北京**人民法院民事判决书

审理经过

上诉人北京市怀柔区怀柔镇石厂村股份制合作社（以下简称合作社）、北京市怀**村民委员会（以下简称石厂村委会）因与被上诉人狄桂文合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2013）怀民初字第00210号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

狄桂文一审诉称：怀柔镇石厂村经济合作社在北京市怀柔区庙城村北有245间危房需要改造，但因缺乏资金，改造房屋有困难，便于1998年7月1与原告签订了《房屋改造合同》并在怀柔县公证处对该合同进行了公证。原告与怀柔县怀柔镇石厂村经济合作社在《房屋改造合同》中约定：房屋改造工程全部由原告投资，组织施工。在房屋验收合格后，怀柔县怀柔镇石厂村经济合作社保证将房屋及场地租赁给原告使用12年。基于以上约定，原告与怀柔县怀柔镇石厂村经济合作社于1998年11月7日另行签订了《房屋租赁合同》并在怀柔县公证处对该合同进行了公证。租赁期限自1999年1月1日至2010年12月31日。在进行危房改造时，怀柔县怀柔镇石厂村经济合作社要求对危房改造后的间数不能少于改造前的间数。当时共对245间危房进行改造，对沿街68间危房进行了拆除，建了40间商业门脸。原告按照石厂村经济合作社的改造标准和要求，经石厂村经济合作社同意后，在院里靠西侧一处上世纪50年代初所遗留下来的老房产原有的基础之上新建的29间房。原告与石厂村经济合作社于2003年6月10日签订《补充协议书》对此29间新建房屋的所有权进行了约定：即石厂村经济合作社同意由原告出资新建的29间房屋的产权归原告所有。2011年1月，因政策等原因，被告村委会主任何**找到原告协商由原告出资新建的29户房屋补偿款问题并签订了《协议书》，该协书中第四条约定了被告给付原告房屋补偿款为50万元，兑现日期为2011年1月20日前付清。但是协议书写完后原告把字签了，被告村主任何**说，等盖完公章后再给原告，等被告盖完公章后把协议书就锁在了自己的办公柜里。当时原告就不同意被告的行为，被告说没事，我还能蒙你。等给钱时再给你协议书。此后原告多次催促被告还给协议书和50万元补偿款，但被告都以各种理由一拖再拖。故起诉，诉讼请求：1.要求二被告共同支付补偿款人民币25万元及拖欠期间的利息（利息自2011年1月21起至实际支付至日止）；2.诉讼费由被告负担。

一审被告辩称

合作社一审辩称：第一、我们认为本案属于房屋租赁合同纠纷，补充协议是对房屋改造合同和房屋租赁合同的补充。合同的目的就是将改造好的房屋租给原告使用，租赁合同是主合同，所以原被告法律关系是租赁合同关系，应适用租赁合同的法律相关规定。第二、合作社对原告房屋投资没有补偿义务，按照原被告1998年签订的房屋租赁合同的约定，甲方同意将改造好的房屋以优惠价租给乙方，即原告，原告210间房年租金支付给被告5万元租金，合每天238元，原告转租按照（2005）第01304号判决确定的价格，门脸房每间2000元，2006年2800元，2009年每间3480元，住房每间260元，原告由此赚取了巨额利润，即被告给原告巨额的优惠。在租赁期内乙方对承租房屋有转租权，租赁费由乙方收取，以此来抵顶房屋改造的投资，也就是说双方对投资是有约定的，抵顶方式是明确的。也没有约定其他新建房屋的归属和数量，这部分房屋也只能依据租赁合同的原则确定，出资方不需要的只能恢复原状，新建房屋没有规划审批，现在也是危房。第三，被告对涉案房屋附属物没有补偿义务。包括门卫室、院墙、院地、上水管、机井。院墙、院地、上水管属于房屋改造内容，应该按照合同约定以出租费抵顶。原来被告在院内有机井，被告建设机井是在2005年就已经干枯，属于报废机井，从2005年起该院已经不适用这口井进行供水。是由村里在西边又打了一口机井，并承担该院供水功能。这口机井现在是报废的机井，现在已经没有价值，不应当进行补偿。所以原告的诉讼请求没有依据，所以要求驳回原告的诉讼请求。另外，我方提出反诉，要求原告拆除29间房屋。根据最**法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第86条规定：非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意添附，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除。对这部分财产的处理在双方没有约定的情况下，只能依据法律的规定，出租方需要时对承租方予以适当补偿，出租方不需要的只能恢复原状，涉案29间房屋未经规划审批，不具有合法产权，且破旧不堪已成危房，对被告无任何使用价值。故反诉要求原告拆除。

