北京**人民法院民事判决书

审理经过

上诉人侯**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第03298号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年1月，阎*起诉至原审法院称：2013年12月5日，我与侯**签订《房屋买卖合同》，我购买侯**所有的位于丰台区造甲街南里×号房屋（以下简称×号房屋），价款175万元。合同约定，过户之前我支付侯**105万元用于消除房屋抵押，同日侯**配合过户，过户完毕后我支付剩余房款70万元。2013年12月7日，我与侯**签订《补充协议》，约定2013年12月21日前完成202号房屋解押与过户手续，如遇特殊问题侯**最迟不超过2013年12月31日进行过户。签订合同后，我按《房屋买卖合同》及《补充协议》约定履行了相应义务，共计给付侯**房价款105万元，但侯**并未按约定于2013年12月31日前办理解抵押手续，亦没有协助办理过户手续。我认为，侯**怠于履行过户义务已构成严重违约，并侵犯了我的合法权益，故诉至法院，要求侯**继续履行合同为我办理房产过户手续，并承担诉讼费。

一审被告辩称

侯**辩称：1、本案涉嫌刑事犯罪，公安机关已经受理并在取证过程中，因此本案应当中止审理；2、双方在合同履行过程中已经就合同解除达成一致，不存在继续履行合同的前提；3、我与张**并未形成过借款关系，第三人主体不适格。

第三人张*滨述称：侯**向我借款100万元，并将房屋抵押给我。我只关心侯**何时返还上述借款。阎**替侯**偿还了上述借款，我同意消除房屋抵押权。

一审法院查明

原审经审理查明：贾**与侯**原系夫妻关系。2013年5月2日，二人经法院调解离婚，202号房屋归侯**所有。

2013年11月6日，侯**与张**签订《借款合同》，约定：侯**向张**借款100万元，借款期限为90个日历日，双方同意本协议经北京**证处（以下简称方**证处）公证并赋予强制执行效力。次日，方**证处对《借款合同》进行了公证，并作出（2013）京方正内民证字第37531号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2013年11月8日，侯**以202号房屋作为其向张**借款的抵押物，双方共同办理了抵押权登记手续。

另查：侯**（甲方、出卖人）与阎*（乙方、买受人）签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方出售×号房屋，价款175万元。合同第一条约定“4、该房屋已经设定抵押，抵押权人为个人，抵押登记日期为2013年11月8日，至今未还贷款余额约人民币100万元整；合同补充协议项约定“1、定金于签订合同之日交付甲方1万元，2013年12月7日乙方在支付甲方2万元，剩余2万元于2013年12月10日交付甲方；2、过户之前乙方支付甲方房款100万元，用于房屋解押，同日甲方配合乙方过户，过户完毕支付剩余房款70万元；3、尾款70万元结清后，甲方于七日后腾空此房，同时将户口迁出；4、如甲方违约双倍返还定金，如乙方违约定金不退”。后，双方再次协商确定转移登记的最后期限为2013年12月31日。

阎*主张先后共给付*×1105万元房款，但侯**未将上述房款用于偿还张**借款，故至今张**未为侯**办理涉诉房屋的抵押权解除手续，导致双方无法办理过户手续。侯**认可已收到房款105万元，但侯**主张本案并非简单民事纠纷，阎*、张**均涉嫌刑事犯罪。现侯**已经报案，本案应中止审理。侯**对上述主张提交《受案回执》予以佐证。阎*、张**均否认涉嫌刑事犯罪。阎*称侯**的举报并未立案。侯**另称即使双方确实存在房屋买卖关系，侯**与阎*在2013年12月23日亦就解除上述关系达成一致，不存在继续履行转移登记的情形。侯**对上述主张提交侯**出具的承诺予以佐证。该承诺大意为“侯**向阎*借款110万元，以202号房屋作为质押。资金占用期间侯**同意按照一定标准向阎*支付赔偿金”。阎*否认双方已经就解除房屋买卖合同达成一致。阎*称侯**在收到前期房款后并未用于偿还贷款，导致无法消除张**的抵押权，阎*担心侯**将×号房屋另卖他人，故将×号房屋作为抵押财产，办理了以阎*为权利人的抵押权登记手续。因办理抵押登记需要，侯**才向阎*出具了上述承诺。同日，侯**和阎*还为办理抵押登记另行签订了借款合同。因此上述承诺并非基于双方就解除合同达成一致，反而是双方为继续履行合同所做的努力。阎*对上述主张提交2013年12月23日签订的《补充协议》予以佐证。该证据载明“双方已签订买卖合同，按照合同约定阎*已向侯**支付房款及订金105万元，但侯**未按合同约定进行还款解押，为保障买方权益，并防止侯**私自将房屋产权进行变动，双方协商对该房屋进行抵押”。侯**对《补充协议》真实性不持异议。

