北京中经商务公司与张*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京中经商**司（以下简称：中经公司）因与张*、北京北**发集团（以下简称北**团）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第10397号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，张*的委托代理人王**、中经公司的委托代理人姚*、吴*、第三人北**团的委托代理人孙**到庭参加了诉讼。现已审理终结。

一审原告诉称

张*在原审法院起诉称：中**司在开发建设桃园公寓过程中，曾将桃园公寓30套房屋抵偿给北**团。桃园公寓9号房屋包含在上述30套房屋之内。1997年1月10日，张*与北**团签订《北京桃园公寓商品房销售契约》，购买位于昌平区9号房屋，并支付了购房款。中**司协助张*办理了房屋入住手续，追认了北**团出售房屋的行为，应当为张*办理涉案房屋的产权手续。但是中**司至今仍未为张*办理《房屋产权证》。基于以上事实，为了维护合法权益，张*诉至法院，请求判令：1、中**司为张*办理昌平区9号房屋的《房屋所有权证》；2、中**司承担本案诉讼费用。

一审被告辩称

中**司在原审法院答辩称：1、我公司已经就（2014）一中民终字第2793号案件向北京**民法院申请再审，按照相关法律规定，应当终止审理本案。2、我公司是涉诉房屋的合法开发商，也是唯一销售商。我公司并未将诉争房屋作为债务抵偿给北**团，也未授予北**团诉争房屋的销售权。3、我公司与张*并不存在任何合同关系，张*主体不适格，且与北**团恶意串通。4、张*未尽合理的注意义务。张*在与北**团签订合同时，并未向我公司咨询北亚是否具备销售权，无视交易风险，其本质是与北**团存在恶意串通行为。5、张*的行为明显不属于善意，我公司没有所谓的“追认”事实，也不应“追认”我公司为其办理产权手续。6、我公司与北**团不存在以房抵债的事实。7、北**团没有任何证据可以证明我公司与其存在相关的债权债务。综上所述，张*的诉讼请求缺乏法律及事实已经，请求法院驳回张*的事实请求。

第三人北**团述称：我们没有意见，同意张*的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：1997年1月10日，张*（乙方）与北**团（甲方）签订《合同书》，约定由于乙方为北七家地区招商引资过程中作出了一定贡献，甲方将9号三室二厅，建筑面积139.5平方米的公寓一套，以优惠价格1480元每平方米出售给乙方，房款总计206460元。在该合同中，双方还对相关事项进行了约定。同年3月14日，张*向北**团交纳了购房款206460元。张*交纳房款后便入住到上述房屋内。

北**团为工业企业总公司出资设立的集体所有制企业。后工业企业总公司更名为北京**管理公司。中**司亦系由工业企业总公司出资设立的集体所有制企业。中**司成立后，挂靠在中房集**开发公司第四开发部（以下简称：中房第四开发部），建设开发了桃园公寓，中房第四开发部的债权债务均由中**司承继。在中**司开发桃园公寓过程中因拖欠工业企业总公司的占地费12706652.8元，经协商，中**司将其建设开发的桃园公寓30套房屋折抵上述占地费。工业企业总公司将上述债权债务转让给北**团。中**司曾书面要求与北**团结算，后由于中**司法定代表人姚**因合同诈骗被公安部门立案侦查，未能完成与北**团的结算工作。在本案审理过程中，北**团出示证明和桃园公寓已支付北**团款项说明，同意中**司以其建设开发的桃园公寓30套房屋折抵占地费12706652.8元，并确认诉争房屋包含在30套折抵占地费的房屋中。中**司在本案中不认可桃园公寓已支付北**团款项说明的内容，对其公章亦不认可。但在（2010）昌*初字第9694号民事案件和（2011）一中民终字第3856号民事案件中中**司认可该说明的真实性。

