北京灵**场有限公司与北京市**限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京灵**场有限公司因租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第13715号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人北京灵**场有限公司之委托代理人黄**、陈*，被上诉人**有限公司的法定代表人童国金以及委托代理人孟**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年8月，北京市**限公司（以下简称好无限公司）起诉至原审法院称：2012年2月23日，我方与北京灵**场有限公司（以下简称灵**公司）签订了《房屋场地租赁协议书》，我方承租位于丰台区×号的房屋二层。协议签订后，我方对诉争场地投入了2000000元进行了装修。2013年3月6日，我方与关*签订《房屋租赁合同》，我方将诉争场地转租给关*，用于开办宾馆。2013年4月2日，我方与灵**公司、关*签订《房屋场地租赁三方协议》（以下简称《三方协议》），灵**公司同意我方将诉争场地转租给关*。签订合同后，我方将诉争场地交付关*使用。关*将我方在诉争场地内原有装修拆除后重新进行装修。关*与灵**公司在装修过程中发生纠纷。2013年8月29日，灵**公司将诉争场地出入口予以封闭，造成《房屋场地租赁协议》无法继续履行。灵**公司的行为给我公司造成损失。综上，我方要求灵**公司赔偿我方经济损失500000元，并负担诉讼费用。

一审被告辩称

灵**公司辩称：我公司没有赔偿义务。1、好无限公司遗留的电梯等物品，没有任何利用价值，我方不同意利用；2、我方对合同不再履行没有任何过错，好无限公司作为违约方要求解除合同，无权主张赔偿。

一审法院查明

原审法院经审理后认为：《房屋场地租赁协议书》以及《三方协议》均系当事人真实意思表示，各方均应依约履行。

关于三方之间的法律关系，依据现有证据可以认定，虽然签订了《三方协议》，并且该协议对租金的给付方式进行了重新约定，由关*直接给付灵**公司，但上述约定并未改变三方之间灵**公司作为出租人，好无限公司作为承租人、转租人，关*作为转承租人的关系。

依据现有证据可以认定，2014年3月4日，关*将诉争场地腾退给灵**公司，因此《房屋场地租赁协议书》于该日起已经不再履行。好无限公司称灵**公司封闭诉争场地入口导致《房屋场地租赁协议书》无法履行，但未提交证据予以充分证明，法院不予采信。

关于好无限公司主张的经济损失：首先，依据《三方协议》，关*逾期给付租金的情况下，灵**公司有权收回房屋。按照合同相对性，此处提到的收回房屋应理解为灵**公司通过解除其与好无限公司之间的《房屋场地租赁协议书》的方式完成。而依据《房屋场地租赁协议书》的约定，若好无限公司存在欠付租金的情形，灵**公司需要经过书面催告后才享有解除权。而依据现有证据，法院难以认定灵**公司进行了催告，故灵**公司对《房屋场地租赁协议书》并不享有单方解除权。依照相关规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。而本案中，好无限公司的行为并不必然导致灵**公司享有单方解除权。因此，在好无限公司、灵**公司对《房屋场地租赁协议书》均不享有单方解除权的情况下，双方以实际行动表示不再履行《房屋场地租赁协议书》，且电梯、灯箱、显示屏均已属于形成附合的装饰装修，故灵**公司应当给付好无限公司电梯、显示屏、灯箱部分的装饰装修残值，具体数额由法院参考鉴定结论及本案具体情况酌情确定。据此，原审法院于2014年11月判决：一、北京灵**场有限公司于判决书生效之日起十日内给付北京市**限公司经济损失四十九万六千六百五十元；二、驳回北京市**限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，灵**公司不服，上诉至本院称：1、好无限公司作为承租人，存在拖欠租金、单方提前解约等违约行为，因此好无限公司在租赁关系解除后无权要求我方赔偿其装修损失。2、我方对于好无限公司遗留在场地内的电梯、灯箱、显示屏没有使用需求和接收义务，且这些设备设施的使用功能和经济价值可以由好无限公司整体移除并自行利用。在此情况下，判令我方全额支付上述物品的经济损失明显错误。3、好无限公司在另案中已经要求关飞赔偿电梯、灯箱、显示屏、装修损失及预期利益，现好无限公司又以相同事实和理由起诉违反“一事不再审”原则。综上，请求二审法院依法撤销原判，驳回好无限公司的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由好无限公司承担。好无限公司同意原判。

本院查明

经审理查明，2008年6月13日，北京**管理公司与案外人赵**签订《房屋租赁合同》，赵**承租位于丰台区×号房屋，租期自2008年8月1日至2013年7月31日。

2012年2月23日，灵**公司（甲方）与好无限公司（乙方）签订《房屋场地租赁协议书》，好无限公司承租位于丰台区×号二层房屋，租期自2012年6月1日至2022年5月31日。第一年至第五年的租金为每年1000000元。合同约定“乙方有下列情形之一的甲方有权提前解除本协议，收回场地……1、无故逾期不交租赁费且经书面催缴超过30日未交的……”。2012年2月25日，双方签订《房屋场地租赁补充协议》。2012年12月10日，双方签订《补充协议二》。

2013年3月6日，关*（乙方）与好无限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，乙方承租位于丰台区×号灵讯通二楼，面积1000平方米左右，含一楼甲方所用位置（约20平方米左右），用于开办宾馆。租赁期限自2013年4月1日至2022年5月30日（免租期两个月）。2017年6月前，租金标准为每年1230000元。合同签订后，关*给付好无限公司押金200000元，给付好无限公司第一季度租金307500元，好无限公司将诉争场地交付关*使用。

