北京信**有限公司与中昂致诚**）有限公司一案一审民事判决书

审理经过

中昂致诚房地产**有限公司（原名称北京天**纪有限公司，2010年6月7日变更为现名称，以下简称中**司）与北京信**有限公司（原名称北京信**有限公司，2008年1月28日变更为现名称，以下简称信**公司）、中国建**任公司（以下简称建**司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员许**独任审判，公开开庭进行了审理，书记员毛**担任法庭记录。中**司委托代理人杨**，信**公司委托代理人李**，中**司委托代理人高**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

中**司诉称：2007年12月11日，信**公司与建**司签订资产转让合同，建**司将包括北京市朝阳区安立路68号3层A-315房屋（以下简称涉案房屋）在内的抵债资产、债权让与信**公司。2008年4月25日，中**司与信**公司签订房屋买卖合同，信**公司将涉案房屋以128万元的价格出售给中**司。当日，中**司向信**公司支付了全部购房款，信**公司亦将涉案房屋交付中**司。双方约定在房屋交接后一年内办理产权过户手续。2009年5月8日，北京**人民法院作出（2009）二中执字第465号民事裁定书，裁定将涉案房屋在内的15套房屋过户到建**司名下，并向北**建委送达了强制办理过户的协助执行通知，建**司据此取得了编号为京房权证朝私字第872510号涉案房屋所有权证。中**司多次要求信**公司协助办理权属转移登记手续，信**公司均以建**司不履行义务为由推托。中**司未能及时取得涉案房屋所有权证，无法对涉案房屋充分行使物权，合法权益受到严重侵害。因此，中**司诉至法院，要求建**司立即向信**公司办理涉案房屋所有权转移登记，信**公司办结涉案房屋所有权转移登记后立即将涉案房屋转移登记到中**司名下。另外，要求信**公司支付截止到2015年1月25日前的损害赔偿金482302元，并继续支付2015年1月26日起至涉案房屋转移登记到中**司名下之日止以购房款128万元为基数、按照中**银行公布的金融机构同期贷款利率的标准支付损害赔偿金。要求建**司就信**公司应支付的赔偿金承担连带责任。

被告辩称

信**公司辩称：第一、中**司就涉案房屋买卖合同纠纷已在法院提起过诉讼且败诉，其再次提起本案诉讼，违反了一事不再理的原则。2014年10月，中**司已经以信**公司为被告在法院提起诉讼，其诉讼请求被法院驳回后未提起上诉，判决已经发生法律效力。在2014年的诉讼中，中**司基于本案相同的房屋买卖合同、相同的案件事实、相同的诉讼理由，以信**公司为被告，请求法院判决信**公司将涉案房屋过户至中**司名下，并请求信**公司支付逾期办理房屋过户手续损失赔偿金。两次诉讼差别无非是否有第三人参加诉讼，中**司在2014年诉讼中没有申请追加第三人，是放弃诉讼权利的行为，当然不得为此另行起诉。第二、中**司将建**司列为第三人不符合法律规定，且中**司在2014年诉讼中放弃了将建**司追加为第三人的权利，其对建**司的一切诉讼请求，没有法律及合同依据。首先，建**司并非涉案房屋买卖合同的当事人，信**公司与建**司之间系债权转让法律关系，与本案房屋买卖关系完全不同。中**司与信**公司是基于房屋买卖合同产生的房屋交付、房款支付、房屋所有权过户等权利义务关系。就涉案房屋所有权过户登记义务而言，中**司只能对信**公司提出，其将建**司列为第三人，并要求建**司单独将涉案房屋过户至信**公司名下，不符合法律规定。其次，中**司在2014年诉讼中没有将建**司列为第三人，在诉讼过程中也没有申请追加建**司为第三人，即表明中**司放弃了追加建**司为第三人的诉讼权利，其当然不能在本案中再将其列为第三人。

第三、涉案房屋所有权过户登记条件不成就。中**司就涉案房屋买卖不仅没有损失，反而获得了巨大的使用价值及价值增值等利益。中**司要求信**公司支付逾期办理房屋所有权证登记损失赔偿金，没有合同及法律依据。首先，中**司在明知信**公司没有房屋所有权及处置权的情况下，以低于市场价格的对价购买涉案房屋，其应就房屋不能办理过户手续的结果自担风险。其次，双方在签署的房屋买卖合同中明确约定了不能办理产权过户手续的处理办法，即信**公司未按约定时间办理产权过户手续，中**司有权单方面提出解除本合同，信**公司于合同解除后将收取的房款退还中**司，并向中**司支付总房款10%的利息。可见，双方对信**公司未按约定时间办理产权过户手续约定的救济方式，是中**司有权解除合同，信**公司退回房款及支付房款10%的利息。而非信**公司必须为其办理过户手续，中**司更没有权利要求信**公司为此承担损害赔偿责任。再次，中**司以明显低于市场价格的对价购买涉案房屋，并自2008年4月25日开始一直在使用涉案房屋，享有了巨大的使用价值。涉案房屋即便没有所有权证，现在的价值也远远超过了中**司购买时的价值。中**司不仅没有任何损失，反而获得了经济利益。中**司既然没有经济损失，其损害赔偿请求就缺乏事实及法律依据。涉案房屋所有权过户登记条件不成就。信**公司与建**司签署的债权转让协议系整体购买不良资产包，而非单独购买阳光广场的债权资产。包括涉案房屋在内的阳光广场16套房屋只是债权转让中的一笔债权，整体债权转让合同还涉及其他36家公司及个人的全部债权权益及担保权益等，不能单独就阳光广场房屋而论。另就包括涉案房屋在内的阳光广场16套公寓等资产看，北京**人民法院执行给建**司的房屋只有15套（包括涉案房屋），信**公司与建**司需要就债权转让合同相关全部事宜进行整体处理，单独就涉案房屋办理产权过户手续的条件不成熟。综上，信**公司请求法院驳回中**司的起诉及其全部诉讼请求。

