李**与北京**限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第11446号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

北京**限公司（以下简称枫树置业公司）起诉至原审法院称：2011年12月14日，双方签订了编号为××××××××的《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），李**购买枫树置业公司开发的“枫树家园”项目的昌平**枫树家园（B区）枫树家园G区（以下简称涉诉房屋）全部，该涉诉房屋单价为24042.15元，合同总价为9505544元，合同签订后，李**向枫树置业公司支付了2855544元，剩余款项6650000元，由李**以办理银行贷款的方式支付，双方在所签订的合同附件五“付款方式及期限的约定”第二条第一款规定：“如买受人未在签订购房合同15日内签署相关贷款申请文件并提交齐全贷款所需资料及费用或未按照银行要求履行贷款手续或未配合银行进行家访等相关程序的，每逾期一日买受人应当向出卖人支付贷款金额万分之二的违约金。如逾期超过30日，则出卖人有权解除预售合同。”合同签订后，因李**名下贷款曾出现过逾期且名下对外担保过多，李**申请贷款的银行要求李**增加首付款，枫树置业公司也分别于2012年3月19日、2012年3月29日、2012年4月8日三次向李**发出通知函，要求李**增加95万元的首付款，以便于银行审核通过后放款，从而继续履行双方之间的合同，但李**对枫树置业公司的通知置若罔闻，一直拒绝增加首付款。依据合同附件五第二条第二款约定“如因买受人原因导致银行未批准买受人贷款申请的，买受人应当自银行拒绝放贷之日起15日内向出卖人付清贷款金额或变更为一次性付款方式，如买受人未能按期付清贷款金额或未能与出卖人协商一致变更贷款方式或贷款银行的，出卖人有权解除合同，由买受人向出卖人支付总房款5%的违约金。”但李**既未向出卖人付清贷款金额也没有变更为一次性付款，导致枫树置业公司至今仍未拿到后续贷款部分的房款，自双方签订合同至今已长达两年，双方合同目的已经不能实现。有鉴于此，枫树置业公司于2012年11月24日向李**发出了《解除合同通知书》，解除了与李**的合同，同时要求李**配合办理注销手续，但李**拒不配合枫树置业公司办理注销手续，依据双方《补充协议》的约定，李**应当向枫树置业公司按日支付总房款万分之二的违约金。李**的违约情形十分严重，给枫树置业公司造成了巨大损失，现枫树置业公司诉至法院，请求：1、判令解除双方之间签订的编号为××××××××的《预售合同》；2、判令李**赔偿枫树置业公司解除合同违约金475277.2元；3、判令李**赔偿枫树置业公司迟延办理注销手续违约金648278.1元；4、判令李**赔偿枫树置业公司律师费10000元、印花税4753元；5、本案诉讼费用由李**承担。

一审被告辩称

李**在2013年11月6日的庭审中辩称：枫树置业公司所述情况与事实不符，双方之间在合同附件五中约定了合同解除的条件，应该按照该约定办理。本案中，合同没有达到约定解除的条件，在不具备解除条件的情况下，枫树置业公司的诉讼请求没有法律依据，应该予以驳回。李**要求依照合同约定继续履行合同。第二次庭审李**经法院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2011年12月14日，枫树置业公司（出卖人）与李**（买受人）签订了《预售合同》，约定由李**购买枫树置业公司预售的涉诉房屋，该商品房预测建筑面积395.37平方米；该商品房单价每平方米人民币24042.15元，总价款人民币玖佰伍拾万伍仟伍*肆拾肆元整（大写）付款方式为按揭贷款。一、买受人2011年12月14日向出卖人支付该房屋30%的首期房款，计2855544元，其中包含购房定金五十万元整，该房屋剩余房款6650000元，由买受人以办理银行贷款的方式支付。二、1、如买受人未在签订购房合同15日内签署相关贷款申请文件并提交齐全贷款所需资料及费用或未按银行要求履行贷款手续或未配合银行进行家访等相关程序的，每逾期一日，买受人应当向出卖人支付贷款金额万分之二的违约金。如逾期超过30日，则出卖人有权解除《预售合同》。出卖人解除《预售合同》，买受人应向出卖人支付总房款5%的违约金，如逾期超过45日，买受人除向出卖人支付总房款5%的违约金，还需按日支付总房款万分之二的违约金，直至双方《预售合同》解除。2、买受人按照上述第二条第1款约定办理完毕申请按揭手续后，在买受人所购房产的楼栋符合银行放款条件后，银行将进行放款。买受人应在接到银行通知后7日内办理相关手续。如因买受人原因导致银行未批准买受人贷款申请的，买受人应自银行拒绝放贷之日起15日内向出卖人付清贷款金额或变更为一次性付款方式。如果买受人未能按期付清贷款金额或未能与出卖人协商一致变更付款方式或贷款银行的，出卖人有权解除预售合同，由买受人向出卖人支付总房款5%的违约金。

