北京**有限公司等租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京**有限公司（以下简称华表公司）、左**因与被上诉人杨**租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第06444号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理了本案，华表公司委托代理人刘*、李*，左**、杨**委托代理人孔**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

华**司在一审法院起诉称：2009年11月23日，华**司与左*铸签订租赁合同，约定由左*铸承租华**司所属华表大厦西院楼房及院内附属房，期限自2010年1月1日至2016年12月31日，其中2010年1月1日至2011年12月31日期间的租金为每年19.5万元，第三年开始每年租金为22.1万元。另外，双方约定，如承租人违反约定将承租房屋抵押或转让、转包给第三者时，华**司有权单方终止合同。2013年11月，华**司发现左*铸于2010年1月7日擅自以合作的名义将承租房屋转租给杨**，其行为违反了双方约定，华**司遂于2013年12月9日向左*铸发出解约函。因此，华**司诉至法院，要求确认双方所签租赁合同于2013年12月9日解除，并要求左*铸与杨**腾退房屋，同时要求左*铸与杨**按照每日1000元的标准支付自2014年1月1日至腾退房屋之日止的房屋占用费。

一审被告辩称

左*铸在一审法院答辩称：左*铸是北京**有限公司（以下简称斯**公司）法定代表人。在2009年11月23日租赁合同签署之前，华**司与斯**公司就签署过租赁合同，约定由斯**公司承租华**司所属建筑面积为300.4平方米的西院楼房及平房。2009年11月23日的租赁合同虽然未加盖斯**公司印章，但左*铸是作为斯**公司法定代表人的身份在合同上签字，并非是以个人名义承租房屋。因此，左*铸并非适格被告，华**司起诉被告主体有误。退一步讲，假设法院认定左*铸是适格的被告，从证据上看，左*铸与杨**有合作行为，并且由杨**担任法定代表人的北京华**有限公司（以下简称华**司）实际使用涉案房屋，从杨**提交的盖有华**司印章的住所证明以及置放于承租房屋上的标牌等证据，也可以证明华**司知晓并同意杨**使用涉案房屋。为了维护经营的稳定性，请求法院驳回华**司的诉讼请求。另外，如法院却确认解除合同，要求华**司退还1.7万元押金。

杨**在一审法院答辩称：杨**是华**司法定代表人，涉案房屋实际由华**司使用。华**司于2010年5月5月将经营地址迁入涉案房屋时，华**司在出具的住所证明上加盖了印章，表明华**司同意华**司使用涉案房屋。因此，杨**不同意华**司的诉讼请求。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2009年11月23日，华**司作为甲方与乙方左金铸签订租赁合同。主要内容是，甲方将华表大厦西院建筑面积为253.8平方米的楼房以及院内建筑面积为46.6平方米的附属房出租给乙方，作为乙方经营用房。租赁期限自2010年1月1日至2016年12月31日。2010年1月1日至2011年12月31日租金为每年19.5万元，乙方于本协议签字之日支付2010年1月1日至2010年12月31日的租金19.5万元，并于2010年12月10日前支付2011年1月1日至2011年12月31日租金；2012年1月1日至2016年12月31日每年租金为22.1万元，乙方于2011年12月10日前支付2012年1月1日至2012年12月31日租金22.1万元，以后以此类推。乙方签署本合同时，向甲方交付1.7万元作为押金，作为乙方忠实履行合同各项条款规定和条件的保证金。甲方将电卡交给乙方使用，承租期内电费由乙方直接向供电部门交付，承租期满将电卡交回；环卫费每月200元，按月收取；乙方于每年11月15日前向甲方支付冬季采暖费16626元。乙方逾期支付租金和其它费用时，甲方除追缴租金外，还将向乙方收取欠缴日租金的双倍作为滞纳金。如乙方逾期十五个工作日未向甲方支付租金，租赁合同视为终止，乙方所付押金将作为违约金赔偿给甲方，甲方有权收回房屋。如乙方改变房屋用途、将所租房屋抵押或转包、转让给第三者，甲方有权单方终止合同，并追究乙方违约责任。因乙方严重违约行为造成本合同终止的，一切后果由乙方负责，甲方不负任何赔偿责任（含乙方的装修费，不可移动的设施等费用）。乙方在本合同签字前，应出示营业执照的副本及法人身份证的复印件作为合同附件，附于本合同之后。本合同由双方法定代表人签字及加盖单位公章生效。