建**司述称：第一、包括涉案房屋在内的阳光广场15套房产未能过户的责任不在建**司。2007年12月，建**司与信**公司签订《公开竞价资产转让合同》，建**司将包括阳光广场15套公寓在内的原中农信北京地区资产打包转让给信**公司。2008年12月，北京**民法院作出（2008）高*终字第1285号民事判决书，判决北京金**设有限公司（以下简称金**司）于判决生效后30日内，将阳光广场15套房屋过户至建**司名下。2009年4月，北京**人民法院作出（2009）二中执字第465号民事裁定书，裁定金**司将阳光广场15套房屋过户至建**司名下。目前，阳光广场15套房屋已经过户至建**司名下，并办理了房屋所有权证。建**司打包处置的是原中农信不良资产，根据《公开竞价资产转让合同》的约定，阳光广场15套房产如何过户以及何时过户由信**公司负责，建**司仅是配合。因此，阳光广场15套房产未能办理过户的责任不在建**司。第二、建**司与中**司没有合同关系，根据合同相对性原则，建**司没有配合中**司办理权属转移登记的义务。第三、至于中**司要求支付赔偿金的诉讼请求，根据（2014）朝民初字第41003号民事判决，中**司要求赔偿逾期办理房屋所有权转移登记违约金的诉讼请求，已被法院驳回。中**司将其原主张的违约金转换成损失赔偿金再次起诉，违反了一事不再理的原则，应予以驳回。

本院查明

经审理查明：2008年4月25日，信**公司作为甲方与乙**公司签订房屋买卖合同书。双方约定，甲方以每建筑平方米单价1万元的标准将建筑面积为128.28平方米、现用途为写字间的涉案房屋转让给乙方。乙方负责按有关规定交纳契税、印花税；如需甲方配合才能办理的事项，甲方协助办理。乙方在2008年4月25日前一次性向甲方付清全部转让房价款，甲方向乙方出具合法收据作为购买该房的法律依据。甲方在收到乙方所付房款后次日起三个工作日内联系乙方确定交房时间，将房屋实际交给乙方占有。甲方承担房屋交接前的物业费，乙方承担房屋交接后的物业费。双方在房屋交接后一年内办理产权过户手续，产权过户手续完结前乙方有权占有、使用、出租房屋。甲方未按约定时间办理产权过户手续，乙方有权单方提出解除本合同。解除合同当日，乙方停止支付该房产所发生的一切费用，且解除本合同当日甲方须将乙方所付总房款退还乙方，并向乙方支付总房款10%计为房款利息；乙方在3个工作日内将所占用房屋退还甲方，不负担租金。乙方负责交纳使用期的物业费，甲方负责乙方搬出后的物业费。若甲方未能按时支付乙方总房款及房款利息及违约赔偿金，甲方须按照万分之五的标准计赔上述款项总额的滞纳金。加以双方因违反本合同的约定，协商不成时，违约方应承担违约责任；甲乙双方协商一致解除本合同，均不承担违约责任；因不可抗力造成本合同不能履行，甲乙双方均不承担违约责任。该合同载明附件，包括信**公司与建**司资产转让合同签字页的复印件及资产明细表复印件、甲乙双方营业执照复印件、法人身份证复印件、甲方债权转让公告。

合同签订当日，中**司向信**公司支付购房款128万元。信**公司将涉案房屋交付中**司。

2014年9月24日，中**司在本院提起诉讼，以信**公司未在约定的期限内办理涉案房屋过户手续构成违约，要求信**公司按照同期银行贷款利率的标准赔偿自2009年4月25日起至涉案房屋过户之日止的违约金。该案中，信**公司不同意中**司的诉讼请求，同时向中**司提起反诉，要求解除双方所签房屋买卖合同，并要求将收取的128万元购房款退还中**司，同时表示按照合同约定赔偿中**司购房款的10%作为违约金。中**司不同意信**公司的反诉请求。2014年11月15日，本院依法作出（2014）朝民初字第41003号民事判决书，判决驳回了中**司的诉讼请求及信**公司的反诉请求。

