王**等与崔**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**、嘉华金**限公司（以下简称嘉**司）因租赁合同纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第8286号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

王**在原审法院起诉称：我与嘉**司（授权代表为崔**）于2010年7月20日签订《厂房租赁合同书》，该合同为我提供格式文本，故甲方信息栏实际出租方为王**（北京东**限公司于本合同签订日之前2008年1月9日注销）。依合同约定我将厂房及仓库租赁给被告使用，租赁期限为2010年8月10日至2013年8月9日。被告在租赁期间负责租赁物的维护保养，遵守《中华人民共和国消防条例》，积极履行防火义务，并承担因火灾引起的一切损失。北京气象台2013年3月8日16时30分发布大风蓝色预警信号，火险等级提升至一级红色，工业园内工作人员多次提醒被告安排专人值班，注意恶劣天气预防火灾。然而3月8日当晚及3月9日上午被告未安排任何工作人员值班，未尽到防患注意义务，导致2013年3月9日10时发生火灾。经北京**公安消防支队京*（昌）消火认字（2013）第0010号火灾事故认定书认定，火灾原因为强风将嘉**司库房彩钢板刮飞到空中，击破库房上电线绝缘皮，致使电气短路，产生电火花，引燃库房内可燃物。该火灾事故造成房屋及物品毁损灭失，给我造成了巨大损失。被告在承租期间违法擅自将厂房部分转租，因被告使用管理不善致使工业区内大门损坏。3月8日被告明知大风预警信息，未尽到险情预防及注意义务，导致火灾事故发生，被告未依工作人员防灾提醒安排专人值班，未能及时发现火灾险情，导致事故扩大。我认为被告的行为违反相关法律及合同约定，未尽到通知、妥善管理、及时报告及危险防范义务，是导致事故发生及扩大的根本原因。根据原被告双方《厂房租赁合同书》第七条第2款规定，被告对租赁物附属物负有妥善使用及维护责任，对可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患。《厂房租赁合同书》第八条1款规定，乙方在租赁期间必须严格遵守《中华人民共和国消防条例》积极配合甲方做好消防工作，否则，由此产生的一切责任及损失由乙方承担。故被告应对事故发生及扩大承担全部责任。请求法院判令：1、解除我与嘉华金**限公司、崔**签订的厂房租赁合同；2、嘉华金**限公司、崔**赔偿因火灾造成的损失（该损失以恢复房屋原状评估报告所确定的数额为准）；3、被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，我将第二项诉讼请求变更为：被告赔偿因火灾所造成的实际损失，该损失以厂房及周边附属设施恢复原状（包括仓库重建、被烧二层楼房、房屋修复、场地清理等）所需费用为准，该费用暂定为200000元整；并增加一项诉讼请求：请求判令被告赔偿被损厂房大门修缮费用。