合同签订后，左*铸于2009年11月24日支付华**司押金1.7万元，并依约向华**司支付了2010年1月1日至2013年12月31日期间的租金。左*铸未向华**司支付2014年租金。2013年12月9日，华**司委托律师向左*铸发出解除合同通知函，以左*铸擅自将承租房屋转租给杨**，要求解除租赁合同。

庭审中，华**司提交了一份合作协议书，该合作协议书共计两页，第一页首部及第二页落款甲方签字是“左金*”，乙方是“杨**”。主要内容是，甲方将位于朝阳区和平街×区甲×号独立二层楼建筑面积约500平方米及东侧院落和二间附房作为投资参加股份合作。房屋使用合作押金由乙方支付给甲方，押金金额为一月房屋租金；合同期满后如乙方不再续租，由甲方全额退还。乙方负责出资改造装修及经营，每年向甲方交纳红利，合作协议签订有效期为七年，前两年每年红利金额为32万元，第三年起每年交付红利金额36万元，红利支付方式为半年付。合作期限自2010年2月15日至2016年12月31日。合作期间的水、电、天然气、卫生、卫视及电话等费用全部由乙方自行承担。合作期间，乙方自行办理营业执照及相关手续，甲方提供房产证明并予以协助。该合作协议书第二页下方还书写了“此复印件与原件一致杨**2013年11月18日”。华**司以此证明左金*擅自将承租房屋转租给杨**，违反了合同约定。左金*和杨**对华**司提交的合作协议书的真实性不予认可，否认签署了该合作协议书，并提出该合作协议书是复印件，并非是原件。华**司遂提出鉴定申请，要求对合作协议书是否是原件以及是否是左金*和杨**签字进行鉴定。经北京**民法院随机选取，确定由北京**鉴定所进行鉴定。鉴定期间，左金*与杨**均亲自书写了比对样本，同时左金*还提交了一份华**司曾经与斯**公司签订的房屋租赁合同以及2009年11月23日签订的终止租赁合同，以合同上左金*签字作为比对样本。2014年7月18日，北京**鉴定所出具鉴定书，鉴定结论是，1、日期为2010年1月7日的《合作协议书》是原签文件。2、检材甲方法定代表人处和甲方法人签章处的“左金*”签名与样本中的“左金*”签名是同一人书写。3、检材乙方法定代表人处和乙方法人签章处的“杨**”签名以及“此复印件与原件一致杨**2013年11月18日”字迹与样本中的“杨**”签名以及“此复印件与原件一致杨**2013年11月18日”字迹是同一人书写。

庭审中，左**和杨**提交了斯**公司注册资料，证明左**曾经是斯**公司法定代表人，斯**公司经营地点就在承租房屋，是斯**公司与华**司建立了租赁关系，并非是左**承租房屋。资料显示，斯**公司于1996年设立，注册资本100万元，股东左**出资60万元，股东宋某某出资40万元，设立时住所位于朝阳区静安里9号楼。2008年3月，斯**公司将注册地址变更为朝阳区和平街×区甲×号。2013年11月11日，斯**公司形成股东会决议，决定将斯**公司名称变更为北京安**限公司。2014年3月，左**与宋某某形成股东会决议，将各自出实缴货币出资全额转给森田**限公司，而森田**限公司增加货币4900万元，将注册资本变更为5000万元。随即，北京安**限公司名称变更为森田**限公司。此外，左**还提交了日期为2001年11月15日的北京都市**有限公司章程，记载股东左**出资60万元，宋某某出资40万元。2002年5月20日，北京都市**有限公司形成股东会决议，将地址由朝**京北路9号变更为朝阳区和平街十四区18号。2007年6月28日，北京都市**有限公司形成股东会决议，将名称变更为北京斯**有限公司。另外，左**和杨**还提交了由华**司盖章的为华**司出具的企业住所（经营场所）证明以及拍摄于承租房屋的华**司标牌，以证明华**司知晓并认可华**司使用承租房屋。经庭审质证，华**司对左**和杨**提交的斯**公司注册资料的真实性没有异议，但提出其与斯**公司终止了租赁合同的履行，并与左**签订租赁合同，不认可左**和杨**的证明目的。华**司对左**和杨**提交的住所证明及标牌的真实性没有异议，但认为华**司是左**的企业，是按照左**的要求提供住所证明。庭审中，左**还提出，如法院却确认解除合同，要求华**司退还1.7万元押金。华**司认为左**违反合同约定，不同意退还。

