中国信达资**宁省分公司与北京富**有限公司特别清算委员会商品房预售合同纠纷再审民事判决书

审理经过

再审申请人中国信达资**宁省分公司（以下简称信达辽宁分公司）与被申请人北**发有限公司特别清算委员会（以下简称富裕达公司）及一审第三人大连万**有限公司（以下简称万**公司）商品房预售合同纠纷一案，北京**民法院于2013年7月25日作出（2013）高民终字第1688号民事判决。信达辽宁分公司不服，向本院申请再审。本院于2014年5月6日作出（2013）民申字第2447号民事裁定，提审本案。本院提审后依法组成合议庭，于2015年3月12日开庭进行了审理。信达辽宁分公司的委托代理人周**、鲁*，富裕达公司的委托代理人刘**到庭参加诉讼，万**公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。

一审法院查明

北京**人民法院（以下简称一审法院）经审理查明：信达辽宁分公**司沈阳办事处，2010年7月26日经批准变更为现名。

富裕达公司系1995年10月5日经北**经贸委批准成立的合作企业，合作三方分别为北京**开发集团、北京永**有限公司、香港**有限公司。1999年12月27日，北**经贸委批准了北京永**有限公司将其在合作公司的全部权益转让给北京**开发集团，该股权转让后，北京**开发集团在合作公司的股权为35%，香港**有限公司在合作公司的股权为65%。经北**务局于2006年3月29日作出京商资字（2006）296号批复，富裕达公司进入特别清算程序。目前，富裕达公司仍处于特别清算中。

1996年1月9日，富裕达公司为甲方与万**公司、国电中心为共同乙方签订《北京市外销商品房预售合同》。该合同约定：乙方自愿购买甲方的联合广场大厦65％的房地产，联合广场大厦65％的房地产的建筑面积约46150平方米，土地面积3640平方米。售价为每建筑平方米2300美元，价款合计为10614.5万美元。第三条约定：甲方同意按照应付款总额之50％强作为现款分期支付，另50％弱提供为期五年的延期付款。a、双方同意应付款总额的50％强（其总额为5500万美元）分期支付的付款安排如下：1、签合同后乙方于1996年1月20日前，支付人民币1000万元（本判决以下所涉”元”，如未注明美元，均指人民币）为定金。2、第一次付款在1996年1月30日前，付款额为美元880万整（加上定金共为美元1000万元整）；在乙方第一次款项支付前，因甲方原因造成合同未能履行，甲方应立即将定金付还给乙方。3、第二次付款在1996年3月30日前，付款额为美元1500万元整。4、第三次付款在1996年6月30日前，付款额为美元1500万元整。5、第四次付款在1996年9月30日前，付款额为美元1500万元整。b、乙方第四次支付房价款后的余额为5114.5万美元，余额部分按为期五年的分期付款支付，年利率为9.3%。支付时间及款额如下：1、第一次1996年12月30日前支付额为美元1022.9万元整，加付利息为美元237.8243万元整。2、第二次1997年12月30日前支付额为美元1022.9万元整，加付利息为美元380.5188万元整。3、第三次1998年12月30日前支付额为美元1022.9万元整，加付利息为美元285.3891万元整。4、第四次1999年12月30日前支付额为美元1022.9万元整，加付利息为美元190.2594万元整。5、第五次2000年12月30日前支付额为美元1022.9万元整，加付利息为美元95.1297万元整。以上各次分期付款，如乙方提前付款，则甲方应减收相应利息。以上价款的支付由乙方按期汇入甲方帐户。如以人民币支付，按当天国家规定汇率折算。第四条关于付款滞纳处理约定：1、乙方的第一次付款如不能按时支付，则甲方有权取消本合同，并没收乙方的定金。乙方认可，销售事宜另议。2、乙方的第二次付款如不能按时支付，则向甲方支付滞纳额的日千分之一的滞纳金。滞纳期不超过15天，过期则甲方有权没收乙方的第一次付款，销售事宜另议。3、乙方第三次和第四次付款，每次均有15日宽限期，超过该期限，须向甲方支付滞纳额的日千分之一的滞纳金。如逾期付款超过30日，甲方有权没收第一、二次的付款，销售事宜另议。4、为期五年的分期付款，乙方每次均享有30日的宽限期。如超过该30日的宽限期，甲方有权就所延误支付款额向乙方收取违约金，其金额按国家规定的固定资产贷款利率计算。逾期超过三个月时，甲方有权取消本合同并将此产业转售第三者。所获收入除合同中规定的甲方应收款及其利息以及因转售而发生的代理费用和有关的手续费用外，余额全部付还给乙方，不论售价高低，并且甲方不可没收乙方的任何款项作为违约金，也不可加入任何其他费用。第五条约定：1、甲方必须于1996年9月30日之前，将本合同所涉及房产交付乙方进行再装修（房屋状态另见附件），超过此期限，乙方可给予甲方30天的宽限期。超过此宽限期，乙方有权就已付款总额向甲方收取违约金，其金额按国家规定的固定资产贷款利率计算。2、甲方需于1996年12月30日前，将符合国家甲级写字楼标准（详见附件）的房产（包括庭院）交付给乙方。甲方交付房产可享受30日的宽限期，超过此期限，则乙方有权就已支付价款的总额向甲方收取违约金，其金额按国家规定的固定资产贷款利率计算。逾期超过三个月，乙方有权终止合同，在合同终止后30日内，甲方须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方，利息按中**银行固定资产贷款利率计算。如果甲方不能按时付还房价款及利息，则乙方有权继续向甲方收取该房价款的利息，直至甲方全部付清房价款为止。第六条约定：如甲方交付的房产经国家法定部门核验不合格或未达到本合同规定的等级标准，乙方有权终止本合同，同时由甲方按本合同第五条终止合同后的规定承担相应责任。

