北京**人民法院民事判决书

审理经过

上诉人关*因租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第16248号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人关*及其委托代理人崔**、邹**，被上诉人**有限公司的法定代表人童国金以及委托代理人孟**，原审被告北京灵**场有限公司之委托代理人黄**、陈*，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2013年9月，北京市**限公司（以下简称好无限公司）起诉至原审法院称：2012年2月23日，我方与北京灵**场有限公司（以下简称灵**公司）签订《房屋场地租赁协议书》，我方承租位于丰台区×号房屋二层。协议签订后，我方对诉争场地投入2000000元进行了装修。后，我方又与灵**公司签订《房屋场地租赁补充协议》（以下简称《补充协议》）以及《补充协议二》，对《房屋场地租赁协议书》进行补充约定。2013年3月6日，我方与关*签订《房屋租赁合同》，将诉争场地转租给关*，用于开办宾馆。2013年4月2日，我方与灵**公司、关*签订《房屋场地租赁三方协议》（以下简称《三方协议》），灵**公司同意我方将诉争场地转租给关*。签订合同后，我方将诉争场地交付关*使用。关*将我方在诉争场地内原有装修拆除后重新进行装修。关*与灵**公司在装修过程中发生纠纷。2013年8月29日，灵**公司将诉争场地出入口予以封闭。关*亦拖欠自2013年9月1日起的租金。双方造成《房屋场地租赁协议》无法继续履行，给我方造成重大损失。综上，我方要求：1、解除《三方协议》；2、解除《房屋场地租赁协议书》、《补充协议》、《补充协议二》；3、解除与关*签订的《房屋租赁合同》；4、关*赔偿经济损失

2974200元，并负担诉讼费用。

一审被告辩称

灵**公司辩称：同意解除我公司与好无限公司之间的合同。

关飞辩称：1、同意解除《三方协议》以及《房屋租赁合同》；2、不同意赔偿损失。

一审法院查明

原审法院经审理后认为：《房屋场地租赁协议书》、《补充协议》、《补充协议二》以及《房屋租赁合同》、《三方协议》均系当事人真实意思表示，各方均应依约履行。现好无限公司要求解除上述协议，各方均不持异议，法院予以认定。

关于三方之间的法律关系，依据现有证据可以认定，虽然签订了《三方协议》，并且该协议对租金的给付方式进行了重新约定，由关*直接给付灵**公司，但上述约定并未改变三方之间灵**公司作为出租人，好无限公司作为承租人、转租人，关*作为转承租人的关系。

关*认可2013年9月1日起未给付租金，法院予以认定。但关*以灵**公司责令停止装修且装修被拆除、装修拆除后未使用房屋、产权人不同意灵**公司转租故未提供产权证明为由拒绝交纳租金，法院不予支持。首先，依据《三方协议》，关*装修前应当经灵**公司同意且经相关部门审批，虽然关*称装修方案经灵**公司同意，但关*并未提交证据予以充分证明，法院不予采信。在未经同意的情况下，灵**公司要求关*停止装修，并无不妥。另外，参考《督查通知》、《拆除通知书》、东罗园村的调查笔录，并结合上述时间关*独自承租诉争房屋的情况，法院可以认定关*的装修不仅未取得灵**公司同意，而且装修内容造成安全隐患，并最终被拆除。因此，装修被拆除不能作为拒绝交纳租金的理由。其次，虽然关*称装修被拆除后不能控制房屋、不再实际使用房屋，但未提交证据予以证明，且双方并未办理交接手续，直到2014年3月4日关*才将房屋交还灵**公司。因此，法院对关*以未实际使用房屋为由拒绝交纳租金，不予采信。再次，依据法院调查笔录，产权人对于灵**公司转租一事不持异议。依据《三方协议》，灵**公司负责协助关*办理经营手续。履行协助义务的前提系关*要提出相应请求，但依据现有证据法院难以认定关*曾经向灵**公司提出上述请求。因此，法院对关*以产权人不同意灵**公司转租，故未配合办理经营手续为由拒绝交纳租金，不予采信。综上，法院认定关*存在拖欠租金的行为，且已经符合《房屋租赁合同》第十一条约定的情形，故好无限公司对《房屋租赁合同》享有单方解除权。