庭审中，阎*明确表示愿意代侯×1偿还借款100万元以消除抵押权,对于清偿借款金额超出剩余购房款的部分另行主张权利。张**称若阎*代侯×1偿还上述借款，即同意消除抵押权。

审理过程中，法院前往公安部门了解情况获知：侯**举报宋**、阎*、张**诈骗一案，并未正式立案。经前期调查，现有证据不足以认定阎*、张**存在诈骗行为。

以上事实，有双方当庭陈述以及相应证据在案佐证。

一审法院认为

原审法院经审理认为：《房屋买卖合同》系阎*、侯**真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。依据当事人陈述可以认定阎*已依约履行了给付房款的义务，但侯**并未将阎*给付的房款用于解押，亦未在2013年12月31日前完成转移登记，侯**行为已构成违约，其应当继续履行合同。虽然202号房屋上设有抵押权，但阎*表示同意代侯**向张**偿还借款100万元以消除抵押权，张**亦明确表示在阎*支付100万元后即愿意消除抵押权，故法院对阎*要求侯**协助办理转移登记的诉讼请求，予以支持。关于侯**的答辩意见，法院不予采信，理由如下：首先，虽然侯**已经报案，但公安机关在经过调查取证后向法院表示“在现有证据情况下无法认定阎*、张**存在诈骗侯**的嫌疑，故至今并未正式立案”。因此，法院对侯**要求本案中止审理的请求，不予支持。其次，侯**对《补充协议》真实性不持异议，法院有理由相信阎*恰恰是为了继续履行合同，而采取了设立抵押权的方式，以防止侯**转移登记202号房屋，而双方间存在债务又系设立抵押权的前提。因此，法院有理由相信侯**出具的承诺只是虚构债务关系以便于设立抵押权所用。仅凭该承诺，不足以让法院认定双方在合同履行过程中已经就解除合同达成一致。

在合同继续履行的情况下，阎*应当在转移登记后给付剩余房款70万元，但法院考虑到阎*已同意代侯**偿还张**借款100万元，数额已超出应付剩余房款数额，故阎*无需支付剩余购房款。对于清偿借款金额超出剩余购房款的部分，阎*称另行主张，法院不持异议。

综上，原审法院于2015年3月判决：一、阎*于判决生效后十日内给付张**一百万元；二、张**于阎*履行判决书第一项义务后七日内协助阎*、侯**消除位于丰台区造甲街南里×号房屋上的抵押权；三、侯**继续履行与阎*签订的《房屋买卖合同》，于丰台区造甲街南里×号房屋上抵押权消除当日协助阎*将位于丰台区造甲街南里×号房屋的所有权转移登记至阎*名下。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，侯**不服，仍持原审理由提出上诉，请求撤销原审判决，发回重审或依法改判。阎*、张**同意原审判决。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院经审理查明的事实无异，本院予以确认。

本院认为

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。公安机关在经过调查取证后向法院表示“在现有证据情况下无法认定阎*、张**存在诈骗侯**的嫌疑，故至今并未正式立案”，在上述情况下，侯**主张阎*、张**涉嫌刑事犯罪，本案应当中止审理的上诉意见，本院无法采纳。侯**与阎*签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。虽侯**主张双方已经就解除买卖合同达成一致意见，但阎*对此不予认可并提交《补充协议》予以佐证，故依据现有证据不足以证明双方对解除买卖合同达成合意，侯**的上述意见，本院亦不予采纳。现阎*同意代侯**偿还张**借款100万元，数额已超出应付剩余房款数额，买卖合同具备继续履行的条件，故阎*的诉讼请求应予支持。

综上所述，原判处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

保全费5000元，由侯**负担（于本判决生效后7日内交纳）；一审案件受理费70元，由侯**负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费70元，由侯**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年七月二十日