关*与北京市**限公司等租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人关*因租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第15915号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人关*及其委托代理人崔**、邹**，被上诉人北京灵**场有限公司之委托代理人黄**、陈*，被上诉人**有限公司的法定代表人童国金以及委托代理人孟**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2013年9月，关*起诉至原审法院称：北京市**限公司（以下简称好无限公司）自北京灵**场有限公司（以下简称灵**公司）处承租丰台区×号房屋。2013年3月6日，我与好无限公司签订《房屋租赁合同》，转承租上述房屋，面积1000平方米，用于开办宾馆。合同约定好无限公司负责提供产权、消防等证明，年租金1230000元。后我又与好无限公司、灵**公司签订《房屋场地租赁三方协议》（以下简称《三方协议》）。签订上述合同后，我给付好无限公司押金200000元及第一季度租金307500元，并开始对诉争房屋进行装修。合同履行过程中，三方发生争议，致使我的装修被拆除，合同目的不能实现。现我要求：1、好无限公司返还押金200000元、租金307500元；2、灵**公司赔偿装修损失1849131.47元；3、诉讼费用由好无限公司、灵**公司承担。

一审被告辩称

灵**公司、好无限公司辩称：不同意关飞的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理后认为：《房屋租赁合同》以及《三方协议》均系当事人真实意思表示，各方均应依约履行。因在合同履行期间灵**公司已将诉争场地收回，故《房屋租赁合同》及《三方协议》已无法履行。

关于三方之间的法律关系，依据现有证据可以认定，虽然签订了《三方协议》，并且该协议对租金的给付方式进行了重新约定，由关*直接给付灵**公司，但上述约定并未改变三方之间灵**公司作为出租人，好无限公司作为承租人、转租人，关*作为转承租人的关系。

关于装修损失一节，关飞基于租赁合同纠纷起诉，但对于出租人好无限公司并未提出赔偿装修损失的诉讼请求。关飞在庭审中明确称因灵**公司拆除其装修，故要求灵**公司赔偿其损失，但灵**公司并非租赁合同相对方，故该项主张并非基于租赁合同关系，而属于侵权关系。因此，法院对该项诉讼请求，不予处理。

关于押金及租金一节，依据现有证据可以认定关*将租金交至2013年8月31日。依照《房屋租赁合同》，关*应于2013年8月17日前给付第二季度租金。关*以灵**公司责令停止装修且装修被拆除、装修拆除后未使用房屋、未提供产权证明为由拒绝交纳租金。首先，依据《三方协议》，关*装修前应当经灵**公司同意且经相关部门审批，虽然关*称装修方案经灵**公司同意，但关*提交的证据并不足以充分证明上述主张，法院不予采信。在未经同意的情况下，灵**公司要求关*停止施工，并无不妥。另外，参考《督查通知》、《拆除通知书》、东罗园村的调查笔录，并结合上述时间关*独自承租诉争房屋的情况，可以认定关*的装修不仅未取得灵**公司同意，而且装修内容造成安全隐患，并最终被拆除。因此，装修被拆除不能作为拒绝交纳租金的理由。其次，虽然关*称装修被拆除后不能控制房屋、不再实际使用房屋，但未提交证据予以证明，且双方并未办理交接手续，直到2014年3月4日关*才将房屋交还灵**公司。因此，对关*以未实际使用房屋为由拒绝交纳租金，不予采信。依据《三方协议》，好无限公司无须再协助关*办理经营手续，而改由灵**公司协助。另外，履行协助义务的前提系关*要提出相应请求，但依据现有证据法院难以认定关*曾经向好无限公司、灵**公司提出上述请求。因此，法院对关*以未配合办理经营手续为由拒绝交纳租金，不予采信。依据《房屋租赁合同》第十三条，关*逾期给付租金超过30日，好无限公司行使解除权的不退押金。因好无限公司已经另案起诉要求解除合同，故法院对关*要求返还押金的请求，不予支持。同时，因关*一直占用诉争场地至2014年3月4日，故法院对关*要求返还租金的诉讼请求，亦不予支持。据此，原审法院于2014年11月判决：驳回关*的诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，关飞不服，上诉至本院称：1、灵**公司与好无限公司未按照合同约定交付办理宾馆证照所需手续文件，致使我的合同目的无法实现。2、灵**公司明知且未对我方装修方案提出修改意见的情况下允许我方开工装修，在案外人东**委会提出不同意见时，单方毁坏我方装修并封闭通道不让我方进入租赁场地，导致我方无法正常装修、开业，亦致使我方合同目的无法实现。综上，请求二审法院依法撤销原判，支持我方全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由灵**公司与好无限公司承担。灵**公司与好无限公司同意原判。

