北京龙**有限公司与北京登比国际**限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京龙**有限公司（以下简称李**公司）因与被上诉人北京登比国际**限公司（以下简称登**公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第40874号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月1日受理后，依法组成由法官杨**担任审判长，法官周**、法官禹**参加的合议庭，于2016年3月15日公开开庭审理了本案。上诉人李**公司的法定代表人于占园、委托代理人杨**，被上诉人登**公司的委托代理人李*均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

登比公司在一审中起诉称：2014年5月26日登比公司（甲方）与李**公司（乙方）签订《房屋租房合同》，约定李**公司承租登比公司的位于北京市朝阳区黄木场6号1000平方米的房屋（以下简称涉案房屋）。该合同约定：未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋；房屋租赁期间，乙方未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。但在合同履行过程中，李**公司未经登比公司书面同意，擅自将涉案房屋以合作的名义分割出租给四家租户。李**公司的行为已严重违约，故诉至法院，请求判令：1、解除登比公司与李**公司于2014年5月26日签订的房屋租赁合同（自2015年5月30日起解除），李**公司交还承租的涉案房屋；2、依法判令李**公司支付违约金12万元。

一审被告辩称

李**公司在一审中答辩称：不同意登比公司的诉讼请求。双方签订《房屋租房合同》后，李**公司如约履行了义务，对租赁房屋进行了整体装修，《房屋租房合同》中约定的用途为餐饮，李**公司将涉案房屋整体打造成美食广场，不存在转租，不存在违约。该美食广场的物业、水电费开具的发票均为北京饪酷**有限公司（以下简称饪**司）。2014年9月登比公司就已知道李**公司与他人合作经营，但在6个月内并未提出异议，应推定为登比公司同意。且违约金约定过高，应予酌减。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2014年5月26日，登**司（甲方）与李**公司（乙方）签订《房屋租房合同》，主要约定：甲方出租给乙方的房屋位于北京市朝阳区黄木场6号，出租房屋面积共1000平方米，甲方出租给乙方的房屋是租赁空军房管局的房产。租赁期共12年，甲方从2014年6月1日起将出租房屋交付乙方使用，租赁该房屋仅作为餐厅使用。年租金为120万元，此后的年租金在之前年租金基础上每2年递增5%。未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。房屋租赁期间，乙方未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。租赁期间，乙方违反本合同前述约定，导致甲方解除合同，收回该房屋，乙方应按照年租金的10%向甲方支付违约金。

《房屋租房合同》签订后，2014年6月15日李**公司以饪**司名义与张*签订《合作合同》，将涉案房屋的西向东一楼第四间交付张*独立使用，合作期限至2020年；2014年7月24日李**公司以饪**司名义与北京潮**有限公司签订《合作合同》，将涉案房屋的西向东第二间一至二层交付北京潮**有限公司独立使用，合作期限至2019年；2014年7月25日李**公司以饪**司名义与张**签订《合作合同》，将涉案房屋的西向东第三间一至二层交付张**独立使用，2015年3月21日李**公司以饪**司名义又与李**签订《合作合同》，将涉案房屋的西向东第三间一至二层交付李**独立使用，合作期限至2019年；2014年7月31日李**公司以饪**司名义与陈*签订《合作合同》，将涉案房屋的E座西向东第一间交付陈*独立使用，合作期限至2019年。上述《合作合同》的样式、内容基本一致，均约定了合作事项、合作期限、合作费用及支付方式、合作保证金等内容。上述《合作合同》均约定：“……乙方将每日按本合同约定的最后一期房租计算的日合作使用费的3倍向甲方支付赔偿；因解除致使本合同终止的，双方按以下方式计算租期以及相应的合作使用费与其他各项费用：不满半月的租期按半月计算；超过半月，不满一月的租期按一月计算……；合作期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方……”。

一审庭审中，登比公司提交解除《房屋租房合同》的律师函、邮单及查询单等证据，证明2015年5月30日李**公司签收了律师函，律师函中已通知李**公司解除《房屋租房合同》。登比公司另表示李**公司的《合作合同》，名为合作，实为转租，已违反双方关于不得转租、转借涉案房屋的约定。李**公司认可上述证据的真实性，但不同意解除合同，并表示登比公司至迟在2014年9月就已知道李**公司与他人合作经营，但在6个月内并未提出异议，应推定为登比公司同意。为此李**公司提交了中国人**地产管理局《关于组织安全生产大检查的通知》，主要内容为空军房**登比公司，定于2014年9月26日对涉案房屋使用情况进行安全检查，并要求登比公司提交承租单位及转租、合作单位的相关材料等。登比公司不认可该证据的证明目的，表示李**公司一直对登比公司隐瞒，声称其统一经营，2015年5月登比公司才知道李**公司转租的事实，且《关于组织安全生产大检查的通知》是要求提交登比公司转租的材料，而非提交李**公司转租的材料。

