北京**有限公司与北京市通**村民委员会租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京**有限公司（以下简称：美**公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第04552号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

美**公司在原审法院诉称：北京**有限公司（以下简称：美**公司）与北京市通**村民委员会（以下简称：协**委会）于2012年9月1日签订《农村土地承包合同》并附平面图，约定：甲方将土地承包给乙方经营，总面积250亩，承包期限从2012年9月1日到2028年12月31日止，2012年9月1日起至2022年12月31日期间每亩土地承包金额为800元整。并约定，任何一方如有违约行为，应向非违约方支付违约金200000元，给对方造成损失的，由违约方赔偿损失。同日，协**委会向美**公司作出书面承诺：“3.种草莓使用的六个棚及附属土地于春节前交付；以上承诺如不兑现，美**公司的整体投资经营会受影响，所以本村委会郑重承诺，如出现该状况，免收美**公司2年地租作为补偿。”2014年4月14日，双方双方签订《农村土地租赁合同》补充协议，对2012年9月1日签订的《农村土地承包合同》作出部分修改：“2014年10月1日至2028年12月31日期间，每亩土地起始租金为每年1200元整，以后每满5年递增10%。”时至今日，协**委会仍未向美**公司交付合同约定的协各庄村60#-65#种草莓所使用的大棚及土地及北三角土地，且该土地仍由其他人非法占有，合计16.79亩，美**公司曾多次催促协**委会，按合同交付给土地，至今协**委会仍没有履行合同，为维护美**公司合法权益，现诉至法院，请求法院判令：1.协**委会立即交付美**公司的协各庄完整的60#-65#大棚及土地和北三角土地合计250亩；2.协**委会立即支付美**公司违约金200000元整，并免收2015年10月1日至2017年9月30日租金；3.诉讼费由协**委会承担。

一审被告辩称

协**委会在原审法院辩称：土地不是完全没有交付，只有15亩左右没有交付，绝大部分都交付了。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2012年9月1日，协**委会（甲方）与美**公司（乙方）签订《农村土地承包合同》，合同约定：甲方将土地承包给乙方经营。承包土地名称为通州区西集镇协各庄村北大棚，总面积250亩（以确认书为准），四至界限为：南至道，西至道，北至道，东至道（道路归集体所有）；承包期限应为16年，自2013年1月1日起至2028年12月31日止；乙方取得承租土地以甲方实际交付土地数量和时间为依据向甲方交纳土地承包费，双方交付土地时共同签署确认书；2013年1月1日至2022年12月31日期间每亩土地年承包金为800元，自2023年1月1日起每亩土地年承包金为1000元；任何一方如有违约行为，应向非违约法支付违约金二十万，给对方造成的损失的，由违约方赔偿。合同还就土地用途、甲乙双方的权利义务等其他事项进行了约定。合同签订当日，协**委会出具《承诺书》，表示：“种草莓所使用的六个棚的土地于春节前交付，……以上承诺如不兑现，美**贸公司投资经营会受到影响，所以本村委会郑重承诺，如出现该状况，免收美康琛商贸两年地租作为补偿……”。

合同签订后，协**委会仅交付部分土地，尚有部分土地因被案外人实际占用无法交付。

2014年4月14日，协**委会与美**商贸签订《〈农村土地租赁合同〉补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：双方于2012年9月1日签署的《农村土地承包合同》改为《农村土地租赁合同》。2014年10月1日至2028年12月31日期间，每亩土地起始租金为每年1200元，以后每满5年递增10%，租金每年分两次付调整为每年6月1日前一次性付清全年租金。因协**委会已收乙方租金45万元整，双方商定45万元整分摊至5年的租金中（每年9万元整），故租金缴纳方式为：1.第一年，自2014年10月1日至2015年9月30日，乙方全额缴纳租金，按本地块250亩计算为30万元整；2.第2-6年，自2015年10月1日至2020年9月30日，每年分摊租金9万元整。因第6年租金上浮10%，故第2-5年乙方需缴纳租金30万元整减去9万元整，计21万元，第六年缴纳租金计24万元整；3.自2020年10月1日至期满为全额交纳。甲方须于2014年6月1日之前将租赁土地上的核桃、草莓和其他影响乙方经营的占地物腾空，如果不能按期腾空租赁土地，则租赁期限顺延，且甲方须向乙方支付违约金……

该《补充协议》签订后，美**公司交付协**委会2014年10月1日至2015年9月30日期间的土地租金300000元，但协**委会一直未能交付被案外人占用的土地。