本院查明

经审理查明，2008年6月13日，北京**管理公司与案外人赵**签订《房屋租赁合同》，赵**承租位于丰台区×号房屋，租期自2008年8月1日至2013年7月31日。

2012年2月23日，灵**公司与好无限公司签订《房屋场地租赁协议书》，好无限公司承租位于丰台区×号二层房屋，租期自2012年6月1日至2022年5月31日。第一年至第五年的租金为每年1000000元。2012年2月25日，双方签订《房屋场地租赁补充协议》，约定租金支付方式“前两年租金支付方式调整为按季度（3个月）缴纳，提前两月支付。两年之后按半年一支付，提前一个月缴纳”。

2013年3月6日，关*（乙方）与好无限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，乙方承租位于丰台区×号灵讯通二楼，面积1000平方米左右，含一楼甲方所用位置（约20平方米左右），用于开办宾馆。租赁期限自2013年4月1日至2022年5月30日（免租期两个月）。2017年6月前，租金标准为每年1230000元。合同第五条约定“4、本合同签订同时，乙方租赁押金200000元。租赁期满结清相关费用后十日内返还；5、上打租，签订合同后15天内交纳第一季度租金307500元，以后，提前十五天按季度缴纳（每三个月为一季），以租期起始日为计算起点……”；第八条约定“4、甲方提供乙方办理证照所需的产权证明及之前的消防验收合格单”；第十条约定“4、租赁期内未经甲方同意不得擅自改变租赁房屋用途、房屋结构”。第十一条约定“（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、不按合同约定时间支付租金或相关费用达30日以上的……”；第十三条约定“4、租赁期内，出现本合同约定情形，甲方形式解除权的，甲方不退还乙方保证金……”。合同签订后，关*给付好无限公司押金200000元，给付好无限公司第一季度租金307500元，好无限公司将诉争房屋交付关*使用。

2013年4月2日，灵**公司（甲方）、好**公司（乙方）、关*（丙方）签订《三方协议》，约定“1、甲方同意乙方将甲方房屋转租给丙方使用，租期不得超过甲方与乙方合同约定的期限，超出部分无效。且乙方与丙方之间基于租赁关系产生的权利义务或相关承诺由乙方与丙方自行承担；2、丙方租赁期间，乙方不得直接向丙方收取房屋租金，丙方应付给乙方的房屋租金须直接付给甲方。自2013年6月1日起至2017年6月1日期间丙方每年应支付的房屋租金为1230000元，其中1000000元作为乙方应向甲方支付的租金归甲方所有，另外230000元归乙方所有，由甲方在收到丙方付款后七日内转付给乙方……4、如丙方未将房屋租金支付给甲方，甲方不向乙方转付乙方应得租金，同时甲方有权采取措施提前收回房屋，并有权按照与乙方签订的房屋场地租赁协议书或本协议的约定向乙方或丙方追讨租金，由此造成损失及责任甲方概不承担；……6、丙方经营宾馆手续由丙方自行负责办理，甲方不负责办理、甲方提供协助和配合，但不承担任何责任。乙方配合丙方装修，装修方案须经甲方同意，装修前须自行到相应的政府主管部门办理装修施工审批手续后方可施工，规范施工，并自行承担装修费用及责任；……8、原甲方与乙方所签订的房屋场地租赁协议书、乙方与丙方所签订的房屋租赁合同与本三方协议不一致的，以本协议约定为准。本协议未涉及条款继续有效，按照原条款约定执行，责任自负”。合同签订后，好**公司将收取关*租金中的250000元给付灵**公司。

