容为：委托人李**是位于北京市朝阳区×屯×楼×单元×号房屋的所有权人，李**是法定共有财产所有人，二人系夫妻关系。我们同意出售上述房产，房产证号为：朝私字第××。因为我们工作繁忙，不能亲自办理该房产的买卖手续及前往房管部门办理此房产产权转移的相关手续，故委托李*先生为我们的代理人，全权代表我们办理此房产转移、过户的一切有关事宜、协助买方办理贷款、抵押的相关手续、代收相关售房款。代理人在其权限范围内所签署的一切文件，我们均予以认可。

2004年6月3日，李**作为卖方（甲方）、袁*作为买方（乙方）签署《买卖合同》，约定甲方将坐落于北京市朝阳区×屯×楼×单元×号，建筑面积65.96，产权证号朝私字第××号的房产，以330000元整的价格卖与乙方。后涉案房屋过户至袁*名下。

2004年，袁*写有协议一份，内容为：本人袁*于2004年借李**位于北京市朝阳区×屯×楼×单元×室房屋用于贷款，其间不得卖给他人，贷款还清后将此处房产过户给李**。下面为袁*签名和日期。

2005年9月14日，姜*与袁*就购买涉案房屋签订《购房协议书》，协议约定：1.姜*以34万元购买该房产，其中支付银行抵押贷款252154.16元，余款以现金支付；2.双方同意袁*在两个月内购回，其购回款不低于人民币42万元整，其中含本次交易的所有税费29250元；3.本协议生效后一星期内卖方将该房屋交付给买方，并除冰箱、彩电外，该房屋内其他所有的设施由买方全权处理；4.如有未尽事宜，双方协商解决，本协议一式两份，双方签字生效。袁*认可已收到姜*337100元（包括姜*代还的银行贷款）。剩余2900元，姜*称用于抵扣袁*欠其的房屋租金。

2005年9月14日，涉案房屋过户至姜*名下，姜*就涉案房屋交纳税款5850元。

李**曾将袁*诉至原审法院，要求解除李**与袁*于2004年6月3日签订的《买卖合同》。2013年3月20日，原审法院作出（2012）朝民初字第8618号民事判决书，判决解除李**与袁*于2004年6月3日签订的《买卖合同》。该判决书已于2013年7月28日发生法律效力。

原审中，李**另提交以下证据：1.北京**屋管理局备案的姜*与袁*于2005年9月14日签订的《房屋买卖合同》，载明袁*将涉案房屋以39万元的价格出售给姜*；姜*称该合同系双方当事人的真实意思表示，合同中约定39万元，是为了按照39万元交税，因为当时的政府指导价是39万元。袁*称不是其真实意思，如果不签，姜*就不给其借钱。2.姜*起诉李*、李**要求腾退涉案房屋并赔偿损失的起诉书。姜*、袁*对真实性予以认可。3.2013年12月8日、2014年2月5日袁*书写的情况说明，主要内容是说明其与姜*之间是房屋抵押借款关系，不是真实的房屋买卖关系。姜*对真实性与证明目的均不认可，姜*称因为袁*认为把房屋卖便宜了现在想和李**一起把房屋要回来。袁*认可情况说明是其本人书写。4.李**起诉北京市住房与城乡建设委员会要求撤销袁*、姜*名下涉案房屋房产证的行政起诉书。姜*、李**对真实性认可。5.李**自称于2011年7月27日、2011年8月3日在北京**屋管理局查询的北京市房屋所有权登记申请书，用以证明在姜*起诉其腾退涉案房屋一案前，其不知道姜*与袁*存在房屋买卖关系。姜*对证明目的不予认可，认为李**无法证明其查询的时间是在2011年7月27日及2011年8月3日。袁*对真实性予以认可。6.姜*与李*录音对话的书面打印件。用于证明2011年6月17日，姜*去涉案房屋前，李**不知道姜*与袁*存在房屋买卖关系。姜*表示不能证明这是录音的书面整理材料，且该材料也不符合录音证据的证据形式，对真实性、关联性、合法性均不认可。袁*称当时不在场，没有意见。

原审中，姜*另提交以下证据：1.签订于2006年4月5日的《租房合同》，载明姜*将涉案房屋出租给袁*使用，期限为12个月。自2006年4月22日起至2007年4月21日。租金人民币2500元每月。袁*对真实性予以认可。李**对真实性认可，但认为两被告间不是租赁关系，实际上袁*支付的是利息。2.2011年6月10日至2011年8月2日姜*与袁*的手机短信照片，短信中姜*表示，“因承租人未能按期支付租金，并同意在此情形下由房东收回房屋，故本房东决定2011年8月3日零时后收房。”用于证明袁*将房屋出售给姜*后，姜*又将涉案房屋出租给袁*，双方存在房屋租赁关系。袁*对短信的真实性予以认可。李**表示对真实性无法判断。3.秦*书写的证言及2013年8月5日在亚运村法庭的开庭笔录。在开庭笔录中秦*称，“我和姜*是朋友，姜*曾在2005年向我咨询二手房信息，我将她推荐给我们的业务员，过了几周后她打电话给我说看好了一套三里屯的房子，向我咨询，我说可以购买。我是公司负责人，业务都是业务员在办，我不认识袁*。”用于证明袁*和姜*是通过中介公司介绍认识的，姜*和袁*在签订合同前并不认识，姜*与袁*间存在房屋买卖关系。袁*及李**对开庭笔录的真实性认可，证明目的不予认可。

上述事实，有《购房协议书》、《房屋买卖合同》、（2012）朝民初字第8618号民事判决书，上述列举证据及双方当事人陈述等在案佐证。

本院认为

本院认为：本案的争议焦点在于李**主张袁*与姜*所签《房屋买卖合同》无效的理由是否成立。

本案中，李**主张姜*与袁**签《房屋买卖合同》，名为购房，实为借贷抵押，属以合法形式掩盖非法目的，袁*亦辩称其与姜*签订的《房屋买卖合同》并非其真实意思表示，其与姜*之间系借贷关系，但既无借款合同亦无其他证据，仅凭购房协议无法证明袁*与姜*之间名为购房、实为借贷关系，故李**以“袁*与姜*之间签订的《房屋买卖合同》以合法形式掩盖非法目的”为由要求确认合同无效，本院不予支持。李**主张袁*和姜*签订《房屋买卖合同》存在恶意串通，亦未提供有效证据证明，故李**的上诉意见，本院不予采纳。李**的上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

公告费260元，由李**负担（已交纳）。

一审案件受理费70元，由李**负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费70元，由李**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十一月二十日