闫**与北京国**限公司等租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告闫**与被告北**有限公司（以下简称国*鸿**司）、北京万**限公司（以下简称万**公司）、北京万**城有限公司（以下简称万**公司）、北京市**限责任公司（以下简称九**公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告闫**及其委托代理人郭**，被告国*鸿**司、万**公司、万**公司的委托代理人赵**，被告九**公司的委托代理人张**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告闫**诉称：2013年11月27日，原告路过万意商场看见商场在招商，于是与被告祥*招商部经理张**洽谈，被告祥*招商部经理张**介绍整个万意商场是他们祥*的，四楼也归他们祥*管理和招商。了解一些基本情况后，第二天原告向被告祥*缴纳了27000元定金，定金数额暂以100平方米计，算多退少补，被告祥*向原告出具了收据。同年12月份突然接到被告祥*公司员工电话称：“马上过来办手续及签订合同，只需把租金、押金、装修押金交了，抓紧进场装修”。12月23日，原告前去与被告祥*公司签订合同并缴纳各类款项，交款之后，原告突然发现被告祥*公司为其出具的合同和收据均加盖被告鸿**司的章，原告要求被告祥*公司的招商部经理张**作出解释，被告祥*公司的招商部经理张**称：“鸿**司是祥*公司的子公司，和房东签订合同有什么好害怕的”，此前被告祥*公司员工也向原告出示过房产证，房产证载明产权所有人确实是被告祥*公司，之后得到原告默许同意，并签订合同。租赁合同载明，经营项目为合和乐餐饮，位置在商场四层，租赁面积为129平方米，起租日为2013年12月20日，终止日为2017年2月4日，免租期为45天用于装修，每年租金为211883元，每三个月缴纳一次租金，提前30天支付，自第三个年租起，每年递增租金5%，押金为35313元，装修押金10000元。合同签订后原告缴纳租金、保证金、装修花费、商铺加盟费、设备和货款等共计533855.6元。店铺全面装修后，原告准备2月17日开业，结果2月20日整个商场出现了关门事件，停电、无保洁和保安，造成整个商场空无一人，也没有人出面管理的局面。后经过了解，被告万**司和祥*公司在原告签订租赁合同之前，就因为巨额租金欠缴问题发生争议，而且被告鸿**司并不是被告祥*公司的子公司，鸿**司和万**公司、万**公司为三套班子一套人马，三家公司在财务、人员、管理、经营实际上混同为一家。同年2月26日，被告九洲祥*公司向商场商户下函，要改造珠宝或博物馆等，要求撤离，之后1、2、3层所有商户纷纷撤离，并且全部关闭，商场已无客流量，短短几个月，造成原告巨额损失。原告认为，四家被告在与原告签订租赁合同时，故意隐瞒四家公司真实情况和故意误导原告四家公司的关系，用一个即将面临严重亏损的公司与原告租赁合同落章，被告九洲祥*公司对原告招商时，明知道被告万**公司、万**公司、国瑞鸿**司已欠下自己巨额房租，面临破产边缘，故意不披露相关信息，误导原告订立合同，而国瑞鸿**司、万**公司、万**公司明知道自己实际经营情况，面临破产边缘，可能随时被被告九洲祥*公司解除租赁合同，而不向原告披露相关信息，与原告签订合同。由于原告至今仍无法正常开业，门庭冷落，无消费食客，现原告面临巨大损失，四被告的行为应属恶意串通欺诈原告。所以要求判令租赁合同无效，四被告应当承担连带责任，应赔偿原告所有损失。故原告诉至法院，请求：1、判令原告2013年12月23日签订的《铺位租赁合同》无效，四个被告承担连带责任；2、判令四被告返还租金52970.6元，保证金35313元，装修押金10000元，装修损失201872元；3、判令四被告赔偿椅子和卡座18200元；4、判令四被告赔偿加盟费损失100000元；5、判令四被告赔偿设备79800元；6、判令四被告赔偿专用调料损失10000元；7、判令四被告赔偿户外广告费用8700元；8、判令四被告赔偿开店专用电脑、三个冰柜、蒸车共计17000元；9、判令四被告赔偿原告工资损失29103元；10、判令四被告赔偿电话装置损失1680元；11、诉讼费由四被告承担。

