杨**与李*等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人杨**因与被上诉人李*、张*以及原审第三人许**房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第15753号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年9月，杨**起诉至原审法院称：2015年6月14日，我与李*签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，我将我名下位于北京市顺义区×1号的房屋以320万元的价格出售给李*与张*。合同约定，房款分两次支付，李*与张*先支付140万，余款180万元由李*与张*申请贷款。李*与张*却在其支付首付款、我交付房屋后，拒不配合北京**支行通知其前来办理批贷手续，李*与张*的行为直接导致我无法获得购房款的余款180万。《房屋买卖合同》约定，支付房款是李*与张*的义务，如未获得贷款，则应由其自行筹齐剩余房款，以现金的形式支付给我。但是，在李*与张*拒不配合银行完成放贷后，我多次通过中介催告李*与张*支付购房尾款，李*与张*拒不理会。2015年8月12日我委托北京**事务所发出《律师函》，函告李*与张*自收到律师函之日起3日内完成房屋尾款支付，否则我将依合同约定解除合同。李*与张*于2015年8月13日签收了《律师函》，其未在3日内完成房款支付。我于2015年8月26日再次向李*与张*发出《律师函》，解除房屋买卖合同，并要求李*与张*在3日内返还房屋，配合办理过户手续，李*与张*置之不理。故起诉请求：1.判令李*与张*返还房屋，将房屋过户回我方名下；2.判令李*与张*支付我违约金64万元；3.诉讼费由李*与张*承担。

一审被告辩称

李*与张**称：2015年6月14日杨**与李*和张*签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《承诺配偶同意声明》等文件，杨**将其名下位于北京市顺义区×1号的房屋以320万元的价格出售给李*与张*。根据合同约定，房款分两次支付，李*与张*已向杨**支付了购房首付款140万元，并按合同约定向北京银**密云支行申请贷款180万元，该贷款申请已经获得银行批准。2015年8月间，在李*与张*支付首付款，杨**交付房屋之后，李*与张*发现房产交易过程中杨**存在多处隐瞒事实并且在北**行办理贷款手续中提交虚假证明，涉嫌骗贷：2015年7月31日，李*与张*在物业处了解到杨**与其配偶许**正在离婚；2015年8月6日，李*、张*与北京市公安局顺义分局后沙**出所核实，涉诉房屋户口登记并非杨**，而是杨**配偶和孩子，这与房屋交易过程中杨**对房屋户口事实情况的描述不相符；2015年8月13日，李*与张*与北**行密云支行进一步核实确认，在与李*、张*房屋交易过程中，杨**是以已婚身份签署《房屋买卖合同》和《承诺配偶同意声明》等文件，而与此同时杨**向北**行密云支行提交的身份信息资料却是由其当地民政局出具的单身证明，这与事实极不相符；2015年7月31日至8月15日期间，在李*与张*发现杨**的身份信息及涉诉房屋户口登记信息与事实不符，并得知杨**在北**行密云支行提交“虚假单身证明”后，李*与张*担心双方的交易是否会因杨**的隐瞒而损害其配偶合法权益，导致将来买卖双方纠纷，故李*与张*及时就此情况及担心告知金色时光中介公司及杨**，并多次通过中介公司沟通，要求杨**提供真实合法的信息并如实告知相关情况，要求杨**配偶亲自到场签署同意出售房屋的相关文件或提供具有法律效力的相关公证，以便继续履行合同，支付尾款，保障双方合法权益。综上，杨**陈述与请求与事实完全不符，直接导致杨**无法获得购房贷款180万元的原因是杨**本人在此次房屋交易中多处隐瞒事实，并向北**行密云支行提供虚假证明材料，已经涉嫌骗贷，并导致双方继续履行合同的法律风险和交易风险，也使北**行密云支行无法继续进行相关放贷手续。2015年8月12日杨**发出律师函，但是鉴于前述情况，李*与张*无法继续配合杨**行为。2015年8月15日前，李*与张*多次电话与中介公司提出与杨**协商，希望继续履行合同，请杨**向银行及李*、张*提供真实有效的身份信息并要求杨**配偶亲自到场或由其出具有法律效力的公证书，证明其配偶知情并同意出售涉诉房屋，但杨**一直拒绝提供一切与其配偶相关的信息及情况说明，导致合同无法正常履行。在2015年8月10日至2015年8月26日期间，通过中介公司，杨**也表示协商，但约定商谈时间后，杨**却屡次爽约，并于2015年8月26日二次发律师函，协商不成，李*与张*于2015年8月28日向杨**也发送律师函，函告了李*与张*诉求：要求杨**配偶必须在中介公司及李*、张*均在场的情况下当面签署《配偶同意出售房产声明》及承诺其户口在约定时间内迁出的《承诺书》，如果杨**配偶本人确有原因不能到场，应提供其配偶在公证机关签订的上述声明及承诺的公证书，在其配偶完成上述文件的面签或李*、张*收到符合法律规定的公证书后，李*与张*愿意继续配合北**行密云支行的相关批贷流程，履行合同，尽快支付全部剩余房款。