1996年4月4日，富裕达公司（甲方）与万**公司（乙方）签订《联合广场大厦销售合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：一、截至1996年4月4日，乙方已付款8000万元。此项付款虽然同原合同规定有违，但甲方对此不视为乙方违约，不以违约处置，乙方对甲方的合作态度表示赞赏。二、双方同意并确认，此后的付款日期按下列安排进行：1、1996年4月15日付款1500万美元，宽限期为5天。2、1996年5月30日付款1500万美元，宽限期为15天。3、1996年8月30日付款1500万美元，宽限期为15天。三、乙方同意甲方联合广场大厦竣工期限按原合同顺延60至90天。双方确认本《补充协议》关于付款日期的安排为最后安排，如乙方违背本协议书，应该按原合同规定处置办法处置。本《补充协议》为原销售合同的组成部分，与原合同具有同等效力。

双方确认，万**公司自签订预售合同起分别于1996年1月25日、3月18日、3月25日、4月5日、4月29日、5月10日、5月23日、6月14日、6月21日、6月24日共向富裕达公司支付1.9亿元。万**公司于1996年4月29日支付给香港**有限公司（富裕达公司外方股东）1000万元。本案审理中，富裕达公司对于收到万**公司2亿元的事实予以认可。之后，万**公司未支付剩余款项，富裕达公司亦未向万**公司交付房屋。另，最**法院（2008）民一终字第71号民事判决亦确认，2002年5月29日，富裕达公司取得京房权证市朝港澳台字第10159号房屋所有权证。

另查，辽宁省高级人民法院（2000）辽经初字第20号、（2002）辽民三初字第40号、（2002）辽民三初字第41号、（2002）辽民三初字第43号、（2002）辽民三初字第44号民事调解书，共确认交通**分行（以下简称交**分行）对万**公司享有18亿余元债权。2004年6月7日，交**分行（甲方）与信**分公司（乙方）签订债权转让协议，约定甲方将其对债务人万**公司共计陆拾壹笔债权转让给乙方。