石厂村委会一审辩称：本案属于合同纠纷，被告石厂村委会不是合同的任何一方当事人，与原告不存在合同关系，石厂村委会不应该成为本案被告，所以要求法院驳回原告对石厂村委会的起诉。以上为石厂村委会答辩意见。

狄桂文一审针对反诉辩称：被告的反诉要求完全没有依据，不符合现实情况，故不同意其请求。

一审法院查明

一审法院经审理查明：1998年7月1日，怀柔县**济合作社（甲方，后改制为被告北京市怀柔区怀柔镇石厂村股份制合作社）与狄**（乙方）签订了《房屋改造合同》一份，该合同载明：甲方在北京市怀柔县庙城村北有245间危房需要改造，因甲方缺乏资金，改造房屋投资有困难，经甲、乙双方协商，由乙方投资进行危房改造，特订立如下合同：一、房屋改造标准：1.沿街旧房拆除68间，南北长107米，跨度6米，面向东建商业门市用房，房屋结构为砖混结构，铝合金门窗，上平3.6米的平房。房基础正负零高于庙城街水泥路面30公分，具体方位、式样按怀柔县规划局要求建。2.院内房214间，原则上主体结构不动，将门和房屋地面在原有基础上提高五层砖，屋地面改后为水泥地面；屋顶全部用方木檩、红陶瓦。3.房屋改造后保持原有间数。4.沿街门市商业用房前垫土不低于庙城街路面，保证院内排水畅通。二、原有的房屋旧料，归乙方使用，不足部分由乙方购置，费用由乙方支付。三、该项房屋改造工程全部由乙方投资，组织施工，乙方应注意安全生产，对于施工期间出现的一切事故，造成人员、财物损失由乙方负责。四、工期为六个月，自1998年7月1日开始至1998年12月31日止。五、乙方将改造房屋建好后，通知甲方，甲方于三日内按照本合同第一条规定的标准进行验收，并做好验收记录。六、房屋验收合格后，甲方必须保证将房屋及场地租给乙方使用十二年，由双方另行签订租房合同。乙方在租期内对承租房屋有权转租，收取房租费，以此逐渐收回房屋改造投资款。七、如乙方不按本合同规定对甲方危房进行改造，甲方有权将建好的房屋、场地租给别人。八、如甲方违约，单方提前终止合同，为（给）乙方造成的损失，全部由甲方负责赔偿。九、本合同自双方签字之日生效，甲乙双方各一份，公证处存留一份。1998年11月30日，该《房屋改造合同》由怀**证处以【（1998）怀证字第393号】公证书予以公证。房屋改造合同签订后，怀柔县**济合作社将上述房屋和相应场地交由狄**使用，狄**对上述房屋进行了改造。

1998年11月7日，怀柔县**济合作社与狄**又签订了《房屋租赁合同》一份，该合同载明：因乙方投资对甲方的危房进行了改造，甲方同意将改造好的房屋以优惠价租给乙方，经双方协商特订立合同如下：一、甲方将座落在北京市怀柔县庙城村北的房屋210间，租给乙方使用。二、租期为十二年，自1999年1月1日至2010年12月31日。三、租期内乙方共向甲方交纳租金60万元人民币，每年付租金五万元，分为两次交纳，在每年的一月一日和七月一日各付租金二万五千元。四、乙方必须按本合同规定时间向甲方交纳租金，否则，按所欠租金数额折合减少租期，每欠五万元减少乙方一年租期。五、在租赁期内乙方对承租的房屋有转租权，可直接与第三方签订租赁房屋合同，房租费由乙方收取，以此来抵顶乙方对房屋改造的投资。六、合同履行期间，乙方对承租的房屋负责管理，按上级主管部门要求做好卫生、治安、用电、防火的管理工作。按有关部门规定，按时向管理部门交纳卫生费、水、电费等。如因不交有关部门作出罚款由乙方承担。七、如甲方不能保证将乙方改造的房屋租给乙方使用十二年，乙方所投资部分损失全部由甲方负责赔偿。八、乙方在租房期间，对承租的房屋应给与保护，不得随意拆改，如需改造房屋设施，必须争得（征得）甲方同意方可实施。在租房期间的维修也由乙方负责，费用由乙方承担。九、合同履行期间如遇国家占地、拆迁，乙方未将全部投资收回，甲方应首先从拆迁损失补偿费中将乙方投资改造房屋损失补齐。投资损失补的标准为：如第一年国家规划占地，补偿费的40%归乙方，从第二年开始，每过一年减少4%。十、合同期内如遇不可抗力，使本合同不能继续履行时，合同即时终止，乙方按实际租赁时间向甲方交付租金。十一、合同期满时，乙方将租赁的房屋、场地全部交回甲方，但必须保证房屋、设备完好、无损。十二、此合同自乙方将改造好的房屋建好，并经甲方验收合格后生效，此合同一式三份，甲乙双方各执一份，公证处存留一份。1998年11月30日，怀柔县公证处以【（1998）怀证字第392号】公证书对该合同予以公证。