嘉**司、崔**在原审法院共同答辩称：一、崔**的被告主体资格不适格，请依法驳回王**对于崔**的起诉。崔**是嘉**司的工作人员，二者存在合法的劳动合同关系。崔**签订、履行与王**的房屋租赁合同是履行的职务行为，崔**不具备法律规定的当事人的主体资格。二、王**与嘉**司签订的《厂房租赁合同书》属于无效合同，王**的第一项诉求“解除无效合同”的主张没有法律依据。嘉**司与王**于2011年1月1日签署的《厂房租赁合同书》，因租赁房屋的建设未取得建设工程规划许可证而无效。三、不同意王**的第二项诉讼请求，该项诉讼请求于法无据。另外，王**对造成合同无效及引发火灾应承担全部过错责任：1、王**用于出租的库房属于违法建筑，王**诉求赔偿恢复房屋原状损失无法律依据；2、引发火灾的彩钢板及380V电力线均属于王**所有，是王**在租赁物屋顶上违法铺设易燃彩钢板及在易燃彩钢板屋顶上架设380V电力线引发的火灾。引起火灾的原因根本不是嘉**司的作为或不作为；3、我们按照约定履行了消防安全义务，对火灾的发生不存在任何过错，王**所称我们存在违约行为与事实不符：（1）原、被告双方签订的《厂房租赁合同书》第八条约定了消防安全责任。通过8.1证实王**是防火负责人，我们只是配合王**做好消防工作；通过8.3证实我们只对租赁物内的防火安全负责，对租赁物本身原因或租赁物外原因造成火灾并不承担责任，而本案正是由于租赁物本身不符合消防安全要求造成的。根据《厂房租赁合同书》第一条1.3约定，本租赁物采取包租的方式，由我们自行负责。既然属于包租，就不存在部分转租违约的问题。我们根据合同约定对租赁物享有自主决定使用的权利，无需王**同意，况且原、被告双方在合同中没有“租赁物不得转租、部分转租，或转租、部分转租需经王**同意”的约定。（2）王**诉称“2013年5月17日撕毁消防封条，故意破坏火灾现场，并拉走火灾现场残留物及其他房屋内物品，导致王**无法申请财产损失鉴定”与事实不符。我们撕下封条、拉走火灾现场残留物及其他屋内物品是经过昌平消防支队办案警官张**授权的，并不是私自撕毁封条、拉走货物。火灾事故发生后，昌平公安消防支队对现场已采取了勘验、照相、录像、传唤、鉴定等有效手段固定了证据，根本谈不上我们故意破坏火灾现场的事实。至于我们拉走租赁物内属于自己公司火灾残留物品，并不损害王**的权益。四、王**第三项诉讼请求缺乏事实根据，王**没有提交证据证明合同签订时厂房大门的存在状况、厂房大门损坏与我们之间的因果关系、大门被损坏程度、修缮费用的数额及使用情况。因此，王**的该项诉讼请求缺乏事实根据。综上，请依法驳回王**的全部诉讼请求。

嘉**司在原审法院反诉称：我公司与王**于2010年7月20日签订了《厂房租赁合同书》，由我公司租用王**的厂房作为我公司在北京地区货物仓储库房。2013年3月9日上午13时许，我公司租用的王**库房因不符合消防安全标准发生火灾，给我公司造成直接货物损失886684元，房租损失62500元。本次火灾经北京**公安消防支队以京公（昌）消火认字（2013）第0010号火灾事故认定书确认：起火原因为强台风将我公司库房的彩钢板屋顶刮飞到空中，并击破库房上380V电线的绝缘皮，导致电气线路短路，产生火花，电火花引燃库房内可燃物。火灾发生后，我公司与王**之间的《厂房租赁合同书》因租赁物被查封已然终止履行。我公司认为，本次火灾发生是王**提供的租赁物不符合消防安全要求及在易燃彩钢板屋顶上架设电线等违法行为所致，王**对我公司为此造成的损失应承担赔偿责任。故依据法律规定，特提起反诉，请依法判决：l、王**向我公司赔偿经济损失人民币949184元；2、王**承担反诉诉讼费用。诉讼中，我公司将诉讼请求第一项变更为：王**向我公司赔偿经济损失人民币886236元，其中货物损失823736元，租金62500元。

崔**在原审法院反诉称：同意嘉**司的反诉请求。

一审被告辩称

王**在原审法院针对嘉**司、崔**的反诉答辩称：评估标的已经灭失，评估报告仅仅依靠书面数据而不是客观评估，依据委托方提供的数据作出的报告不具备客观真实性。评估结果系由委托方提供资料而得出，若由于委托方或相关当事人提供虚假情况和资料致使本评估结果失实的，委托方*相关责任，然而作为申请人，嘉**司提供的所有资料均为其私自制作的单方数据，不具备客观真实性。评估报告得出的数据均参照嘉**司单方申报损失，评估机构未对嘉**司申报的物品清单真实性、数据、数额状况进行核实，因此评估结论不应当作为定案依据。火灾的发生、扩大和最终造成库房毁损的严重后果均是由嘉**司、崔**未尽到防火义务在强风天气无人看管租赁物的不作为行为所致，因此反诉要求我承担其仓库物品损失不具有事实和法律依据。