万**公司于2004年10月14日签署《声明及授权书》，载明：该公司与交**分行借款合同纠纷一案，现由辽宁**民法院强制执行。交**分行已经将其对该公司的债权依法转给信**分公司，该公司对信**分公司负有偿还本金和利息的义务。该公司投资2亿元，在北京市朝阳区朝外大街南侧建联合大厦，占其产权65%，形成该公司在北京联合大厦的权益。该公司为确保清偿欠中国**理公司的债务，并配合辽宁**民法院执行工作的顺利进行，现郑重声明：将该公司在北京联合大厦的全部权益无偿转让给信**分公司，并授权信**分公司对该公司在联合大厦的所有权益全权进行处置。该公司承诺：以信**分公司对在北京联合大厦权益的处置收益或相应权益清偿该公司对信**分公司的欠款。本声明及授权书交由辽宁**民法院执行局备案。该公司对上述权益的处理以此声明及授权书为准，如有与此声明及授权书相违背的文书均属无效。在该份文件上，盖有万**公司的印章并有其法定代表人张**的签字。2004年11月5日，交**分行和信**分公司在《辽宁日报》上发布债权转让公告，以证明交**分行已将其或下属分支行依法享有的债务和保证人与其签订的授信合同及相应的保证合同项下的全部权利依法转让给信**分公司。

本院认为

2006年，信**分公司的前身信达辽宁**办事处起诉至北京**民法院，请求判决：1、确认富裕达公司同万**公司、国电中心签署的《北京市外销商品房预售合同》未生效；2、富裕达公司向信达辽宁**办事处返还万**公司已经支付的购房款2亿元。北京**民法院于2008年2月25日作出（2006）高民初字第3号民事判决，判决：驳回信达辽宁**办事处的诉讼请求。信达辽宁**办事处不服该判决，上诉至本院。本院认为，通过受让债权取代万**公司合同当事人地位的信**分公司认为涉案合同未生效，与万**公司的真实意思表示不符，鉴于涉案合同不是未生效，而是有效，故对信**分公司提出的确认涉案合同未生效，富裕达公司返还2亿元的诉讼请求不予支持。在涉案合同有效的墓础上，当事人之间所生纠纷，可另循合法途径解决。据此，本院于2008年11月20日作出（2008）民一终字第71号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。

再审裁判结果

信**分公司于2010年11月18日向北京**民法院另行起诉，该院未予立案。

信**分公司向一审法院起诉称，万**公司自愿购买富裕达公司开发建设的联合广场大厦65％的房地产，合计10614.5万美元。该公司累计支付购房款2亿元后，未再支付购房款，富裕达公司也未交付房屋。信**分公司沈阳办事处已合法承接万**公司就支付购房款后对富裕达公司享有的债权请求权。案涉合同已实际中止履行，富裕达公司已将房屋转让案外人，其理应退还2亿元购房款，但该公司却将2亿元购房款全部没收。诉争《北京市外销商品房买卖合同》第四条第3款所谓”没收购房款”条款，其性质为违约金条款，信**分公司可以请求人民法院适当减少违约金数额。逾期付款给富裕达公司造成的合理损失，应当是迟延付款的贷款利息或合同约定的定金，没收全部购房款2亿元作为违约金，显然过分高于损失。鉴于合同中明确约定万**公司向富裕达公司支付定金1000万元，且该定金已实际支付，在富裕达公司损失难以确定的情况下，应适用定金罚则。综上，请求判令：富裕达公司向信**分公司返还1.9亿元。

富裕达公司答辩称，（一）预售合同项下权利之转移，应适用合同概括转让的规则。万**公司于2004年10月24日对信**分公司单方做出的《声明及授权书》属于债权转让中的”通知”形式，未送达或取得富裕达公司的同意。而且，万**公司在《声明及授权书》中将履行买卖合同中的给付义务表述为投资2亿元建设联合大厦，占联合大厦产权的65%，与事实不符。（二）根据北京市高级人民法院（2006）高民初字第3号民事判决，万**公司与富裕达公司之间在履行买卖合同中哪一方存在违约以及是否负有给付义务存在较大争议，无法确认。双方之间不确定是否存在债权，万**公司对富裕达公司提出给付请求的债权总额不具有确定性，信**分公司向富裕达公司提出给付请求于法无据。（三）信**分公司无权要求对违约金进行调整，该公司的起诉已超过诉讼时效，且不符合一事不再理原则，其起诉应予以驳回。

本案审理中，经合法送达，万**公司未到庭应诉。

一审法院经审理认为，最**法院生效判决已认定富裕达公司与万**公司签订的《北京市外销商品房预售合同》有效，并释明：”在涉案合同有效的基础上，当事人之间所生纠纷，可另循合法途径解决”。该生效判决同时指出，信**分公司通过受让债权取代万**公司合同当事人地位。本案中，在万**公司未合法应诉、信**分公司作为合法受让万**公司债权的主体，主张涉案合同约定的违约金过高，并请求判令富裕达公司向其返还部分款项，属于人民法院民事案件的受理范围，不违反一事不再理原则。另，最**法院（2008）民一终字第71号民事判决的生效时间为2008年11月20日，信**分公司曾于2010年11月18日向北京**民法院起诉，故信**分公司诉讼请求未超过诉讼时效。