许**述称：涉案房屋是杨**和我婚姻存续期间购买，是夫妻共同财产。房屋购买后，我父母王**、许×1与杨**、我协议约定该房屋系四人共同共有。杨**与李*签订房屋买卖合同期间正值杨**与我诉讼离婚期间，杨**并未告知我以及王**、许×1。杨**未经房屋共有人同意，擅自处分财产的行为违反法律规定。关于房屋买卖合同效力需要从两点分析，一是我、王**、许×1是否追认杨**的表见代理人的行为，二是李*是否符合善意第三人的情况。针对杨**的意见，我认为杨**通过发送律师函的行为确认杨**与李*的房屋买卖合同解除，还需要具体分析杨**的单方解除权是否具备，关于李*是否需要支付64万元违约金的问题，我暂不发表意见。我在法律允许的前提下同意继续履行合同，但是针对杨**向银行提交单身证明以及出售涉诉房屋我均不知情。

一审法院查明

原审法院经审理查明：杨**与许**系夫妻关系，二人于2006年3月13日登记结婚，涉诉房屋位于北京市顺义区×1号，原房屋所有权证登记在杨**名下，房屋登记时间为2008年11月19日。2015年7月，许**向北京**民法院起诉离婚，2015年8月25日，北京**民法院作出（2015）顺民初字第13047号民事判决，驳回许**的离婚诉讼请求。许**与杨**均未上诉，该判决现已生效。李*与张**夫妻关系，二人于2015年6月16日登记结婚。

