郭**等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人郭**、陈*因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第7951号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

郭**在原审法院起诉称：我与陈*于2013年9月21日签订《买卖定金协议书》，于2013年9月24日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定我购买陈*名下1215号房屋，我于2013年9月21日向陈*支付了定金40万元。签约后，我积极准备后续履约工作，但陈*却未按照合同约定的时间、流程来履行合同义务，致使房屋过户交易流程无法继续，合同目的无法实现。经多次沟通、催告无果，我于2014年9月15日向陈*发函解除合同，要求陈*双倍返还定金，陈*仍无回应，故诉至法院，要求：1、判令陈*双倍返还我定金80万元；2、诉讼费由陈*负担。

一审被告辩称

陈*在原审法院答辩称：郭**要求双倍返还定金的诉讼请求，没有合同及法律依据，我与郭**确实通过北京链**有限公司（以下简称链家公司）于2013年9月21日签订了《买卖定金协议书》，在定金协议签订当日，郭**支付了定金40万元，双方于2013年9月24日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。双方签订定金协议的目的是为了接下来签署房屋买卖合同及补充协议，签署定金协议时郭**所支付的40万元定金，其性质属于我国担保法解释第116条所规定的成约定金，即定金的交付是为了证明主合同的成立和生效的要件，合同及补充协议签订时，郭**支付定金后，双方签订的合同及补充协议即成立并生效。合同生效后，如在合同履行过程中发生的争议，应该依据合同关于违约责任的约定，向违约方主张违约金，故本案中郭**主张定金返还，没有合同及法律依据。其次，我方没有任何违约情形，既不应双倍返还定金也不应该承担任何违约责任。在合同履行过程中，我积极履约，是郭**没有按照补充协议中“其他约定”的内容，提前支付购房首付款60万元，构成根本违约，导致我无法继续履行接下来的合同义务。根据我国合同法第67条的规定，合同履行中，先履行义务一方未履行合同义务，后履行一方有权拒绝履行。即我在行使法定的先履行抗辩权，故合同没有继续履行的原因在于郭**，郭**存在根本违约的情形，我没有违约情形，不应该承担任何责任。综上，请求法院查清事实，依法驳回郭**的诉讼请求。

链**司在原审法院陈述称：我公司没有意见发表。

一审法院查明

原审法院审理查明:2013年9月21日，陈*（甲方，出售人）与郭**（乙方，购买人）在链**司的居间下签订《买卖定金协议书》，约定：“经各方协商一致，就甲方出售房屋给乙方而收取购房定金事宜达成如下协议：第一条房屋情况概述：1、交易房屋29号11层1215，建筑面积94.23m2，产权人陈*。2、甲方保证所出售的房屋权属无瑕疵、无债务纠纷、符合上市交易条件。第二条房屋交易：2、乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以人民币420万元整的总价款购买该房屋，此价款不包含依国家规定应当由甲方承担的税费。第三条定金金额及支付：1、乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金共计人民币40万元整，甲方收取定金时应向乙方出具收据。2、甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。第四条签署买卖合同的约定：1、甲乙双方应于签署本协议后1个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。”郭**于2013年9月21日向陈*支付了该套房屋的购房定金40万元。

2013年9月24日，陈*（出卖人，甲方）与郭**（买受人，乙方）在链**司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，其中房屋买卖合同约定：“第一条房屋基本情况：（一）出卖人所售房屋坐落为29号1215，该房屋所在楼层为11层，建筑面积共94.23m2。第二条房屋权属情况：（四）该房屋已经设定抵押，抵押登记日期为2012年1月11日。出卖人应于2014年6月15日前办理抵押注销手续。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币280万元。（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币140万元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人。（三）买受人可以在签订本合同的同时支付定金人民币40万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。（四）买受人采取下列第1种方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1、买受人向出卖人支付定金，定金金额为人民币40万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。（五）关于贷款的约定：买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币196万元整。第九条权属转移登记：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起310日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”补充协议约定：“第一条成交价格：甲乙双方同意，交易房屋及装饰装修和配套设施总价款为人民币420万元整，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金：乙方于2013年9月21日向甲方支付定金人民币40万元整。2、首付款：乙方于过户当日之前将首付款人民币224万元整[该金额包含乙方已支付的全部定金40万元整]以资金监管的方式支付甲方。3、还款解押：甲方应于2014年5月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2014年6月15日前办理完毕解除抵押登记手续。第四条违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得该房屋所有权的，（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，（5）将该房屋出售给第三方的。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，（2）拒绝购买该房屋的，（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。第五条其他：3、甲乙双方达成的其他约定：经甲乙双方协商一致，同意过户日期在2014年6月18日之后办理，甲方保证此房为家庭名下在北京唯一住房，如因非唯一导致产生的个税则由甲方承担；关于首付款的约定，乙方应于甲方在2014年5月份申请解抵押的还款日期当日之前，将首付款中的六十万元整以自行支付的方式支付给甲方。”