2013年4月2日，灵**公司（甲方）、好**公司（乙方）、关*（丙方）签订《三方协议》，约定“1、甲方同意乙方将甲方房屋转租给丙方使用，租期不得超过甲方与乙方合同约定的期限，超出部分无效。且乙方与丙方之间基于租赁关系产生的权利义务或相关承诺由乙方与丙方自行承担；2、丙方租赁期间，乙方不得直接向丙方收取房屋租金，丙方应付给乙方的房屋租金须直接付给甲方。自2013年6月1日起至2017年6月1日期间，丙方每年应支付的房屋租金为1230000元，其中1000000元作为乙方应向甲方支付的租金归甲方所有，另外230000元归乙方所有，由甲方在收到丙方付款后七日内转付给乙方……4、如丙方未将房屋租金支付给甲方，甲方不向乙方转付乙方应得租金，同时甲方有权采取措施提前收回房屋，并有权按照与乙方签订的房屋场地租赁协议书或本协议的约定向乙方或丙方追讨租金，由此造成损失及责任甲方概不承担；……8、原甲方与乙方所签订的房屋场地租赁协议书、乙方与丙方所签订的房屋租赁合同与本三方协议不一致的，以本协议约定为准。本协议未涉及条款继续有效，按照原条款约定执行，责任自负”。合同签订后，好**公司将收取关*租金中的250000元给付灵**公司。

2013年8月1日，北京**管理公司与赵**再次签订《房屋租赁合同》，租期至2019年7月31日。

2014年3月4日，灵**公司收回诉争场地。

原审以及本院庭审过程中，各方均认可关飞给付了截止至2013年8月31日的租金。

好无限公司另案起诉关飞、灵**公司，在该案件审理过程中，原审法院委托北京中**有限公司对好无限公司安装的电梯、显示屏、灯箱的装饰装修残值进行鉴定。经鉴定，电梯、显示屏、灯箱工程造价为602000元。

灵**公司另案起诉关*、好无限公司，要求关*、好无限公司给付2013年9月1日至2014年3月4日的租金。法院在该案件中认定关*确实存在拖欠租金的情形。

好无限公司称其与灵**公司签订《房屋场地租赁协议书》后，对诉争场地进行了装修，包括两大部分：一、场地内装修，这一部分在关飞承租后已经被关飞拆除。二、电梯、显示屏、灯箱。好无限公司称这一部分现在仍然留在诉争场地，无法拆除且拆除后也无法再次使用。因此，灵**公司应当给付好无限公司经济损失500000元。好无限公司对上述主张提交《资产评估报告书》等证据予以佐证。灵**公司对《资产评估报告书》真实性无异议。但灵**公司称，首先，灵**公司在《房屋场地租赁协议书》履行过程中并无过错；其次，虽然好无限公司确实安装了电梯、显示屏、灯箱，但上述物品对灵**公司并无价值。

上述事实，有当事人陈述以及相应证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，灵**公司与好无限公司签订的《房屋场地租赁协议书》，关*、好无限公司、灵**公司签订的《三方协议》均系各方在自愿基础上所签，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行各自的义务。

关于灵**公司、好无限公司、关*之间的法律关系，依据现有证据可以认定，虽然《三方协议》中对租金的给付方式进行了重新约定，由关*直接给付灵**公司，但上述约定并未改变三方之间灵**公司作为出租人，好无限公司作为承租人、转租人，关*作为转承租人的关系。

在另案诉讼中，好无限公司诉请要求解除与灵**公司签订的《房屋场地租赁协议书》，灵**公司对此不持异议。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据已查明的事实，好无限公司诉请解除合同系该公司与关*签订的《房屋租赁合同》以及好无限公司、关*与灵**公司签订的《三方协议》不具备继续履行的可能性。此外，好无限公司遗留在诉争场地的电梯、灯箱、显示屏等与诉争场地已经形成完整的附和，因此好无限公司要求灵**公司赔偿损失中合理部分本院予以支持。

关于灵**公司所提，好无限公司作为承租人，存在拖欠租金、单方提前解约等违约行为，因此好无限公司在租赁关系解除后无权要求赔偿装修损失的上诉主张，经查，灵**公司、好无限公司、关*签订的《三方协议》中虽然约定，关*未能支付租金时，灵**公司有权向好无限公司追讨，但同时还约定，在关*未按时支付租金时，灵**公司应当及时通知好无限公司催促。现灵**公司未能提供证据证实其曾通知好无限公司催促关*交纳欠付租金，因此灵**公司以好无限公司作为承租人，存在拖欠租金、单方提前解约等违约行为为由拒绝赔偿好无限公司经济损失缺乏事实及法律依据，本院不予采信。灵**公司另提，对于好无限公司遗留在场地内的电梯、灯箱、显示屏该公司没有使用需求和接收义务，且这些设备设施的使用功能和经济价值可以由好无限公司整体移除并自行利用的上诉主张，经查，根据《资产评估报告书》等证据，可以认定电梯、灯箱、显示器已属于形成附和的装饰装修，故灵**公司此节上诉主张本院亦不予采信。灵**公司另提，好无限公司在另案中已经要求关*赔偿电梯、灯箱、显示屏、装修损失及预期利益，现好无限公司又以相同事实和理由起诉违反“一事不再审”原则的上诉主张，经查，好无限公司另案起诉灵**公司、关*要求赔偿经济损失的诉讼中，对于好无限公司诉请赔偿电梯、灯箱、显示屏的经济损失问题并未处理，因此灵**公司此节上诉主张本院不予采信。

综上所述，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费8800元，由北京市**限公司负担59元（已交纳），由北京灵**场有限公司负担8741元（于本判决上校后7日内交纳）；二审案件受理费8750元，由北京灵**场有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月十七日