从现有证据看，万**公司并未依约向富裕达公司如期支付第三、第四期及其后数期之购房款项，确系违约，应承担相应违约责任。现富裕达公司主张，双方所签订之《北京市外销商品房预售合同》第四条第三款约定：万**公司逾期付款超过30日富裕达公司有权没收万**公司第一、二次已支付的共计2亿元，同时房屋销售事宜另议。该”没收”条款并未明示为违约金，故不应理解为违约金条款。但，双方此条款约定意在确保合同如期履行，限制违约情形的发生，故其性质应认定为违约金。现万**公司及信**分公司均无继续履行合同的意思表示，涉诉的《北京市外销商品房预售合同》已事实上终止，故信**分公司有权依法请求降低违约金的数额。

基于前述，本案的争议焦点在于：2亿元的违约金是否过高，信达辽宁分公司主张降低违约金的请求应否得到支持。现富裕达公司不同意信达辽宁分公司降低违约金数额的请求，并举证自己存在降价销售、万**公司应付而未付购房款给其造成的利率及涉诉房屋转售的汇率损失。但富裕达公司并不能证明其另行销售的房屋为本案涉诉房屋，且其销售价格低于向万**公司销售房屋的价格属于其自主经营行为，不同销售行为的价格之差不能认定系万**公司的违约行为造成。另外，富裕达公司已收取万**公司交纳的2亿元的购房款，虽因未达合同约定的交房条件，但其已将涉诉的联合大厦出租经营数年。在此情况下，对于富裕达公司关于损失远高于2亿元的主张不予采纳，对其不同意降低违约金的抗辩不予支持。对于违约金的数额，依据案件的具体情形，综合衡量合同履行程度、当事人的过错等多项因素，根据公平原则酌情予以确定。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《最**法院关于适用＜中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，缺席判决：一、富裕达公司向信**分公司返还5000万元；二、驳回信**分公司其它诉讼请求。案件受理费991800元，由信**分公司负担743850元，由富裕达公司负担247950元。

信达辽宁分公司、富裕达公司均不服一审判决，向北京**民法院（以下简称二审法院）提起上诉。信达辽宁分公司上诉称，一审判决认定事实不清，遗漏重要事实，适用法律不当。一审酌情判决由富裕达公司返还5000万元购房款，数额过低。请求：撤销一审判决，改判由富裕达公司返还购房款1.9亿元。富裕达公司上诉称，一审判决适用法律错误，请求撤销一审判决，驳回信达辽宁分公司的诉讼请求。万事通公司在二审诉讼中经合法传唤未到庭参加诉讼。

二审法院经审理查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。

二审法院认为，1996年1月9日富裕达公司与万**公司、国电中心签订的《北京市外销商品房预售合同》被法院生效判决认定为有效合同，故双方当事人均应依照合同的约定行使权利及履行义务。万**公司自1996年6月24日支付最后一笔款项后未再依照约定向富裕达公司支付购房款是导致合同不能履行的主要原因。信**分公司基于其受让的交**分行对万**公司的债权及万**公司《声明及授权书》，要求富裕达公司返还购房款。但是，万**公司于2004年10月14日签署《声明及授权书》中载明的情况与事实不符。虽然双方在商品房买卖合同中约定万**公司购买北京市朝阳区朝外大街南侧联合大厦产权65%，但前提是支付全部购房款后才能形成的权益，而双方合同约定的购房款价值总额合计10614.5万美元，万**公司前期仅支付2亿元。万**公司与富裕达公司签订《北京市外销商品房预售合同》后，由于未能按照约定履行前期支付购房款义务，导致合同不能继续履行。但涉事几方合同当事人并没有就导致合同不能履行的原因及责任进行划分，也没有就双方在履行合同过程中相关的争议做一个最终了结。其后万**公司在以后数年内并未向富裕达公司主张返还已付购房款或交付所购房屋，也没有向富裕达公司主张降低违约金等权利。因此，万**公司对富裕达公司的债权不确定。一审法院在万**公司债权不明确的情况下，部分支持信**分公司降低违约金的请求于法无据，应予调整。信**分公司的上诉请求缺乏依据，不予支持。富裕达公司不同意返还已付购房款的上诉请求，符合法律规定，应予支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决：一、撤销一审判决；二、驳回信**分公司的上诉请求。一审案件受理费991800元，由信**分公司负担743850元，由富裕达公司负担247950元；二审案件受理费741800元由信**分公司负担。

