DANIELANTHONYGASS等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人DANIELANTHONYGASS因与上诉人刘*房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第01015号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年11月，DANIELANTHONYGASS诉至原审法院称：2013年1月18日，我与刘*的代理人白××及北京中**有限公司签订《北京市房屋租赁合同》，由我承租3008室房屋（以下简称涉案房屋）作为办公用途，租期2013年2月19日至2014年2月18日。2014年2月18日，我与刘*的代理人白××签订续租协议，续租租期为2014年2月19日至8月18日。2014年7月及9月，我与刘*代理人协商续租，其同意，续租期限分别为2014年8月19日至9月18日、2014年9月19日至10月7日。我已于2014年7月18日、9月10日向刘*指定银行帐户内分别支付租金9500元、6017元。但在双方约定的租赁期限届满前，刘*代理人于2014年9月30日强行更换涉案房屋的门锁，导致我无法正常使用房屋，且刘*及其代理人拒绝与我就涉案房屋进行交接，拒绝返还押金及我预付的电费。因刘*的行为违反了合同约定，故我起诉，要求刘*退还押金9500元、退还2014年10月1日至10月7日期间的房租2217元、退还电费700元、支付提前收回房屋的违约金9500元。

刘*答辩并反诉称：我于2014年9月初寻找到下一个租户，双方约定9月20日将涉案房屋交付新租户。但DANIELANTHONYGASS于2014年9月1日提出续租10天，租期为2014年9月19日至9月28日，因租期太短，且我找到新租户，我没有同意。但DANIELANTHONYGASS及工作人员多次请求，并表示将房租支付至2014年10月7日，但实际只使用到9月28日，多支付的租金作为对我的补偿，在此情况下，我同意DANIELANTHONYGASS续租10天。DANIELANTHONYGASS于2014年9月10日向我支付租金6017元。自2014年9月26日起，DANIELANTHONYGASS开始搬家，于9月28日将涉案房屋内全部物品搬空。9月30日交接时，涉案房屋空置，不存在我突然强行进入更换门锁导致DANIELANTHONYGASS无法正常使用房屋的情况。DANIELANTHONYGASS在履行合同过程中，多次延期支付房租，且未提前30天通知便要求续租，对涉案房屋有严重损害，故我不同意退还押金。因DANIELANTHONYGASS已付2014年10月1日至7日期间的费用是补偿金，并非租金，只是按照租金标准计算，故我不同意退还。截至2014年9月30日，DANIELANTHONYGASS尚有欠电费的情形，该费用由我垫付，故我不同意退还电费。因不存在我提前收回房屋的事实，我未违约，故不应支付违约金。因涉案房屋被DANIELANTHONYGASS毁损严重，始终未能找到新租户，故我提出反诉，要求DANIELANTHONYGASS赔偿房屋修复损失24000元、因房屋损坏导致2个月无法出租的租金损失19000元、电费300元。

一审被告辩称

DANIELANTHONYGASS就反诉辩称：合同未到期之前，刘*强行将涉案房屋门锁更换，该行为表明刘*已经接受房屋。刘*所述房屋破损，是刘*的推断，没有证据支持。不同意刘*的反诉请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年1月18日，DANIELANTHONYGASS（承租人、乙方）与刘*（出租人、甲方）、北京中**有限公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》。双方约定：租赁房屋为涉案房屋，用途为办公，租期2013年2月19日至2014年2月18日；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；月租金9500元；押金9500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期间的电费由乙方承担；租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金；由于乙方属于办公，甲乙双方协定在不破坏该房屋固定设施以及房屋格局的情况下可以进行装修装饰。

合同签订后，刘*向DANIELANTHONYGASS交付涉案房屋；DANIELANTHONYGASS向刘*支付了房租及押金，后使用涉案房屋从事公司办公。

2014年2月18日，DANIELANTHONYGASS（乙方）与刘*（甲方）签订《房屋续租协议》，约定甲乙双方同意就原租赁房屋续租事宜达成协议，续租期限2014年2月19日至2014年8月18日，续租月租金9500元，续租押金9500元，本协议其他条款仍按原租赁合同执行。2014年7月18日，DANIELANTHONYGASS与刘*口头约定，延长租赁期限至2014年9月18日。上述协议达成后，双方即履行，DANIELANTHONYGASS向刘*支付了至2014年9月18日的房租。

2014年9月10日，DANIELANTHONYGASS向刘*支付房租6017元。DANIELANTHONYGASS主张双方于2014年9月1日再次达成口头约定，DANIELANTHONYGASS续租涉案房屋，期限为2014年9月19日至10月7日，后DANIELANTHONYGASS向刘*支付截至2014年10月7日的房租。刘*主张DANIELANTHONYGASS于2014年9月1日向刘*提出续租10天，因租期过短，刘*未同意，后DANIELANTHONYGASS表示向刘*支付房租至2014年10月7日，但实际使用涉案房屋至2014年9月28日，多支付的房租作为对刘*的补偿，在此情况下，刘*同意DANIELANTHONYGASS继续租赁涉案房屋至2014年9月28日。