合同签订至今，郭**仅向陈*支付了40万元定金，未向陈*支付其他款项。庭审中，郭**称因陈*不办理资金监管卡及网签手续，且未按合同约定在2014年5月10日前向原贷款机构申请还贷，导致其无法付款，交易无法继续。郭**向法院提供了：1、中介工作人员张**与陈*的短信截屏，记载：“2014-03-16：（张）房子解押手续你最好提前2-3个月做。（陈）可以，买方将总房款420万-贷款额196万-40万=186万打给我，我随时可以办解抵押。2014-03-17：（张）不是先打60万解押吗，过户前，除了贷款款项是提前打给您的，银行还款，正常也是需要提前一个月左右预约吧，银行（工行）卡开了吗，不要办其他业务。”2、北京**证处出具的公证书，主要内容为：兹证明张**于2014年11月15日来到我处，在本公证员面前，在前面的《证言》上签名。其中《证言》的主要内容为：“3、2013年11月，郭**交给我一张工商银行卡复印件，用于资金监管及网签。4、2013年底，陈*办理了一张工行旅游卡交给我，因不符合资金监管要求，我要求其重新办，但陈*没有再交符合要求的银行卡，导致无法办理网签。5、2014年3月16日，我给陈*发短信提示房子解押手续最好提前2-3个月做，陈*给我回短信，要求郭**直接打186万元给她再解押，我转告郭**，郭**不同意。6、2014年5月起至7月初，我受郭**委托多次与陈*联系约见面，陈*以种种理由拒不见面。7、2014年7月11日，陈*给我打电话要求房价上调10万元。8、2014年7月12日，我接郭**电话赶到陈*住处，我跟陈*聊，郭**在旁边等候。9、2014年7月和8月共有两次，第一次是我，第二次是我和我们店长受郭**委托去陈*家，就继续履约与陈*沟通，两次都是陈*老公在，她老公没表态，说会转告陈*，后续我也没有接到陈*的回复。”陈*对短信内容及公证行为本身的真实性均无异议，但对证明目的均不认可，认为在2014年3月以后其未继续主张要求郭**给付186万元才履行合同，而是要求按原合同履行；公证书中的证言是郭**准备好的，不能证明是张**的真实意思。陈*称双方在签订买卖合同时郭**知道诉争房屋存在抵押，所以双方在补充协议中明确约定了郭**应于2014年5月份我申请解抵押之前将首付款中的60万元通过自行支付的方式支付给我，2014年5月份我与原贷款机构联系，原贷款机构称每周二、四随时可以还贷，当时我已通过中介将该情况告知郭**，但郭**未按约定向我支付解抵押的钱，导致交易无法继续。陈*向法院提供了陈*与张**及郭**之间的短信记录，主要内容为：“2014年5月12日：（张）陈*您好，银行解抵押，还款的事您问了吗，小*。(陈)没有，要去银行一趟，还没时间。（张）那您有时间还是提前去问一下，有消息可以给我说一声。（陈）跟工行联系了，这两个星期的二、四都能还款，之后还需要到时候再约。2014年5月31日：（张）客户想多贷款，想少付首付款，您怎么看。（陈）解抵押的钱什么时候能给我？他希望贷多少，首付多少？贷款的钱现在通常申请后多长时间能下来？（张）我上次跟您说过一次，现在关键是客户想多贷款，所以解抵押的钱现在给不了您那么多，过完户一个月左右放款。（陈）这个我肯定不能同意的，解抵押的钱一定要按照合同执行的，他现在告诉我什么时候能到账，我需要跟银行预约解抵押的时间，否则时间耽误了是他的责任，另外现在银行放款这么没谱，过户了款下不来怎么办？（张）好，我再和郭先生沟通，如果实在不行，咱们坐下来聊。（陈）好吧，你们也真不容易。2014年6月5日：（陈）有事请发信息，我争取明天上午办好工行卡。（张）客户还是想多贷款，少首付，但总房款还是一样的。（陈）付多少，贷多少，我看一下。（张）还能先付20万吧，剩下的钱做资金监管，再最后就是贷款的钱。（陈）贷多少，资金监管多少。（张）贷253万，监管109万，还有点首付。（陈）不可以，还是按照合同执行吧。2014年6月22日：（张）陈*您好，您不提供银行卡网签不了呀。2014年6月23日：（陈）现在不能解抵押，网签有什么用？先告诉我什么时候能够解抵押吧！2014年6月25日：（陈）小*，按照合同，2014年6月15日前办理完解除抵押登记手续，现在因为乙方的原因，已经逾期了，乙方是要承担违约责任的。2014年7月5日：（陈）小*，按照合同，2014年6月15日前办理完解除抵押登记手续，现在因为乙方的原因，已经逾期超过15天了，乙方已构成根本违约，我们要求解除房屋买卖合同，按照乙方根本违约处理，请尽快通知乙方，并协助处理。（郭）陈女士，你好，本想跟你好好谈下，没想到你言辞如此咄咄逼人，没有一点想共同处理好事情的态度！极大地损害了我们买房人的感情！让我们对继续给你付款充满疑虑！我只想告诉你，合同里是说让我们在你今年5月申请解抵押时将首付款中的60万元支付给你，押金40万元本身就是首付款的一部分，那么我只需再支付你20万！由于你从一开始态度就比较不好，我也担心资金的安全，毕竟我们已支付40万，购房诚意明确，而你无论对买房者及链家第三方均态度不佳，所以作为买房者，为尽可能的减少我的损失，我已将20万解抵押款交付给链家，委托他们在保证合同顺利进行的前提下替我们给付于你，我想网签只是让你能够给大家一个诚意而已，所以我并不违约！我们外地人在北京不容易，就靠各位朋友帮助，希望体谅！同时我也联系了律师，按合同7月底若还不能完成房屋买卖就法庭上见，相信你也明白无故占别人40万便宜是要付出代价的！仍希望以和为贵！房价已跌，希望体谅不违约的买房人，望你懂得见好就收！”郭**对其与陈*之间短信记录的真实性予以认可，对陈*与张**之间的短信记录不予认可。

