马**等与北京链**有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人马**、陈**因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第18496号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年9月，北京链**有限公司（下称链**产公司）起诉至原审法院称：2010年7月1日，我公司与马**、陈**签订房屋租赁合同，我公司租赁马**、陈**北京市丰台区×××101房屋办公，租赁期限自2010年7月13日至2016年7月12日。2015年7月24日，我公司与马**、陈**协商一致解除了房屋租赁合同，我公司将房屋腾空，返还马**、陈**，但马**、陈**至今未返还我公司押金。请求法院判令：马**、陈**退还押金50000元。

一审被告辩称

马**、陈**辩称：我们签订的合同并未解除，不存在退还押金的条件。即便解除合同，物业费没有清偿，清偿后才能退还押金。2010年7月1日，链**产公司与我们签订房屋租赁合同，2013年5月31日，双方签订《续租协议书》，将租赁期限延长至2016年7月12日。2015年6月20日，我们未收到房屋的下半年租金，催要未果。链**产公司至今未支付下一年度房租。链**产公司至今仍占有、使用涉案房屋。故提出反诉，其请求法院判令：一、链**产公司支付租金70000元，自2015年7月12日计算至2015年10月12日；二、支付滞纳金95760元，自2015年6月20日计算至2015年10月12日；三、支付违约金70000元；四、链**产公司承担本案诉讼费。

针对马**、陈**的反诉，链**产公司辩称：一、合同已于7月24日解除；二、我公司不承担滞纳金，数额过高；三、我公司不存在违约行为，滞纳金和违约金不能同时主张。

一审法院查明

原审法院经审理确认：马**、陈**与链**产公司签订的《房屋租赁合同》、《续租协议书》是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。依据双方房屋租赁合同的约定，合同期满或合同提前终止的，马**、陈**有权在押金中扣除链**产公司拖欠的物业费后，将剩余部分退还链**产公司。链**产公司已于2015年7月24日搬走，并告知了马**，对于其未使用房屋期间的物业费不应由其承担。故对链**产公司要求退还房屋押金的诉讼请求，扣除2015年1月至7月的物业费之后法院予以支持，超出部分法院不予支持。

因链**产公司已搬离涉案房屋，合同已无法继续履行，故法院认定双方租赁合同已于2015年7月24日解除。链**产公司应支付2015年7月13日至2015年7月24日期间，其占有使用涉案房屋的租金，共计9205.48元。无论房屋钥匙是否交付，链**产公司于2015年7月24日之后已不再使用该房屋，且马**、陈**对此状况亦已知晓。马**、陈**作为涉案房屋产权人，拒绝收房，未采取有效措施造成的扩大损失不应由链**产公司负担。故对马**、陈**主张的超出该期间部分的房屋租金法院不予支持。链**产公司擅自搬离涉案房屋，单方终止房屋租赁合同的履行，其行为已经构成违约，应向马**、陈**支付违约金。链**产公司虽主张违约金约定过高、要求法院降低，但其在通话录音中已经明确表示同意支付三个月房租作为违约金。故对马**、陈**要求链**产公司支付违约金的反诉请求法院予以支持。链**产公司未按照合同约定时间支付房屋租金，应向马**、陈**支付延期支付租金的滞纳金。双方合同虽对滞纳金标准有所约定，但其约定明显高于本案中马**、陈**的损失，链**产公司亦要求法院降低，故法院依法酌定滞纳金数额为270元。链**产公司虽主张违约金与滞纳金不能同时适用，但本案中违约金是针对其擅自终止合同的违约行为，滞纳金是针对其未按期支付租金的违约行为，违约金与滞纳金并不竞合，故对链**产公司的此项答辩意见法院不予采信。据此，原审法院于2015年10月判决：一、马**、陈**于判决生效之日起七日内返还北京链**有限公司房屋押金四万六千九百三十四元；二、北京链**有限公司于判决生效之日起七日内支付马**、陈**房屋租金九千二百零五元四角八分；三、北京链**有限公司于判决生效之日起支付马**、陈**违约金七万元；四、北京链**有限公司于判决生效之日起支付马**、陈**滞纳金二百七十元；五、驳回北京链**有限公司的其他诉讼请求；六、驳回马**、陈**的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，马**、陈**不服，向本院提出上诉称，涉案房屋一直在链**产公司控制之下，我们没有交接房屋，没有收到钥匙，链**产公司应支付后续房租，滞纳金应按合同约定的标准支付，链**产公司擅自搬离房屋违反公序良俗，我们要求撤销原判第二、四、六项，依法改判链**产公司支付我们房租70000元及滞纳金95760元。链**产公司同意原判。