一审法院查明

原审法院审理查明：2010年7月20日，崔**代表嘉**司（承租方、乙方）与王**（出租方、甲方）签订《厂房租赁合同书》，合同主要约定，甲方将厂房或仓库租赁于乙方使用。租赁物的功能为库房、厂房、办公、住宿，包租给乙方使用，由乙方自行管理。租赁期限为三年，从2010年8月10日起至2013年8月9日止。租金每年为15万元。乙方在租赁期间享有租赁物所属设施的专用权。乙方应负责租赁物内专用设施的维护、保养、年审，并保证在本合同终止时专用设施以可靠运行状态随同租赁物归还甲方。甲方对此有检查监督权。乙方对租赁物附属物负有妥善使用及维护之责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患。乙方在租赁期间须严格遵守《中华人民共和国消防条例》，积极配合甲方做好消防工作，否则，由此产生的一切责任及损失由乙方承担。合同签订后，王**将涉案租赁物交付给嘉**司。2013年3月9日，涉案租赁物库房发生火灾，火灾造成该库房房屋及库房内手动液压搬运车、衣架、衣柜、中臣短袜、瓷碗、瓷盘、清洁用品等物品不同程度烧毁，员工宿舍内的空调、电视机、电脑、插线板、电表、照明灯等物品不同程度损毁，火灾中无人员伤亡。经昌平区公安消防支队京*（昌）消火认字（2013）第0010号火灾事故认定书认定，本次火灾的起火原因为强风将嘉**司库房的彩钢板屋顶刮飞到空中，并击破库房上380V电线的绝缘皮，导致电气线路短路，产生电火花，电火花引燃库房内可燃物。起火部位位于库房内西南角。

经法院现场勘验，发生火灾的房屋为涉案租赁院落内北边的库房及部分办公室，院落内西边库房、南边房屋、东边房屋未发生火灾。

另查，嘉**司称其已经于2013年5月17日将火灾后的残值物品取走，并于5月25日将西边库房的货品取走，全部腾空了涉案租赁院落。王**认可嘉**司拉走了物品但并不认可嘉**司陈述的时间，认为嘉**司并未将涉案租赁物交回。双方一致认可，嘉**司交纳了至2013年8月9日止的全部租金。

诉讼中，嘉**司申请对其损失进行评估鉴定。经报北京**民法院随机摇号确定北京市**有限公司为评估鉴定机构，该机构出具的《关于因库房火灾使申请人嘉华金**限公司遭受的损失价值价格评估结论书》中对嘉**司提供的评估资料进行了归纳：1、评估资料《火灾直接财产损失申报统计表》中报损的项目短袜、鑫瑞鹊杯子、保鲜盒、美家生活产品等损失货物，关联的票据及账目资料分别为家**订单和北京鑫**有限公司销售出库单、嘉**司2013年3月9日北京办事处损坏货物明细表和发货单，纳入本次评估范围；银泰杯及日用品、邯陶瓷器损失货物没有关联的凭证资料，无法纳入本次评估范围。评估资料《火灾直接财产损失申报统计表》中手动液压车、美的空调、清华同方电脑、传真机、手动推车、防潮板等项目关联的评估资料为嘉**司北京办事处固定资产明细表，每个项目均反映了设备的使用年限，可纳入本次评估范围。评估资料《火灾直接财产损失申报统计表》中房租项目不纳入本次评估范围。2、对嘉**司2013年3月9日北京办事处损坏货物明细表和发货单进行核对，其报损项目在发货单凭证中均存在，且损失货物的期末库存数量值均高于明细表中对应项目的报损数量；家**订单和北京鑫**有限公司销售出库单与《火灾直接财产损失申报统计表》中报损的项目短袜、鑫瑞鹊杯子、保鲜盒数目一致。评估标的的损失价值为823736元。价格评估限定条件：1、委托方必须如实提供评估标的的情况和资料，若由于委托方或相关当事人提供虚假情况和资料致使本评估结果失实的，委托方应负完全责任。2、因评估标的已灭失，本次评估完全建立在委托方提供的评估资料基础上。对评估资料的法律定性工作超出我公司评估权限范围，我公司对资料与案件的关联性、资料的真实性不承担任何责任。3、受损货物的评估为收集与评估标的相同或类似资产基准日时点的供货渠道、批发市场价格信息资料，对评估资料反映的受损货物价格与调查的合理性价格范围进行比对，确认评估资料中货物价格的客观合理性。嘉**司为此支付评估费12300元。

