北京灵**场有限公司与北京市**限公司等租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京灵**场有限公司、关*因租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第3973号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人北京灵**场有限公司之委托代理人黄**、陈*，上诉人关*及其委托代理人崔**、邹**，被上诉人**有限公司的法定代表人童国金以及委托代理人孟**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年8月，北京灵**场有限公司（以下简称灵**公司）起诉至原审法院称：2012年2月23日，我方与好无限公司签订《房屋场地租赁协议书》，好无限公司承租位于丰台区×号房屋二层，并在该房屋处设立北京市好**丰台分公司（以下简称好无限丰台分公司）。2013年3月6日，好无限公司与关*签订《房屋租赁合同》，好无限公司转租上述房屋给关*，用于开办宾馆。2013年4月2日，我方与好无限公司、关*签订《房屋场地租赁三方协议》（以下简称《三方协议》），我公司同意好无限公司将诉争房屋转租给关*。《三方协议》约定好无限公司与关*之间基于租赁关系产生的权利和义务或承诺由两方自行承担。转租期间，关*将应付给好无限公司的租金直接给付我方。如果关*逾期交纳租金，我公司有权采取措施提前收回房屋，并有权按照与好无限公司签订的协议或《三方协议》的约定向关*、好无限公司追讨租金。关*承租房屋后，在未办理施工手续的情况下，即对房屋进行装修，给诉争房屋造成安全隐患，现装修已被有关部门拆除。另外，关*自2013年9月1日起拖欠给付租金。综上，我方要求：1、好无限公司与关*共同给付自2013年9月1日起至2014年3月4日的租金500000元及逾期利息19931.51元；2、好无限公司与关*共同给付待租期间（自2014年3月4日起6个月）的损失500000元；3、好无限公司与关*共同负担诉讼费用。

一审被告辩称

好无限公司辩称：灵**公司拆除关*装修造成租赁合同纠纷，即使确实是关*原因造成纠纷，租金损失也应当由关*承担，与我方无关。

关*辩称：灵**公司知晓我承租诉争房屋用于开办宾馆，但房屋产权人根本就不同意诉争房屋作为宾馆使用，所以导致了装修被责令停工并被拆除，给我造成重大经济损失。2013年7月1日之后，我没有使用诉争房屋，也没有控制房屋，再要求我给付租金没有法律依据。灵**公司主张的待租损失没有相应依据。

一审法院查明

原审法院经审理后认为：《房屋场地租赁协议书》以及《三方协议》均系当事人真实意思表示，各方均应依约履行。因在合同期间灵**公司已将诉争场地收回，故《房屋场地租赁协议书》及《三方协议》已无法履行。

关于三方之间的法律关系，依据现有证据可以认定，虽然签订了《三方协议》，并且该协议对租金的给付方式进行了重新约定，由关*直接给付灵**公司，但上述约定并未改变三方之间灵**公司作为出租人，好无限公司作为承租人、转租人，关*作为转承租人的关系。

关于租金及利息一节，依据现有证据可以认定关*将租金交至2013年8月31日。关*以灵**公司责令停止装修且装修被拆除、装修拆除后未使用房屋、产权人不同意灵**公司转租故未提供产权证明为由拒绝交纳租金。首先，依据《三方协议》，关*装修前应当经灵**公司同意且经相关部门审批，虽然关*称装修方案经灵**公司同意，但关*并未提交证据予以充分证明，法院不予采信。在未经同意的情况下，灵**公司要求关*停止装修，并无不妥。另外，参考《督查通知》、《拆除通知书》、东罗园村的调查笔录，并结合上述时间关*独自承租诉争房屋的情况，法院可以认定关*的装修不仅未取得灵**公司同意，而且装修内容造成安全隐患，并最终被拆除。因此，装修被拆除不能作为拒绝交纳租金的理由。其次，虽然关*称装修被拆除后不能控制房屋、不再实际使用房屋，但未提交证据予以证明，且双方并未办理交接手续，直到2014年3月4日关*才将房屋交还灵**公司。因此，法院对关*以未实际使用房屋为由拒绝交纳租金，不予采信。再次，依据法院调查笔录，产权人对于灵**公司转租一事不持异议。依据《三方协议》，灵**公司负责协助关*办理经营手续。履行协助义务的前提系关*要提出相应请求，但依据现有证据法院难以认定关*曾经向灵**公司提出上述请求。因此，法院对关*以产权人不同意灵**公司转租，故未配合办理经营手续为由拒绝交纳租金，不予采信。综上，法院认定关*存在拖欠租金的情形。依据《三方协议》第四条，在拖欠租金的情况下，灵**公司可依据《房屋场地租赁协议书》向好无限公司主张权利，也可依据《三方协议》向关*主张权利。现灵**公司表示依据《三方协议》主张权利，故法院认定关*应当继续给付自2013年9月1日至2014年3月4日的租金500000元。灵**公司主张的利息，没有事实及法律依据，法院不予支持。

