牛*与王**保护纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人牛*与被上诉人王**物权保护纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第26910号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭并公开审理了本案。上诉人牛*及委托代理人牛景水，被上诉人王*的委托代理人李**、谢**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年6月，牛×诉至原审法院称：2011年2月28日，我和王**海淀区人民法院判决离婚，位于北京市朝阳区×房屋由我和王*共同共有。但据我现在掌握的情况是，王*擅自将该房屋于2011年7月份出售，却在2012年7月以后才将我应得的房款陆续汇给我，且在出售日期上对我进行欺骗，并导致我多给付**相应的还贷款。我认为王*擅自出售共有房屋损害了我的权益，在与王*协商沟通未果的情况下，我起诉要求：1.王*赔偿我房屋差价损失355400元；2.给付我售房所欠款项205000元；3.王*以945000元为基数，按照年利率9%的标准支付我自2011年7月11日至实际付款之日的利息；4.返还我自2011年4月至2012年6月期间支付给王*用以还贷款的款项23400元。5.王*以23400元为基数，按照年利率9%的标准支付我自2011年7月11日至实际付款之日的利息；6.赔偿我交通费10000元；7.赔偿我误工费10000元。

一审被告辩称

王**称：我不同意牛*的全部诉讼请求。牛**请第一项没有依据，王*在售房的时候已经告知了牛*，并且征得了牛*的同意。牛**请第二项没有依据，房屋出售的总价款为198万元，扣除银行贷款后，剩余房款是148万元，王*已经分5次汇给了牛*74万元；牛**请第三项没有事实依据。牛**请第四项，牛*确实给王*汇了7次款项，但这些钱不是还贷用的，而是因为王*收入较低，牛*给王*的帮助。牛**请第五项没有事实依据。牛**请第六项、第七项不属于本案审理范围，与本案无关。

一审法院查明

原审法院经审理查明：牛*、王**夫妻关系，2011年2月18日，北京**民法院作出（2011）海民初字第961号民事判决，准予牛*、王*离婚，坐落于北京**号住房一套，由牛*、王*共同共有，房屋贷款由牛*、王*共同负责偿还。后上述房屋取得产权证，地址变更为北京市朝阳区×1号（以下简称涉案房屋）。

2011年4月9日，王*与潘*签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王*将涉案房屋出售给潘*，总价款1980000元。

2011年7月14日，王*与案外人陈*签订编号为×《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋过户给了买受人陈*，房屋成交价格为260000元，潘*作为陈*的委托代理人签字。

一审法院认为

牛*认为王*实际出售涉案房屋所得售房款为2240000元。王*陈述实际售房款为1980000元。

牛*、王*离婚后，牛*多次向王*还款账户汇款，其中2011年4月9日汇款2500元、2011年5月7日汇款2600元，2011年7月2日汇款2600元，2011年7月17日汇款100元，2011年8月28日汇款2600元，2011年11月5日汇款2600元，2012年1月2日汇款2600元，2012年3月3日汇款2600元、2012年5月1日汇款2600元、2012年6月30日汇款2600元。牛*认为上述汇款是给王*用于偿还贷款的。王*认为上述汇款是因当时王*经济困难，而牛*想和王*复婚，汇款是为了帮助王*，并不是用于偿还银行贷款。

王**将涉案房屋出售后，先后于2012年7月12日通过银行转账向牛*汇款200000元；于2012年8月1日向牛*汇款200000元；于2012年8月6日向牛*汇款300000元；于2012年8月31日向牛*汇款40000元。

2011年7月25日，王*一次性还清了全部剩余贷款479898.01元。

王**其在出售涉案房屋时征得了牛×的同意，但就此并未提供相应的证据。

牛×提供与王*的短信记录，证明王*在2012年6月30日的时候才告知涉案房屋已经出售的事实。王*对此不予认可，王*认为在售房之前已经告知了牛×并征得了牛×的同意。

本案在审理中，牛×申请对涉案房屋在2011年4月1日及2013年1月7日时的房屋单价及总价进行评估，法院依法委托北京圣**询有限公司进行评估，该公司出具圣元评（2013）字第×2号《房地产估价报告》和圣元评（2013）字第×3号《房地产估价报告》。其中圣元评（2013）字第×4号《房地产估价报告》确认涉案房屋在2011年4月1日的房屋单价26712元／平方米，总价为189.28万元；圣元评（2013）字第×5号《房地产估价报告》确认涉案房屋在2013年1月7日的房屋单价为34897元／平方米，总价为247.28万元。牛×支付鉴定费14000元。

审理中，牛×称自己对利息的主张要求按照9%予以计算，如果法院予以调整，同意按照中**银行同期贷款利率计算，对利息计算至2013年7月12日；利息的起算点是2011年7月11日，该时间为自己估算。王*称2011年7月将涉案房屋出售，取得售房款。

原审法院经审理认为：共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。根据本案查明事实，涉案房屋为牛*、王*共同共有，王*若处分涉案房屋应征得牛*的同意，王*所述处分涉案房屋征得了牛*的同意，但对此并未提供相应的证据，而牛*的证据显示王*是在涉案房屋出售一年以后才告知牛*，故现有证据并不足以证明王*在处分涉案房屋时征得了牛*的同意，但根据评估结论，王*出售涉案房屋时价格符合市场价格，故牛*主张房屋差价，依据不足，法院不予支持。

