北京中经商务公司与杨*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京中经商**司（以下简称：中经公司）因与杨*、北京北**发集团（以下简称北**团）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第10399号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，杨*的委托代理人王**、中经公司的委托代理人姚*、吴*、第三人北**团的委托代理人孙**到庭参加了诉讼。现已审理终结。

一审原告诉称

杨*在原审法院起诉称：1997年1月10日，杨*与中房集**开发公司第四开发部签订《北京桃园公寓商品房销售契约》，购买位于昌平区15号房屋。中**司以中房第四开发部名义进行售房，中房第四开发部的债权债务均由中**司继承。合同签订后，杨*已经付清全部房款，但是中**司至今仍未为杨*办理《房屋产权证》。基于以上事实，为维护合法权益，杨*诉至法院，请求判令：1、中**司继续履行《北京桃园公寓商品房销售契约》，为杨*办理昌平区15号房屋的《房屋所有权证》；2、中**司承担本案诉讼费用。

一审被告辩称

中**司在原审法院答辩称：1、我公司是涉诉房屋的合法开发商，也是唯一销售商。我公司并未将诉争房屋作为债务抵偿给北**团，也未授予北**团诉争房屋的销售权。2、我公司与杨*签订的销售合同早已解除，杨*从未向我公司支付过任何购房款项。3、杨*与北**团存在恶意串通，杨*与北**团签订合同中销售价款仅为其与我公司签订合同中销售价格的一半，杨*在与我公司签订合同时完全知晓该房屋的真实售价，而履行与北**团签订的合同，双方存在恶意串通，并均获利，只有我公司遭受损失。4、杨*未尽合理的注意义务。杨*在与北**团签订合同时，并未向我公司咨询北亚是否具备销售权，无视交易风险，其本质是与北**团存在恶意串通行为。5、我公司与北**团不存在以房抵债的事实。6、北**团没有任何证据可以证明我公司与其存在相关的债权债务。7、杨*无权利向我公司主张办理房屋产权证。我公司在取得产权手续后向全园区张贴了办理产权证的相关文件，要求购房带齐交款凭证前来办理手续，而杨*从未要求办产权证；如果按照杨*所述仅为办理产权证而签署高价购房合同，开发商和购房人都将多缴纳税费，这明显不符合市场和常理。另外，我公司早在2005年已将争议房屋出售，建委已将就该套房屋办理了合法的产权手续。综上所述，杨*的诉讼请求缺乏法律及事实依据，请求法院驳回杨*的事实请求。1、我公司是涉案房屋合法开发商，我公司并未将诉争房屋抵押给北**团，也未授权北**团销售我公司房屋。2、根据我公司与杨*签订的房屋销售合同约定，杨*应于合同签订当日向我公司支付购房款，逾期我公司有权解除合同。现杨*一直未向我公司支付房款，我公司已经张贴解除合同通知书。我公司认为双方之间的合同已经解除。3、杨*与北**团串通，他们之间约定的房款与我公司约定的房款有差距。杨*在支付北**团房款时未向我公司咨询其是否有销售权，未尽应有的合同义务。我公司不同意杨*的诉讼请求。

中**司反诉称：反诉人与被反诉人签订15号房屋的《北京桃园公寓商品房销售契约》后，被反诉人至今未依约支付协议约定的购房款，已经构成严重违约，故反诉人特此提出反诉，请求判令：1、解除反诉人与被反诉人签订的《北京桃园公寓商品房销售契约》；2、被反诉人立即腾退15号房屋；3、本案反诉费由被反诉人承担。

杨*针对反诉答辩称：双方之间签订的合同是合法有效的，被反诉人履行了合同义务，反诉人的诉讼请求没有法律及事实依据，请求法院依法驳回。

第三人北**团述称：我们同意杨*的意见。

一审法院查明

原审法院经审理查明：1997年1月10日，杨*（乙方）与北**团（甲方）签订《合同书》，合同约定由于乙方为北七家地区招商引资过程中作出了一定贡献，甲方将15号三室二厅，建筑面积139.5平方米的公寓一套，以优惠价格1480元每平方米出售给乙方，房款总计206460元。在该合同中，双方还对相关事项进行了约定。同年1月13日，杨*向北**团交纳了购房款206460元。杨*交纳房款后便入住到上述房屋内居住。

1997年1月10日，杨*（乙方）与中房集**开发公司第四开发部（甲方，以下简称：中房第四开发部）签订《北京桃园公寓商品房销售契约》，该合同约定的房号、面积与《合同书》相同，将房屋售价变更为每建筑平方米2800元，价款总计390600元。合同中约定乙方同意在本契约签订本日内将购房价款全部交齐；逾期超过60日（遇法定节假日顺延）乙方未付款的，甲方有权终止本契约。在该合同中，双方还对相关事项进行了约定。

经法庭询问，杨*称其就涉案房屋在同一天与中房第四开发部和北**团各签订了一份房屋买卖合同，与北**团签订合同的目的是为了支付购房款，与中房第四开发部签订合同的目的是便于办理房屋的产权登记手续。

北**团为工业企业总公司出资设立的集体所有制企业。后工业企业总公司更名为北京**管理公司。中**司亦系由工业企业总公司出资设立的集体所有制企业。中**司成立后，挂靠在中房第四开发部，建设开发了桃园公寓，中房第四开发部的债权债务均由中**司承继。在中**司开发桃园公寓过程中因拖欠工业企业总公司的占地费12706652.8元，经协商，中**司将其建设开发的桃园公寓30套房屋折抵上述占地费。工业企业总公司将上述债权债务转让给北**团。中**司曾书面要求与北**团结算，后由于中**司法定代表人姚**因合同诈骗被公安部门立案侦查，未能完成与北**团的结算工作。在本案审理过程中，北**团出示证明和桃园公寓已支付北**团款项说明，同意中**司以其建设开发的桃园公寓30套房屋折抵占地费12706652.8元，并确认诉争房屋包含在30套折抵占地费的房屋中。中**司在本案中不认可桃园公寓已支付北**团款项说明的内容，对其公章亦不认可。但在（2010）昌*初字第9694号民事案件和（2011）一中民终字第3856号民事案件中中**司认可该说明的真实性。