关于待租期间损失一节，2014年3月4日，三方决定不再履行《房屋场地租赁协议书》以及《三方协议》，关*将诉争场地腾退给灵**公司。但依据《三方协议》，关*逾期给付租金的情况下，灵**公司有权收回房屋。按照合同相对性，此处提到的收回房屋应理解为灵**公司通过解除其与好无限公司之间的《房屋场地租赁协议书》的方式完成。而依据《房屋场地租赁协议书》的约定，若好无限公司存在未给付租金的情形，灵**公司需要经过书面催告后才享有解除权。而依据现有证据，法院难以认定灵**公司进行了催告，故灵**公司对《房屋租赁协议书》并不享有单方解除权。同时，依据现有证据，好无限公司、关*对《房屋场地租赁协议书》、《三方协议》亦不享有单方解除权。因灵**公司在各方均不享有单方解除权的情形下，同意不再履行《房屋场地租赁协议书》、《三方协议》，现又主张待租期间的经济损失，法院不予支持。据此，原审法院于2014年11月判决：一、关*于判决生效之日起十日内给付北京灵**场有限公司租金五十万元；二、驳回北京灵**场有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，灵**公司与关*均不服，分别上诉至本院。灵**公司称：1、关*、好无限公司未按照《三方协议》的约定期限履行给付租金义务，因此除应当给付租金以外还应当给付逾期给付房租的利息损失。2、我方在关*、好无限公司起诉要求解除合同的情况下，为避免扩大损失而同意解除合同，但这不能改变关*、好无限公司因严重违约损害我方经济利益的事实，因此应当给付诉争场地闲置期间租金损失。3、原审法院未判决好无限公司连带承担支付租金。综上，请求二审法院依法撤销原判第二项，改判关*与好无限公司共同赔偿逾期租金利息19931.51元及待租期间租金50万元，改判好无限公司对原判第一项所确定的租金承担连带共同给付责任。本案一、二审诉讼费用由好无限公司与关*承担。关*上诉称：1、灵**公司未按照合同约定交付办理宾馆证照所需手续文件，我有权行使同时履行抗辩权，拒付租金。2、灵**公司明知且未对我方装修方案提出修改意见的情况下允许我方开工装修，在案外人东**委会提出不同意见时，单方毁坏我方装修并封闭通道不让我方进入租赁场地，导致我方无法正常装修、开业，亦致使我方合同目的无法实现，因此我有权拒付租金。综上，请求二审法院依法撤销原判，驳回灵**公司全部诉讼请求。好无限公司同意原判。

本院查明

经审理查明，2008年6月13日，北京**管理公司与赵**签订《房屋租赁合同》，赵**承租位于丰台区×号房屋，租期自2008年8月1日至2013年7月31日。

2012年2月23日，灵**公司（甲方）与好无限公司（乙方）签订《房屋场地租赁协议书》，好无限公司承租位于丰台区×号二层房屋，租期自2012年6月1日至2022年5月31日。第一年至第五年的租金为每年1000000元。合同约定“乙方有下列情形之一的甲方有权提前解除本协议，收回场地……1、无故逾期不交租赁费且经书面催缴超过30日未交的……”。2012年2月25日，双方签订《房屋场地租赁补充协议》。2012年12月10日，双方签订《补充协议二》。

2013年3月6日，关*（乙方）与好无限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，乙方承租位于丰台区×号灵讯通二楼，面积1000平方米左右，含一楼甲方所用位置（约20平方米左右），用于开办宾馆。租赁期限自2013年4月1日至2022年5月30日（免租期两个月）。2017年6月前，租金标准为每年1230000元。合同第五条约定“4、本合同签订同时，乙方租赁押金200000元。租赁期满结清相关费用后十日内返还；5、上打租，签订合同后15天内交纳第一季度租金307500元，以后，提前十五天按季度缴纳（每三个月为一季），以租期起始日为计算起点……”；第八条约定“4、甲方提供乙方办理证照所需的产权证明及之前的消防验收合格单”；第十条约定“4、租赁期内未经甲方同意不得擅自改变租赁房屋用途、房屋结构”；第十一条约定“（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、不按合同约定时间支付租金或相关费用达30日以上的……”。合同签订后，关*给付好无限公司押金200000元，给付好无限公司第一季度租金307500元，好无限公司将诉争房屋交付关*使用。