2003年6月10日，北京市怀柔区怀柔镇石厂村经济合作社（甲方）与狄**（乙方）签订补充协议一份，该协议载明：1.在房屋改造合同里，需要改造的危房是245间。2.当时沿街改造是按着怀柔县规划局的要求，对沿街68间危房进行了拆除，按规划的要求，建了40间商业门脸。3.以上在对245间危房改造的基础上，甲方要求对危房改造的间数不能少于改造前的间数，在院里靠西侧一空地需建房屋29间，乙方按甲方的改造标准要求，甲方同意由狄**出资新建了29间房，房屋的产权归乙方所有。4.在租赁期间如遇国家政策调整或村镇规划需要征地拆迁时，乙方所建房屋的所有拆迁补偿归乙方所有。5.本协议未尽事宜，由双方进行协商解决。

租赁协议到期后，狄**将租赁的房屋包括其增建的29间房屋全部交予北京市怀柔区怀柔镇石厂村股份制合作社。后因增建的29间房屋的补偿问题，双方未达成一致意见，故狄**于2012年12月19日将二被告诉至本院，要求二被告共同支付补偿款人民币50万元（后变更为25万元）及拖欠期间的利息。被告北京市怀柔区怀柔镇石厂村村民委员会不同意原告请求。被告北京市怀柔区怀柔镇石厂村股份制合作社不同意原告请求的同时提出反诉，要求原告拆除29间房屋，狄**不同意其反诉请求。本案在审理过程中，狄**提出申请要求对29间房屋及附属物等进行价格评估，本院通过北京**民法院随机确定委托北京华**有限公司进行评估，结果为：估价对象于2013年3月25日的房屋、附属物、门卫室及机井现状重置成新价格为：211775元。因双方分歧较大，故本院调解未果。

一审法院认为

一审法院认为，北京市怀柔区怀柔镇石厂村经济合作社与狄**在补充协议中明确约定狄**增建的29间房屋产权归狄**所有。而在租赁协议到期后，狄**所租赁房屋包括其增建的29间房屋全部移交给北京市怀柔区怀柔镇石厂村股份制合作社，但双方未对补偿问题达成一致意见，故北京市怀柔区怀柔镇石厂村股份制合作社应对狄**给予补偿，而北京市怀**村民委员会并非合同相对方，不应承担相应民事责任。关于补偿标准问题，本院按照评估报告的结果确定补偿数额。关于原告主张的利息部分，缺乏法律依据，故本院不予支持。北京市怀柔区怀柔镇石厂村股份制合作社的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决：一、北京市怀柔区怀柔镇石厂村股份制合作社于本判决生效后七日内给付狄**房屋补偿款二十一万一千七百七十五元；二、驳回狄**其他诉讼请求；三、驳回北京市怀柔区怀柔镇石厂村股份制合作社的反诉请求。

上诉人诉称

合作社、石厂村委会不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是1.补充协议书是对房屋改造和租赁合同的补充，房屋租赁合同是主合同，本案属于房屋租赁合同纠纷，应适用租赁合同相关法律规定；2.被上诉人对租赁房屋的改造投资，是通过转租、收取租金的形式来抵顶，合作社对被上诉人没有补偿的义务；3.门卫室、院墙、院地、上水管、机井等附属物（评估价52939.74元）未约定归被上诉人所有，一审法院判决给予补偿于法无据；4.在双方对涉案房屋没有约定的情况下，应按民法通则相关规定予以拆除。综上，请求：1.撤销（2013）怀民初字第00210号民事判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

狄**辩称，不同意对方的上诉请求，同意一审判决。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有当事人当庭陈述及相关书证等在案佐证。

本院认为

本院认为：合作社与狄**在补充协议中明确约定狄**增建的29间房屋产权归狄**所有，但未约定双方租赁合同到期后该房屋的处理问题。但在租赁合同到期后，合作社接收了上述房屋，故其应对房屋及附属物给予狄**相应的补偿。对于补偿标准，一审法院按照评估报告的结果确定补偿数额，于法有据。综上，一审法院判决的处理结果并无不当，本院应予维持；对合作社和村委会的上诉理由，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费5050元，由狄**负担650元（已交纳）；由北京市怀柔区怀柔镇石厂村股份制合作社负担4400元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费70元，由北京市怀柔区怀柔镇石厂村股份制合作社负担（已交纳）

二审案件受理费4470元，由北京市怀**份制合作社、北京市怀柔区怀柔镇石厂村村民委员会负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一四年六月二十日