北京安**限公司与北京鲁**限公司等租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京安**限公司（以下简称安**司）与被告北**有限公司（以下简称鲁**司）、被告刘X租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由组成合议庭，公开开庭进行了审理。安**司之委托代理人齐孟莹到庭参加了诉讼，鲁**司与刘X经本院公告传唤无正当理由未出庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。

原告诉称

安**司诉称：2013年6月18日，安**司与鲁**司签订《协议书》，协议约定安**司将北京市朝阳区豆各庄乡西马各庄村X房间（以下简称涉案房屋），面积4700平方米，出租给鲁**司使用。房屋使用期限为10年，自2013年6月18日至2023年6月17日止，房屋租金为季付。2013年6月18日至2015年6月17日使用费为214438元／月。鲁**司在使用房屋期间，应当向安**司支付管理费，标准为3.00元／月／平方米，按季度支付，支付时间与支付房屋使用费时间相同。鲁**司于2013年6月18日签订合同时，交纳了房屋使用保证金428876元，协议约定的付款期限到期后并没有按期支付房租。

2014年1月9日，鲁**司和安**司签订《承诺书》，承诺将于2014年3月28日之前一次性付清拖欠房租及管理费，并承诺按原《协议书》的约定承担相应违约责任外，同意另行向安**司支付违约金30万元，刘X同意为鲁**司的债务承担连带保证责任，保证期为主债务履行期限届满之日两年。《承诺书》签订至今，鲁**司、刘X均未按协议及承诺书付房租及管理费。请求法院判令：1、解除安**司与鲁**司于2013年6月18日签订的《协议书》；2、鲁**司、刘X连带向安**司支付2013年6月18日起到实际腾退之日房屋租金；3、鲁**司向安**司支付2013年6月18日起到实际腾退之日物业管理费；4、鲁**司、刘X连带向安**司支付违约金30万元；5、判令鲁**司将涉案房屋返还给安**司。

被告辩称

鲁**司、刘X未出庭，亦未提交书面答辩意见。

本院查明

经审理查明：2013年6月18日，安**司与鲁**司签订了房屋租赁合同，约定安**司将涉案房屋（面积4700平方米）出租给鲁**司，租期自2013年6月18日至2023年6月17日，2013年6月18日至2015年6月17日期间租金为214438元／月，自2015年6月18日起，每年租金递增5%，鲁**司还应当按照3元／月／平方米标准向安**司支付管理费。协议还约定鲁**司在合同签订之日向安**司支付428876元房屋使用保证金，鲁**司不得以房屋使用保证金*抵房屋租金使用费及其他鲁**司应支付的费用。协议还约定鲁**司逾期30日支付有关费用视为根本违约，安**司有权单方解除协议并不退还房屋使用保证金。

2014年1月19日，鲁**司和刘X共同向安年公司出具承诺书，内容如下：

“本公司为北京鲁**限公司，本公司于2013年06月18日与**公司签订《协议书》，向**公司承租了位于北京市朝阳区豆各庄乡西马各庄村‘东村国际创意文化产业园’二期4700平方米的房屋（以下简称房屋），房屋使用期限为10年，从2013年06月18日起至2023年06月17日止，房屋租金为季付。截至本承诺书出具之日，本公司拖欠房屋租金共计2056842（大写：贰佰零伍万陆仟捌佰肆拾贰）元。本公司现郑重承诺，本公司将于2014年3月28日之前一次性付清上述拖欠房租，并承诺今后将按照约定及时支付房屋租金。

若本公司于上述日期前不能付清上述款项，贵公司有权解除双方的租赁合同，本公司同意贵公司有权扣押承租房屋内的设备、物品等财物进行抵债，如双方对相关财物的抵债价格无法达成一致意见，则通过拍卖的方式将相应财物变现，本公司愿给予相应配合。如本公司到期未支付上述款项，本公司除愿意按照《协议书》的约定承担相应违约责任外，同意另行向贵公司支付违约金30（大写：叁拾）万元，贵公司为主张债权所花费的律师费、差旅费、鉴定费等实现债权的费用由本公司承担。

本公司法定代表人刘X同意为本公司上述债务承担连带保证责任，保证期间为主债务履行期限届满之日起两年。

特此承诺！”

庭审中，安年公司还提交了北京市朝**庄村民委员会与北京奥**限公司签订的《西马各庄村场地（原木材厂）承包经营合同》及北京奥**限公司出具的证明，证明其出租涉案房屋的合法性。

上述事实，有协议书、承诺书及当事人当庭陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：安**司与鲁**司签订的租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效。双方应当严格按照约定履行各自义务。

鲁**司逾期交纳租金的违约行为达到了双方约定的安**司可以解除租赁合同的条件，故安**司要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。租赁合同解除后，鲁**司应当将涉案房屋返还给安**司，逾期返还的，应当按照双方约定的租金标准支付房屋占用费，还应当按照双方约定的标准支付物业管理费。

鲁**司和刘X向安**司承诺在2014年3月28日之前一次性付清所拖欠的房屋租金2056842元，如到期未支付则还应当支付30万元违约金，且刘X对上述债务承担连带责任。现鲁**司逾期未支付所拖欠租金，则鲁**司应当向安**司支付30万元违约金。刘X作为保证人应就房屋租金2056842元和违约金30万元的给付与鲁**司承担连带责任。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告北京安**限公司与被告北**有限公司于二○一三年六月十八日就北京市朝阳区豆各庄乡西马各庄村X房间订立的房屋租赁合同。

二、被告北**有限公司于本判决生效后七日内将北京市朝阳区豆各庄乡西马各庄村X房间返还给原告北京安**限公司。

三、被告北**有限公司于本判决生效后七日内按照二○一五年六月十七日前每月二十一万四千四百三十八元，二○一五六月十八日起以二十一万四千四百三十八元为基数每年递增百分之五的标准支付原告北京安**限公司自二○一三年六月十八日起至被告北**有限公司实际履行完毕本判决第二项义务之日止的房屋租金（房屋使用费）。

四、被告北**有限公司于本判决生效后七日内按照每月一万四千一百元的标准支付原告北京安**限公司自二○一三年六月十八日起至被告北**有限公司实际履行完毕本判决第二项义务之日止的物业管理费。

五、被告北京鲁**限公司于本判决生效后七日内给付原告北京安**限公司违约金三十万元。

六、被告刘X就本判决第三项中的房屋租金二百零五万六千八百四十二元、第五项与被告北**有限公司向原告北京安**限公司承担连带责任。

七、驳回原告北京安**限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

公告费560元，由被告北**有限公司负担（原告北京安**限公司已预交，被告北**有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京安**限公司）。

案件受理费43312元，由被告北**有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年五月二十八日