2013年4月2日，灵**公司（甲方）、好**公司（乙方）、关*（丙方）签订《三方协议》，约定“1、甲方同意乙方将甲方房屋转租给丙方使用，租期不得超过甲方与乙方合同约定的期限，超出部分无效。且乙方与丙方之间基于租赁关系产生的权利义务或相关承诺由乙方与丙方自行承担；2、丙方租赁期间，乙方不得直接向丙方收取房屋租金，丙方应付给乙方的房屋租金须直接付给甲方。自2013年6月1日起至2017年6月1日期间丙方每年应支付的房屋租金为1230000元，其中1000000元作为乙方应向甲方支付的租金归甲方所有，另外230000元归乙方所有，由甲方在收到丙方付款后七日内转付给乙方……4、如丙方未将房屋租金支付给甲方，甲方不向乙方转付乙方应得租金，同时甲方有权采取措施提前收回房屋，并有权按照与乙方签订的房屋场地租赁协议书或本协议的约定向乙方或丙方追讨租金，由此造成损失及责任甲方概不承担；……6、丙方经营宾馆手续由丙方自行负责办理，甲方不负责办理、甲方提供协助和配合，但不承担任何责任。乙方配合丙方装修，装修方案须经甲方同意，装修前须自行到相应的政府主管部门办理装修施工审批手续后方可施工，规范施工，并自行承担装修费用及责任；……8、原甲方与乙方所签订的房屋场地租赁协议书、乙方与丙方所签订的房屋租赁合同与本三方协议不一致的，以本协议约定为准。本协议未涉及条款继续有效，按照原条款约定执行，责任自负”。合同签订后，好**公司将收取关*租金中的250000元给付灵**公司。

2013年8月1日，北京**管理公司与赵**再次签订《房屋租赁合同》，租期至2019年7月31日。

2014年3月4日，灵**公司收回诉争房屋。

原审及本院庭审过程中，各方均认可关飞给付了截止至2013年8月31日的租金。

灵**公司称关*并未依照协议约定给付租金，故要求好无限公司与关*共同给付截止至2014年3月4日的租金500000元以及截止至2014年6月16日的利息19931.51元。好无限公司不同意灵**公司上述请求。关*亦不同意灵**公司上述请求。关*称1、产权人不同意灵**公司转租；2、关*装修被拆除；3、2013年7月1日之后关*未再使用诉争房屋。灵**公司称关*主张的上述拒付租金的理由均不成立：1、产权人对于转租一事无异议；2、装修被拆除系由于关*在未经灵**公司同意的情况下擅自开始装修，装修内容对房屋造成安全隐患，因此被相关政府部门责令停工，并最终被案外人拆除；3、诉争房屋始终由关*控制，直到2014年3月才被收回，期间从未妨碍关*使用。灵**公司对上述主张提交东罗园村委会《拆除通知书》、南**员会《督查通知》等证据予以佐证。《拆除通知书》载明“灵讯通手机通讯商场，你处私自在商场内，二层架建一层，建筑面积约300平方米，属于违章建筑并存在安全隐患，现要求立即停止施工，并在接到通知后三日内自行拆除违章建筑”。《督查通知》载明“东罗园村：近期，乡环境办在日常检查中发现你单位在大红门路东侧，灵讯通手机商场二层内加建房屋，改变使用结构，存在安全隐患，建筑面积约300平方米。请你单位党总支、村委会领导高度重视，认真贯彻《中共南**员会办公室、南苑乡人民政府办公室关于遏制和查处违法建设工作意见》，责令对违法建设立即停工，并组织力量坚决予以拆除……”。关*称上述两份文件所针对的均不是本案争议的装修工程，而是灵**公司所进行的装修。关*还称装修行为已经过灵**公司同意，并且还将装修方案送东罗园村备案。关*对上述主张提交装饰装修公司出具的《证明》予以佐证。上述证明大意为灵**公司曾经参加装修改造工程协调会。灵**公司对上述证据真实性及证明目的不予认可，灵**公司称即使开过协调会，那么开会与同意也是有区别的。好无限公司称上述《证明》与其无关。灵**公司称因诉争房屋系灵**公司从东罗园村承租，故《拆除通知书》针对的是灵**公司。同理，南苑乡也只能向东罗园村发出《督查通知》。但实际上，两份文件中所称的装修工程系关*所为。

灵**公司主张关*与好无限公司均另案起诉要求解除三方间的全部租赁合同，解除合同后诉争房屋必然空置一段时间，因此要求关*、好无限公司共同给付待租期间的损失500000元。关*、好无限公司对上述请求均不予认可。