关于经济损失一节：首先，因另案已经认定由灵**公司给付电梯、灯箱、显示屏等装修残值损失，故对好无限公司在本案中要求关*给付上述损失，不予支持；其次，关*未依据《三方协议》给付2013年9月1日起的租金，使得好无限公司无法获得上述期间收益。另外，灵**公司另案起诉时并未包含好无限公司应获得的租金，故法院确定经济损失时将上述期间的经济损失予以考虑；第三，结合现有证据及当事人陈述基本可以认定，好无限公司除了电梯、显示屏、灯箱外还对诉争场地进行了其他内容的装修。同时，法院注意到若《三方协议》正常履行，则好无限公司每年可以获得230000元的收益。因此，法院有理由相信好无限公司同意关*拆除其原有装修，系信赖转租后的收益可以充抵原有装修费用。但现因关*原因造成合同无法继续履行，故法院在确定经济损失时将考虑原有装修、预期收益等因素。综上，法院结合现有情况对经济损失酌情确定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，原审法院于2014年11月判决：一、解除北京灵**场有限公司与北京市**限公司签订的《房屋场地租赁协议书》、《房屋场地租赁补充协议》、《补充协议二》；二、解除关*与北京市**限公司于二〇一三年三月六日签订的《房屋租赁合同》；三、解除北京灵**场有限公司、北京市**限公司、关*于二〇一三年四月二日签订的《房屋场地租赁三方协议》；四、关*于判决书生效之日起十日内给付北京市**限公司经济损失七十万元；五、驳回北京市**限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，关飞不服，上诉至本院称：1、好无限公司未按照合同约定交付办理宾馆证照所需手续文件，致使合同目的无法实现，因此是好无限公司自己的原因导致其所遭受的经济损失。2、灵**公司明知且未对我方装修方案提出修改意见的情况下允许我方开工装修，在案外人东**委会提出不同意见时，单方毁坏我方装修并封闭通道不让我方进入租赁场地，导致我方无法正常装修、开业。因此好无限公司的经济损失系灵**公司所为，应当由灵**公司承担责任。综上，请求二审法院依法撤销原判，驳回好无限公司全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用好无限公司承担。灵**公司与好无限公司同意原判。

本院查明

经审理查明，2008年6月13日，北京**管理公司与案外人赵**签订《房屋租赁合同》，赵**承租位于丰台区×号房屋，租期自2008年8月1日至2013年7月31日。

2012年2月23日，灵**公司（甲方）与好无限公司（乙方）签订《房屋场地租赁协议书》，好无限公司承租位于丰台区×号二层房屋，租期自2012年6月1日至2022年5月31日。第一年至第五年的租金为每年1000000元。合同约定“乙方有下列情形之一的甲方有权提前解除本协议，收回场地……1、无故逾期不交租赁费且经书面催缴超过30日未交的……”。2012年2月25日，双方签订《补充协议》。2012年12月10日，双方签订《补充协议二》。

2013年3月6日，关*（乙方）与好无限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，乙方承租位于丰台区×号灵讯通二楼，面积1000平方米左右，含一楼甲方所用位置（约20平方米左右），用于开办宾馆。租赁期限自2013年4月1日至2022年5月30日（免租期两个月）。2017年6月前，租金标准为每年1

230000元。合同第十一条约定“（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、不按合同约定时间支付租金或相关费用达30日以上的……”。合同签订后，关*给付好无限公司押金200000元，给付好无限公司第一季度租金307500元，好无限公司将诉争场地交付关*使用。

2013年4月2日，灵**公司（甲方）、好**公司（乙方）、关*（丙方）签订《三方协议》，约定“1、甲方同意乙方将甲方房屋转租给丙方使用，租期不得超过甲方与乙方合同约定的期限，超出部分无效。且乙方与丙方之间基于租赁关系产生的权利义务或相关承诺由乙方与丙方自行承担；2、丙方租赁期间，乙方不得直接向丙方收取房屋租金，丙方应付给乙方的房屋租金须直接付给甲方。自2013年6月1日起至2017年6月1日期间丙方每年应支付房屋租金为1230000元，其中1000000元作为乙方应向甲方支付的租金归甲方所有，另外230000元归乙方所有，由甲方在收到丙方付款后七日内转付给乙方……4、如丙方未将房屋租金支付给甲方，甲方不向乙方转付乙方应得租金，同时甲方有权采取措施提前收回房屋，并有权按照与乙方签订的房屋场地租赁协议书或本协议的约定向乙方或丙方追讨租金，由此造成损失及责任甲方概不承担；……8、原甲方与乙方所签订的房屋场地租赁协议书、乙方与丙方所签订的房屋租赁合同与本三方协议不一致的，以本协议约定为准。本协议未涉及条款继续有效，按照原条款约定执行，责任自负”。合同签订后，好**公司将收取关*租金中的250000元给付灵**公司。