牛*主张的房屋尾款，法院将根据实际售房款、偿还房屋贷款数额以及王*已经给付牛*的房款数额予以核算。

王*出售涉案房屋后应及时向牛*支付房屋价款，其迟延支付应给付**利息，故对牛*第三项诉讼请求法院予以支持，其中起算时间根据双方陈述，法院认为以2011年7月11日为宜，截止时间计算至牛*收到王*各项汇款之日。

牛*在房屋贷款清偿前汇入王*账户的款项因用于银行还款，该部分款项不应返还。牛*在涉案房屋贷款还清以后汇给王*的款项，王*应该予以返还，具体数额由法院予以核算。王*所述牛*的相应汇款是救济性质，因其未提供相应的证据，法院不予采信。王*在房屋贷款还清后，应及时退还牛*相应款项，其迟延支付应给付牛*相应利息，故法院对牛*第五项诉讼请求予以支持，具体数额法院依据中**银行同期贷款利率予以计算。

牛*主张的交通费、误工费，缺乏相应的事实及法律依据，法院均不予支持。

据此，原审法院于2015年6月作出判决：

一、王**判决生效后七日内给付牛×售房尾款一万零五十一元。

二、王**判决生效后七日内支付牛×售房款利息（以二十万元为基数自二〇一一年七月十一日计算至二〇一二年七月十二日，以二十万元为基数自二〇一一年七月十一日计算至二〇一二年八月一日，以三十万元为基数自二〇一一年七月十一日计算至二〇一二年八月六日，以二十四万五千元为基数自二〇一一年七月十一日计算至二〇一二年八月三十一日，以上均按照中**银行同期贷款利率计算）。

三、王**判决生效后七日内返还牛×一万五千六百元。

四、王**判决生效后七日内支付牛×返还款项利息（以二千六百元为基数，分别从二〇一一年八月二十九日、二〇一一年十一月六日、二〇一二年一月二日、二〇一二年三月四日、二〇一二年五月二日、二〇一二年七月一日计算至牛×实际支付之日止，以上均按照中**银行同期贷款利率计算）。

五、驳回牛×的其他诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，牛*不服上诉至本院，要求撤销原判第一、二、三、四、五项，改判支持其原审诉讼请求，其中王*还应支付牛*拖欠的房屋尾款为140051元。主要理由为：1.王*提供的两份合同是独立的合同，总售房款应为两个合同约定房价之和；2.王*未经同意擅自出售涉案房屋，其应赔偿因房价上涨给牛*带来的损失；3.根据2011年4月9日合同的约定，买房人于当日付给王*10万元定金，应以其中5万元为基数，自2011年4月至2012年8月向牛*双倍赔偿利息。王*同意原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。

上述事实，有当事人提交的存量房屋买卖合同、（2011）海民初字第961号民事判决、汇款单、评估报告、短信记录、银行账户明细等相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。

本院认为

本院认为：关于房屋总价款问题。牛*认为王*提交的2011年4月9日和2011年7月14日的两份房屋买卖合同，系相互独立，房屋总价款应为两份合同约定房价之和。王*认为该两份合同系阴阳合同，2011年4月9日签订的合同中约定的房屋价格是真实价格，2011年7月14日的合同系网签备案合同，不是双方的真实意思表示。鉴于两份合同内容的实际买受人均为陈*，两份合同是相同买卖主体就同一房屋签订的两份买卖合同。对于两份合同的关系，2011年4月9日签订的合同约定房屋成交价格为198万元，上述价格包括房价款、现有公共维修基金、装修及附属配套设施等，2011年7月14日签订的合同仅约定房屋成交价格为26万元，故前合同价格包含后合同。结合涉案房屋的完税证明显示该房屋的计税金额为26万元，以及《房地产估价报告》确认涉案房屋在2011年4月1日的价格为189.28万元等，本院认为两份合同为阴阳合同，2011年4月9日的合同反映的是双方交易真实价格这一说法更为可信。牛*主张双倍利息赔偿，没有法律依据，本院不予支持。关于牛*提出的王*应支付自2011年4月起5万元定金的双倍利息的请求，因其在原审中未提出，且给付定金时合同能否顺利履行尚不确定，故对该请求本院不予支持。关于迟延支付售房款的利息，因售房尾款王*至今尚未支付，故对该部分尾款对应利息应予支持，原审遗漏售房尾款利息，本院予以补充。另，原审判决主文中存在笔误，本院予以纠正。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第26910号民事判决第一、三项；

二、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第26910号民事判决第五项；

三、变更北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第26910号民事判决第二项为王*于本判决生效后七日内支付牛×售房款利息（以二十万元为基数自二〇一一年七月十一日计算至二〇一二年七月十二日，以二十万元为基数自二〇一一年七月十一日计算至二〇一二年八月一日，以三十万元为基数自二〇一一年七月十一日计算至二〇一二年八月六日，以四万元为基数自二〇一一年七月十一日计算至二〇一二年八月三十一日，以一万零五十一元为基数自二〇一一年七月十一日计算至实际支付之日止，以上均按照中**银行同期贷款利率计算）。

四、变更北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第26910号民事判决第四项为王*于本判决生效后七日内支付牛×返还款项利息（以二千六百元为基数，分别从二〇一一年八月二十九日、二〇一一年十一月六日、二〇一二年一月三日、二〇一二年三月四日、二〇一二年五月二日、二〇一二年七月一日计算至王*实际支付之日止，以上均按照中**银行同期贷款利率计算）。

五、驳回牛×的其他诉讼请求。

鉴定费14000元，由牛*负担（已交纳）。

一审案件受理费5536元，由牛*负担3465元（已交纳），由王*负担2071元（于本判决书生效后七日内交纳）。二审案件受理费5536元，由牛*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月二十日