2013年8月1日，北京**管理公司与赵**再次签订《房屋租赁合同》，租期至2019年7月31日。

2014年3月4日，灵**公司收回诉争场地。

原审及本院庭审过程中，各方均认可关飞给付了截止至2013年8月31日的租金。

关*称合同履行过程中，好无限公司与灵**公司无法提供房屋产权证明，另外装修也被灵**公司拆除，且自2013年7月1日起已不再使用诉争房屋，因此要求好无限公司返还已收押金、租金，灵**公司赔偿装修损失。好无限公司称依据《三方协议》应由灵**公司协助办理营业执照，故好无限公司无违约行为，且关*存在拖欠租金的行为，依据《房屋租赁合同》第十三条，不同意返还押金、租金。好无限公司对上述主张提交房屋产权证明予以佐证。证明大意为“北京**管理公司同意将位于丰台区×号房屋600平方米出租给灵**公司使用”。关*对上述证据证明目的不予认可。灵**公司称关*没有依照《三方协议》约定在装修前**司批准，装修施工造成诉争房屋重大安全隐患，最终装修被案外人拆除。因此，装修损失系由于关*自身原因所致，不同意赔偿。灵**公司对上述主张提交东罗园村委会《拆除通知书》、南**员会《督查通知》等证据予以佐证。《拆除通知书》载明“灵讯通手机通讯商场，你处私自在商场内，二层架建一层，建筑面积约300平方米，属于违章建筑并存在安全隐患，现要求立即停止施工，并在接到通知后三日内自行拆除违章建筑”。《督查通知》载明“东罗园村：近期，乡环境办在日常检查中发现你单位在大红门路东侧，灵讯通手机商场二层内加建房屋，改变使用结构，存在安全隐患，建筑面积约300平方米。请你单位党总支、村委会领导高度重视，认真贯彻《中共南**员会办公室、南苑乡人民政府办公室关于遏制和查处违法建设工作意见》，责令对违法建设立即停工，并组织力量坚决予以拆除……”。关*称上述两份文件所针对的均不是本案争议的装修工程，而是灵**公司所进行的装修。关*还称装修行为已经过灵**公司同意，并且还将装修方案送东罗园村备案。关*对上述主张提交装饰装修公司出具的《证明》予以佐证。上述证明大意为灵**公司曾经参加装修改造工程协调会。灵**公司对上述证据真实性及证明目的不予认可，灵**公司称即使开过协调会，那么开会与同意也是有区别的。好无限公司称上述证据与其无关。灵**公司称因诉争房屋系灵**公司从东罗园村承租，故《拆除通知书》针对的是灵**公司。同理，南苑乡也只能向东罗园村发出《督查通知》。但实际上，两份文件中所称的装修工程系关*所为。

关于拆除装修，在本院审理过程中关*称共发生两次，一次是2013年6月，是灵**公司所为。因关*及时报警，故6月只是造成一堵隔断墙损坏。一次是7月，是东罗园村所为，此次拆除行为造成所有装修均被破坏。灵**公司否认拆除装修。原审法院审理过程中，法院前往公安机关进行调查，公安机关表示“灵讯通手机市场经理刘**向公安机关陈述，‘2013年5月8日，南苑乡的领导去我们市场检查，发现我们市场二层在加盖房间墙体。之后就下了文件要求拆除。我去找二层的租户多次协商拆除，但在价钱方面没有谈好。之后东罗园村要求我们为保证安全直接拆除。2013年6月10日20时许，我带了两个人去市场二层用锤子砸了两道墙……’”。同时，法院前往东罗园投资管理公司调查，东罗园投资管理公司表示“我们开始时并不知道灵**公司将诉争房屋转租给好无限公司及关*，关*承租房屋后未经我公司同意就对房屋进行改建。现我公司对灵**公司转租给好无限公司、关*不持异议”。另外，法院前往东罗园村进行调查，东罗园村表示“关*从来没有向村里提交装修方案。7月的拆除行为是我们村进行的……”。