一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该案中，登比公司与李**公司签订的《房屋租房合同》明确约定了未经登比公司同意，李**公司不得转租、转借涉案房屋，否则登比公司有权解除合同，收回涉案房屋，并要求李**公司按照年租金的10%支付违约金。纵观李**公司与他人签订的几份《合作合同》，均具有租赁的实质内容，故应属于名为合作，实为转租，故李**公司违反了《房屋租房合同》的约定。李**公司辩解2014年9月登比公司就已知道李**公司与他人合作经营，但在6个月内并未提出异议，对此李**公司仅提交了《关于组织安全生产大检查的通知》，缺乏充分确切的证据证明其主张，该院不予支持。故李**公司已构成违约，应承担违约责任。鉴于李**公司已于2015年5月30日签收了解除《房屋租房合同》的律师函，故该案《房屋租房合同》应于该日解除，李**公司应在合理期限内腾退涉案房屋，并承担违约金。李**公司以合作之名进行实质转租，主观过错较为明显，李**公司应严格依《房屋租房合同》的约定承担违约金，李**公司认为违约金过高的主张，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、登比公司与李**公司签订的《房屋租房合同》于二O一五年五月三十日解除；二、李**公司于一审判决生效后三十日内腾退北京市朝阳区黄木场6号房屋交还登比公司；三、李**公司于一审判决生效后七日内支付登比公司违约金十二万元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

李**公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：1.李**公司与其他合作方是合作经营餐饮，并非转租；2.即便是转租，登比公司2014年7月已知情，在法定期限6个月内并未提出异议，应该视为同意李**公司转租行为。综上，李**公司请求：撤销一审判决，依法改判驳回登比公司的诉讼请求，要求登比公司承担诉讼费用。

被上诉人辩称

登比公司服从一审法院判决，其针对李**公司的上诉理由答辩称：1.李**公司与其他四方是转租行为，并非合作经营；2.2015年5月登比公司才知晓李**公司与合作方是转租行为，登比公司在2015年5月底向李**公司发出了解除合同的通知。请求依法维持一审法院判决。

二审诉讼期间，李**公司向本院提交以下新证据：1.合作合同4份（复印件），证明李**公司与张*等四人先分别签订了合作合同，将合作合同交给登**司，登**司觉得不合适，故以自己的名义自行制作了四份合同书，伪造了张*等四人的签字，将该四份合同书用以向房屋产权单位备案使用，所以，登**司与张*等四人签订的虚假合作合同可以证明登**司对于李**公司的转租行为是知晓的；2.三份录音证据，第一份是2015年7月于占园与陈**的电话录音，第二份是2015年7月于占园与石**的电话录音，第三份是2016年1月于占园与陈**的谈话录音，证明目的同证据1，证明登**司于2014年7、8月份就已经知道李**公司转租的事实；3.于占园与周**2015年6月24日的录音证据，证明房屋产权单位收到过李**公司在二审提交的四份虚假合作合同，登**司对李**公司转租行为早已知情。登**司对证据1的真实性不认可，认为是复印件，同时认为李**公司交给登**司四份合作合同的事实不存在；对证据2中陈**的2份录音证据的真实性无异议，但认为内容不完整，录音没有时间、地点而且是复制的，不能证明李**公司的证明目的，没有告知转租和知晓转租的证据，对证据2中石**的录音认为因石**已经于2015年10月离职，无法核实证据的真实性；对证据3

本院查明

的真实性不认可，认为无法确定。本院对上述三份证据的证明力将综合全案进行认定。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。

本院认为

本院认为：登比公司与李**公司签订的《房屋租房合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。一审法院确认其效力正确，本院亦予以确认。合同签订后，双方均应依约履行合同义务，现李**公司违反双方签订的《房屋租房合同》的约定擅自转租涉案房屋已构成违约，合同约定的解除条件已成就，故一审法院依据合同约定判决解除合同、李**返还房屋并给付违约金并无不当，本院予以确认。对于李**公司上诉称其与张*等四人签订的合同系合作合同的意见。本院认为，纵观李**公司与他人签订的几份《合作合同》，虽名为合作，但在部分合同条款中出现“免租期”、“计算租期”“退租”等字样，且通过合同的其他内容亦可看出上述几份合同均具有租赁的实质内容，故李**公司与张*等人签订的合同应属于名为合作，实为转租。本院对李**公司的该项上诉理由，不予采信。对于李**公司认为登比公司在2014年7月就已知道李**公司转租经营，且在6个月内未提出异议即视为同意的意见。对此，本院认为，虽然在诉讼中，李**公司为证明自己的主张向法院提交了《关于组织安全生产大检查的通知》、登比公司与张*等四人签订的《合作合同》（复印件）、于**与陈**的录音、于**与石**的录音、于**与周**的录音，但因《关于组织安全生产大检查的通知》仅为登比公司交给李**公司的书面通知，无法证明登比公司此时已知道李**公司转租的事实，李**公司提交的四份《合作合同》及录音证据亦反映不出登比公司具体何时知道李**公司转租的事实，也无法推导出登比公司在知道李**公司转租后的六个月内未提出异议的上诉主张成立。故对于李**公司的该项上诉理由，本院亦不予采信。

综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费1350元，由北京龙**有限公司负担（北京登比国际**限公司已交纳，于*判决生效之日起七日内给付北京登比国际**限公司）。

二审案件受理费2700元，由北京龙**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月三十一日