2014年9月30日，刘*收回涉案房屋。DANIELANTHONYGASS主张当日其员工在涉案房屋进行打包、清理现场，后刘*带着锁匠强行将涉案房屋换锁。刘*主张双方曾协商于2014年9月28日进行房屋交接，DANIELANTHONYGASS已于2014年9月28日搬离涉案房屋；但因当日刘*在外地，故双方协商于2014年9月30日进行房屋交接；交接过程中，因房屋存在毁损，刘*要求DANIELANTHONYGASS予以赔偿，但对方不同意，故双方产生争议，DANIELANTHONYGASS的代理人拒绝返还房屋，并在未返还水电卡、钥匙的情况下离开；后刘*找锁匠换锁，在换锁过程中，DANIELANTHONYGASS的代理人又返回进行拍照，并称刘*强行换锁。DANIELANTHONYGASS称因租期临近，其已将室内大件家具搬离。

刘*主张涉案房屋被毁损，具体为：墙壁上被粘贴展板，不仅有双面胶的痕迹，还有很多洞；主卧、客厅的墙面上钉了石膏板，搬离时石膏板未拆除；地板漆被磨掉。DANIELANTHONYGASS对此不予认可。刘*就其主张向法院提供证人证言。

2015年1月27日，刘*为涉案房屋补交2014年8月至2014年12月期间的阶梯差价电费962.10元。刘*主张涉案房屋2014年8月产生阶梯差价电费588元、2014年9月产生阶梯差价电费366.30元；DANIELANTHONYGASS搬离涉案房屋时，电表剩余电费为649元，扣减该剩余电费后，DANIELANTHONYGASS还应给付电费300余元。刘*就此向法院提供相关书证。

一审法院认为

原审法院认为：DANIELANTHONYGASS与刘*之间形成租赁合同关系。DANIELANTHONYGASS主张租期至2014年10月7日止，根据DANIELANTHONYGASS于2014年9月10日向刘*支付租金6017元的事实，可以证实该主张，故法院予以采信。刘*主张租期至2014年9月28日止，DANIELANTHONYGASS额外支付的款项为补偿款，但未向法院充分举证，故法院不予采信。DANIELANTHONYGASS要求刘*返还押金合理，法院予以支持。因刘*已于2014年9月30日收回涉案房屋，故对DANIELANTHONYGASS要求刘*退还2014年10月1日至10月7日期间房租2217元的诉讼请求，法院予以支持。因刘*在合同期内提前收回房屋，故刘*应承担违约责任。但DANIELANTHONYGASS要求刘*支付违约金的数额过高，对此法院予以酌定。

根据刘*提供的证据，DANIELANTHONYGASS在使用涉案房屋过程中，存在房屋毁损情形，故DANIELANTHONYGASS应赔偿刘*房屋修复损失，具体数额由法院酌定。刘*要求DANIELANTHONYGASS赔偿房屋损坏所导致的租金损失，依据不足，故法院不予支持。根据刘*提供的证据可以证实，刘*已为DANIELANTHONYGASS补交租赁期间的阶梯差价电费。刘*要求DANIELANTHONYGASS赔偿电费损失，法院予以支持。DANIELANTHONYGASS要求刘*退还电费，法院不予支持。

据此，2015年7月原审法院判决：一、刘**判决生效后七日内退还DANIELANTHONYGASS押金九千五百元、租金二千二百一十七元。二、刘**判决生效后七日内给付DANIELANTHONYGASS违约金二千元。三、DANIELANTHONYGASS于判决生效后七日内赔偿刘*房屋修复损失四千元。四、DANIELANTHONYGASS于判决生效后七日内赔偿刘*电费损失三百元。五、驳回DANIELANTHONYGASS其他诉讼请求。六、驳回刘*其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，DANIELANTHONYGASS、刘*均不服原审判决，上诉至本院。

DANIELANTHONYGASS上诉称：原审判决认定事实、适用法律错误。关于我方在原审主张的刘*应支付提前收回房屋的违约金9500元，原审法院予以酌定减少至2000元错误；判决我方赔偿刘*房屋修复损失4000元，也是事实认定错误。双方约定在不破坏房屋固定设施以及房屋格局的情况下可以进行装修装饰，刘*虽声称房屋被毁损，但我方没有进行过任何破坏性装修装饰，同时，刘*也没有对其中任何一项主张提供充分有效的证据，也没有提交对房屋进行修复的花费凭证。综上，请求二审法院：1、依法改判支持我方原审要求刘*支付提前收回房屋违约金9500元的诉讼请求；2、撤销原审判决第三项。