审理过程中，原审法院委托北京建**有限公司就装修工程造价进行鉴定。2014年5月16日，鉴定单位出具结论，工程造价1293454.44元。

另查，好无限公司另案起诉关*、灵**公司以关*未如期支付租金为由要求解除《房屋租赁合同》。关*于2013年10月23日收到该案件起诉书。法院对该案作出判决认定关*拖欠租金已达到解除合同的条件。

上述事实，有当事人陈述以及相应证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，关*与好无限公司签订的《房屋租赁合同》以及关*、好无限公司、灵**公司签订的《三方协议》均系各方在自愿基础上所签，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行各自的义务。在本案审理过程中，各方当事人均认可，现诉争场地已被灵**公司收回并出租给他人使用，故《房屋租赁合同》与《三方协议》不具备继续履行的可能性。

根据经审理查明的事实，在关*与好无限公司签订的《房屋租赁合同》基础上，双方与灵**公司签订了《三方协议》，并且该协议对租金的给付方式等进行了重新约定，即租金由关*直接给付灵**公司，但上述约定并未改变灵**公司作为出租人，好无限公司作为承租人、转租人，关*作为转承租人的关系。

关*所提因好无限公司与灵**公司具有未按照合同约定向其交付办理宾馆所需的手续文件，致使合同目的无法实现，要求好无限公司返还押金及租金的诉请，经查，虽然在《房屋租赁合同》中约定，好无限公司具有提供关*办理证照所需相关手续的义务，但是根据关*、好无限公司、灵**公司《三方协议》约定，关*自行办理经营宾馆手续，灵**公司提供协助和配合。因此《三方协议》对于好无限公司协助关*办理经营手续问题进行了重新约定，即好无限公司无需协助关*办理经营手续。现关*以好无限公司具有未按照合同约定向其交付办理宾馆所需的手续文件，致使合同目的无法实现，要求好无限公司返还押金及租金的诉请，缺乏依据，故此项诉讼主张本院不予支持。关*要求灵**公司赔偿装修损失的诉请，经查，根据合同相对性原则，灵**公司并非租赁合同相对方，现关*以租赁合同纠纷之诉，认为其合同目的无法实现，要求灵**公司赔偿装修损失，法院不予支持。

关*所提，依据《房屋租赁合同》目的，出租方应当提供手续文件以便其实现开设宾馆，因此好无限公司不提供手续文件的行为构成违约之上诉主张，经查，在《三方协议》中，关*、好无限公司、灵**公司对提供手续文件的提供方进行了重新约定。且即便按照关*的主张，在灵**公司未能协助和配合关*办理宾馆经营手续的情况下，关*亦未能提供证据证实其向好无限公司提出相应请求。因此关*此节上诉主张本院不予采信。关*另提，灵**公司在默许其开工装修的情况下，又单方不允许关*施工且封闭通道，致使合同目的无法实现之上诉主张，经查，在《三方协议》并未改变灵**公司作为出租人，好无限公司作为承租人、转租人，关*作为转承租人的关系的情况下，关*直接要求灵**公司承担合同责任缺乏依据，本院对关*此节上诉主张不予支持。综上所述，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费25653元，鉴定费37335元，由关*负担（已交纳）；二审案件受理费8875元，由关*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月十七日