王**、黄**等与纪志洞房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

审理经过

申请再审人王**、黄**、黄**与被申请人纪志洞房屋买卖合同纠纷一案，河北**民法院于2009年5月27日作出（2008）三民初字第1104号民事裁定，黄金印不服，上诉于本院，本院于2009年8月17日作出（2009）廊民终字第240号民事裁定，撤销河北**民法院（2008）三民初字第1104号民事裁定；指令河北**民法院对本案进行审理。河北**民法院于2009年11月25日作出（2008）三民初字第1104号民事判决，纪志洞不服，上诉于本院，本院于2010年6月28日作出（2010）廊民一终字第446号民事裁定，撤销河北**民法院（2008）三民初字第1104号民事判决；本案发回河北**民法院重审。河北**民法院于2011年4月26日作出（2008）三民重字第1104号民事判决，黄金印不服，上诉于本院，本院于2011年10月11日作出（2011）廊民一终字第651号民事判决，已经发生法律效力。黄金印不服，向河北**民法院申请再审，河北**民法院于2014年12月2日作出（2012）冀民申字第2159号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人王**、黄**、黄**及其委托代理人唐**、冯**、被申请人纪志洞及其委托代理人赵**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原告黄金印诉称，被告纪志洞经人介绍于2003年2月10日购买原告所有的位于三河市泃阳镇西关村的正房五间及院落，双方在协商一致的基础上，订立书面的房屋买卖协议。该协议约定房屋价值8万元，被告于签订合同之日付给原告6万元，余款2万元一年内付清，待余款2万元全部付清原告后，甲方（本案原告）将土地使用证等手续交付乙方（本案被告）所有。原告于被告支付6万元房款后将房屋交与被告使用至今，原告多次索要余款未果，但被告至今未付余款。无奈诉至法院，要求被告给付欠款2万元。2008年5月6日，原告变更请求为确认原、被告房屋买卖协议无效，返还房屋。

一审被告辩称

被申请人纪志洞辩称，被告从原告手购房，并定有协议属实。被告己使用该房至今，后被告又在宅院新建西厢房8间，并将院墙翻新。原告诉被告欠房款2万元，理由不充足，协议约定原告先交付被告土地使用证等手续，被告才支付原告余款2万元。

反诉原告纪志洞诉称，近年来由于市场建设突飞猛进，大兴土木建设，反诉被告看到房地产市场价格的飙升，见利忘义的心态占据了反诉被告的头脑，钻国家法律与政策相碰撞的空子，抛弃诚信和维护正常交易秩序的道德观，反诉被告要求变更为房屋买卖协议无效，反诉原告以为，反诉被告出尔反尔的行为是导致房屋买卖协议无效之过错方，如果房屋买卖协议被判无效，反诉原告的信赖利益损失80万元，反诉被告应予以赔偿。

反诉被告黄金印辩称，反诉原告未给反诉被告2万元余款，是反诉原告不守信用，反诉原告的诉讼请求没有法律依据和事实依据，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。

一审法院查明

河北省三河市人民法院一审查明，2003年2月10日被告从原告手购其正房五间及院落，双方协商房价为8万元，达成一致意见后双方订立书面的房屋买卖协议，按协议约定被告于协议签定之日支付原告房款6万元，余款2万元一年内付清，待余款全部付清后，原告将土地使用证等手续交付被告所有，原、被告双方因余款2万元的给付和被告土地使用证等手续的交付发生争执，按协议约定原告一年内即2003年2月9日前首先履行支付2万元余款义务，被告后履行交付土地使用证等手续义务。被告不履行协议义务，原告于2008年1月5日诉至法院要求被告支付余款2万元。审理中原告认为房屋买卖协议涉及宅基地使用权非本村村民不得买卖，房屋买卖协议违反《河北省土地管理条例》和《农村宅基地管理办法》等行政法规，认为房屋买卖协议无效，变更诉讼请求为确认房屋买卖协议无效，返还房屋。被告反诉原告如被确认房屋买卖协议无效，反诉被告赔偿反诉原告信赖利益损失80万元，诉讼中反诉原告诉称房屋买卖协议有效，要求撤回反诉请求。

另查明，原告为三河市泃阳镇西关村村民，其出卖给被告房产所带土地为农村宅基地，被告原籍为新集镇西门外村民，房屋交付后被告已建8间西厢房，并对院墙进行了翻新，使用至今。