2015年6月14日，杨**与李*通过×1公司居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定杨**将位于顺义区×1号房屋出售给李*，建筑面积158.45平方米；该房屋已经设定抵押，抵押登记日期为2009年5月4日，出卖人应于2015年6月30日前办理抵押注销手续；房屋成交价格为260万元，房屋内家电、家具、装饰装修、其他配套设施设备、物业费、供暖费、车位费、公共维修基金及其它房屋维护费用合计60万元；房款交付方式为买受人需要贷款的，支付的首付款为140万元，拟贷款金额为180万元，支付首付款的时间或条件为抵押注销当天支付，剩余款项由买受人申请贷款；买受人向商业银行申办抵押贷款，双方同意共同向贷款机构申请办理贷款的日期为资质审核通过后1日内，贷款期限为30年，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；出卖人应当在全款收到后3日内将该房屋交付给买受人；当事人双方同意，自本合同签订之日起批贷后3日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未按照合同约定的时间支付首付款或其它款项的，按照（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，按本合同第十一条约定处理，但出卖人不解除合同的，买受人应当按前款标准支付违约金，合同继续履行；……第十一条合同的解除及违约责任，（一）出卖人有下列行为之一的视为出卖人违约，买受人可以要求出卖人承担违约责任及赔偿其他损失，（违约责任为房屋总价款的20%），并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：1、出卖人提供的相关凭证，包括但不限于房屋所有权证、原购房合同、相关产权证明、共有权证明等不真实、无效，导致买受人无法取得房屋产权或无法正常使用该房屋的；2、房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋产权或无法正常使用该房屋的；……5、因共有人不同意出售房屋、房屋所有权人拒绝认可收房委托关系的；6、不配合办理银行贷款、面签手续的；7、因出卖人或合同实际签订人的其它原因，造成买受方无法在约定期限内取得房屋产权或无法正常使用该房屋的；（二）买受人有下列行为之一的视为买受人违约，出卖人可以要求买受人承担违约责任及其他损失（违约责任为房屋总价款的20%），并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：1、提供的证件资料不完整、不真实、无效或在约定过户期限届满之日仍不能取得北京市购房资格，导致无法办理所有权转移登记手续的；……3、迟延履行付款义务超过合同约定期限的；4、买受人未直接表明不购买房屋，但在合理期限内不支付应付款项或不配合办理相关手续的；5、因买受人的其他原因造成本合同不能正常履行的……；合同还约定了其他权利义务。当日，杨**签署了《关于如实陈述交易信息的声明》、《承诺配偶同意声明》，其中《关于如实陈述交易信息的声明》记载：声明人（出卖人）已从居间方获知应保证下列情况完全属实：……2、所售房屋无权属争议；3、共有房产，已经其他共有人书面同意；……上述情况出卖人已知晓，并承诺已如实告知居间方和买受人，如出卖人存在隐瞒上述情况导致买卖合同无法履行的，则出卖人承担相关法律责任；《承诺配偶同意声明》记载：本人杨**，现本人的配偶同意将其名下坐落于顺义区×1号的房产出售。特此声明。本人对以上事项予以承诺配偶同意并承担一切法律责任，如查出有不实情况，本人愿按相关规定承担由此造成的一切法律责任。在该签约文件合订本中《配偶同意出售房产声明》及《单身承诺书》均未填写。当日，杨**与李*另签订了一份《补充协议》，约定1、经双方协商一致补充合同，此房交易过程中产权人配偶无法到场，如交易过程中因国家要求或不可抗力因素需要产权人配偶到场的，双方协商一致互不承担违约责任，此合同解除，卖方收到买方的全部款项于1个工作日内全部无条件无息退还，逾期一日每日按已收款项万分之五赔偿违约金；2、杨**承诺此房产权转移登记完成之日起两年半户口迁出。当日，杨**为李*出具收到定金5万元的收条一张。2015年6月18日，杨**为李*出具收到首付款135万元的收条一张。2015年7月25日，杨**与李*办理了房屋过户登记手续，李*与张*作为共有人进行了房屋所有权登记，涉诉房屋登记在了李*、张*名下。2015年7月28日，李*与妻子张*共同作为借款人与北京银**密云支行签订《个人购房按揭贷款借款及抵押合同》。2015年7月31日，杨**将涉诉房屋交付李*、张*，双方完成了房屋交接。

2015年8月12日，杨**通过北京**事务所向李*发出律师函，告知李*房款180万元因李*一方的原因迟迟未能完成支付，如果不履行合同，杨**将解除双方合同并追究违约责任。2015年8月26日，杨**通过北京**事务所向李*发出律师函，通知李*解除合同，要求李*返还房屋。2015年8月28日，李*通过北京**事务所向杨**发出律师函，表明杨**在双方交易过程中明显违背合同约定及法律规定，怀疑杨**借本次房产交易恶意转移夫妻共同财产，为避免更大经济损失，李*有权依法行使不安抗辩权，在杨**未能提供足够证据证明配偶同意出售标的房屋的情况下暂停配合银行支付剩余房款，要求杨**的配偶在中介公司及李*均在场的情况下当面签署《配偶同意出售房产声明》及承诺户口在约定时间内迁出的《承诺书》，如果杨**配偶本人确有原因不能到场，应提供其配偶在公证机关签订的上述声明及承诺的公证书，完成上述内容后，李*愿意继续配合办理相关批贷流程，履行合同，支付全部剩余房款。2015年9月29日，杨**再次通过北京**事务所向李*发出律师函，通知李*解除合同，要求李*返还房屋。李*于2015年9月30日签收该函件。