评估鉴定中，嘉**司提供了如下证据证明其损失：1、发货单105张；2、《火灾直接财产损失申报统计表》；3、损坏货物明细表。王**不认可上述证据的真实性。

经询，王**明确表示不对其损失进行评估鉴定。

原审法院认定上述事实，有《劳动合同》、《厂房租赁合同书》、《火灾事故认定书》、现场勘验照片、《关于因库房火灾使申请人嘉**司遭受的损失价值的价格评估结论书》、评估费发票、发货单、《火灾直接财产损失申报统计表》、损坏货物明细表及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。

原审法院判决认定：本案中有五个争议焦点，下面进行逐一分析。

第一，合同的主体问题。当事人依法可以委托代理人订立合同。嘉**司提供了其与崔**之间的《劳动合同》，且明确表示委托了崔**与王**签订《厂房租赁合同书》，崔**与王**签订《厂房租赁合同书》的行为系职务行为。故《厂房租赁合同书》的双方当事人为王**和嘉**司。

第二，合同的效力问题。出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案自一审法庭辩论终结前，王**和嘉**司均未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法审批手续，双方签订的《厂房租赁合同书》因违反法律、行政法规的强制性规定系无效合同。

第三，双方的损失如何确定。嘉**司在火灾发生后已经将残留物品进行了清理，王**也对涉案库房进行了修缮，火灾现场已经不存在。嘉**司坚持要求对其损失进行评估，但是对评估机构的评估报告法院无法全部采信，理由为：该评估报告的主要依据是嘉**司提供的《火灾直接财产损失申报统计表》、发货单、损坏货物明细表。而上述证据均是嘉**司单方制作，没有其他证据佐证，也未得到王**的认可。王**主张其损失为20万元，但未提交相关证据证明。在此次火灾中双方都有损失，考虑到嘉**司租赁的标的物面积，每年交纳的使用费用，失火的仅为部分库房，西边库房物品未遭火灾，火灾残值已经由嘉**司处理等情况，参考评估报告的结论，法院酌情确定其损失为30万元。考虑到王**修缮失火房屋的面积、部位、使用材料，法院酌情确定其损失为15万元。王**主张的被损厂房大门修缮费用损失，没有证据予以佐证，法院不予支持。

第四，双方的损失如何分担。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，对损失的发生双方应承担同等责任。理由如下：此次火灾的原因是在遭遇强风时，房屋屋顶彩钢板被刮起，击穿屋顶电线引发，王**作为出租人，将未取得合法审批手续的房屋租赁给嘉**司，在发生火险预警的情况下，没有预见到租赁物的屋顶可能有安全隐患，应该对嘉**司的损失承担责任。嘉**司作为承租人，未核实所租赁房屋的性质，在使用租赁物时未将房顶上有安全隐患的电线的情况报告出租人，亦未自行消除该隐患，亦应对王**的损失承担责任。

第五，嘉**司多交的房屋使用费的返还问题。火灾发生于2013年3月9日，而嘉**司的使用费已经交纳至2013年8月9日。火灾发生后，必然影响嘉**司对租赁物的使用，使用费应该适当减少。考虑到发生火灾的仅为北边的库房和北边的部分办公室，其他房屋和场地仍然能够使用，且嘉**司自述，其直到2013年5月25日才将涉案院落全部腾空。故法院酌情确定王**按照三个月租金标准退还嘉**司使用费。