被告辩称

被告国*鸿**司、万**公司、万**公司辩称：1、答辩人与被告九洲祥**司从未串通恶意招商，被告九洲祥**司的招商活动是其独立进行的，答辩人并不知情。2、被告九洲祥**司借合作经营全面控制了答辩人的管理权，包括印鉴使用（他们掌管了印鉴）。在明知要与答辩人解约的情况下以欺诈手段借答辩人名义进行招商，应付全部法律责任。3、答辩人对以答辩人名义所签合同完全不知情，合同甲方签字人为被告九洲祥**司人员，印鉴由他们保管，签订合同时也未履行印鉴使用审批程序，因此所签合同并非答辩人真实意思表示，鉴于加盖我公司印鉴故同意确认合同无效。4、鉴于被答辩人的相关款项全部由被告九洲祥**司收取，应由被告九洲祥**司退还并赔偿被答辩人的全部损失。

被告**公司辩称：一、答辩人与万**司没有对原告进行任何的欺诈。作为有限责任公司，与公**司不同，除法定审计、税检、年检外，没有法定义务向其他单位或个人披露企业经营状况。即答辩人与万**司合同的履行情况没有任何向其他非公务机关披露的义务。在原告与万**司签订合同时，万**司没有向答辩人表示不再履行双方租赁合同关系，相反一再表示要筹措资金，希望能继续履行合同。有鉴于此，答辩人没有理由对万**司的招商及经营活动予以诋毁或破坏。二、答辩人与原告没有任何契约合同关系，原告与万**司之间合同效力与答辩人没有法律上的因果关系。基于合同相对性原则，原告的损失与答辩人无关。三、针对原告诉状中所述答辩人借用万**司名义与原告签约更是不符合客观常理，如果答辩人只是希望得到押金及租金的话，作为产权人，可以直接终止与万**司合同，直接与原告签约，所有的费用直接划入答辩人的账户即可。而事实上，不但是万**司与原告签署的合同，而且相关的费用也是由万**司收取的，该行为对答辩人没有任何的好处，答辩人如欲欺骗原告，事实上也没有可能得到任何收益。四、根据原告提供的证明这份证据，可以清楚的表明，答辩人与万**司之间仅仅是租赁关系，没有合作，也不存在所谓的母子公司。答辩人已清楚地以书面形式表明了与万**司之间的关系。作为一个有独立行为能力的自然人，原告应清楚自己签约的风险及收益。因承租人欠付出租人租金而导致次租赁合同无法履行不乏先例，如系像原告所说的万**司系答辩人的子公司，那就应该要求答辩人出具相关的证明。同时原告自己也完全可以通过企业信息查询系统予以核实。现因为万**司与答辩人之间租赁关系致使其所签订的次租赁合同无法履行，而向答辩人主张无效，完全不符合法律上的逻辑关系。五、事实上在答辩人针对与万**司欠付租金这一事实而实施单方解除权后，考虑到该商场业态也需要相关餐饮项目，答辩人并没有马上要求原告等立即撤离租赁场地，而是多方协调，并与四层商户达成意向，答辩人愿意有条件的承继原万**司出租人的权利义务，这样既能减少商户的损失，同时也能最大限度的实现商场开业后的迅速对接。已有四层的商户与答辩人进行了签约，原告等此前也予以认可该部分方案。现原告既然否定了原意向，答辩人保留向原告主张自2014年3月20日最后撤场日至原告完全撤离交还场地时占用答辩人场地费用的权利。

本院查明

经审理查明：2013年12月23日，国**公司（甲方，出租人）与闫**（乙方，承租人）签订一份《铺位租赁合同》，约定：租赁场地位于北京市昌平区东小口镇中滩村东（万意百货市场），铺位位置为万意百货市场第四层F405铺位，承租面积129平方米，经营品种为合和乐。合同期限为三年，自2013年12月20日起至2017年2月4日止（含免租期）。免租期45天。该45天不含在叁年租期内，自乙方进场当日开始计算。租金总额：第一年度211883元。缴纳周期：乙方按叁个月为一个周期提前30天支付下个周期的租金。首期租金：双方在本合同签订当日，一次性付清第一个租金周期的租金即3个月的租金52971元。保证金数额：合同签订之日，乙方向甲方一次性缴纳保证金即35314元。装修押金于乙方接到甲方进场通知当日足额缴付后，方可进场施工。2013年11月28日，原告交纳27000元定金，收款收据上收款单位加盖的是北京祥**场有限公司的财务专用章。2013年12月6日，原告向被告国**公司交纳装修押金10000元。2013年12月22日，原告向被告国**公司交纳三个月租金52970.6元，补交押金8313元。关于北京祥**场有限公司收取定金的原因，原告表示系被告九洲祥**司收取，被告九洲祥**司表示该公司系其子公司，其为代收定金已转交国**公司。