2013年8月1日，北京**管理公司与赵**再次签订《房屋租赁合同》，租期至2019年7月31日。

2014年3月4日，灵**公司收回诉争场地。

原审及本院庭审过程中，各方均认可关飞给付了截止至2013年8月31日的租金。

原审法院审理过程中，法院委托北京中**有限公司对好无限公司安装的电梯、显示屏、灯箱的装饰装修残值进行鉴定。经鉴定，电梯、显示屏、灯箱工程的造价为602000元。

好无限公司主张解除与灵**公司签订的《房屋场地租赁协议书》、《补充协议》、《补充协议二》，灵**公司均不持异议。

好无限公司称关*至今未依约给付2013年9月1日起的租金，已经符合合同第十一条约定的解除合同的条件。因此，要求解除《房屋租赁合同》以及《三方协议》，并要求关*赔偿经济损失。灵**公司、关*同意解除上述协议。关*认可未给付2013年9月1日起的租金，但关*不同意赔偿经济损失。关*称未能依约给付租金有以下原因：1、产权人不同意灵**公司转租，好无限公司无法提供产权证明；2、关*承租诉争场地后对房屋进行装修，但装修被拆除；3、2013年7月1日之后未再使用诉争场地。灵**公司对关*上述主张不予认可。灵**公司称关*主张的上述拒付租金的理由均不成立。1、产权人对于转租一事无异议；2、装修被拆除系由于关*在未经灵**公司同意的情况下擅自开始装修，装修内容对房屋造成安全隐患，因此被相关政府部门责令停工，并最终被案外人拆除；3、诉争场地始终由关*控制，直到2014年3月才被收回，期间从未妨碍关*使用。灵**公司对上述主张提交东罗园村委会《拆除通知书》、南**员会《督查通知》等证据予以佐证。《拆除通知书》载明“灵讯通手机通讯商场，你处私自在商场内，二层架建一层，建筑面积约300平方米，属于违章建筑并存在安全隐患，现要求立即停止施工，并在接到通知后三日内自行拆除违章建筑”。《督查通知》载明“东罗园村：近期，乡环境办在日常检查中发现你单位在大红门路东侧，灵讯通手机商场二层内加建房屋，改变使用结构，存在安全隐患，建筑面积约300平方米。请你单位党总支、村委会领导高度重视，认真贯彻《中共南**员会办公室、南苑乡人民政府办公室关于遏制和查处违法建设工作意见》，责令对违法建设立即停工，并组织力量坚决予以拆除……”。关*称上述两份文件所针对的均不是本案争议的装修工程，而是灵**公司所进行的装修。关*还称装修行为已经过灵**公司同意，并且还将装修方案送东罗园村备案。关*对上述主张提交装饰装修公司提交的《证明》予以佐证。上述证明大意为灵**公司曾经参加装修改造工程协调会。灵**公司对上述证据真实性及证明目的不予认可，灵**公司称即使开过协调会，那么开会与同意也是有区别的。灵**公司称因诉争场地系灵**公司从东罗园村承租，故《拆除通知书》针对的是灵**公司。同理，南苑乡也只能向东罗园村发出《督查通知》。但实际上，两份文件中所称的装修工程系关*所为。

本案审理过程中，原审法院前往东罗园投资管理公司调查。东罗园投资管理公司表示“我们开始时并不知道灵**公司将诉争场地转租给好无限公司及关*，关*承租房屋后未经我公司同意就对房屋进行改建。现我公司对灵**公司转租给好无限公司、关*不持异议”。另外，原审法院前往东罗园村进行调查，东罗园村表示“关*从来没有向村里提交装修方案。7月的拆除行为是我们村进行的……”。

好无限公司称其主张的损失包括预期经营损失以及装修损失。其中装修损失主要指：好无限公司与灵**公司签订《房屋场地租赁协议书》后，好无限公司对诉争场地进行了装修，包括两大部分：一、场地内装修，包括镶在墙上的展架、吊顶、重新布设电线等，这一部分在关*承租后已经被关*拆除。二、电梯、显示屏、灯箱，这一部分现在仍然留在诉争场地，无法拆除且拆除后也无法再次使用。好无限公司称当初之所以同意关*拆除其原有装修，主要是考虑到转租给关*后，每年好无限公司可以获得230000元的利润，可以折抵最初装修的支出。但没有想到关*在履行《三方协议》、《房屋租赁合同》过程中拖欠租金，达到解除合同的条件，使得合同无法继续履行。好无限公司对上述主张提交装修合同、装修票据等证据予以佐证。