审理中，杨**表示其已婚有配偶在签订合同时已经告知李*、张*，许**常年在外，杨**出售房屋是因为许**2014年年底不再还贷，杨**只能通过借款还贷，为了维持房屋价值，后出售房屋，在离婚诉讼中出售房屋许**是知情的，许**只是要求分房款，并没有不同意出售涉诉房屋，且2014年1月许**就曾表态过让杨**处理房屋，后双方因为经济关系出现感情问题，2014年11月许**也提出过卖房想法，许**停止还贷的行为也表明其是同意出售房屋的；签订合同时杨**没有提及与离婚有关的事情，杨**以低于市场价50万元的价格出售房屋给李*、张*，李*、张*后续却以杨**婚姻状况、户口等原因压低房价或要求保证金，杨**的婚姻状况与本案无关，不会影响李*、张*的权益，要求杨**出具配偶知情同意的证明没有依据，杨**已经交付房屋，办理过户，完成了合同义务，李*应当履行付款义务，现李*迟延付款，杨**有权单方解除合同，要求对方承担违约责任。杨**为证明其主张提交证据如下：

1、贷款审批意见表打印件一份，证明银行要求李*、张*配合办理房贷手续，贷款未通过是因为李*、张*没有配合办理强制执行公证，而非杨**的原因；

2、杨**与中介公司工作人员的微信聊天记录打印件一份，证明杨**多次通过中介公司催告李*支付到期房款履行合同。

对于杨**提交的证据，李*、张*的质证意见为：证据1真实性无法核实，证明目的不认可，银行不批贷的原因是杨**未能提供真实身份信息；证据2杨**与中介公司工作人员的聊天记录不完整，李*、张*是在2015年7月31日物业交接时，从物业公司人员处得知杨**正在与其丈夫离婚。许**的质证意见为：证据1真实性、合法性无法确认，从内容来看，合同已接近履行完毕；证据2真实性、合法性、关联性无法核实。

李*、张*表示双方是在平等基础上洽谈合同，杨**从未提过其是因为无钱还贷才出售房屋，中介公司就涉诉房屋报价即为320万元，李*、张*没有就此砍价；在签订合同时杨**一直称其丈夫在国外，无法到场，现杨**称其丈夫知情，但知情并不等于同意，杨**配偶应当出面或提供相关证明；北**行在2015年7月28日至31日之间通知李*、张*去办理公证，约定时间为2015年8月3日，但是2015年7月31日在做物业交接时得知杨**要与配偶离婚，担心杨**恶意转移夫妻共同财产，与杨**联系要求出具其配偶知情同意的证明，杨**拒不提供，李*、张*有理由认为涉诉房屋存在纠纷，该房屋是杨**与其配偶的共同财产，需经杨**配偶同意才能出售，所以李*、张*不敢继续进行交易，没有再去办理公证；李*、张*一直无法联系到许**，办理房屋过户时也没有见到许**，诉讼中，才见到杨**的丈夫许**，许**到庭并表示对出售房屋不知情，其自身并不同意出售该房屋，杨**属于擅自处分，说明李*、张*并非杨**所述的无端猜测，李*、张*的担忧皆为事实，为了确保为善意方，李*、张*行使不安抗辩权，要求杨**配偶出面或提供同意出售房屋的有效证明后继续履行合同是合理合法的，杨**蓄意隐瞒婚姻情况，在交易中有明显过失，不同意解除合同，承担违约责任，坚持继续履行合同；李*、张*没有对杨**提出过过分要求，不认可提出让杨**给付一笔钱款的要求。

李*、张*为证明其主张共同提交证据如下：

1、收条复印件一份，是杨**委托代理人田*与李*、张**，证明李*在中介费之外又交给杨**代理人中介信息服务费10万元；

2、2015年8月13日李*通过手机与北京**支行工作人员电话录音一份以及2015年10月7日张*通过李*的手机与北京**支行工作人员的电话录音一份，证明由于杨**提交虚假材料影响交易安全，银行不再放款。

对于李*、张*提交的证据，杨**的质证意见为：证据1真实性无法核实，且与本案无关，中介费本应就是买房人负担；证据2属于证人证言，证人应×出庭质证，且录音是李*、张*单方录制，通话对方身份无法确认，对方能否代表银行无法确定，李*、张*有引导对方说话，通话中也表明银行要求李*、张*做执行公证，因为李*、张*信用不佳才延迟放贷，如果银行是因为杨**骗贷不放款，则不会要求李*、张*做执行公证。许**的质证意见为：证据1真实性、合法性、关联性无法核实，证明目的不认可；证据2真实性、合法性、关联性无法核实，无法确定通话对方真实身份，许**对于杨**是否在银行提交虚假材料并不知情。