另查一，被告九洲祥**司系昌平区东小口镇中滩村东房屋的所有权人。2009年10月16日，九洲祥**司（甲方）与国**公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方在本合同项下用于出租的房屋为拥有合法使用权的商业用房，位于北京市昌平区东小口镇中滩村东，乙方承租该房屋的用途为商业经营。该合同第五条第4项约定，经甲乙双方同意，由甲方负责在租赁物西侧采用钢结构的方式增加面积约3791.44平米的四层建筑，负责在租赁物顶层增加4682.2平米的建筑。租金标准与本合同第三条2相同，增加的建筑甲方只负责：结构，内外墙涂料，一层地面水泥平层，窗。2010年5月25日，九洲祥**司（甲方）与国**公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》补充协议，将2009年10月16日双方签订的《租赁合同》中的租赁期限、租金标准等进行了修改，其余条款不变。2010年12月27日，九洲祥**司（甲方）与国**公司（乙方）、万意百货公司（丙方）、万**公司（丁*）签订一份《房屋租赁合同》补充协议，约定：2010年5月25日，就乙方承租甲方位于北京市昌平区东小口镇中滩村东商业用地事宜，甲乙双方签订了《房屋租赁合同》，丙、丁两方均系乙方投资设立的子公司，且与乙方共同实际承租昌平区东小口镇中滩村东商业用地，现四方经过协商，自本协议生效之日起，甲乙双方签订的《房屋租赁合同》中的乙方主体由乙方变更为乙、丙、丁三方，乙方的权利义务由乙、丙、丁三方共同承担，《房屋租赁合同》的内容除上述主体变更外，其余内容保持不变。

另查二，被告万意百货公司与被告**公司在《房屋租赁合同》履行过程中发生争议，九**公司将万意百货公司诉至法院，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。2014年2月20日，九**公司向万意百货公司发出《租赁合同解除通知书》，要求收回租赁物。2014年2月25日至3月17日期间，九**公司陆续向万意商场商户发出《公告》，通知所有商户最迟于2014年3月20日撤离租赁场地，原告一直无法经营。

另查三，经本院现场勘验，原告闫**租赁铺位位置为万意百货市场第四层F405铺位，未取得建设工程规划许可证，亦未经过相关主管部门批准建设。

另查四，现原告闫**要求四被告赔偿原告的装修损失、加盟费损失、设备等各项费用共计466355元，关于该项损失的依据原告提交了装修合同、合作协议书、收据、照片、工资表等证据予以证明。

上述事实，有《铺位租赁合同》、租金收据、装修押金收据、押金收据、《房屋租赁合同》及补充协议、租赁合同解除通知书、公告、现场勘验笔录、照片、2000-昌规建字-0152号建设工程规划许可证及当事人的当庭陈述等相关证据在案予以佐证。

本院认为

本院认为：根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告国*鸿**司出租给原告闫**的铺位并未取得相关建设工程规划许可证，亦未经过相关主管部门批准建设，故原告与被告国*鸿**司之间签订的《铺位租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告闫**向被告国*鸿**司交纳的租金、押金、装修押金，被告国*鸿**司应予返还。关于原告闫**要求赔偿损失一节，本院根据原告装修时间、合同约定的经营期限以及租赁场地面积、装修情况及提交的票据等酌情予以确定。关于原告闫**主张四被告恶意串通要求四被告承担连带赔偿责任一节，依据不足，本院不予支持。关于原告闫**向案外人北**场有限公司交纳的定金27000元一节，原告可向案外人另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告闫**与被告北**有限公司于二〇一三年十二月二十三日签订的《铺位租赁合同》无效；

二、被告北**有限公司于本判决生效后七日内返还原告闫锦玲三个月租金五万二千九百七十元六角、押金八千三百一十三元、装修押金一万元；

三、被告北**有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告闫**装修等各项损失共计二十万元；

四、驳回原告闫**的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费九千四百四十七元，由被告北**有限公司负担，于*判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十一月十五日