另查，华**司与斯**公司曾签署过租赁合同。2009年11月23日，华**司与斯**公司签订终止租赁合同，只要内容是，双方于2006年12月21日签订的租赁合同，起租日期为2008年1月1日，终止日期为2016年12月31日，租期十年，建筑面积为300.4平方米，作为办公用房。因斯**公司内部调整，于2009年11月16日提出退房申请，经双方协商确定后，于2009年12月31日终止租赁合同，房屋租金已交至2009年12月31日。承租期内电费、供暖费、水费（污水费）、环卫费等相关使用费用，斯**公司于2010年1月10日之前结清所有欠费，并将电卡退还华**司。

一审法院查明上述事实，由华**司提交的租赁合同、合作协议书，左**和杨**提交的斯**公司注册资料、企业住所（经营场所）证明及照片，北京盛唐司法鉴定所鉴定意见书，以及庭审笔录等在案佐证。

一审法院审理后认为：关于2009年11月23日租赁合同的签约主体，左*铸主张其以斯**公司法定代表人身份在合同上签字，并非是以个人名义承租房屋，不是适格被告。法院认为，斯**公司虽然在此前与华**司存在租赁关系，但双方在2009年11月23日终止了租赁合同的履行，而且终止租赁合同的原因是斯**公司因内部调整，主动申请退租。斯**公司与华**司签订终止租赁合同时，系在双方租赁合同履行期间，通常情况下，如斯**公司与华**司在履行合同过程中就租赁条款进行洽商或发生变化，可通过签订补充协议的方式进行确认，无需终止原租赁合同，而重新签订新的租赁合同。即使双方采取终止原租赁合同后再重新签订新的租赁合同的方式，左*铸作为斯**公司法定代表人能在终止租赁合同上加盖公司印章，却未在同日签署的租赁合同上加盖公司印章，不符合常规，其主张难以让法院采信。关于双方争议的合作协议书真实性问题，左*铸和杨**始终否认签署过该份合作协议书，坚称华**司提交的合作协议书是复印件，而非原件。根据北京盛唐司法鉴定所作出的“合作协议书是原签文件”的鉴定结论，足以认定左*铸与杨**签署该份合作协议书。关于左*铸和杨**以华**司盖章确认的企业住所（经营场所）证明及及置于承租房屋上的标牌而提出的华**司知晓并同意杨**使用涉案房屋的主张。法院认为，华**司提出是按照左*铸要求提供住所证明，符合常情。而且，如华**司同意杨**任法定代表人的华**司使用房屋，三方之间完全可以签署书面协议，在左*铸和杨**极力否定合作协议书的前提下，法院亦难以采信其主张是事实。

一审法院认为

根据上述分析认定，法院确认左**系2009年11月23日租赁合同的签约主体即承租人。左**与杨**签署的协议书虽名为合作，但根据杨**负责出资改造装修及经营、每年向左**交纳固定红利的合作内容来看，实质上是左**将承租房屋变相转租给杨**。左**将承租房屋转租给杨**的行为，违反了租赁合同的约定，应向华**司承担违约责任。华**司要求确认双方所签租赁合同于2013年12月9日解除的诉讼请求，符合事实及法律规定，法院予以支持。关于华**司提出的自2014年1月1日开始按照每日1000元标准计算房屋占用费要求，其主张标准，缺乏事实依据，法院确定按照双方约定的标准计算其主张的房屋占用费，即按照全年22.1万元计算，每月为18416.66元，不足一月按每日605.48元计算。关于左**交纳的押金，因左**违反合同约定，华**司有权将保证金作为违约金不予退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条条第二款、第九十七条的规定，判决：一、确认北京**有限公司与左**于二ОО九年十一月二十三日签订的租赁合同于二О一三年十二月九日解除。二、左**与杨**将北京市朝阳区和平街十四区华表大厦建筑面积为二百五十三点八平方米的西院楼房及面积为四十六点六平方米的院内附属用房腾退给北京**有限公司（本判决生效之日起十日内执行）。三、左**与杨**自二О一四年一月一日开始至履行上述第二项义务之日止，每月按照一万八千四百一十六元六角六分的标准向北京**有限公司支付房屋占用费；不足整月的，按照每日六百零五元四角八分的标准向北京**有限公司支付房屋占用费（本判决生效之日起十日内执行）。四、驳回北京**有限公司其他诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如左**与杨**未在上述第三项规定的期限内向北京**有限公司支付房屋占用费，则自逾期之日起按照中**银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍向北京**有限公司支付迟延履行期间的债务利息。