原审法院认定上述事实的证据有：《土地承包合同》、《承诺书》、《补充协议》、收据及双方当事人陈述等证据在案佐证。

一审法院认为

原审法院判决认为：美**公司与协**委会签订的《土地承包合同》及其后签订的《补充协议》系双方真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效的合同，双方应按合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，合同约定的租赁土地尚未完整交付美**公司使用，协**委会履行合同义务不符合合同的约定，应承担违约责任。但因未交付的土地被案外人实际占用，协**委会客观上无法继续履行交付土地的合同义务，故对于美**公司要求协**委会履行交付完整的250亩土地的诉讼请求，法院不予支持；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因此，美**公司要求协各庄村委支付违约金的诉讼请求，法院予以支持，但关于违约金的具体数额，鉴于协**委会已将大部分土地实际交付美**公司，且双方于《补偿协议》中约定将已交纳的2012年至2014年期间的租金扣除，故本院根据损失和合同履行的具体情况，基于公平、合理原则对双方约定的违约金酌情予以适当减少；关于美**公司要求免收2015年10月1日至2017年9月30日的租金的诉讼请求，缺乏法律和事实依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、北京市通州区西集镇协各庄村村民委员会给付北京**有限公司违约金人民币一万元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回北京**有限公司其他诉讼请求。

上诉人诉称

美**公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原审判决，改判：1.协**委会自取得涉案草莓大棚使用权之日起立即交付给美**公司，即协各庄范围完整的60#-65#大棚及土地和北三角土地合计250亩；2.协**委会立即支付美**公司违约金70000元；3.协**委会免收美**公司2015年10月1日至2016年9月30日期间应交纳的租金。上诉理由：双方于2012年9月1日签订的农村土地租赁合同约定承包土地面积为250亩，并约定违约金为200000元，由违约方承担赔偿责任。**村委会于合同签订当日出具承诺书，表示种草莓的六个大棚于春节前交付，否则免收我公司两年租金作为补偿。双方在2014年4月14日签订的补偿协议中再次明确，协**委会应于2014年6月1日前将租赁土地上种植的桃树、草莓和其他影响经营的占地物腾空。如不能按期腾空，须向我公司支付违约金。原审法院已经对此事实予以确认，协**委会存在违约行为。**村委会有能力交付约定条款范围内土地，依据合同法第一百零七条的规定，我公司要求协**委会继续履行合同交付完整土地的诉讼请求应当得到支持。根据合同约定，协**委会怠于履行合同，应当承担违约责任，支付200000元违约金并免除两年租金。原审法院酌情赔偿10000元与合同约定的违约责任相差甚远，原审认定事实不清，适用法律错误，应予依法改判。

被上诉人辩称

协**委会辩称：同意美**公司上诉请求中的第一、二项，不同意该公司上诉请求的第三项。

本院查明

本院经审理查明：双方当事人对原审法院认定的事实无异议，且本院查明的事实与原审法院认定的事实相同，故本院对原审法院认定的事实予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：依据双方当事人提供的证据，原审认定美**公司与协**委会签订的《土地承包合同》及其后签订的《补充协议》合法有效正确。协**委会在履行合同义务的过程中部分内容不符合约定，应承担违约责任。现美**公司要求协**委会支付70000元违约金，协**委会同意支付该数额的违约金，对此本院不持异议。关于6个草莓大棚及部分土地的交付，因客观原因协**委会现尚不能确定实际交付时间，但双方当事人均同意在协**委会取得上述草莓大棚及土地使用权后立即交付美**公司，对此本院准许。关于免除租金的问题，美**公司就此主张的依据为2012年9月1日双方签订的农村土地承包合同以及协**委会出具的承诺书，而2014年4月14日双方签订的农村土地租赁合同补充协议是对上述承包合同及承诺书中的相关权利、义务的补充和变更，该补充协议中并未约定租金的减免事项，仅就本案争议的内容约定租赁期限的顺延并支付违约金。故美**公司要求免受1年租金的主张，依据不足，原审对此节处理正确，本院应予维持。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院对双方协商一致的部分内容予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持北京市通州区人民法院（2015）通民初字第04552号民事判决书第二项；

二、撤销北京市通州区人民法院（2015）通民初字第04552号民事判决书第一项；

三、北京市通**村民委员会自实际取得涉案草莓大棚使用权之日起立即交付给北京**有限公司，即北京市通**村民委员会管辖范围完整的六十#-六十五#大棚及土地和北三角土地合计二百五十亩；

四、北京市通**村民委员会于本判决生效之日起七日内给付北京**有限公司违约金七万元；

五、驳回北京**有限公司的其他上诉请求。

一审案件受理费4900元，由北京西**民委员会负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳）；由北京**有限公司负担4875（已交纳）。

二审案件受理费9800元，由北京西**民委员会负担1550元（于本判决生效之日起七日内交纳）；由北京**有限公司负担8250元（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月六日