一审法院认为

河北省**院一审认为，民事行为分为负担行为和处分行为，民事负担行为是指当事人为自己创设权利义务的行为，民事处分行为是指直接导致物权变动的行为。根据《物权法》第15条所确立的物权与债权变动区分原则，当事人签订房屋买卖合同的行为是一种债权行为，实现房屋所有权的转移则属物权行为，债权合同的效力是独立存在的，合同是否生效，自签订之日起就已确定，而不能通过合同是否履行反过来决定合同的效力。不动产权属由房屋所有权和土地使用权构成，房屋为私有财产，原告作为所有权人有权处分私有房屋，被告对房屋通过交易而享有权利，原、被告订立房屋买卖协议意思表示真实，不违反法律和社会公共利益，应确认为有效，原告主张变更诉讼请求为确认房屋买卖协议无效，本院不予支持。诉讼中被告请求撤回反诉请求，本院准予。原告对宅基地享有使用权，不得处分，原告出卖房屋行为的同时应认定原告对宅基地使用权的放弃，被告使用宅基地违反法定条件，不能取得宅基地使用权，在买卖合同生效而不动产物权变动未成就的情况下，被告虽然不取得房屋的所有权，原、被告仍享有债权请求权，被告在协议约定的期限内不履行义务，应当承担违约责任，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第64条、《中华人民共和国物权法》第15条、《中华人民共和国合同法》第44条、第109条、第113条之规定，判决：一、原告黄**与被告纪志洞签订的房屋买卖协议有效；二、被告纪志洞给付原告黄**房款2万元；三、被告纪志洞给付原告黄**自2004年2月9日至本判决确定之日的利息损失；四、驳回原告黄**变更要求确认房屋买卖协议无效的诉讼请求；二、三项于本判决生效后10日内履行完毕。

二审上诉人诉称

黄**上诉称，一、原审重审程序违法；二、原审重审认定事实错误；三、原审重审判决认定房屋买卖协议有效适用法律错误。

二审被上诉人辩称

纪志洞答辩称，（2008）三民重初字第1104号民事判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人并没有充分的证据证明原审重审程序违法及认定事实错误，且上诉人没有任何能证明出卖的房屋座落地拥有使用权的有效证据，同时被上诉人提交证据证明村委会承认被上诉人拥有争议房屋坐落土地的使用权，且与西关村村民享有同等的依原有的房宅可调换入住楼房的权利。

二审法院查明

本院二审查明的事实与一审判决认定事实相同，二审期间双方均未提交新证据。

二审法院认为

本院二审认为，上诉人黄**与被上诉人纪志洞于2003年2月10日签订房产买卖协议书，约定“黄**将自有的五间正房卖给纪志洞，该房坐价8万元，第一次当场付款6万元，其余款项一年内付清。待其余款项全部付清后，黄**将土地使用证等手续交给纪志洞所有”。该合同是双方当事人的真实意思表示，故该合同有效。二审期间，上诉人未能提供充足的证据证明其上诉主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。

再审申请人称/抗诉机关称

申请再审人王**、黄**、黄**申请再审称，农村宅基地为村农民集体所有，具有一定的成员身份属性和村民福利性，农村集体组织以外的人员不能取得宅基地使用权。被申请人并非泃阳**体组织成员，且其户籍在法院审理过程中并未迁入西关村。申请人与被申请人签订的房产买卖协议损害社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。申请人在诉讼过程中，将诉讼请求由“请求判令被告给付原告房款人民币2万元”变更为“确认原、被告房屋买卖协议无效”，而原审判决除判决房屋买卖协议有效之外，还判决被申请人给付申请人房款2万元及利息损失，超出申请人诉讼请求。综上所述，原审判决认定事实不清，判决理由不适当，适用法律错误，应当撤销终审判决并依法改判房产买卖协议无效。

再审被申请人辩称

被申请人纪志洞辩称，一、（2011）廊民一终字第651号民事判决维护的是给付之诉；二、（2011）廊民一终字第651号民事判决经审查判定再审申请人没有土地管理部门的审批手续，私自占地建房，其所建房屋属违法建筑，不支持再审申请人的诉讼请求是有法律依据的确认之诉；三、西**委会已给了被申请人本村村民待遇。综上，两级法院给付只诉的审理与裁判是严格依法审理、依法裁判、维护法律严肃性的表现。故请驳回再审申请人的诉求，维持原判。

本院查明

本院再审查明的事实除与原审判决查明的事实一致外，另查明：黄金印于2012年9月17日因病去世，其妻王**、其子黄**、其女黄**作为黄金印的继承人申请参加本案的诉讼。

本院认为

本院再审认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。黄金印与纪志洞签订的《房产买卖协议》的买卖标的物不仅是房屋，还包含了相应的宅基地使用权，因纪志洞非三河市泃阳镇西关村村民，故双方签订的《房产买卖协议》，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。申请再审人请求确认双方签订的《房产买卖协议》无效的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

再审裁判结果

一、撤销本院（2011）廊民一终字第651号民事判决和河北省三河市人民法院（2008）三民重字第1104号民事判决；

二、黄金印与纪志洞于2003年2月10日签订的《房产买卖协议》无效。

一审案件受理费600元、反诉费12800元减半收取6400元；二审案件受理费600元均由纪志洞负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月八日