2013年，杨*以房屋买卖合同纠纷将中**司及周*诉至法院，要求确认中**司与周*于2005年8月1日签订的《北京桃园公寓商品房销售契约》无效。2013年12月12日，法院以（2013）昌民初字第9749号民事判决书，认定杨*分别与北**团、中房第四开发部针对涉案房屋签订的除单价不同外其他内容基本一致的两份合同，两份合同均合法有效。杨*基于涉案房屋所产生的权利义务应受其与北**团签订的《合同书》调整，杨*有权主张涉案房屋的相应权利；中**司与周*之间的买卖合同有恶意串通损害杨*利益之嫌，依法应当认定为无效。并判决周*与中**司签订的关于涉案房屋的《北京桃园公寓商品房销售契约》无效。中**司与周*不服一审判决，上诉至我院，请求撤销原审判决，依法改判驳回杨*的诉讼请求。2014年6月16日，我院作出（2014）一中民终字第2789号民事判决书，认定杨*与中**司存在房屋买卖合同关系，双方签订的《商品房销售契约》合法有效。合同签订后，杨*实际居住使用了诉争房屋。中**司与周*签订的合同符合恶意串通，损害第三人利益的情形，原审法院认定合同无效是正确的。中**司与周**的上诉请求不能成立。并判决驳回上诉，维持原判。

原审法院认定上述事实有《北京桃园公寓商品房销售契约》、合同书、补充协议、发票、证明、桃园公寓已支付北**团款项、（2013）昌民初字第9749号民事判决书、（2014）一中民终字第2789号民事判决书及当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。

一审法院认为

原审法院判决认为：根据查明的事实，北**团享有对中**司土地占用费的合法债权，且双方对债权债务的处理方式为中**司将其建设开发的桃园公寓30套房屋折抵上述占地费，北**团认可涉案房屋包含在上述30套房屋内。虽然北**团与杨*签订的《合同书》在未经房屋开发商即中房第四开发部追认的情况下，属于效力待定的合同，但杨*与中房第四开发部签订除房屋单价不同外其他内容基本一致的《北京桃园公寓商品房销售契约》的行为应视为中房第四开发部追认了《合同书》的效力，即认可北**团有权向杨*出售《合同书》中所约定的房屋。虽然《合同书》中约定的房款低于《北京桃园公寓商品房销售契约》所约定的房款，但上述两个合同均不存在恶意串通损坏第三人利益的行为，并未违反法律的禁止性规定，且两份合同均已经法院生效判决确认为合法有效。现杨*已经依据与北**团签订的《合同书》向北**团交纳了购房款，北**团将涉案房屋交付给杨*居住使用至今，杨*按时交纳使用该房屋所产生的各项费用，故本院认定其有权主张该房屋所产生的相应权利。故中**司作为该房屋的开发商理应履行相关义务，为杨*办理该房屋的所有权变更手续。关于中**司庭审中提交的《中**市委办公厅文件》、昌平县人民政府《检查》、《昌平**理局就北七家镇政府收取开发商土地出让金意见》、《国有土地使用权出让合同》的等材料，上述材料无法佐证其答辩意见，亦无法证明中**司与北**团之间债权债务的情况，故法院不予采信。关于中**司以杨*未全额支付购房款为由反诉要求解除双方之间签订的《北京桃园公寓商品房销售契约》并要求杨*腾退涉案房屋的诉讼请求，如前所述，因针对涉案房屋所产生的权利义务应受杨*与北**团所签订的《合同书》调整，故在杨*根据该份合同履行了交纳约定房款的义务后，中**司行使解除权的理由不能成立，故对于中**司反诉的诉讼请求，法院不予支持。对于中**司认为其已经向本院起诉要求确认北**团与杨*于1997年1月10日签订的《合同书》无效，本案应中止审理一节，因该《合同书》已经生效判决确认为合法有效，该案的处理结果与本案没有直接因果关系，不符合中止审理的条件，故对于中**司的中止审理申请，法院予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：一、被告（反诉原告）北京中经商**司于本判决生效后七日内协助原告（反诉被告）杨*办理北京市昌平区15号房屋的房屋所有权证。二、驳回原告（反诉被告）杨*的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）北京中经商**司的诉讼请求。

上诉人诉称

中**司不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求撤销一审判决，依法改判，对方承担诉讼费用。其主要上诉理由是：1、一审判决程序严重违法。2、一审判决认定事实自相矛盾。3、一审判决混淆了法律关系。

杨*、北**团服从一审法院判决。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：中**司与周*签订的《北京桃园公寓商品房销售契约》已经法院生效判决确认为无效，现中**司以房屋已经卖与他人为由主张原审法院判决错误，理由不足，本院不予支持。中**司主张原审法院剥夺其举证权利没有事实依据，中**司提交的政府文件等证据，不足以推翻本院生效判决确认的以房抵债事实，本院不予采信。生效判决已经认定中**司与杨*之间的房屋买卖合同关系合法有效，因此，中**司应当按照合同履行，为杨*办理所有权登记手续。

综上所述，中经公司上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件诉讼费七十元，由北京**公司负担（于本判决书生效后七日内交纳）；反诉案件诉讼费七十元，由北京**公司负担（已交纳）。

二审案件受理费七十元，由北京**公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月十七日