综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第九条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王**与嘉华金**限公司于二〇一〇年七月二十日签订的《厂房租赁合同书》无效；二、嘉华金**限公司于本判决生效之日起七日内赔偿王**损失七万五千元；三、王**于本判决生效之日起七日内赔偿嘉华金**限公司损失十五万元；四、王**于本判决生效之日起七日内退还嘉华金**限公司使用费三万七千五百元；五、驳回王**的其他诉讼请求；六、驳回嘉华金**限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

嘉**司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：一、撤销原审法院判决第二项、第三项；二、驳回对方在原审时的第二项诉讼请求；三、要求对方赔偿我方886320元，其中货物损失823736元，租金62500元；四、对方承担一、二审诉讼费用。上诉理由：一、原审判决没有就租赁物是否符合消防安全要求及与火灾发生的因果关系作出裁判，属于漏判案件事实。二、原审在双方损失确认方面采取双重标准认定是错误的。三、原审在认定损失责任分担方面是错误的，明显偏袒王**，原审判决认为对损失的发生双方应承担同等责任是错误的。四、原审判决第二项、第三项对我公司显失公平。

崔**同意嘉**司的上诉请求及理由。

王**不同意嘉**司的上诉请求及理由。亦不同意原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：变更原审法院判决第二项，判令嘉**司赔偿我损失二十万元；撤销原审法院判决第三项第四项，驳回对方的反诉请求。上诉理由：一、原审判决对双方对于损失发生承担同等责任的认定是错误的。二、原审法院对于财产损失数额认定错误。三、原审判决要求我方返还使用费37500元不具有事实、法律依据。

嘉**司不同意王**的上诉请求及理由。

崔**不同意王**的上诉请求及理由。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

上述事实，有各方当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。王**和嘉**司均未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法审批手续，双方签订的《厂房租赁合同书》因违反法律、行政法规的强制性规定系无效合同。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。嘉**司的使用费已经交纳至2013年8月9日，但关于房屋全部腾空的时间，双方说法不一，原审法院考虑到火灾发生于2013年3月9日，火灾发生后，必然影响嘉**司对租赁物的使用，故酌情确定王**按照三个月租金标准退还嘉**司使用费并无不妥，本院予以维持。

嘉**司在火灾发生后已经将残留物品进行了清理，王**也对涉案库房进行了修缮，火灾现场已经不存在，原审法院综合考虑到嘉**司租赁的标的物面积，每年交纳的使用费用，及失火的仅为部分库房，火灾残值已经由嘉**司处理等情况，并参考评估报告的结论，酌情确定其损失为30万元。考虑到王**修缮失火房屋的面积、部位、使用材料，酌情确定其损失为15万元并无不妥，本院予以维持。

此次火灾的原因虽然是在遭遇强风时，房屋屋顶彩钢板被刮起，击穿屋顶电线所致，但王**作为出租人，将未取得合法审批手续的房屋租赁给嘉**司，在发生火险预警的情况下，没有预见到租赁物的屋顶可能有安全隐患，嘉**司作为承租人，未核实所租赁房屋的性质，在使用租赁物时未将房顶上有安全隐患的电线的情况报告出租人，亦未自行消除该隐患，故双方对于合同无效均有责任，对大火导致的损失均应承担相应的责任，故应当赔偿对方因此所受到的损失，原审法院认定对损失的发生双方应承担同等责任正确。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

评估费一万二千三百元，由嘉华金**限公司负担（已交纳）。

一审案件受理费四千三百元，由王**负担二千六百二十五元（已交纳），由嘉华金**限公司负担一千六百七十五元（于本判决生效之日起七日内交纳）；

反诉案件受理费六千三百三十一元，由嘉华金**限公司负担四千三百零六元（已交纳），由王**负担二千零二十五元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

二审案件受理费一万零四百七十六元，由王**负担五千二百三十八元（已交纳）；由嘉华金**限公司负担五千二百三十八元（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月八日