刘**与绳**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘**因租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第09621号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年4月，绳**起诉至原审法院称：2014年3月15日，我与刘**签订《租赁合同书》，约定我将位于北京市**（原装订厂院内西院）房屋、场地（以下简称涉案房屋、场地）租赁给刘**使用，合同期限1年，合同到期日为2015年3月14日。合同到期终止后，我要求刘**将占用的房屋、场地腾退，但其在腾退部分房屋、场地后仍占用我部分房屋不予腾退。我已给刘**1个月的腾退宽展期，但其至今仍拒绝腾退。现我起诉要求刘**腾退涉案房屋、场地，并支付自2015年4月16日至实际腾退之日止按每日596元计算的房屋使用费。

一审被告辩称

刘**辩称：我与绳**2010年3月15日还签过1份合同，合同期限是2010年3月15日至2015年3月14日，租赁的是同一个地点，第一年320000元，余下几年年租金是330000元。该合同没履行完就签订了另一份合同，新合同不是我签的，也没有委托朱**签订，以前的合同没有到期，又要签订新合同。2010年3月15日至2015年4月14日我累计上交绳**房租1827901.4元，用个人资金进行房屋改造、扩建、用水、用电工程及安全工作累计投资345600元。我交了房屋使用费但是绳**还是停水停电。绳**当时口头同意合同到期后续签合同，但是没有续签。我交的房租是截止到2015年8月14日的。现不同意绳**的诉讼请求。

一审法院认为

原审法院经审理认为：绳**与刘**于2010年3月15日签订的《房屋租赁合同》及2014年3月12日签订的《租赁合同书》，后者虽系绳**与朱**签订，但结合后续房租给付情况可以确定双方是按照该合同履行，刘**知晓该份合同的签订，并未提出异议，故上述两份合同均系双方真实意思表示，未违反法律法规的有关强制性规定，合同应为有效，双方均应按照合同履行。现上述合同约定的租赁期满，绳**有权收回涉案房屋、场地，刘**应如期交还。现绳**主张部分房屋未予腾退，刘**认为其仅占用南房西数第二间房屋，其余房屋系其出租给第三人使用，并提交其与冯**、张**的两份《房屋租赁合同》，该两份合同真实性无法核实，且考虑冯**与刘**系母子关系，张**也并未到庭，结合刘**之前庭审中的陈述，称其占用的是整个院落且并未对外出租，故对绳**的诉讼请求，法院予以支持。绳**主张刘**支付未腾退房屋的使用费，依据为刘**与刘**签字确认的证明，该份证明虽写有“乙方刘*禹租印刷厂一院租期到2015年3月15日……”，因租赁该院的只有刘**1人，故可认定该处“刘*禹”即为刘**，且证明人签字处系刘**本人的签字，说明刘**知晓并同意如到期不搬按每日每平米2元计算，故对刘**的辩解，法院不予采信。绳**主张从2015年3月16日起计算未腾退房屋的使用费，从该案证据来看，刘**于2015年3月16日交纳了3月16日至4月15日的房租，故房屋使用费应从2015年4月16日起算。关于未腾退房屋的面积，绳**的主张未超出法院勘验结果，故对绳**该项诉讼请求，法院予以支持。据此，原审法院于2015年11月判决：一、刘**于判决生效后十日内腾退位于北京市**原装订厂院内西院北房西数第一至四间、东房一间、南房西数第二间房屋腾退给绳**。二、刘**于判决生效后七日内给付绳**房屋使用费，从二〇一五年四月十六日起至实际腾退之日止，共计三百四十三点七五平方米，每平方米每天按二元计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，刘**不服，上诉至本院称：绳**提供的其与北京市**理公司（以下简称祥**公司）签订的《协议书》、《租赁合同书》与实际签署的不符，应该是伪造的证据；绳**擅自将我的财物挪至南房西数第二间，不是我要占用该房，我不应承担占用费；朱**未经我授权所签合同，对我没有约束力，且该协议是受胁迫所签；我与刘**所签证明是被胁迫所签，祥**公司出具的情况说明没有具体授权，绳**不是本案适格原告，故请求二审法院撤销原判，依法改判驳回绳**的原诉请求。绳**同意一审判决。

本院查明

经审理查明：2010年3月15日，绳**与刘**签订《房屋租赁合同》，约定：绳**将万柳南里甲二号院整院（原鸿佳印刷厂院内的集体房屋、院落）出租给刘**，租期为5年，即2010年3月15日至2015年3月14日止；年租金为330000元，第一年房租为320000元，首交6个月房租为160000元，第二次交租日为2010年9月15日房租为160000元，从2011年3月15日开始恢复房租每年330000元，每半年交一次房租，即每次房租为165000元，即每年的3月15日和每年的9月15日，房租在该日期前10天付清。

2014年3月12日，乙方朱**与甲方绳**签订《租赁合同书》，约定：甲方将位于丰台区纪家庙村（原装订厂院内西院），建筑面积1382平方米，有偿提供给乙方使用；租赁期限为1年，自2014年3月15日至2015年3月14日止；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋、场地，乙方应如期交还；经商定年租金按人民币450000元执行，租金支付采取预付方式，乙方于2014年3月1日缴纳前半年租金，即225000元，下次房租2014年9月1日缴纳，租金提前15日缴清；如需增加建房屋和设施必须经有关部门批准；合同期满后不动产无条件归甲方所有（含房屋内、外装修）；2010年签订的合同，已作废，甲乙双方已同意按此合同执行。朱**在乙方委托代理人处签字。