信达辽宁分公司不服二审判决，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定向本院申请再审称，（一）二审判决适用法律错误。二审法院认定万**公司对富裕达公司的债权不确定，拒绝对本案作出实体判决，缺乏法律依据。信**公司在本案中以诉争合同权利的受让人向作为合同债务人的富裕达公司主张支付2亿元购房款所产生的合同权利，富裕达公司可以万**公司在合同中的相关义务及违约责任对信达辽宁分公司主张的权利进行抗辩。经最高人民法院（2008）民一终字第71号民事判决确认”通过受让债权取代万**公司合同当事人地位”的信达辽宁分公司，有权对本案关键事实提出自己的主张并提供相应的证据，而富裕达公司应就其反驳理由及损失主张承担举证责任。二审法院应依据双方提供的证据对”商品房预售合同是否已终止履行”、”合同履行中的违约责任如何认定”、”合同中约定的没收购房款条款是否为违约金以及违约金是否过高、是否应予酌减”等关键事实作出认定。（二）二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。本案现有证据能够证明诉争合同已实际终止履行，富裕达公司应依法返还已收取的购房款，合同关于”没收购房款”的约定，应属违约金性质，该违约金明显过高，在富裕达公司未提交充分证据证明其合理损失的情况下，万**公司逾期付款的违约金应按照未付购房款总额，参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。二审法院认为万**公司对富裕达公司的债权不确定，并据此不支持信达辽宁分公司降低违约金的请求，存在不当。故请求：1、撤销二审判决第二项；2、改判富裕达公司向信达辽宁分公司返还1.9亿元。

富裕达公司在本院再审中的答辩意见与其二审答辩意见一致。

本院再审查明的事实与二审法院查明事实一致。

本院认为，信**分公司向富裕达公司主张返还1.9亿元的依据是该公司受让了交**分行对万**公司的债权以及万**公司签署的《声明及授权书》。该《声明及授权书》载明，万**公司将其在北京联合大厦的全部权益无偿转让给信**分公司以清偿该公司对信**分公司的欠款，亦即债务人万**公司以其对第三人富裕达公司的债权清偿其对债权人信**分公司的债务。据此，信**分公司作为万**公司的债权受让人，其能够向富裕达公司主张债权的前提是万**公司对富裕达公司享有债权。依据1996年1月9日富裕达公司与万**公司、国电中心签订的《北京市外销商品房预售合同》，万**公司以10614.5万美元购买案涉房产，取得该房产65%的权益。合同签订后，万**公司作为先履行义务人未按合同约定履行第三、第四期及其后数期付款义务，其在支付2亿元后不再支付剩余购房款，导致合同没有继续履行，该公司并未取得案涉房产65%的产权。合同没有继续履行系因万**公司的违约行为所致，万**公司与富裕达公司一直未就合同不能继续履行时双方当事人的权利义务作出处理，故目前不能认定万**公司对富裕达公司享有债权。而且，依据案涉商品房买卖合同的约定，万**公司逾期支付第三、第四期购房款超过30日的，富裕达公司有权没收第一、二期购房款。万**公司在支付前两期款项后未按约定支付后续款项，富裕达公司没收万**公司已付2亿元购房款符合合同约定，不构成不当得利，再加之万**公司在本案诉前从未向富裕达公司主张降低违约金，故万**公司的债权受让人信**分公司无权向富裕达公司主张不当得利返还或降低违约金。综上，信**分公司依据《声明及授权书》向富裕达公司主张返还1.9亿元，理据不足，二审判决未予支持并无不当。信**分公司的申请再审理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

维持北京**民法院（2013）高民终字第1688号民事判决。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十八日