本院查明

经审理查明：陈**、马**系北京市丰台区×××101号房屋所有权人。2010年7月1日，马**、陈**（出租方、甲方）、链**产公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方房屋坐落于北京市丰台区×××101号房屋出租给乙方经营使用，建筑面积109.51平方米；租赁期限为3年，自2010年7月13日至2013年7月12日止。2010年7月1日至2010年7月12日为装修期，此期间免租金，但免租期内乙方仍应交纳水、电、供暖费、物业费等相关费用。租赁期第一年租金为每年26万元，第二年租金为每年27万元，第三年租金为每年28万元；租金以汇款方式每半年支付一次，即乙方于每年12月20日、6月20日向甲方支付交纳下期房屋租金。甲方不提供发票，乙方知晓并同意此种付款方式。乙方逾期交纳租金的，每逾期一日，按照年租金的千分之三向甲方支付滞纳金，逾期超过15日，甲方有权解除租赁合同，收回房屋，剩余租金作为乙方的违约赔偿金，甲方不予退还；乙方应向甲方交付五万元整作为房屋押金，于首期租金一并缴纳，甲方在收到房屋押金后五个工作日内向乙方提供押金收据。如甲方未能提供押金收据，乙方将视为甲方已收到房屋押金。房屋押金为乙方不损害房屋结构、设施和不拖欠水、电、物业、取暖等使用费用的保证。保证金不冲抵末期房租，合同期满或合同提前终止，如乙方拖欠水、电、物业、供暖费的，甲方有权在押金中扣除，将剩余部分退还乙方；租赁期间，乙方支付该房屋有关的水、电、煤气、通信、物业、供暖等所有的费用；乙方在租赁合同期满前，未与甲方协商擅自单方终止本合同的履行，乙方应向甲方赔偿三个月房屋租金作为违约金。合同签订后，链**产公司依约支付租金、押金，马**、陈**依约交付房屋。

2013年5月31日，马**、陈**（甲方）与链**产公司（乙方）签订《续租协议书》，约定：乙方愿意继续租赁甲方坐落于丰台区×××101的房屋，房屋面积109.51平米，续租期限自2013年7月13日至2016年7月12日，年租金二十八万元整。房租付款方式为年付，甲乙双方约定以后交付房租的具体时间是：乙方于每年6月15日向甲方付清当期租金；甲乙双方约定，除本协议第一条约定的内容外，原合同中的其他条款均保持不变，在续租期限内，甲乙双方的权利义务履行均须按照上述原合同执行。后，链**产公司向马**、陈**支付房屋租金至2015年7月12日。

2015年9月8日，北京珠**有限公司出具《付款通知书》，通知马**、陈**支付2015年1月至2015年12月商铺物业管理费5256元。

庭审中，链**产公司提交录音，证明：其曾于2015年7月24日致电马**，告知马**其已搬离涉案房屋，要求解除合同，并同意赔偿三个月租金作为违约金，马**表示“你违约，我不能收房”；链**产公司曾于2015年6月份向马**邮寄解除合同通知，马**认可收到该通知。马**、陈**对该录音的真实性认可。

链**产公司主张于2015年7月24日搬离涉案房屋，并交付房屋。马**、陈**认可7月24日之后发现房屋被腾空。链**产公司主张已将房屋钥匙交付给马**、陈**，马**、陈**主张未收到房屋钥匙，房屋未进行交接。

上述事实，有《房屋租赁合同》、《续租协议书》、房屋所有权证、付款通知书、录音及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：马**、陈**与链**产公司签订的《房屋租赁合同》及《续租协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行义务。合同届满前，链**产公司擅自搬离涉案房屋，单方终止履行房屋租赁合同，其行为已经构成违约，应承担违约责任。

马**、陈**上诉主张链**产公司未交接房屋及钥匙，其搬离房屋后应继续承担房租。根据本案查明的事实，链**产公司于2015年7月24日腾空涉案房屋，马**、陈**对此情况知晓。链**产公司在搬离前已提前一个月以上的时间通知马**、陈**解除合同，并同意支付违约金。马**、陈**以链**产公司违约为由拒绝收房，链**产公司搬离房屋后，马**、陈**未采取有效措施避免房租损失扩大，故无论房屋钥匙是否交付，链**产公司搬离涉案房屋后发生的房租损失，应由马**、陈**自行负担。马**、陈**的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。

关于滞纳金的标准，双方合同虽对滞纳金标准有所约定，但链**产公司主张该标准过高，要求降低，且合同约定的标准确远高于同期银行贷款利率标准，故本院认为原审法院酌情调整滞纳金数额为270元并无不妥，应予以维持。

综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费525元，由马**、陈**负担487元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由北京链**有限公司负担38元（已交纳）；反诉案件受理费2418元，由北京链**有限公司负担893元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由马**、陈**负担1525元（已交纳）；二审案件受理费3615元，由马**、陈**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十八日