一审法院判决后，华**司、左**均不服，向本院提起上诉。华**司请求依法改判左**、杨**按照每日1000元的标准支付其自2014年1月1日起至腾退之日止的房屋占用费，案件受理费由左**、杨**负担。理由是按照北**级法院的相关文件，华**司可以要求左**、杨**二人按照他们之间的合作协议约定的租金标准支付房屋占用费。左**请求二审法院撤销原审法院判决，将本案发回重审，或查明事实后依法改判驳回华**司的一审诉讼请求，案件受理费由华**司负担。理由是：左**、杨**未签订过《合作协议书》，该《合作协议书》为复印件，对该文件的鉴定结论疑点较多，与事实不符。左**是华**司的股东之一，左**与杨**是合作关系，涉案房屋并非转租。

杨**同意左金铸的上诉意见，不认可华**司的上诉请求和理由。

二审期间，左**提交北京市**理中心查询出来的《关于同意将住宅改变为经营性用房的证明》、北京银联的商务底单，以证明杨**使用涉案房屋，华**司知情并同意；左**提交左**、杨**于2010年12月5日签订的《合作框架协议》，以证明左**将涉案房屋的使用权作价投资华**司，在公司占有股权，涉案房屋并非转租。华**司对《关于同意将住宅改变为经营性用房的证明》、北京银联的商务底单与本案的关联性以及证明目的不予认可，对《合作框架协议》的真实性不予认可。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述及前述证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：依据查明事实，可以确认华**司与左金*之间就涉案房屋成立租赁合同关系，左金*是本案适格被告。现涉案房屋由杨**控制并使用，双方对左金*与杨**之间的关系存在争议，华**司主张左金*系转租，左金*主张系与杨**合作，涉案房屋系以使用权作价入股华**司。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对于当事人提交的证据材料，人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。

本案中，华**司为支持其主张，提供左**、杨**签订的《合作协议书》为证，左**和杨**虽始终否认签署过该份合作协议书，坚称华**司提交的合作协议书是复印件，而非原件。但根据北京盛唐司法鉴定所做出的“合作协议书是原签文件”的鉴定结论，足以认定左**与杨**签署了该份合作协议书。左**虽对前述鉴定不予认可，但该鉴定程序合法，足以作为定案依据。左**与杨**签署的协议书虽名为合作，但根据该协议书的约定，杨**负责出资改造装修及经营、每年向左**交纳固定红利，该协议实质上是左**将承租房屋变相转租给杨**。

左**为支持其主张，二审期间提供其与杨**2010年签订的《合作框架协议》以证明左**系以房屋使用权入股投资，华**司不予认可。本院认为，华**司企业法人营业执照显示该公司为自然人独资，左**提交的《合作框架协议》的内容与营业执照所显示的信息矛盾。另外，该文件材料影响本案基本事实认定，系比较重要的证据材料，但左**、杨**一审期间并未提交，加之左**、杨**在本案中利益一致，代理律师为同一人，该协议又仅有二人签字，在无其他证据材料佐证的情况下，华**司对该协议真实性提出的异议成立。因此，本院对左**的该项证据不予采信。

左**和杨**主张华**司知晓并同意杨**使用涉案房屋，但是其提供的证据材料并不足以直接证明其主张。华**司提出是按照左**要求提供住所证明，该解释符合常情。而且，如华**司同意杨**任法定代表人的华**司使用房屋，三方之间完全可以签署书面协议，在左**和杨**极力否定合作协议书的前提下，法院对左**、杨**的该项主张也难以采信。

根据上述分析认定，左**的主张并不成立，左**系将涉案房屋转租给杨**，该行为违反了其与华**司之间租赁合同的约定，应向华**司承担违约责任。华**司要求确认双方所签租赁合同于2013年12月9日解除的诉讼请求，符合事实及法律规定，法院予以支持。合同解除后，左**、杨**持续占有涉案房屋，应当支付房屋占用费。就该房屋占用费的支付标准，一审法院参照左**、华**司约定的标准确定，在华**司未举证证明前述标准可能显失公平的情况下，本院不做调整。关于左**交纳的押金，因左**违反合同约定，华**司有权将保证金作为违约金不予退还，本院对该处理予以维持。

综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费2810元，北京**有限公司负担1104元（已交纳）；左**与杨**负担1706元（本判决生效之日起七日内交纳）。

二审案件受理费5620元，北京**有限公司负担25元（已交纳）；左**负担5595元（已交纳）.

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月二十日