当日，枫树置业公司与李**签订《补充协议》，就通知与送达事项做了补充约定。上述《预售合同》及《补充协议》签订后，李**按照约定交付首付款2855544元，剩余6650000元购房款由李**以办理银行按揭贷款的方式支付。李**提供相应贷款所需资料交付枫树置业公司，后者将资料转交贷款银行。后因为李**个人负债及隐性负债较高，未能通过贷款银行的贷款审批。

枫树置业公司陈述在2012年3月银行通知李**需交纳40%的首付款，原来的30%首付款不能办理贷款审批；并于2012年3月19日、同年3月29日、同年4月28日按照《预售合同》中双方约定的送达地址，邮寄《通知函》告知李**该事项，枫树置业公司分别于2012年11月14日、2013年6月27日向李**邮寄《解除合同通知书》和《通知书》，载明李**经多次催告，未履行合同约定义务，已经构成违约，要求解除双方之间的合同，并要求李**支付违约金及办理《预售合同》的注销手续。但李**对枫树置业公司邮寄的上述《通知书》和《通知函》不认可，表示未曾收到过上述文件。

本院查明

诉讼中，枫树置业公司提交了2013年12月9日负责给李**办理银行按揭贷款业务的银行工作人员董*出具的《情况说明》一份，载明“客户李**（身份证：×××）于2011年12月向我行申请个人贷款665万元，由于其名下有多笔未结清贷款及超过1000万元对外担保，负债及隐性负债较高，因此未能通过我行审批，特此说明。”经质证，李**认可上述《情况说明》载明的事实。2014年3月6日，我院电话联系案外人董*并制作笔录，询问上述《情况说明》是否是其本人出具并签名及李**未能及时获得批贷的原因，董*认可是自己签名，且李**未能获得贷款审批的原因，就是说明中记载的情况；并在询问中陈述确实曾要求李**将首付款比例支付至40%，但李**未交纳，至今仍是30%；也要求李**提交过资信证明，但即使李**提交资信证明后仍然不能通过审批，后就将相应的资信证明材料退回其本人。即使李**现在将首付款比例交纳至40%，现在也不能获得审批。2014年3月21日，法院组织双方当事人质证时，枫树置业公司和李**对法院所作的电话笔录内容的真实性均予以认可。

在贷款不能获得审批，无法通过银行贷款支付购房款的情况下，法院多次询问李**，剩余665万元购房款能否在尽短的合理期限内支付给枫树置业公司，但李**陈述短时间内没有能力支付，可以在6个月之内交清，最快三个月内支付；经询问枫树置业公司能否同意李**在三个月内交清房款，双方合同继续履行，枫树置业公司陈述如果李**在支付违约金后，在二十日左右交付剩余购房款的话，同意继续履行合同，否则坚持要求解除合同。诉讼中，法院向李**进行释明，若法院判决解除双方的北京市商品房预售合同，李**是否就返还其交付的首付款问题在本案中提起反诉，李**明确表示不提反诉。