关*对装修合同、装修票据不予认可，但关*认可好无限公司所称的装修确实存在，只是关*承租后好无限公司将可移动的物品已经搬走，并将剩余装修拆除。关*称好无限公司原有装修已被我拆除，腾退诉争场地后电梯等设备亦非由我获益，因此不同意赔偿装修损失。同时，关*称在合同履行过程中没有过错，故不同意赔偿经营损失。

另查：好无限公司另案起诉灵**公司要求灵**公司赔偿装修损失，法院认定灵**公司给付好无限公司电梯、显示屏、灯箱的装修残值损失。灵**公司另案起诉要求关*、好无限公司给付2013年9月1日至2014年3月4日的租金500000元。

上述事实，有当事人陈述以及相应证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。本案中，灵**公司与好无限公司签订的《房屋场地租赁协议书》、《补充协议》、《补充协议二》，好无限公司与关*签订的《房屋租赁合同》以及关*、好无限公司、灵**公司签订的《三方协议》均系各方在自愿基础上所签，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行各自的义务。

根据经审理查明的事实，在关*与好无限公司签订的《房屋租赁合同》基础上，双方与灵**公司签订了《三方协议》，并且该协议对租金的给付方式等进行了重新约定，即租金由关*直接给付灵**公司，但上述约定并未改变灵**公司作为出租人，好无限公司作为承租人、转租人，关*作为转承租人的关系。

在本案审理过程中，针对好无限公司所提要求解除《房屋场地租赁协议书》、《补充协议》、《补充协议二》、《房屋租赁合同》、《三方协议》的诉请，灵**公司与关*不持异议，因此对于好无限公司要求解除上述合同的诉讼主张，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因关*确实存在自2013年9月1日起未给付租金的情形。在此情况下，鉴于关*具有未给付租金的违约行为，故对于好无限公司要求关*赔偿经济损失的诉请中合理部分，本院予以支持。原审法院考虑好无限公司原有装修、预期收益等因素酌情确定好无限公司经济损失数额并无不当。

关*所提，由于灵**公司与好无限公司未按照合同约定交付办理宾馆证照所需手续文件，致使合同目的无法实现，因此是好无限公司自己的原因导致其装修和预期收益无法实现，因此其不应承担赔偿责任的上诉主张，经查，虽然在《房屋租赁合同》中约定，好无限公司具有提供关*办理证照所需相关手续的义务，但是根据关*、好无限公司、《三方协议》约定，关*自行办理经营宾馆手续，灵**公司提供协助和配合。因此《三方协议》对于好无限公司协助关*办理经营手续问题进行了重新约定，即好无限公司无需协助关*办理经营手续。现关*以好无限公司具有未按照合同约定向其交付办理宾馆所需的手续文件，致使合同目的无法实现，要求好无限公司自行承担损失的主张缺乏依据，故此项诉讼主张本院不予支持。

关*另提，灵**公司在默许其开工装修的情况下，又单方不允许关*施工且封闭通道，致使合同目的无法实现，因此好无限公司所遭受的经济损失应当由灵**公司承担之上诉主张，经查，依据《三方协议》，关*装修前应当经灵**公司同意且经相关部门审批。现关*主张灵**公司曾经参加装修改造协调会，因此装修是经灵**公司同意的。灵**公司则表示，该公司未作出同意关*装修方案的意思表示，且即便开过协调会，但开会与同意也是有区别的。现关*并未提交充分证据证实，其装修经灵**公司同意且经相关部门审批，在此情况下灵**公司要求关*停止装修，并无不妥。此外，关*主张装修被拆除后不能控制房屋、不再实际使用房屋，但未提交证据予以证明，且双方并未办理交接手续，直到2014年3月4日关*才将房屋交还灵**公司。因此关*以灵**公司的行为导致其合同目的不能实现为由，不同意承担赔偿好无限公司经济损失的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。

综上所述，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费30594元，由北京市**限公司负担23394元（已交纳），由关*负担7200元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费10800元，由关*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年四月十七日