刘*上诉称：原审判决判令我方返还DANIELANTHONYGASS押金9500元，违背合同约定。根据双方签订的《北京市房屋租赁合同》，在DANIELANTHONYGASS存在违约行为时，我方有权扣留DANIELANTHONYGASS已支付的押金9500元作为违约金。DANIELANTHONYGASS不仅有逾期支付租金的违约行为，更有损毁涉案房屋的违约行为，因此，我方有权扣留DANIELANTHONYGASS押金9500元不予返还。涉案房屋租赁期最终截止日为2014年9月28日，DANIELANTHONYGASS同意支付我方补偿金2217元，该款项并非房屋租金，原审判决判令我方将该款项返还是对该款项性质的错误认定。在DANIELANTHONYGASS没有提交任何证据证实我方提前收回涉案房屋的情况下，原审判决认定我方在合同期内提前收回房屋与事实严重不符，据此判令我方给付DANIELANTHONYGASS违约金2000元是错误的。原审判决酌定判令DANIELANTHONYGASS赔偿修复费用4000元，金额过少不能弥补我方的实际损失。由于DANIELANTHONYGASS对房屋损毁严重，且无理拒不归还水卡等物品，导致房屋空置两个月，DANIELANTHONYGASS应全部予以赔偿。原审判决在多名证人当×证实房屋因此空置两个月的情况下，仍认定我方依据不足，并驳回了我方的此项反诉请求是错误的。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。

以上事实，有相关书证、双方当事人的陈述等在案佐证。

本院认为

本院认为，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律；当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”《中华人民共和国合同法》第一百二十六条亦规定：“涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，但法律另有规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律”。本案中，DANIELANTHONYGASS与刘*并未选择该争议适用的法律，故应适用与该纠纷有最密切联系的国家或者地区的法律。DANIELANTHONYGASS以房屋租赁合同纠纷为由起诉刘*要求其退还押金、房租、电费、支付提前收回房屋的违约金，该房屋租赁合同履行地为中国，且刘*为中国公民，根据上述情况综合分析，本案与中华人民共和国有着最密切的联系，解决本案争议适用的准据法应为中华人民共和国法律。

本案中，DANIELANTHONYGASS与刘*于2013年1月18日、2014年2月18日签订的《北京市房屋租赁合同》、《房屋续租协议》，以及双方于2014年7月18日口头约定，系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。此后，双方再次以口头约定的形式予以续租，虽对于租赁合同履行终止期限双方意见不一，但结合DANIELANTHONYGASS向刘*支付租金的事实，可以认定双方租期至2014年10月7日止。此时，双方租赁合同期限为2014年9月19日至2014年10月7日。可见，此次口头约定租赁合同租期较短，客观上显然无法适用双方原合同中关于甲方提前收回房屋应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金的约定。且DANIELANTHONYGASS一方亦未能提交双方于原合同履行期限届满后，对出租人提前收回房屋违约责任曾进行约定的证据，故原审法院认定DANIELANTHONYGASS要求刘*支付违约金数额过高予以酌定，并无不当。对于房屋维修费一项，刘*虽未能向原审法院提交对房屋进行修复的花费凭证，但结合证人证言，可认定涉案房屋确存在一定的毁损，故原审法院酌情对房屋维修费予以认定，并无不当。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证的当事人承担不利后果。本案中，首先，刘*上诉主张，DANIELANTHONYGASS存在延期支付房屋租金的行为，但其并未对该项主张举证加以证明。其次，承租期内房屋虽存在一定的毁损，但对于房屋维护及维修，双方合同约定为由承租方承担维修或赔偿责任，并未约定对押金不予返还，故刘*以DANIELANTHONYGASS存在对房屋毁损的行为，并此作为其不予返还押金的依据，并无事实依据。刘*称DANIELANTHONYGASS对房屋损毁严重，且无理拒不归还水卡等物品，导致房屋空置两个月，DANIELANTHONYGASS应予以赔偿的上诉主张，刘*对此并未提供充分证据证明房屋空置与房屋损毁之间存在必然的因果关系，故原审法院认定刘*主张的该项租金损失依据不足，并无不当，本院予以维持。

综上，DANIELANTHONYGASS、刘*的上诉主张均无事实及法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费348元，由DANIELANTHONYGASS负担206元（已交纳），由刘*负担142元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），反诉案件受理费441元，由DANIELANTHONYGASS负担416元（已交纳），由刘*负担25元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费1424元，由DANIELANTHONYGASS负担638元（已交纳），由刘*负担786元（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十八日