原审法院上述事实，有《商品房预售合同》、《情况说明》、电话笔录、质证笔录、询问笔录、《通知函》、《通知书》、《解除合同通知书》及双方当事人当庭陈述在案佐证。

原审法院判决认定：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩、对另一方当事人提交的证据进行质证并参与法庭辩论的权利，李**经法院依法传唤，未到庭参加2014年7月25日的诉讼，视为其放弃了质证和辩论的权利。2011年12月14日，双方签订的《预售合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，合同双方当事人应该按照合同约定诚信履行各自的义务。现根据合同约定，李**在支付30%首付款后，其余购房款665万元以办理银行按揭贷款方式支付，但因李**名下有多笔未结清贷款及超过1000万元对外担保，负债及隐性负债较高等自身原因，未能通过贷款银行的贷款审批，在银行要求李**增加交纳首付款比例和提供相应资信证明等解决途径下，李**仍然不能办理下来贷款手续，致使一直未向枫树置业公司交付剩余购房款，在给予其合理期限内仍没有能力支付剩余购房款，李**的行为也符合双方在《预售合同》中约定的单方解除条件；同时李**迟延履行支付70%购房款义务，经催告后在合理期限内仍不能支付枫树置业公司，且李**的迟延履行付款义务已经致使双方合同目的不能实现，李**的行为亦符合法定解除条件，故枫树置业公司要求解除双方之间签订的《预售合同》，具有事实和法律依据，法院予以支持。

关于枫树置业公司要求李**赔偿解除合同的违约金475277.2元的主张，根据双方合同附件五第二条第2款约定，李**的行为构成违约，应向枫树置业公司支付总房款5%的违约金。诉讼中，在李**不能办理银行贷款手续后，法院就变更付款方式为现金支付曾多次组织双方协商，但鉴于李**的资金问题，双方最终未能协商一致，李**亦无法在合理期限内付清房款。同时，法院向李**释明，如果李**存在违约行为的话，李**是否申请法院酌减违约金，但李**坚持认为其不存在违约行为，不要求法院酌减。关于枫树置业公司所主张的迟*办理注销手续的违约金共计648278.1元的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。

关于枫树置业公司要求李**赔偿律师费10000元、印花税4753元的请求于法无据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告北京**限公司与被告李**于二〇一一年十二月十四日签订的合同编号为××××××××的《北京市商品房预售合同》。二、被告李**于本判决生效后七日内支付原告北京**限公司解除合同违约金四十七万五千二百七十七元二角。三、驳回原告北京**限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

李**不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决第二项。上诉理由是：解除合同并非是因李**违约解除。李**买房之后一直在办理贷款申请。因为李**给别人做了担保。枫树置业公司要求李**提供1000万元存款证明，后来又按照枫树置业公司的要求提供了1500万元存款证明。后来枫树置业公司告知说办不了贷款，要求退房。由于贷款无法办理，房屋钥匙无法取得，李**至今无法装修入住。另外，原审法院在调解时只是说退房，没有涉及违约金问题。李**并没有违约，不存在违约金。

枫树置业公司同意原审法院判决。针对李**的上诉理由答辩称：枫树置业公司在2012年3月19日和29日分别给李**发出通知函，告知其贷款数额较多，需增加首付至总房价的40％才能办理贷款审批手续，但李**并未履行该通知。能否获得贷款审批是李**自身原因决定的，与枫树置业公司无关。按照双方约定，李**不能获得银行贷款时要改变付款方式，否则李**应承担相应的违约责任。现在诉争房屋因为李**的原因被多个法院查封，枫树置业公司在较长时间内都无法处置该房屋，给枫树置业公司造成了损失。如果枫树置业公司及时收到购房款，按银行存款利率计算也有近40万元利息。原审判决其承担违约责任，合法有据。

本院经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为：双方当事人签订的《预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效。双方均应依约全面履行各自的义务。

本案中，李**由于自身原因导致银行贷款未能获得批准，理应按照约定变更付款方式及时付清房款。但李**未依约支付购房款，其行为构成违约，应当依照约定承担相应的违约责任。李**上诉认为其不构成违约的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。现并无证据证明原审认定的违约金数额明显过高，原审判决并无不当，应予维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一万五千零四十五元，由北京**限公司负担八千七百六十三元（已交纳）；由李**负担六千二百八十二元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费八千四百二十九元，由李**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月十八日