郑**与刘*等农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告郑**与被告刘*、吴**农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员朱**独任审判，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑**及其委托代理人杨**，被告刘*、吴**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2000年7月8日原告与被告刘*签订了《房产买卖协议书》，约定原告将坐落于北京市昌平区×号房以四万三千元的价格卖予被告刘*，后被告刘*支付了转让款并安排被告吴**在此居住。根据国家政策，被告刘*系城镇户口，不属于农村集体经济组织的成员，无权到农村买房，双方签订的房产所涉及到的集体土地转让不符合国家法律规定，故起诉请求：1、确认双方于2000年7月8日签订的《房产买卖协议书》无效；2、判令被告立即腾退位于北京市昌平区崔村镇南庄村121号房宅；3、本案诉讼费用由被告负担。

被告辩称

被告刘*辩称：不同意原告的诉讼请求，×号院上次调解已经处理过了。房子是2000年从郑**那买的，就一个院子，×号院，43000元，前院五间，后院六间，后院是两个院子，不承认协议原件上是出售的两个院子×号和×号。

被告吴**辩称：我买房有村委会出的证明，是从刘*那买的，×号后院，一共六大间，95000元。一共有三处院子，宋**买的是前院，我买的是后两处院子。

本院查明

经审理查明：2000年7月8日，郑**与与刘*签订《房产买卖协议书》，将其所有的位于昌平区崔村镇南庄村宅院以43000元的价格卖予刘*，前院五间，后院六间。2001年12月，刘*将后院共六间以95000元卖予吴**，2002年底刘*将前院五间房屋以90000元的价格卖给宋**。关于双方的身份情况，原告郑**为昌平区崔村镇南庄村农民，被告刘*、吴**均为城镇居民户口。庭审中，吴**陈述自己年岁已大，目前无其它住房。上述事实有《房产买卖协议书》、集体土地建设用地使用证及原、被告当庭陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，郑**与刘*签订的《房产买卖协议书》约定的标的物为宅基地和地上物，刘*又将涉案宅院出卖给吴**，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。刘*和吴**均不是北京市昌**体经济组织成员，不享有该集体经济组织成员所享有的宅基地使用权，故郑**与刘*之间签订的《房产买卖协议书》应属无效，刘*与吴**之间的买卖行为亦属无效。关于郑**要求腾退房屋，本院认为郑**在本村已有住房，而吴**年近七十，无其它住房，目前尚不具备腾退条件，故暂不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告郑**与被告刘*于二○○○年七月八日签订的《房产买卖协议书》无效。

二、驳回原告郑**的其他诉讼请求。

案件受理费七十元，由原告郑**负担，已交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。

裁判日期

二〇一五年八月二十日