另查，2004年1月，建**司在北京**人民法院提起诉讼，要求金**司将包括涉案房屋在内的16套房屋过户至建**司名下。北京**人民法院经审理，依法作出（2004）二中民初字第1583号民事判决书，判决金**司将阳光广场16套房屋产过户给建**司。判决后，金**司提起上诉。2008年12月9日，北京**民法院依法作出（2008）高*终字第1285号民事判决书，判决撤销（2004）二中民初字第1583号民事判决，同时判决金**司于本判决生效后三日内将包括涉案房屋在内的阳光广场共计15套房产过户登记到建**司名下。在建**司与金**司诉讼期间，建**司与信**公司于2007年12月11日签订《公开竞价资产转让合同》，建**司将包括涉案房屋在内的阳光广场16套公寓在内的总共37家公司、企业、个人享有的全部债权权益及担保权益、抵债资产或其债权依据依法转让给受让方信**公司。2010年6月25日，涉案房屋登记在建**司名下，规划用途为办公。

上述事实，有信德祥公司与中**司签订的房屋买卖合同书，购房款收据，信德祥与建**司签订的《公开竞价资产转让合同》，房屋所有权证，本院（2014）朝民初字第41003号民事判决书，北京**民法院（2008）高*终字第1285号民事判决书，以及庭审笔录等在案佐证。

本院认为

本院认为：中**司与信**公司签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于信**公司和建**司主张的一事不再理的问题。本院认为，中**司虽然在2014年基于与本案相同的房屋买卖合同、相同的案件事实以及相同的诉讼理由，以信**公司为被告在本院提起诉讼，但根据本院（2014）朝民初字第41003号民事判决记载，中**司只是以信**公司未办理房屋过户手续构成违约为由，要求信**公司支付赔偿违约金，并未要求信**公司办理涉案房屋权属变更登记手续，而中**司在本次诉讼中明确要求办理房屋所有权转移登记，与其在2014年诉讼中提出的要求根本不同。另外，信**公司提出中**司在2014年诉讼中未申请追加建**司为第三人，是放弃诉讼权利的行为，其该主张更是没有任何法律依据。因此，信**公司和建**司主张的一事不再理，不能成立。关于中**司是否有权要求信**公司办理过户手续的问题。信**公司提出在其未履行办理产权过户义务时，中**司的救济方式只能是有权解除合同，并由信**公司将购房款退还中**司，并向中**司支付10%的利息。本院认为，在信**公司违约的情况下，中**司当然可以根据合同约定，有权要求解除合同。但是，双方约定中**司有权解除合同，并不意味中**司无权或者放弃了要求信**公司继续履行合同义务的正当合法要求。信**公司该项主张，缺乏事实及法律依据。关于中**司是否有权要求建**司为信**公司就涉案房屋办理产权转移登记以及房屋权属转移登记条件是否成就的问题。本院认为，信**公司转让给中**司的涉案房屋，系信**公司根据公开竞价受让的建**司转让的资产之一，建**司已经取得了涉案房屋所有权证，具备了将涉案房屋转移登记到信**公司名下的条件。在建**司拒绝自觉履行办理过户手续，且信**公司怠于向建**司行使权利的情况下，中**司当然有权提出要求。中**司该要求完全是正当的，亦不违背法律规定。关于中**司主张的赔偿金的问题。信**公司认为中**司不仅没有遭受损失，反而获得了巨大的使用价值及价值增值。本院认为，中**司获得涉案房屋使用价值及价值增值，是中**司理应得到的合法利益，中**司是否有损失，不能以此作为判断标准。然而，中**司并未就其主张的赔偿金提供实际遭受损失的证据，本院无法支持其该项诉讼请求。另需指出，根据中**司与信**公司约定，涉案房屋所有权由信**公司转移登记到中**司名下所需税费均由中**司承担；涉案房屋由建**司名下转移登记到信**公司名下所需税费由信**公司承担，如信**公司拒绝履行交纳税费的义务，则由中**司先行担负，并在垫付后有权直接向信**公司追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：

裁判结果

一、中国建**任公司于本判决生效之日起三十日内将北京市朝阳区安立路68号3层A-315房屋所有权过户到北京信**有限公司名下[中昂致诚房地产经纪（北京）有限公司有权就该项代为申请执行]。

二、履行上述第一项房屋权属变更登记手续所需税费由北京信**有限公司承担。如北京信**有限公司拒绝承担，则由中昂致诚**）有限公司先行垫付，并在垫付后有权直接向北京信**有限公司追偿。

三、北京信**有限公司在北京市朝阳区安立路68号3层A-315房屋所有权过户到本公司名下后三十日内，将该房屋过户至中昂致诚房地产**有限公司名下，办理过户登记所需税费由中昂致诚房地产**有限公司自行承担。

四、驳回中昂致诚房地产经纪（北**限公司其他诉讼请求。

案件受理费四千二百六十七元，由北京信**有限公司负担（本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年六月十日