2014年12月19日，刘**与刘**签字确认1份《证明》，主要内容为：乙方刘**租印刷厂一院租期到2015年3月15日到期，租期到期之前把一切租户租金结清，包括水费、电费全清。如到期后不搬，甲方按每平米2元计算，并一切后果由证人刘**负责清走。证明人签字刘**、刘**。

另查：2010年3月1日，绳**作为乙方与甲方祥润通投资公司签订《协议书》，约定：甲方经过董事会研究决定，将原鸿**刷厂使用的集体房屋、院落承包给乙方个人经营使用。期限为自2010年3月1日至2014年2月28日。后双方又于2013年12月16日签订《租赁合同书》，约定：甲方将位于丰台区纪家庙村（原装订厂院内西院），总占地面积2.54亩，其中建筑面积1382平方米有偿提供给乙方使用；租赁期限自2014年3月1日至2015年2月28日止。在租赁合同有效期内，乙方不准将房屋、场地整体或分块转租给第三方，否则视同违约。

又查：2014年3月12日，刘**、朱**交纳2014年3月至2014年9月房租225000元；2015年1月7日刘**交纳2014年9月15日至2015年3月15日库房款225000元，另外加付50000元，总计275000元；2015年3月16日刘**交纳3月16日至4月15日房租14450.4元、东房1间1200元、西房1间1200元、火道1051元，共计17901.4元。

原审法院审理中，绳**要求刘**支付从2015年3月16日起至实际腾退之日止，按343.75平方米每平米每日2元计算房屋占用费。

刘**称2014年3月12日与绳美*签订《租赁合同书》不是自己签订，朱**系其同事，负责管账，自己并未委托朱**签订该份合同。刘**还主张2014年12月19日的《证明》书写的“刘**”并非“刘**”，但认可下面证明人签字处是其本人所签。

另，祥**公司于2015年5月21日出具该公司与绳**租赁合同（40-2）的情况说明，主要内容为：允许绳**将位于丰台区纪家庙村（原装订厂院内西院）房屋进行对外出租，并由绳**负责经营和管理，出租单位或个人所产生的债权债务，以及法律责任由绳**承担。

经原审法院现场勘验所见：绳**主张的未腾退房屋面积共计353.25平方米。刘*宇称其仅占用南房西数第二间，面积为19平方米，其余房屋并非其占用，并提交刘*宇与冯**、张**签订的两份《房屋租赁合同》。其中冯**到庭陈述其承租并占用3间主库，且其与刘*宇系母子关系，张**未到庭。绳**不认可冯**、张**与刘*宇存在次承租关系，不申请追加冯**、张**为被告。

本院审理中，刘*宇称朱**所签《租赁合同书》是受胁迫所签，但未就此举证；其虽主张绳**提供的其与祥**公司所签租赁合同系伪造，但仍未就此提供证据。

上述事实，有双方当事人的陈述、《租赁合同》、收据、祥**公司出具的情况说明、《证明》、《协议书》、《租赁合同书》、房屋租赁合同等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同双方当事人均应依约履行。本案争议焦点问题之一是绳**与刘**2010年3月15日签订的《房屋租赁合同》及2014年3月12日签订的《租赁合同书》的效力问题。后者虽系朱**代刘**签字，但刘**知晓朱**代其签订合同，并未就此提出异议，结合后续房租给付情况可以确定双方已按照该合同履行，故上述两份合同均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，对绳**、刘**具有约束力，双方均应依约履行。刘**主张《租赁合同书》对其不具有约束力，显无道理，本院不予采信。至于其主张的该合同及后续出现的《证明》等文件均系受胁迫所签、应属无效一节，因其既未提相应证据佐证其所述成立，也没有在法定除斥期内提起撤销权之诉，本院对于上述其签署的合同及《证明》的效力予以确认。根据上述《租赁合同书》的约定，租赁期限已经届满，合同到期终止，刘**应如期交还涉案房屋、场地。现绳**基于合同相对性有权要求刘**将全部涉案房屋、场地腾退，并按《证明》约定的标准支付占用期间、剩余面积的房屋使用费。刘**认为其仅占用南房西数第二间房屋，且系被动占用，其余房屋系其出租给第三人使用，本院对此认为，租赁合同终止后，承租人应将租赁标的全部交还给出租人。刘**拒绝腾退剩余房屋的理由不能成立，且其提交的与案外人签订的两份《房屋租赁合同》，真实性无法核实，合同相对方之一还系其母亲，结合其之前庭审中所称占用的是整个院落，并未对外出租的情况，原审法院判令其承担全部腾退义务，并无不当。至于未腾退房屋的使用费，从已查明的事实可以确认刘**于2015年3月16日交纳了3月16日至4月15日期间的房租，故应从2015年4月16日起算，按照每平米2元／日的标准计算。关于未腾退房屋的面积，绳**的主张未超出法院勘验结果，故对绳**该项诉讼请求，本院予以支持。

有关刘**上诉提出的绳**与案外人所签合同真实性问题，因其并未提供详实的反证，本院对其所述不予采信；其上诉提出的祥**公司出具的情况说明授权不具体，也不能成为其主张的绳**不具有本案主体资格的合理抗辩。

综上，刘**的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费70元，由刘**负担（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；二审案件受理费70元，由刘**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十五日