许**表示其从未授意或以行为表示同意杨**出售涉诉房屋，杨**于2014年7月回的浙江老家，杨**将所有与涉诉房屋、孩子相关的物品均带走了，包括许**的护照、许**父母的一些证件，杨**出售房屋时，许**在北京，杨**没有向许**告知过，许**通过专款专还支付房屋贷款一直到2015年3月，在2014年至2015年期间共给付杨**可查金额即有14.7万余元，一年房贷约6万元，许**给付杨**的钱足够其支付房贷，车贷也是许**在偿还，许**与杨**也不存在经济问题；在法院通知许**时，其不同意出售房屋，但此后通过考虑核算，并经王**、许×1同意，如果认定涉诉合同有效，同意补充追认杨**出售涉诉房屋买卖合同有效，主要是基于几点考虑，一是根据相关法律规定，该合同依法应为有效，许**遵从法律，所以才最终同意卖房，二是同意卖房，合同履行将会减少损失，如果不同意卖房，可能还要承担共同债务，故此许**才表示同意出售房屋。

许**为证明其主张提交证据如下：

1、协议书原件一份，证明涉诉房屋是杨**、许**及王**、许**（许**的父母）四人共有财产，该协议为2010年11月12日四人在场时共同签订，房屋买卖仍需王**、许**同意；

2、银行对账单原件一份，证明许**自2014年1月至2014年8月按时向杨**账号内汇款，共计71100元；

3、支付宝付款证明打印件，证明许**在2014年4月到2014年7月通过支付宝向杨**汇款11000元；

4、信用卡银行对账单，建设银行的是复印件，招商银行的是原件，证明2014年10月底，杨**在双方分居后使用许**信用卡集中刷取47977元；

5、个人贷款还款凭证原件，证明许**为保证还贷，向银行申请专款专还，自2015年1月到2015年3月，到银行柜台直接进行还贷，共计还款17072元。

对于许**提交的证据，杨**的质证意见为：证据1真实性不认可，该协议与杨**本人签字不一致，手印不确定是杨**的手印，在共同生活中很容易取得一个人的手印，杨**对于是否签过该协议没有印象，不认可协议上所写的出资情况，买房主要是杨**和许**出资，买房时是通过许**的账户，与许×1、王**有一些钱财往来，但不能确认是用来购房，且2007年买房，该协议显示签订时间是2010年，不能倒推当时的情况，如果是四人出资，房屋应登记在四人名下而不是一人名下；证据2至5与本案无关，真实性、证明目的均不认可，许**通过银行卡给杨**转钱，杨**通过网银偿还车贷和许**的生活消费，且杨**抚养孩子生活也很拮据，许**证据4所指的消费是共同使用，在孩子刚出生时给孩子买的东西，认可2015年1月至3月是许**偿还的房屋贷款，说明许**也不想涉诉房屋被银行收走。李*、张*的质证意见为：证据1不清楚；证据2至5是杨**与许**之间的情况，无意见。