关于拆除装修，关*称共发生两次，一次是2013年6月，一次是7月。因关*及时报警，故6月只是造成一堵隔断墙损坏。7月的拆除行为造成所有装修均被破坏。灵**公司否认拆除装修。审理过程中，原审法院前往公安机关进行调查，公安机关表示“灵讯通手机市场经理刘**向公安机关陈述，‘2013年5月8日，南苑乡的领导去我们市场检查，发现我们市场二层在加盖房间墙体。之后就下了文件要求拆除。我去找二层的租户多次协商拆除，但在价钱方面没有谈好。之后东罗园村要求我们为保证安全直接拆除。2013年6月10日20时许，我带了两个人去市场二层用锤子砸了两道墙……’”。同时，本院前往东罗园投资管理公司调查，东罗园投资管理公司表示“我们开始时并不知道灵**公司将诉争房屋转租给好无限公司及关*，关*承租房屋后在未经我公司同意就对房屋进行改建。现我公司对灵**公司转租给好无限公司、关*不持异议”。另外，原审法院前往东罗园村进行调查，东罗园村表示“关*从来没有向村里提交装修方案。7月的拆除行为是我们村进行的……”。

另查，关*另案起诉好无限公司、灵**公司，要求好无限公司返还押金、租金，灵**公司赔偿经济损失。法院判决驳回关*的诉讼请求。

好无限公司另案起诉关飞、灵**公司，以关飞未如期支付租金为由要求解除《房屋租赁合同》，以灵**公司收回房屋为由，要求解除《房屋场地租赁协议书》等合同，并要求灵**公司、关飞赔偿损失。在该案件审理过程中原审法院委托北京中**有限公司对好无限公司承租期间所进行的装修（电梯、显示屏、灯箱）进行鉴定，鉴定单位评估工程造价为602000元。

原审庭审中，经询问，灵**公司称依据《三方协议》向好无限公司、关*主张权利。

上述事实，有当事人陈述以及相应证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，灵**公司与好无限公司签订的《房屋场地租赁协议书》，关*、好无限公司、灵**公司签订的《三方协议》均系各方在自愿基础上所签，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行各自的义务。

在另案诉讼中，好无限公司诉请要求解除与灵**公司签订的《房屋场地租赁协议书》，灵**公司对此不持异议。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据已查明的事实，依据《三方协议》约定，关飞应当将租金交付给灵**公司。现关飞认可租金交付至2013年8月31日，鉴于2014年3月4日灵**公司才收回房屋，因此原审法院判决关飞给付2013年9月1日至2014年3月4日的租金500000元并无不当。

关*所提，鉴于灵**公司具有未提供约定交付办理宾馆证照所需手续文件以及灵**公司的原因导致其装修被责令停工并被拆除等违约行为，故关*有权拒付租金的上诉主张，经查，经查，虽然依据《三方协议》约定，灵**公司负责协助关*办理经营手续，但是灵**公司履行协助义务的前提是关*提出具体协助要求及灵**公司应当出具的证明文件。现关*未能提供证据证实其向灵**公司提出上述请求。此外，关*主张灵**公司曾经参加装修改造协调会，因此装修是经灵**公司同意的。灵**公司则表示，该公司未作出同意关*装修方案的意思表示，且即便开过协调会，但开会与同意也是有区别的。现关*并未提交充分证据证实，其装修经灵**公司同意且经相关部门审批，在此情况下灵**公司要求关*停止装修，并无不妥。另，关*未能提供充分证据证实其在装修被拆除后不能实际控制、使用。综上，关*所提上诉主张不能作为其拒交租金的依据，故对于关*的上诉主张本院不予支持。

灵**公司所提关*、好无限公司未按照《三方协议》的约定期限履行给付租金义务导致合同解除，因此除应当给付租金以外还应当给付逾期给付房租的利息损失以及诉争场地闲置期间租金损失的上诉主张，经查，虽然《三方协议》中对租金的给付方式进行了重新约定，由关*直接给付灵**公司，但上述约定并未改变三方之间灵**公司作为出租人，好无限公司作为承租人、转租人，关*作为转承租人的关系。根据合同相对性原则，在灵**公司与关*并无直接租赁关系的情况下，灵**公司无权以单方解除的方式直接向关*收回房屋。同时，根据《房屋场地租赁协议书》的约定，若好无限公司存在未给付租金的情形，灵**公司需要经过书面催告后才享有解除权。而依据现有证据，难以认定灵**公司进行了催告，故灵**公司对《房屋租赁协议书》并不享有单方解除权。灵**公司在不享有单方解除权的情况下，在另案诉讼过程中又表示同意不再履行《房屋场地租赁协议书》以及《三方协议》，因此其主张待租期间损失缺乏依据，另，灵**公司所主张的租金利息缺乏事实及法律依据。故对灵**公司上诉主张本院不予采信。

综上所述，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费13979元，由北京灵**场有限公司负担7120元（已交纳），由关*负担6859元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费11389元，由北京灵**场有限公司负担6989元（已交纳），由关*负担4400（已交纳）

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月十七日