陈*申请张**出庭作证，张**到庭陈述的主要内容为：“我是链家公司的经纪人，陈*和郭**之间的房屋买卖我是经纪人，对双方提交的与我的短信记录我都认可，对郭**提交的公证书中的内容有异议，公证书中证言的第七条‘房价上调10万元’实际上应该是‘买受人支付违约金10万元’，因为做公证是郭**的一个朋友带着我去的，证言内容也是郭**的朋友起草并打印的，我当时没有多想，所以对证言内容理解不够透彻。双方没有正常完成交易是因为房屋有抵押，在进行解除抵押时，郭**想多贷款，陈*不同意，双方产生了分歧。陈*不同意后，郭**没有坚持要求增加贷款。3月以后，陈*没有继续主张要求郭**给付186万元才履行合同，而是要求按原合同履行。合同没有履行下去是因为买方没有向卖方支付首付款，卖方也没有出面，要求按合同履行。5月时我通过电话将陈*告知我的每周二、四可以办理解抵押一事转告给了郭**。因为郭**没有支付首付款，所以双方一直没有办理网签。”

庭审中，经法院释*，郭**要求解除其与陈*于2013年9月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。陈*不同意解除合同，链**司同意解除合同。

另，双方对《补充协议》第五条“其他约定”中的“将首付款中的六十万元整以自行支付的方式支付给甲方”的约定理解不一致，郭**认为该约定中的60万元包含已支付的定金40万元，陈*及链家公司认为该约定中的60万元不包含已支付的定金40万元。

原审法院认定上述事实，有各方当事人陈述、《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、短信记录、证人证言等证据材料在案佐证。

原审法院判决认定：郭**与陈*签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照约定全面履行各自的义务。根据《补充协议》第二条关于还款解押的约定，陈*应于2014年5月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，但在实际履行过程中，陈*至2014年5月12日中介向其询问解抵押事宜时，其仍答复称“没有，要去银行一趟，还没时间”，说明陈*未能按照合同约定的期限履行相应义务。但陈*在中介询问后于2014年5月12日即与银行联系，明确了能够还贷的日期，并通过中介将该情况告知了郭**，而郭**未按照《补充协议》第五条的约定将相应款项支付给陈*。双方虽对《补充协议》第五条“其他约定”中的60万元是否包含已付定金40万元一节理解不一致，但该条对支付期限及支付方式的约定并无歧义，即“乙方应于甲方在2014年5月份申请解抵押的还款日期当日之前”“以自行支付的方式支付给甲方”，故即使将该争议条款作出有利于郭**的解释，除去已支付的40万元定金外，郭**仍应在陈*申请解抵押的还款日期之前以自行支付的方式向陈*支付20万元，但郭**至今未履行该付款义务。故双方在合同履行过程中均存在过错，应当各自承担相应的责任。庭审中郭**称因陈*未办理资金监管的银行卡导致其无法支付相应款项，该意见显然与双方的约定不符，法院不予采信，对郭**要求双倍返还定金的请求，法院不予支持。关于40万元定金的性质一节，因双方在2013年9月24日的买卖合同及补充协议中均有关于40万元定金的约定，并明确首付款224万元包含已支付的40万元定金，故应当认定该40万元定金已转化为履约定金。考虑到本案因双方过错致使合同目的不能实现，故对郭**要求解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议的请求，法院予以支持，合同解除后陈*应当返还郭**已交纳的定金40万元。