法院自北京**支行调取了李*、张*就涉诉房屋在该行办理个人购房按揭贷款借款及抵押合同的相关材料，包括售房人及购房人提供的材料以及该行在办理该业务中审查核实的材料。其中，售房人谈话记录中记载杨**目前无配偶，“如果有配偶，您的配偶是否知晓并同意以上事宜，并须与您共同签署有关文件，对此您是否清楚”，勾选为“清楚”，落款处有杨**签名确认；杨**的户口本婚姻状况显示未婚；金华市婺城区民政局出具有杨**在该辖区无婚姻登记记录证明；售房人承诺函记载：……本人对交易房产具有合法完全产权，并已合法、有效地取得交易房产的权属证明文件，交易房产能够上市流通，本人具有充分、完整的权利将交易房产出售给购房人；……本人若有配偶，保证配偶已知晓并同意上述处分房产行为，并将与本人共同签署相关文件；本人保证购房合同真实、合法、有效，不存在任何违法、无效或可撤销的情形，本人与购房人签署购房合同，向其转让该购房合同项下的交易房产，并不违反任何对本人有约束力的法律、法规、规章、行政命令或生效的司法裁判／仲裁裁决，不违反任何对本人有约束力的合同、协议或承诺，且不侵犯任何第三方的合法权益；本人保证交易房产完成过户之前及之时，交易房产不存在任何优先于贵行抵押权或与其处于同一顺位的其他权益，不存在妨碍或限制贵行行使抵押权的任何抵押权、质押权、留置权、租赁权、所有权保留、共有权、欠付税款／行政规费或其他权益；……本人未能完全适当地履行在本函项下的承诺、保证、义务或责任的，除按照本函其他约定承担责任外，还将对贵行的全部损失承担赔偿责任，且贵行有权采取法律法规允许的任何救济措施；该承诺函落款处有杨**签名确认；北**行个人贷款／授信内部审批表及张*、李*的个人信用报告显示张*信用卡及准贷记卡有过逾期记录。2014年7月24日，北**行贷款审批意见表记载同意支行在完善各项手续后发放此笔贷款，提请支行做好以下工作：一、同意免保险，办理强制执行公证手续。二、办理抵押登记手续，并取得房屋他项权利证书后发放贷款。三、务必将买卖双方存折或卡直接交与本人，并办理交接手续。四、加强贷后管理，支行要派专人对房产状况进行实地考察。北京**支行工作人员表示张*未办理强制执行公证手续，杨**提供的是未婚单身证明，对此情况银行无法核实。

对法院调取材料，杨**表示贷款审批意见表，与杨**提交证据一致，已经明确显示要办理强制执行公证手续，批贷缺少的就是该公证，贷款没有办下来是张*、李*的原因，与杨**无关；征信查询材料，不良记录中显示张*有过多次逾期，所以银行要求张*做公证，这也是纠纷的起因；买房人谈话记录，可以看出是张*、李*与银行有借贷关系，批贷对象是张*、李*；售房人谈话记录，当时是中介公司办的，杨**只是签字，所签材料内容杨**并不知道；征信授权书以及个人信用报告，可以看出银行批贷决定性因素是张*、李*的信用情况，个人信用报告中写明了张*信用问题，才导致纠纷发生；关于杨**的手续，全程是中介公司代为办理，杨**均是走形式签字，杨**的材料在批贷中均是形式，不起决定性作用。

张*、李*表示法院调取材料真实性均认可，其中贷款审批意见表，审批通过时间是2015年7月24日，在此之前李*、张*对于杨**的婚姻情况没有不安疑虑，是此后做物业交接时，从物业公司处得知杨**在与其丈夫离婚，当时批贷函已经拿到，说明银行已经通过，只是银行按照流程还没有放款，办理公证只是一道手续，因得知杨**离婚，担心涉及房屋产权，张*、李*到派出所和物业公司查询杨**丈夫的信息未果，联系杨**，杨**拒不回答关于其婚姻关系的任何问题，也不提供其丈夫许**的联系方式，杨**的态度让李*、张*担心房屋权属有风险，所以没有再去办理公证，不认可杨**所称批贷是取决于强制执行公证，当时银行工作人员告知张*、李*如果购房人知道杨**的婚姻情况还继续交易不能构成善意取得，且杨**的丈夫许**有权起诉银行，所以银行也不能批贷；卖房人是已婚需提交配偶同意出售的材料或本人出面同意，杨**没有这些材料，所以提交的单身证明，否则，杨**是无法处分许**财产的，交易过程中杨**一直称许**在国外，但许**当庭予以否认，可知杨**签订合同时是恶意欺骗，其也是在恶意转移夫妻共同财产，李*、张*行使不安抗辩权，没有继续交易是合法的；调取材料中均有杨**本人签名，杨**称签署什么材料其不知道，不符合事实，作为完全民事行为能力人不可能对签订180万的贷款什么都不知道，这也是不符合常理的，中介公司也无法出具从浙江开出的杨**单身证明。