2013年，张*以房屋买卖合同纠纷将中**司及王**至法院，要求确认中**司与王*于2005年10月8日签订的《北京桃园公寓商品房销售契约》无效。2013年12月12日，法院以（2013）昌民初字第9747号民事判决书，认定张*与北**团签订的房屋买卖合同应为合法有效，张*有权主张涉案房屋的相应权利；中**司与王*之间的买卖合同有恶意串通损害张*利益之嫌，依法应当认定为无效。并判决王*与中**司签订的关于涉案房屋的《北京桃园公寓商品房销售契约》无效。中**司与王*不服一审判决，上诉至北京**人民法院，请求撤销原审判决，依法改判驳回张*的诉讼请求。2014年6月16日，北京**人民法院作出（2014）一中民终字第2793号民事判决书，认定张*与北**团就本案诉争房屋签订有买卖合同，虽然张*没有直接与中**司签订合同，但在张*与北**团签订合同后长期、稳定地占有使用诉争房屋，中**司作为诉争房屋的开发商对此应当是知情的，而且没有提出异议。原审法院根据本案事实认定中**司追认了北**团的售房行为并无不当。中**司与王*签订的合同符合恶意串通，损害第三人利益的情形，原审法院认定合同无效是正确的。中**司与王*的上诉请求不能成立。并判决驳回上诉，维持原判。

原审法院认定上述事实有合同书、记账联、证明、桃园公寓已支付北**团款项、（2013）昌民初字第9747号民事判决书、（2014）一中民终字第2793号民事判决书及当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。

一审法院认为

原审法院判决认为：根据查明的事实，北**团享有对中**司土地占用费的合法债权，且双方对债权债务的处理方式为中**司将其建设开发的桃园公寓30套房屋折抵上述占地费，北**团认可涉案房屋包含在上述30套房屋内。虽然北**团未正式取得该房屋的所有权，但中**司对北**团的销售行为未提出异议，亦协助张*办理了入住手续，应视为追认了北**团出售房屋的行为。关于该房屋的具体销售价格，北**团在未损害他人合法利益的前提下，具体以何种价格出售该房屋，法律没有相关禁止性规定。在张*与北**团所签订的房屋买卖合同已经法院生效判决确认为合法有效的情况下，张*依据与北**团签订的《合同书》向北**团交纳了购房款，北**团将桃园公寓9号房屋交付给张*居住使用至今，张*按时交纳使用该房屋所产生的各项费用，故法院认定张*有权主张桃园公寓9号房屋所产生的相应权利。中**司作为涉案房屋的开发商理应履行相关义务，为张*办理该房屋的所有权变更手续。关于中**司庭审中提交的《中**市委办公厅文件》、昌平县人民政府《检查》、《昌平**理局就北七家镇政府收取开发商土地出让金意见》、《国有土地使用权出让合同》等材料，上述材料无法佐证其答辩意见，亦无法证明中**司与北**团之间债权债务的情况，故法院不予采信。对于中**司认为其已经向法院起诉要求确认北**团与张*于1997年1月10日签订的《合同书》无效，本案应中止审理一节，因该《合同书》已经生效判决确认为合法有效，该案的处理结果与本案没有直接因果关系，不符合中止审理的条件，故对于中**司的中止审理申请，法院予以驳回。对于中**司认为其已经向北京**民法院申请对（2014）一中民终字第2793号案件进行再审，要求终止审理本案一节，因当事人申请再审不影响判决、裁定的执行，且本案不符合终止审理的条件，故法院对中**司的该部分答辩意见不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：一、被告北京中经商**司于本判决生效后七日内协助原告张*办理北京市昌平区9号房屋的房屋所有权证。二、驳回原告张*的其他诉讼请求。

上诉人诉称

中**司不服一审法院民事判决，上诉至本院，请求撤销一审判决，依法改判，对方承担诉讼费用。其主要上诉理由是：1、一审判决程序严重违法。2、一审判决认定事实自相矛盾。3、一审判决混淆了法律关系。3、我公司与张*之间不存在合同关系，我公司不知道北**司与张*签订的合同。

张*、北**团服从一审法院判决。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：中**司与王*签订的《北京桃园公寓商品房销售契约》已经法院生效判决确认为无效，现中**司以房屋已经卖与他人为由主张原审法院判决错误，理由不足，本院不予支持。中**司主张原审法院剥夺其举证权利没有事实依据，中**司提交的政府文件等证据，不足以推翻本院生效判决确认的以房抵债事实，本院不予采信。生效判决已经认定中**司追认了北**团的售房行为。因此，中**司作为开发商有义务为张*办理所有权登记手续。

综上所述，中经公司上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件诉讼费七十元，由北京**公司负担（于本判决书生效后七日内交纳）。

二审案件受理费七十元，由北京**公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月十七日