另需指出的是，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方的房屋买卖合同及补充协议签订于2013年9月24日，合同签订后，双方本应按照合同约定积极履行各自的义务，但根据本案查明的事实，双方在合同签订后均表现出了擅自变更合同的意图，卖方不但未按合同约定积极办理还贷申请事宜，反而提出由买方向其支付186万元，其随时办理解抵押的要求，买方亦未按合同约定积极履行付款义务，而是提出变更贷款及资金监管金额的要求，在各自意图未能实现后，双方逐步丧失信任，以致合同最终未能履行。根据本市存量房屋的交易习惯，从本案中的买方所支付的定金数额来看，应当说40万元的定金能够反映出买方具备诚恳的购买意图，如果双方能在履约过程中按照合同约定积极履行各自的义务，既能圆满实现交易目的，亦能避免诉讼纠纷，值得双方反思。

一审法院认为

综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决：一、解除郭**与陈*于二〇一三年九月二十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及郭**、陈*与北京链**有限公司订立的《补充协议》；二、陈*于本判决生效后七日内返还郭**定金四十万元；三、驳回郭**其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

郭**、陈*均不服原审法院判决，向本院提起上诉。郭**的上诉请求是：撤销原审判决第二项，依法改判支持郭**要求陈*双倍返还定金80万元的请求，陈*承担本案诉讼费用。上诉理由：陈*没有履行申请解抵押、通知郭**、配合收款等义务，导致郭**没有支付部分首付款，郭**没有按合同约定支付部分首付款的过错在于陈*，郭**不存在违约情形。

陈*的上诉请求是：撤销原审判决第二项，发回重审或依法改判驳回郭**的原审诉讼请求。上诉理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。由于郭**未按约定支付60万元的首付款，构成根本违约，其所交付的40万元定金按照合同约定属于履约定金，可以适用定金罚则。原审法院认为陈*在签订合同后擅自变更合同的意图，该认定是错误的，陈*更正了款项的数额，要求按照合同约定的60万元支付首付款，这并不是陈*擅自变更合同的意图。

被上诉人辩称

郭**针对陈*的上诉答辩称：不同意陈*的上诉请求，答辩意见同郭**的上诉意见。

陈*针对郭**的上诉答辩称：郭**所陈述的与事实不符。双方约定2014年5月份申请解抵押，还款日期当日之前以自行支付的方式将首付款中的60万元支付，这笔钱郭**应在陈*还贷之前支付。

链**司针对郭**的上诉答辩称：不同意郭**的上诉意见。

链**司针对陈*的上诉答辩称：认可陈*的上诉理由，对陈*的上诉请求不发表意见。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

上述事实，有各方当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。郭**与陈*签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。根据《补充协议》第二条，陈*应于2014年5月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，但陈*未能按照合同约定的期限履行相应义务。陈*在中介询问后于2014年5月12日与银行联系，明确了能够还贷的日期，并通过中介将该情况告知了郭**，而郭**未按照《补充协议》第五条的约定在陈*申请解抵押的还款日期之前以自行支付的方式将相应款项支付给陈*，郭**至今未履行该付款义务。故双方在合同履行过程中均存在过错，应当各自承担相应的责任。郭**称因陈*未办理资金监管的银行卡导致其无法支付相应款项，该意见显然与双方的约定不符，原审法院对此不予采信，对郭**要求双倍返还定金的请求不予支持并无不当。根据双方约定，首付款224万元包含已支付的40万元定金，故应当认定该40万元定金已转化为履约定金。考虑到本案因双方过错致使合同目的不能实现，故原审法院对郭**要求解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议的请求予以支持，并判令陈*返还郭**定金40万元亦无不当。

郭**、陈*的上诉请求，均缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费五千九百元，由郭**负担二千九百五十元（已交纳）；由陈*负担二千九百五十元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费一万九千一百元，由郭**负担一万一千八百元（已交纳）；由陈*负担七千三百元（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月八日