许**表示对于法院调取的整套证据材料真实性、合法性、关联性认可，其中两处有杨**的婚姻登记情况，这两份证据都显示杨**是单身，因为民政局对于婚姻情况没有进行全国联网，许**和杨**是在北京登记结婚，所以浙江金华没有两人婚姻登记记录，杨**在售房人谈话记录中存在虚假陈述。

审理中，杨**变更并明确其诉讼请求为：1.要求确认杨**与李*签订的房屋买卖合同及补充协议于2015年9月30日解除；2.要求李*、张*返还涉诉房屋，并将涉诉房屋过户给杨**；3.要求李*、张*共同按照涉案房屋标的的20%给付违约金64万元；4.要求李*、张*承担诉讼费。

一审法院认为

原审法院经审理认为：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

本案中，根据审理查明情况，涉诉房屋系在杨**、许**婚后购买，杨**在与李*订立房屋买卖合同时并未告知共有权人许**并征得许**同意，杨**将此情况予以隐瞒，买受人李*对此亦不知情，李*已经支付140万元首付款并办理了房屋过户登记，根据法律规定，李*符合善意取得的构成要件，且许**在诉讼中亦同意追认杨**的售房行为，故李*与杨**签订的涉诉房屋买卖合同为有效合同。在李*得知杨**与许**婚姻出现状况，二人可能正值离婚过程中，以及向银行申请房屋抵押贷款时杨**提供的是未婚单身证明材料后，李*、张*没有按照银行贷款审批意见继续银行批贷流程的办理，要求杨**提供配偶同意出售房屋的有效证明或杨**配偶出面签署同意文件后再继续履行合同并无不当，故杨**以李*延迟付款为由要求解除合同以及李*、张*将房屋返还并过户、承担违约责任的请求，缺乏依据，对于杨**的上述诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2015年12月作出判决：驳回杨**的诉讼请求。

原审法院判决后，杨**不服，向本院提起上诉，认为：原审判决以真实性没有查实的证据作为裁判依据，属程序违法；原审判决认定杨**卖房未告知许**并经其同意，且将此情况予以隐瞒属于事实错误；原审判决认定涉案合同有效的法律依据属法律适用错误，涉案合同为自始有效；原审判决认定李*、张*的违约行为并无不当属法律适用错误。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持杨**的原审诉讼请求。李*、张*、许**同意原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实，有房屋买卖合同、补充协议、收条、房产证、录音、发票、借款及抵押合同、贷款审批意见表、微信记录、律师函、邮寄单、婚姻登记证明、协议书、银行对账单、支付宝付款证明、个人贷款还款凭证、北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第13047号民事判决书、法院自北京**支行调取的材料及法院谈话笔录、庭审笔录等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：根据本案查明的事实及现有证据，杨**与李*签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，许**作为房屋共有权人在本案诉讼中亦对杨**的售房行为作出追认，故合同应认定合法有效，双方均应依约履行。

在双方签订上述合同之时，杨**系以已婚身份向李*、张*出售房屋，并签署了相关文件承诺其配偶同意出售房屋。双方履行合同过程中，李*向杨**支付了定金及首付款共计140万元。此后，李*、张*了解到杨**与许**婚姻出现状况，二人可能正值离婚过程中；向银行申请房屋抵押贷款时杨**提供的是未婚单身证明等材料；在银行与售房人的谈话记录中显示杨**陈述自己无配偶；在李*、张*多次要求下，杨**均拒绝提供许**的联系方式。上述情形足以令李*、张*产生对许**是否同意出售房产的合理怀疑。基于此，李*、张*没有按照银行贷款审批意见继续银行批贷流程的办理，而是要求杨**先提供许**同意出售房屋的有效证明或许**出面签署同意文件后再继续履行合同，李*、张*的该行为属于不安抗辩权的正当行使。杨**拒绝配合，并以李*、张*迟延付款为由要求解除合同以及要求李*、张*将房屋返还并过户、承担违约责任，缺乏依据，故对杨**的上诉请求，本院不予支持。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费5100元，由杨**负担（已交纳）；二审案件受理费10200元，由杨**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十九日